К делу № 2-476/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 16 мая 2011 года город Тихорецк Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе: судьи Паластровой Г.В., при секретаре судебного заседания Борисовой Ю.В., с участием представителя истца – старшего помощника Тихорецкого межрайонного прокурора Веселовой Ж.Ю., представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилище» - Почебут Е.Ю., действующей на основании доверенности от 06 апреля 2011 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тихорецкого межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к ООО «УК «Жилище» о признании бездействия незаконным и понуждении устранить нарушения жилищного законодательства, У С Т А Н О В И Л: Тихорецкий межрайонный прокурор в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ООО «УК Жилище» о признании бездействия незаконным и понуждении устранить нарушения жилищного законодательства. Иск мотивирован тем, что решением собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тихорецк, улица <адрес> № в соответствии с требованиями части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией - обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилище». В нарушение требований жилищного законодательства ООО «УК «Жилище» ненадлежащим образом осуществляет управление многоквартирным домом № по улице <адрес> в городе Тихорецке, в части содержания общего имущества указанного многоквартирного дома, что угрожает безопасности для жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме, сохранности их имущества. В ходе обследования многоквартирного дома Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края установлено ненадлежащее обеспечение ООО «УК «Жилище» благоприятных и безопасных условий проживания граждан, ненадлежащее содержание общего имущества. В целях устранения выявленных нарушений Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края 10 ноября 2010 года было выдано предписание ООО «УК Жилище», которое в установленный срок не исполнено в полном объеме: не устранена неисправность рулонного покрытия над квартирой №, послужившая протечке кровли. Просит признать незаконным бездействие общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Жилище», выразившееся в не исполнении своих обязанностей, в части содержания общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тихорецк, улица <адрес> №, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей. Обязать ООО «УК «Жилище» устранить нарушения жилищного законодательства, в том числе устранить неисправность кровельного рулонного покрытия указанного многоквартирного дома. Прокурор, участвующий в деле Веселова Ж.Ю. в судебном заседании просила удовлетворить исковые требования в части признания незаконным бездействие ООО «УК «Жилище», выразившееся в не исполнении своих обязанностей, в части содержания общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тихорецк, улица <адрес>, №, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей, поскольку неисправности, выявленные Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края, устранены только на момент рассмотрения дела по существу. Представитель ответчика ООО «УК Жилище» Почебут Е.Ю. исковые требования не признала и пояснила, что предъявленный иск является несостоятельным по следующим основаниям. Собственники помещений в многоквартирном доме № по улице <адрес> в апреле 2009 года приняли решение создать товарищество собственников жилья. В соответствии с пунктом 1 статьи 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе: 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу. В соответствии со статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит: 1) обеспечивать выполнение требований главы 13 Жилищного кодекса Российской Федерации, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; 2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; 3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования распоряжения общей собственностью; 7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и установлена законодательством в пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом многоквартирном доме или препятствующих этому; 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. 29 марта 2010 года на основании требований Жилищного законодательства между Товариществом собственников жилья «Л-199» и управляющей компанией заключен договор управления многоквартирным домом. Предметом данного договора является техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества; ТСЖ «Л-199» в соответствии с утвержденным перечнем работ и услуг, в пределах средств определенных товариществом собственников жилья. В соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491) собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг, работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (пункт 18 Правил). Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (пункт 29 Правил). Размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членам указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органам управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества соответствующий год (пункт 33 Правил). Так членами правления ТСЖ «Л-199» в марте 2010 года был утвержден минимальный перечень работ и услуг с минимальным размером оплаты 7 рублей 80 копеек, в утвержденный перечень не включены работы по ремонту кровли, ремонту или замене инженерных сетей, являющихся общим имуществом ТСЖ. Кроме того, задолженность за санитарное содержание и техническое обслуживание общего имущества по состоянию на 01 января 2011 года у ТСЖ «Л-199» перед ООО «УК «Жилище» составила 200744,64 (двести тысяч семьсот сорок четыре) рубля 64 копейки. В феврале 2009 года на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома № по улице <адрес> принято решение принять участие в региональной адресной программе о проведении капитального ремонта многоквартирных домов, данное решение подтверждается протоколом от 17 февраля 2009 года. 14 ноября 2010 года общим собранием собственников помещений ТСЖ «Л-199» принято решение произвести частичный ремонт кровельного покрытия над квартирами №№ 16, 29, 31, 45, 48. В соответствии со СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 04.12.1987 года № 280) производство ремонтных работ мягких кровель производится при температуре выше + 5°С в сухую безветренную погоду. На основании указанных строительных норм и правил управляющей компанией было принято решение произвести ремонтные работы кровли при наступлении благоприятных погодных условий. В ходе исполнения предписания № 001758 от 10 ноября 2010 года, выданного главным государственным инспектором отдела инспекционного контроля Коваль Т.Я. управляющей компанией ООО «УК «Жилище» в феврале 2011 года произведен ремонт системы водоснабжения и канализации (акт о приемке выполненных работ за февраль 2011 года). В марте 2011 года проведена очистка помещений от строительного и бытового мусора (акт о приемке выполненных работ за март 2011 года). В марте 2011 года произведены работы по изоляции трубопровода (акт о приемке выполненных работ за март 2011 года). В апреле 2011 года произведен ремонт рулонной кровли отдельными местами (акт о приемке выполненных работ за апрель 2011 года). В случае увеличения объемов работ по ремонту кровли без согласия собственников помещений ТСЖ «Л-199» данные действия будут являться нарушением гпт.1 п.2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с актами о приемке выполненных работ управляющей компанией ООО «УК «Жилище» нарушения, указанные в предписании № 001758 от 10 ноября 2010 года, устранены в полном объеме. Таким образом, в действиях ООО «УК «Жилище» отсутствует признак бездействия, выразившийся в неисполнении своих обязанностей в части содержания общего имущества ТСЖ «Л-199». Исходя из смысла протокола общего собрания от 17 февраля 2009 года, собственники помещений ТСЖ «Л-199» согласны оплатить работы капитального характера только в случае участия в региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Однако, органы государственной жилищной инспекции в нарушение пункта 6 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1086) не выдают предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений, а также не обращаются в судебные органы об обязании собственников произвести финансирование работ, указанных в предписаниях. Просила отказать в удовлетворении исковых требований о признании бездействий незаконными и понуждении устранить нарушения жилищного законодательства в связи с отсутствием оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. Обязать Государственную жилищную инспекцию Краснодарского края выдать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу. В судебном заседании установлено, что решением собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тихорецк, улица <адрес>, № выбран способ управления многоквартирным домом - управляющей организацией. 29 марта 2010 года между товариществом собственников жилья «Л-199» и управляющей компанией ООО «УК «Жилище» заключен договор управления многоквартирным домом. Предметом данного договора является техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества ТСЖ «Л-199» в соответствии с утвержденным перечнем работ и услуг, в пределах средств, определенных товариществом собственников жилья. Согласно статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Устанавливаются возможные формы способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании и решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае органа управления товарищества собственников жилья) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования. Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (Правила эксплуатации зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176 и опубликованы в "Российской газете" 23.10.2003 за N 214). В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией. Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. На основании статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти. Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний и образовало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований - государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086. Судом установлено, что государственной жилищной инспекцией Краснодарского края на основании распоряжения №2858 от 08 ноября 2010 года проведена внеплановая проверка в отношении ООО «УК «Жилище» с целью рассмотрения обращений жильцов о фактах нарушения прав потребителей в многоквартирном жилом доме по обеспечению исправного состояния кровли, козырьков и ступеней входов в подъезды, внутридомовых систем центрального отопления, канализации, электрооборудования. Согласно акта проверки №003015 от 10 ноября 2010 года установлено разрушение рулонного кровельного материала, негерметичное примыкание рулонного покрытия к парапету и вентиляционным каналам, неисправное состояние запорной арматуры системы центрального отопления, течи из трубопроводов стояков системы канализации в подвальном помещении, неисправность электропроводки в подъезде № 1, нарушение температурно-влажностного режима в подвальном помещении, захламление подвального помещения и кровли жилого дома строительным и бытовым мусором. В целях устранения выявленных нарушений Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края ООО «УК «Жилище» 10 ноября 2010 года было выдано предписание №001758. По данному факту в отношении ООО «УК Жилище» составлен протокол №000389 об административном правонарушении от 10 ноября 2010 года по статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. По ходатайству директора ООО «Жилище» решением государственной жилищной инспекцией Краснодарского края от 10 декабря 2010 года в связи с большим объемом работ продлен срок исполнения предписания до 10 марта 2011 года. Согласно акта проверки №001002 от 25 марта 2011 года предписание в установленный законный срок в полном объёме не исполнено: не устранена неисправность кровельного рулонного покрытия над квартирой № 29, приведшая к протечке кровли. По данному факту в отношении ООО «УК «Жилище» составлен протокол №000561 от 25 марта 2011 года об административном правонарушении по части 1 статьи 17.5 Кодекса Российской Федерации об административном правонарушении. Следовательно, систематическое толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме. Таким образом, доводы ответчика о том, что капитальный ремонт кровли не является их обязанностью по договору управления многоквартирным домом, поскольку в марте 2010 года членами правления ТСЖ «Л-199» утвержден минимальный перечень работ и услуг с минимальным размером оплаты 7 рублей 80 копеек, в который не включены работы по ремонту кровли, ремонту или замене инженерных сетей, являющихся общим имуществом ТСЖ, необоснованны. При этом, ответчик не обращался в судебном порядке о взыскании задолженности перед ООО «УК «Жилище» за санитарное содержание и техническое обслуживание общего имущества по состоянию на 01 января 2011 года с членов ТСЖ «Л-199» в размере 200744,64 рубля. В соответствии с актами о приемке выполненных работ управляющей компанией ООО «УК «Жилище» нарушения, указанные в предписании №001758 от 10 ноября 2010 года, устранены в полном объеме. Согласно справки, представленной по требованию суда государственной жилищной инспекции Краснодарского края, в ходе проверки установлено, что ООО «УК «Жилище» предписание №1758 от 10 ноября 2010 года исполнено в полном объеме – устранена неисправность кровельного покрытия и протечка кровли над квартирой № в жилом доме № по улице <адрес> в городе Тихорецке. При установленных в судебном заседании обстоятельствах, с учетом объема, содержания и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома, суд считает, что исковые требования Тихорецкого межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к ООО «УК Жилище» о признании бездействия незаконным и понуждении устранить нарушения жилищного законодательства подлежат частичному удовлетворению. На основании 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Р Е Ш И Л : Признать незаконным бездействие общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Жилище», выразившееся в не исполнении своих обязанностей, в части содержания общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тихорецк, улица <адрес>, № в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья: