К делу № 2-478/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 16 мая 2011 года город Тихорецк Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе: судьи Паластровой Г.В., при секретаре судебного заседания Борисовой Ю.В., с участием представителя истца – старшего помощника Тихорецкого межрайонного прокурора Веселовой Ж.Ю., представителя ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилище» - Почебут Е.Ю., действующей на основании доверенности от 06 апреля 2011 года, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тихорецкого межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к ООО «УК «Жилище» о признании бездействия незаконным и понуждении устранить нарушения жилищного законодательства, У С Т А Н О В И Л: Тихорецкий межрайонный прокурор в интересах неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к ООО «УК Жилище» о признании бездействия незаконным и понуждении устранить нарушения жилищного законодательства. Иск мотивирован тем, что решением собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тихорецк, улица <адрес> №, в соответствии с требованиями части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, выбран способ управления многоквартирным домом управляющей организацией - обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилище». В нарушение требований жилищного законодательства ООО «УК «Жилище» ненадлежащим образом осуществляет управление многоквартирным домом № по улице <адрес> в городе Тихорецке, в части содержания общего имущества указанного многоквартирного дома, что угрожает безопасности для жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме, сохранности их имущества. В ходе обследования многоквартирного дома Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края установлено ненадлежащее обеспечение ООО «УК «Жилище» благоприятных и безопасных условий проживания граждан, ненадлежащее содержание общего имущества. В целях устранения выявленных нарушений Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края 16 декабря 2010 года было выдано предписание ООО «УК Жилище», которое в установленный срок не исполнено в полном объеме: не организовано наблюдение за развитием трещины в стене главного фасада с помощью маяков, не восстановлен штукатурный слой цоколя, не восстановлен окрасочный слой нижней части стены тамбура в подъезде, не приняты исчерпывающие меры по устранению следов увлажнения на стенах в квартире № и в подъезде, указанного многоквартирного дома. Просит признать незаконным бездействие общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Жилище», выразившееся в не исполнении своих обязанностей, в части содержания общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тихорецк, улица <адрес>, №, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей. Обязать ООО «УК «Жилище» устранить нарушения жилищного законодательства, в том числе организовать наблюдение за развитием трещины в стене главного фасада с помощью маяков, восстановить штукатурный слой цоколя, восстановить окрасочный слой нижней части стены тамбура в подъезде, принять исчерпывающие меры по устранению следов увлажнения на стенах в квартире № и в подъезде указанного многоквартирного дома. Прокурор, участвующий в деле Веселова Ж.Ю. в судебном заседании исковые требования уточнила, просила их удовлетворить. Просит обязать ООО «УК «Жилище» устранить нарушения жилищного законодательства, в том числе восстановить штукатурный слой цоколя, восстановить окрасочный слой нижней части стены тамбура в подъезде, принять исчерпывающие меры по устранению следов увлажнения на стенах в квартире № и в подъезде указанного многоквартирного дома, устранить следы увлажнения и покрытия мхом цокольной части наружных стен боковых фасадов. При этом пояснила, что согласно справки, представленной по требованию суда государственной жилищной инспекции Краснодарского края, в ходе проверки установлено, что ООО «УК «Жилище» предписание №1998 от 16 декабря 2010 года частично исполнено – организовано наблюдение за развитием трещины в стене главного фасада с помощью маяков. Представитель ответчика ООО «УК Жилище» Почебут Е.Ю. исковые требования не признала и пояснила, что общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилище» считает предъявленный иск несостоятельным по следующим основаниям. В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме № по улице <адрес> выбрали способ управления - управляющая компания. На основании требований жилищного законодательства между собственниками помещений многоквартирного дома № по улице <адрес> и управляющей компанией ООО «УК «Жилище» заключены договоры управления многоквартирным домом. Предметом данного договора является техническое обслуживание и аварийно-диспетчерское обслуживание в соответствии с утвержденным перечнем работ и услуг, в пределах средств, определенных собственниками помещений указанного многоквартирного дома. В соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006г. № 491) собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов) (пункт 18 Правил). Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг (пункт 29 Правил). Так собственниками помещений указанного многоквартирного дома был утвержден минимальный перечень работ и услуг; технические осмотры конструктивных элементов зданий и инженерных сетей; промывка канализационного трубопровода; аварийно-технические работы; с минимальным размером оплаты 7 рублей 63 копейки. В утвержденный перечень не включены работы по ремонту кровли, ремонту или замене инженерных сетей, санитарному обслуживанию. В июне 2010 года на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома № по улице <адрес> принято решение принять участие в региональной адресной программе о проведении капитального ремонта многоквартирных домов, данное решение подтверждается протоколом от 05 июня 2010 года. В данном протоколе собственники приняли решение включить в перечень работ по капитальному ремонту такие виды работ как: ремонт кровли, водостоков, гидроизоляция фундамента, цоколя, утепление фасада дома, ремонт вентиляционных каналов, ремонт системы водоотведения, водопотребление, замена окон, дверей, ремонт полов, отмостки дома, ремонт отдушин цокольной части дома. В ходе исполнения предписания № 001998 от 16 декабря 2010 года, выданного главным государственным инспектором отдела инспекционного контроля Коваль Т.А. управляющей компанией ООО «УК «Жилище» в декабре 2010 года произведен ремонт кровельного покрытия (акт о приемке выполненных работ за декабрь 2010 года). В январе 2011 года установлен «маячок» под оконным проемом первого этажа. В апреле 2011 года повторно установлен «маячок» под оконным проемом первого этажа. Устранить нарушения, указанные в пунктах 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 предписания № 001998 от 16 декабря 2010 года не представляется возможным, в связи с тем, что в ходе исполнения указанного предписания работниками ООО «УК «Жилище» установлено следующее; нарушение температурно-влажностного режима связано с отсутствием гидроизоляционного слоя между фундаментом и несущими стенами дома, данный вид работ определяет под собой частичную разборку кирпичных несущих стен, что является работами по капитальному ремонту зданий. При утверждении перечня работ собственники; помещений МКД № по улице <адрес> работы по капитальному ремонту дома в такси перечень не включили, оплату на капитальный ремонт не производят. Исходя из смысла выписки из протокола общего собрания от 05 июня 2010 год собственники помещений многоквартирного дома № по улице <адрес> согласились оплатить работы капитального характера только в случае участия в региональной адресной программе по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Однако, органы государственной жилищной инспекции в нарушение пункта 6 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства, Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1086) не выдают предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений, а также не обращаются в судебные органы об обязании собственников произвести финансирование работ, указанных в предписаниях. Таким образом, на основании вышесказанного, в действиях ООО «УК «Жилищ отсутствует признак бездействия, выразившийся в неисполнении своих обязанностей: в части содержания общего имущества в многоквартирном доме № по улице <адрес> Просила в удовлетворении исковых требований о признании бездействий незаконными и понуждении устранить нарушения жилищного законодательства отказать в связи с отсутствием оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. Обязать Государственную жилищную инспекцию Краснодарского края выдать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений. Допрошенная в качестве свидетеля ФИО5 в судебном заседании пояснила, что она является домкомом многоквартирного дома. С 1996 года органы местной власти обещали произвести капитальный ремонт. Жители дома обращались с заявлением о признании дома аварийным, однако получили отказ на основании заключения о возможности дальнейшего проживания. До настоящего времени капитальный ремонт не произведен. Управляющая компания обязывает собственников жилья производить капитальный ремонт за свой счет, объясняя тем, что в договоре не предусмотрено оказание данных вид услуг. В то время как ей было известно о техническом состоянии дома на момент заключения договора на управление многоквартирным домом. Выслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу. В судебном заседании установлено, что собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тихорецк, улица <адрес> №, выбран способ управления многоквартирным домом - управляющей организацией. Между собственниками жилья и управляющей компанией ООО «УК «Жилище» заключены договора управления многоквартирным домом. Предметом данного договора является техническое обслуживание и санитарное содержание общего имущества дома в соответствии с утвержденным перечнем работ и услуг, в пределах средств, определенных товариществом собственников жилья. Собственниками помещений указанного многоквартирного дома был утвержден минимальный перечень работ и услуг; технические осмотры конструктивных элементов зданий и инженерных сетей; промывка канализационного трубопровода; аварийно-технические работы; с минимальным размером оплаты 7 рублей 63 копейки. В утвержденный перечень не включены работы по ремонту кровли, ремонту или замене инженерных сетей, санитарному обслуживанию. Согласно статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Устанавливаются возможные формы способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании и решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае собственников жилья в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Согласно пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования. Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 28 и 31 Правил содержания в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (Правила эксплуатации зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176 и опубликованы в "Российской газете" 23.10.2003 за N 214). В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией. Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. На основании статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти. Таким образом, государство, исходя из баланса частных и публичных интересов, в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний и образовало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований - государственную жилищную инспекцию, положение о которой утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.09.1994 N 1086. Судом установлено, что государственной жилищной инспекцией Краснодарского края на основании распоряжения №3316 от 15 декабря 2010 года проведена внеплановая проверка в отношении ООО «УК «Жилище» с целью рассмотрения обращений жильцов о фактах нарушения прав потребителей в многоквартирном жилом доме. Согласно акта проверки №003638 от 16 декабря 2010 года установлены местные разрушения защитного слоя цоколя; отслоение окрасочного слоя и сырость в нижней части стены тамбура в подъездах; наличие трещины в стене фасада, отслоение штукатурного слоя, сырость на верхних поверхностях стен в жилом помещении квартиры №спальня); наличие следов увлажнения и покрытия мхом цокольной части наружных стен боковых фасадов; сколы, трещины, протечки шиферного покрытия кровли; просадка и выбоины в отмостке здания. В целях устранения выявленных нарушений Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края ООО «УК «Жилище» 16 декабря 2010 года было выдано предписание №001998. Государственной жилищной инспекцией Краснодарского края на основании распоряжения №894 от 23 марта 2011 года проведена внеплановая проверка в отношении ООО «УК «Жилище». Согласно акта проверки №001002 от 25 марта 2011 года установлены местные разрушения защитного слоя цоколя; отслоение окрасочного слоя и сырость в нижней части стены тамбура в подъездах; наличие трещины в стене фасада, отслоение штукатурного слоя, сырость на верхних поверхностях стен в жилом помещении квартиры № (спальня); наличие следов увлажнения и покрытия мхом цокольной части наружных стен боковых фасадов; сколы, трещины, протечки шиферного покрытия кровли; просадка и выбоины в отмостке здания. По данному факту в отношении ООО «УК «Жилище» был составлен протокол №000563 от 25 марта 2011 года об административном правонарушении по части 1 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административном правонарушении. Следовательно, систематическое толкование совокупности приведенных положений свидетельствует о том, что в статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме. Таким образом, доводы ответчика о том, что капитальный ремонт не является их обязанностью по договору управления многоквартирным домом, поскольку собственниками жилья утвержден минимальный перечень работ и услуг с минимальным размером оплаты 7 рублей 80 копеек, в который не включены работы по ремонту кровли, ремонту или замене инженерных сетей, являющихся общим имуществом, необоснованны. При этом, ответчик не обращался в судебном порядке о взыскании задолженности перед ООО «УК «Жилище» за санитарное содержание и техническое обслуживание общего имущества по состоянию на 01 января 2011 года с собственников жилья. В соответствии с актами о приемке выполненных работ управляющей компанией ООО «УК «Жилище» нарушения, указанные в предписании №001998 от 16 декабря 2010 года, устранены не в полном объеме. Согласно справки, представленной по требованию суда государственной жилищной инспекции Краснодарского края, в ходе проверки установлено, что ООО «УК «Жилище» предписание №001998 от 16 декабря 2010 года не исполнено в полном объеме – не восстановлен штукатурный слой цоколя; не восстановлен окрасочный слой на нижней части стены тамбура в подъезде; не приняты исчерпывающие меры по устранению следов увлажнения на стенах в квартире №3 и в подъезде, а так же следов увлажнения, покрытия мхом цокольной части наружных стен боковых фасадов в жилом доме № по улице <адрес> в городе Тихорецке. ООО «УК «Жилище» не соблюдает требования жилищного законодательства Российской Федерации. Ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме № по улице <адрес> в городе Тихорецке создает угрозу жизни и здоровью проживающих в нем граждан. При установленных в судебном заседании обстоятельствах, с учетом объема, содержания и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома, суд считает, что исковые требования Тихорецкого межрайонного прокурора в интересах неопределенного круга лиц к ООО «УК Жилище» о признании бездействия незаконным и понуждении устранить нарушения жилищного законодательства подлежат удовлетворению в полном объеме. На основании 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Р Е Ш И Л : Признать незаконным бездействие общества с ограниченной ответственностью управляющей компании «Жилище», выразившееся в не исполнении своих обязанностей в части содержания общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: город Тихорецк, улица <адрес>, № Обязать общество с ограниченной ответственностью «УК «Жилище» устранить следующие нарушения: восстановить штукатурный слой цоколя; восстановить окрасочный слой на нижней части стены тамбура в подъезде; принять исчерпывающие меры по устранению следов увлажнения на стенах в квартире №3 и в подъезде, а также следов увлажнения, покрытия мхом цокольной части наружных стен боковых фасадов в жилом доме № по улице <адрес> в городе Тихорецке. Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья: