К делу №2-908/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
07 сентября 2010 года Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:
судьи Паластровой Г.В.,
при секретаре судебного заседания Борисовой Ю.В.,
с участием истца Горянина А.М.,
представителя ответчика Бережного В.Н. – адвоката Михайловской Л.В., представившей удостоверение №3755 от 04.09.2009 года, выданное Управлением МЮ РФ по КК и ордер №132976 от 31.08.2010 года действующей в порядке статьи 50 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - представителя администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района Маракулина К.И., действующего на основании доверенности от 19.07.2010 года №22,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горянина Андрея Михайловича к Бережному Виктору Николаевичу о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,
У С Т А Н О В И Л:
Горянин А.М. обратился в суд с иском к Бережному В.Н. о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на жилой дом и земельный участок. В обоснование иска указал, что 07 августа 1998 года между ним и Бережным В.Н. был заключен договор купли-продажи, согласно которого он передал продавцу денежные средства в размере, определенном договором купли-продажи, путем перечислении на счет (номер обезличен) в отделении СБ (номер обезличен) города Тихорецка, а ответчик передал ему в собственность земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) площадью 1103 кв.м и жилой дом жилой площадью 47,16 кв.м с хозпостройками и сооружениями, расположенными по адресу: Краснодарский край, город Тихорецк, улица .... Данный договор, нотариально оформленный, был зарегистрирован в БТИ. Свои обязательства по вышеуказанному договору истец полностью исполнил, передав ответчику сумму, оговоренную в договоре. В настоящее время зарегистрирован и проживает вместе с семьей в спорном домовладении и фактически владеет им на праве собственности с 1998 года. В настоящее время в жилом доме произведена реконструкция и переоборудование без разрешения, что повлекло изменение общей и жилой площади строений. Согласно заключения специалистов она соответствует требованиям строительных, экологических, санитарно-технических, противопожарным нормам. Однако право собственности на жилой дом и земельный участок не зарегистрировано в установленном законом порядке, в виду уклонения стороны по причине выезда за пределы города и до настоящего времени его место жительство неизвестно. В связи с тем, что нет иной возможности защитить свое право собственности на недвижимое имущество, просит признать договор купли-продажи от 07 августа 1998 года заключенным, сохранить жилое помещение в реконструируемом и переоборудованном состоянии и признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок.
В судебное заседание ответчик Бережной В.Н. не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен по последнему известному месту жительства.
В судебном заседании представитель ответчика – адвокат Михайловская Л.В., назначенная судом пояснила, поскольку Бережной В.Н. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности к Горянину А.М. и истом представлены письменные доказательства, которые подтверждают уклонение стороны от регистрации сделки в установленном законом порядке, то защитить свои права собственности истец может только путем признания их судом, при наличии соблюдения сторонами обязательств при заключении вышеуказанного договора.
В судебном заседании истец Горянин А.М. доводы исковых требований поддержал и уточнил, что в результате межевания земельного участка изменились его технические характеристики и присвоен новый кадастровый номер, согласно выписки из кадастрового паспорта земельного участка. В связи с тем, что выполненная реконструкция и переоборудование не затронули конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома, просит сохранить жилое помещение в реконструированном и переоборудованном состоянии, признать договор от 07 августа 1998 года купли-продажи жилого дома и земельного участка заключенным и признать за ним право собственности на жилой дом литер А с пристройками литер а, а2, а3, с хозяйственными постройками и сооружениями и на земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства кадастровый номер 23:50:0101118:26, категории земель - земли населенных пунктов площадью 1096 кв.м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, город Тихорецк, улица ...
В судебном заседании третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - представитель администрации Тихорецкого городского поселения Тихорецкого района в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований, поскольку договор купли-продажи спорного имущества совершен в надлежащей форме и не содержит условий недействительности, проведенная реконструкция не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превышает предельные параметры разрешенного строительства.
Суд, выслушав стороны, третье лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, исследовав доказательства и оценив их в совокупности, приходит к следующему выводу.
Согласно статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
Согласно части 1 и 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
По смыслу статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
По смыслу статей 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В судебном заседании установлено, что 17 августа 1998 года между Бережным Виктором Николаевичем с одной стороны и Горяниным Андреем Михайловичем с другой стороны заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец принял на себя обязательство продать, а покупатель купить земельный участок с расположенным на нем жилым домом по адресу: город Тихорецк, улица .... Данный договор заключен в письменной форме путем составления документа сторонами, который подписан сторонами и удостоверен 07 августа 1998 года нотариусом Тихорецкого нотариального округа по реестру №3695. На момент продажи Бережной В.Н. являлся надлежащим собственником имущества, состоящего из: земельного участка площадью 1103 кв.м на основании свидетельства на право собственности на земельный участок (номер обезличен) от 06.09.1995 года и жилого дома с пристройками общей площадью 47,16 кв.м на основании свидетельства о праве на наследство по закону (номер обезличен) от 25.12.1991 года, выданного Тихорецкой государственной нотариальной конторой и договора купли-продажи, удостоверенного Тихорецкой государственной нотариальной конторой 05 сентября 1995 года по реестру №1-2794. По условиям договора цена недвижимого имущества определена сторонами и покупателем денежная сумма в полном объеме передана в отделении сберегательного банка №1802 города Тихорецка, что отражено в пунктах 2.1 и 2.2 данного договора. Факт передачи суммы, оговоренной сторонами в договоре купли-продажи удостоверен нотариусом и представителем ответчика не оспаривается. Однако право собственности на спорное имущество истец не зарегистрировал надлежащим образом, что подтверждается техническим паспортом, составленным по состоянию на 22 июня 2010 года и сведениями представленными 07.09.2010 года филиалом ГУП КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по Тихорецкому району и УФСГРКК по Краснодарскому краю Тихорецкий отдел. Согласно кадастровой выписке о земельном участке правообладателем земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), площадью 1096 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, город Тихорецк, улица ... значится Бережной В.Н.
Как следует из материалов дела Горянин А.М., после заключения договора купли-продажи спорного имущества осуществлял права собственника, а именно нес бремя содержания, что подтверждается квитанциями о внесении платы за коммунальные услуги с момента заключения договора купли-продажи спорного имущества по настоящее время.
Доводы истца о том, что ответчик уклонялся от регистрации сделки с недвижимостью в государственном органе обоснованны. Согласно сведениям УФМС по КК в Тихорецком районе Бережной В.Н. снят с регистрационного учета по вышеуказанному адресу с даты заключения договора купли-продажи спорного имущества, а именно с 08 августа 1998 года, и в настоящее время его место жительства неизвестно.
Таким образом, условия договора купли-продажи недвижимого имущества соблюдены сторонами, сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности, а договор считается заключенным.
Судом установлено, что права и обязанности лиц, привлеченных к участию в деле не нарушаются.
Разрешая вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, суд приходит к следующему выводу.
В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном(бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Из технического паспорта спорного жилого дома, составленного по состоянию на 22 июня 2010 года следует, что в спорном жилом доме произведена реконструкция и переоборудование без разрешения, повлекшая изменения технических характеристик жилого дома в составе объекта незавершенного строительством и его параметрах. Однако состояние конструкции жилого дома литер А и пристройки литер а по улице ... в городе Тихорецке после проведенных реконструкции и переоборудования не повлияло на состояние несущих конструкций здания. Выполненные реконструкция и переоборудование соответствуют требованиям строительных, экологических, санитарно-технических, противопожарных норм, не представляет угрозы для здоровья и жизни жильцов, что подтверждается техническим заключением ЗАО "Институт "Тихорецкагропромпроект" исх.№33 от 27 июля 2010 года. Согласно технического заключения ЗАО "Институт "Тихорецкагропромпроект" исх.№34 от 27 июля 2010 года, пристройки литер а2 и а3 на момент обследования – объекты незавершенным строительством. По результатам обследования указанных помещений сохранение и дальнейшая эксплуатация возможна при выполнении условия: устройство помещения котельной объемом не менее 15 м3, путем возведения перегородки в помещении санузла №7.
При установленных в судебном заседании обстоятельствах, с учетом того, что реконструкция и переоборудование жилого дома и пристроек не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Горянина А.М. о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на жилой дом литер А с пристройками литер а, а2, а3 (объект незавершенный строительством) площадью застройки 110,7 кв.м, с хозяйственными постройками и сооружениями и на земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер (номер обезличен), категории земель - земли населенных пунктов, площадью 1096 кв.м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, город Тихорецк, улица ... подлежат удовлетворению.
На основании статей 165, 218, 222, 219, 550 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Признать договор от 07 августа 1998 года купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, город Тихорецк, улица ... заключенным между Бережным Виктором Николаевичем и Горяниным Андреем Михайловичем.
Признать за Горяниным Андреем Михайловичем, (дата обезличена) года рождения, уроженца села ... Кавказского района Краснодарского края право собственности на земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер ..., категории земель - земли населенных пунктов, площадью 1096 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, город Тихорецк, улица ...
Признать за Горяниным Андреем Михайловичем, (дата обезличена) года рождения, уроженца села ... Кавказского района Краснодарского края право собственности на жилой дом литер А с пристройками литер а, а2, а3 (объект незавершенный строительством) площадью застройки 110,7 кв.м, с хозяйственными постройками и сооружениями.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение десяти дней.
Судья