№ 2-283/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Тобольск 11 марта 2011 г.
Тобольский городской суд Тюменской области в составе:
председательствующего судьи Пятанова А.Н.,
при секретаре Колядич А.А., с участием:
представителя истца Устиновой Н.С., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, третьего лица Панамарчука И.Ю., его представителя Малащенко Г.Н., действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрев в открытом судебном гражданское дело по иску Обрядовой Н.Н. к Администрации г. Тобольска Тюменской области о признании права собственности на недвижимое имущество и иску Панамарчук И.Ю. о признании договора аренды недвижимого имущества частично недействительным,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Обрядова Н.Н. обратилась в суд с иском к Администрации г. Тобольска Тюменской области с требованием признать право собственности на нежилые помещения №, общей площадью 71, 7 кв. м, расположенные на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу: <адрес>
Требования мотивированы тем, что 10.03.2007 г. между Обрядовой Н.Н. и собственником строения Макаренко С.В. был заключен договор аренды с правом выкупа нежилых помещений № по адресу: <адрес>. 15.02.2008 г. истец полностью выплатила Арендодателю выкупную цену помещений в размере 400 000, 0 руб., однако своевременно переход права собственности не зарегистрировала.
06.03.2008 г. Макаренко С.В. продал принадлежащее ему здание по муниципальному контракту Администрации г. Тобольска Тюменской области целиком, без изъятия каких-либо помещений.
Поскольку, по мнению истца, условия заключенного 10.03.2007 г. договора аренды обязательны для нового собственника, однако установленный законом порядок в настоящий момент не позволяет зарегистрировать право собственности на предмет спора, это и послужило основанием для обращения в суд с указанным выше требованием.
В ходе подготовки к судебному заседанию к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Панамарчук И.Ю., который заявил самостоятельное требование признать недействительным заключенный между Макаренко С.В. и Обрядовой Н.Н. договор аренды с правом выкупа от 10.05.2007 г. в части аренды нежилых помещений № общей площадью 55, 6 кв. м, расположенных на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу: <адрес>.
Свое требование Панамарчук И.Ю. мотивирует тем, что по договору аренды, заключенному 05.11.2001 г. с Администрацией г. Тобольска Тюменской области являлся арендатором нежилых помещений №, расположенных на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу: <адрес>. В течение срока действия Договора от 05.11.2001 г. собственником здания стал Макаренко С.В., по указанию которого арендная плата вносилась на счет ООО «<данные изъяты>». В марте 2008 г. Макаренко С.В. вновь продал строение Администрации г. Тобольска Тюменской области и 31.07.2001 г. между Панамарчуком И.Ю. и Администрацией г. Тобольска Тюменской области по итогам открытого конкурса был заключен договор аренды на новый срок – до 30.06.2010 г. С 2001 г. Панамарчук И.Ю. фактически занимает помещения №, оказывает там стоматологические услуги.
Таким образом, Панамарчук И.Ю. считает заключенный между Макаренко С.В. и Обрядовой Н.Н. договор аренды недействительным, поскольку фактически помещения истцу не передавались, следовательно стороны договора имели цель создать у третьих лиц ложное представление о своих намерениях, то есть сделка является мнимой.
Истец Обрядова Н.Н., представитель ответчика Администрации г. Тобольска Тюменской области и третье лицо Макаренко С.В. в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом; ходатайств об отложении судебного разбирательства, а так же сведений об уважительности причин неявки в суд не представили; дело рассмотрено без их участия на основании ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца в ходе судебного разбирательства иск Обрядовой Н.Н. подержала по изложенным в заявлении основаниям, иск Панамарчука И.Ю. не признала, пояснила, что его требования не сформированы, заключенный с ним договор аренды недействителен, поскольку не прошел государственную регистрацию.
Третье лицо Панамарчук И.Ю. в судебном заседании пояснил, что с иском Обрядовой Н.Н. не согласен, на удовлетворении своего иска настаивает по изложенным в заявлении основаниям.
Представитель Панамарчука И.Ю. – Малащенко Г.Н. мнение своего доверителя поддержал, пояснил, что не прошедший государственную регистрацию договор аренды считается незаключенным, однако и Панамарчук И.Ю. и Администрация г. Тобольска Тюменской области фактически исполняли принятые на себя обязательства и не заявляют о признании договора недействительным.
Заслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, исследовав представленные по делу доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Как указано в ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно положений ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
ДД.ММ.ГГГГ между Макаренко С.В. (Арендодателем) и Обрядовой Н.Н. (арендатором) заключен договора аренды с правом выкупа нежилых помещений № расположенных по адресу: <адрес>, что подтверждается имеющейся в материалах дела копией такого договора.
По условиям заключенного Договора Арендатор в праве в течение срока его действия выкупить арендованное имущество за 400 000, 0 руб.; полная оплата выкупной цены и наличие подтверждающей это расписки являются основанием для оформления права собственности на предмет сделки за Обрядовой Н.Н.
Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Из пояснений представителя истца следует, что Обрядова Н.Н. обязательство по оплате выкупной цены исполнила, однако своевременно право собственности на предмет сделки не зарегистрировала.
Ст. 8 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Как указано в ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Следовательно, до настоящего момента право собственности на нежилые помещения у Обрядовой Н.Н. не возникло.
Как следует из муниципального контракта от ДД.ММ.ГГГГ и Акта приема передачи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, Макаренко С.В. продал, а муниципальное образование г. Тобольск приобрело в собственность общежитие, расположенное по адресу: <адрес>
Как указано в ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, по условиям Договора от ДД.ММ.ГГГГ Арендатор (Обрядова Н.Н.) вправе заявлять о своем праве собственности на нежилые помещения лишь после оплаты выкупной цены Арендодателю (Администрации г. Тобольска Тюменской области).
При всем том, по мнению суда, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Макаренко С.В. и Обрядовой Н.Н. Договор аренды следует признать недействительным.
Как указано в ст. 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
В ходе судебного заседания из пояснений свидетелей Ш., С., Ж., Р., не доверять которым у суда нет оснований, установлено, что Панамарчук И.Ю. на момент заключения между Обрядовой Н.Н. и Макаренко С.В. договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ уже занимал помещения № под стоматологический кабинет, а Обрядова Н.Н. фактически во владение указанным имуществом не вступала и о правах на него не заявляла; доказательств того, что она оплачивала предусмотренную договором арендную в суд так же не представлено.
Следовательно, судом сделан вывод о том, что Обрядова Н.Н. изначально не намеревалась пользоваться недвижимым имуществом.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
К тому же заключенным с Обрядовой Н.Н. договором аренды нарушено ранее возникшее право истца на пользование помещениями №№ 19-28.
Довод представителя истца о том, что в иске следует отказать, поскольку Панамарчук И.Ю. не требует применить последствия недействительности сделки, суд признает несостоятельным, поскольку, как указано выше, сама сделка каких либо последствий между истцом и ответчиком не породила.
Несостоятелен и довод представителя истца о том, что Панамарчук И.Ю. не доказал наличие имущественных прав и интересов, которые подлежат восстановлению, поскольку, из представленных последним доказательств: пояснений свидетелей, копий счетов на оплату коммунальных услуг, квитанций и чеков, подтверждающих внесение арендной платы, платы за коммунальные услуги, принятую электроэнергию, Акта от ДД.ММ.ГГГГ проверки соблюдения требований пожарной безопасности, Постановления по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ, предписания № от ДД.ММ.ГГГГ, справок от ДД.ММ.ГГГГ ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Тюменской области, в г. Тобольске, Тобольском, Вагайском районах», ООО «Тепло Тюмени», от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Жилсервис-Иртышский», от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Тюменьэнергосбыт», договора от ДД.ММ.ГГГГ на услугу по вывозу ТБО и мусора следует, что заключенные между ним и Администрацией г. Тобольска договоры аренды помещений от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнялись, требований о признании сделок недействительными их стороны не заявляли.
При этом согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется любыми способами, предусмотренными законом, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; в данном случае признание недействительной сделки между Макаренко С.В. и Обрядовой Н.Н. восстанавливает право истца на аренду нежилых помещений у Администрации г. Тобольска Тюменской области на ранее согласованных ими условиях.
При таких обстоятельствах судом сделан вывод о том, что Обрядовой Н.Н. в признании права собственности на нежилые помещения № следует отказать, иск Панамарчука И.Ю. удовлетворить, признать заключенный между Макаренко С.В. и Обрядовой Н.Н. договор аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в части аренды нежилых помещений № общей площадью 55, 6 кв. м, расположенных на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу: <адрес> недействительным.
Других доказательств не представлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Обрядовой Н.Н. в удовлетворении иска к Администрации о признании права собственности на нежилые помещения №, общей площадью 71, 7 кв. м, расположенные на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу: <адрес> отказать.
Иск Панамарчук И.Ю. удовлетворить, признать заключенный между Макаренко С.В. и Обрядовой Н.Н. договор аренды с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ в части аренды нежилых помещений № общей площадью 55, 6 кв. м, расположенных на первом этаже в девятиэтажном кирпичном доме по адресу: <адрес> недействительным.
Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд через Тобольский городской суд Тюменской области в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья Пятанов А.Н.
Мотивированное решение составлено 22 марта 2011 г.