Дело № 2-1036
Поступило в суд 17 июня 2009 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
19 августа 2010 годаг. Тогучин
Тогучинский районный суд Новосибирской области в составе председательствующего судьи Морозова Д.В.,
с участием:
представителя истца В.О.Л. – Пинаевой Е.И., действующей на основании доверенности,
представителя ответчика С.А.Н., действующего по доверенности,
при секретаре Гановичевой Е.В. и Киселевой Ю.А.,
рассмотрев гражданское дело по иску В.О.Л. к администрации Тогучинского района Новосибирской области о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с исковыми требованиями к администрации Тогучинского района Новосибирской области о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, в котором указала, что 10.11.2002 года ей под строительство жилого дома был отведен земельный участок площадью 1 110 кв.м., расположенный по адресу: г. Тогучин, ул. <адрес>, д. №, и с нею заключен договор аренды указанного участка. В дальнейшем договор аренды этого земельного участка с ней продлевался и в настоящее время заключен до 29.03.2011 года. На земельном участке она производит строительство и за ней на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства, возведенный на этом участке. 15.04.2010 года она обратилась в администрацию Тогучинского района Новосибирской области с заявлением о передаче ей в собственность за плату участка, который она арендует. Ответом администрации Тогучинского района Новосибирской области от 21.04.2010 года в передаче земельного участка в собственность ей было отказано. Отказ считает незаконным и необоснованным, так как просила передать участок за плату, а не бесплатно, кроме того статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставляет возможность гражданам, в собственности которых находятся здания, сооружения, строения, приобретать права на земельные участки, на которых такие объекты находятся. Просит обязать администрацию Тогучинского района Новосибирской области заключить с ней договор купли-продажи земельного участка площадью 1 110 кв.м., расположенного по адресу: г. Тогучин, ул. Гутовская, д. №.
Представитель истца – Пинаева Е.И. в судебном заседании поддерживая исковые требования, пояснила, что у В.О.Л. на арендуемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства. Отказ ответчика незаконен, поскольку объект незавершенного строительства является самостоятельным объектом недвижимости – строением или сооружением. Наличие договора аренды земельного участка не является препятствием к продаже объекта незавершенного строительства, но истица хочет дом достроить. Наличие арендных отношений вместо права собственности прав В.О.Л. не нарушает, но истица желает реализовать свое право на приобретение участка в собственность. Строительство объекта истица осуществляет с 2002 года. Считает, что ответчик на основании абзаца второго пункта 1 статьи 36 ЗК РФ должен был заключить с В.О.Л. договор купли-продажи земельного участка.
Представитель ответчика С.А.Н. в письменных возражения относительно исковых требований и в судебном заседании пояснил, что согласно пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков. Истец является собственником незавершенного строительством объекта, а право приватизации земельных участков имеют только собственники зданий, строений, сооружений, а не просто собственники недвижимого имущества. Объект незавершенного строительства это не здание, не строение и не сооружение. Считает, что истец в силу этого не является лицом, указанным в части 1 статьи 36 ЗК РФ. Требование истицы заключить с ней договор купли-продажи и есть приватизация государственного или муниципального имущества. Считает, что природа арендных отношений, устанавливаемых с лицом, которому земельный участок выделен для строительства, способствует скорейшему вводу этих объектов в эксплуатацию и уплате аренды. Стимулирование производится за счет того, что с течением времени арендная плата в связи с неосвоением или превышением сроков строительства увеличивается. Администрация района, в чей собственности находится земельный участок, заинтересована не только в поступлении арендных платежей, но и во вводе объектов незавершенного строительства в эксплуатацию, с тем, чтобы не было улиц, где расположены будут только фундаменты. Арендная плата позволяет администрации, как собственнику, воздействовать на арендатора, а в случае, если земля будет передана в собственность лицу, такой возможности не будет.
Истица о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом и своевременно, в суд не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. При таких обстоятельствах суд, с учетом мнения явившихся лиц считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд считает, что в удовлетворении иска В.О.Л. следует отказать.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также по иным основаниям.
Согласно статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Абзац второй пункта 1 статьи 36 ЗК РФ предусматривает, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
Судом установлено, что с 10.11.2002 года на основании соответствующего постановления и договора аренды В.О.Л. арендует земельный участок площадью 1 110 кв.м., расположенный по адресу: г. Тогучин, ул. <адрес>, д. №. Земельный участок выделен для использования его в целях строительства жилого дома (л.д. 10, 11-16). В дальнейшем на основании соответствующих постановлений с В.О.Л. заключились (продлевались) договоры аренды земельного участка и в настоящее время договор заключен на срок до 29.03.2011 года с предоставлением земельного участка для ведения индивидуального жилищного строительства (л.д. 17, 18-20, 21-24, 25-27, 31). Раздел 4 действующего договора аренды участка от 04.05.2010 года предусматривает право арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае нерационального использования или использования не по назначению, не освоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
В течение арендных отношений В.О.Л. на основании разрешительных документов (л.д. 34-35, 40) осуществляла на земельном участке возведение жилого дома и в настоящее время на участке расположен объект незавершенного строительства, со степенью готовности 22 процента (л.д. 36, 37 и 38). Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за истицей (л.д. 36).
Такими образом, в период дейсвтия ЗК РФ В.О.Л. с целью строительства арендует земельный участок и в настоящее время на нем расположен принадлежащей В.О.Л. на праве собственности объект незавершенного строительства.
21.04.2010 года администрация Тогучинского района Новосибирской области отказалась передать В.О.Л. земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники объектов недвижимости – зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.
Согласно пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются особым видом недвижимого имущества, не являясь ни зданием, ни сооружением. Указанный вывод подтверждается также следующим.
Исходя из взаимного толкования пункта 10 статьи 1 и статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства, право использования которого возникает после ввода объекта в эксплуатацию, после выполнения (окончания) строительства, реконструкции, капитального ремонта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, после признания соответствия построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию, а находится на этапе строительства. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса Российской Федерации, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
По сути, на эти же цели направлены положения ЗК РФ, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства. Согласно статье 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды (статья 42, пункт 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ). Эти особенности, связанные со строительством, предусмотрены и существующими арендными отношениями В.О.Л. и администрации Тогучинского района Новосибирской области.
Принципу устойчивого развития территорий корреспондирует и нормы, изложенные в пункте 20 статьи 14 и пункте 26 статьи 16 Федерального закона от 06 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» согласно которым к вопросам местного значения поселения и городского округа относятся утверждение генеральных планов, правил землепользования и застройки, утверждение документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, резервирование земель и их изъятие, осуществление земельного контроля за использованием земель муниципального образования.
Таким образом, для приватизации В.О.Л. земельного участка необходимо не только наличие на нем принадлежащего ей на праве собственности недвижимого имущества, но и введение этого объекта капитального строительства в эксплуатацию, то есть наличие на этом участке принадлежащего истице на праве собственности здания, строения или сооружения. Однако в настоящее время на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства. Сведений о введении его в эксплуатацию уду представлено не было.
Отсутствует у В.О.Л. и право выкупить земельный участок на основании пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», поскольку данная статья регулирует отношения, связанные с выкупом земельных участков в случае приватизации зданий, строений и сооружений, объектов незавершенного строительства, а В.О.Л. объект незавершенного строительства принадлежит не на основании его приватизации, а в связи с его созданием.
Доводы истца и его представителя об обязанности администрации Тогучинского района Новосибирской области передать земельный участок в собственность суд считает необоснованным.
При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении исковых требований В.О.Л. к администрации Тогучинского района Новосибирской области о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью 1 110 кв.м., расположенного по адресу: г. Тогучин, ул. <адрес>, д. №, следует отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований В.О.Л. ОТКАЗАТЬ.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение суда принято в окончательной форме 24 августа 2010 года.
СудьяД.В. Морозов
Копия верна:
СудьяД.В. Морозов
Решение суда вступило в законную силу»___» _____________ 2010 года.
СудьяД.В. Морозов