К делу №2-1178/2011 г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 сентября 2011 года Тихорецкий городской суд Краснодарского края в составе:

судьи Шевченко Р.А.,

при секретаре судебного заседания Вариновой Н.В.,

с участием:

представителя истца (ответчика по встречному иску) Павлова С.А. – Малахова В.В., действующего на основании нотариальной доверенности №23 АА 0823582 от 26 июля 2011 года;

представителя ответчиц (истиц по встречному иску) Павлюковой Галины Ивановны и Павлович Светланы Ивановны – Шкурина Р.В., действующего на основании нотариальных доверенностей №23АА0495824 от 1 августа 2011 года и №23АА0495822 от 01 августа 2011 года;

представителя ответчика Лапова Игоря Владимировича – Шкурина Р.В., действующего на основании нотариальной доверенности №23 АА0652301 от 17 сентября 2011 года;

третьего лица Павловой Л.А.,

представителя третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – Юртаевой Светланы Александровны, действующей на основании доверенности №290 от 8 августа 2011 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Павлова Сергея Анатольевича к Павлюковой Галине Ивановне, Павлович Светлане Ивановне и Лапову Игорю Владимировичу о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, и по встречному иску Павлюковой Галины Ивановны и Павлович Светланы Ивановны к Павлову Сергею Анатольевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Павлов С.А. обратился в суд с иском к Павлюковой Н.И. и Павлович С.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры, мотивируя требования следующим.

3 июня 2011 года между Павловым С.А. и Павлюковой Г.И., Павлович С.И., заключен предварительный договор купли-продажи, с условием о задатке, по которому Павлов С.А. намеревался приобрести в собственность в срок до 3 августа 2011 года принадлежащую в равных долях Павлюковой Г.И. и Павлович С.И. квартиру общей площадью 52,6 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. При подписании предварительного договора Павлов С.А., в обеспечение предстоящей сделки, передал ответчицам задаток в сумме 5000 рублей.

3 июня 2011 года Павлов С.А. заключил договор об оказании возмездных услуг с агентством недвижимости «Мегаполис» в лице индивидуального предпринимателя Олейникова А.А., о правовом сопровождении сделки купли-продажи квартиры, оплатив по договору 11000 рублей. В конце июля 2011 года, из разговора с Олейниковым А.А., Павлов С.А. узнал, что ответчицы передумали заключать основной договор купли-продажи без каких-либо на то веских причин. 22 июля 2011 года Павлов С.А. по почте направил в адрес ответчиц письменную претензию о надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору, ответ на которую не получил. Павлов С.А., считая, что действиями ответчиц нарушены его права, обратился в суд с иском к Павлюковой Г.И. и Павлович С.И. о понуждении их к заключению основного договора купли-продажи <адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец Павлов С.А. изменил и дополнил заявленные им исковые требования. Павлов С.А. указал, что он и его супруга Павлова Л.А. намеревались произвести расчет по основному договору за счет средств, полученных по ипотечному кредиту, на что ответчицы давали устное согласие при заключении предварительного договора. В ответе на претензию от 22 июля 2011 года, ответчицы сообщили об отказе заключать основной договор купли-продажи в случае, если истец будет приобретать квартиру с привлечением заемных средств. Считая действия ответчиц недобросовестными и противоправными, Павлов С.А. обратился в милицию с заявлением о проверке действий ответчиц на предмет наличия либо отсутствия в их действиях состава преступления. Однако до настоящего времени ответа на свое обращение истец не получил. 27 июля 2011 года истец Павлов С.А. вновь направил претензию с просьбой надлежащего исполнения обязательств по предварительному договору и предложил ответчицам встретиться с ним у входа в здание Тихорецкого городского и районного судов 29 июля 2011 года в 09 часов утра, с целью урегулирования спорных моментов предстоящей сделки и получения копий правоустанавливающих документов на квартиру для получения кредита на оплату её покупки. 29 июля 2011 года в назначенное время ответчицы в обусловленном месте не появились, о чем истец составил акт. Кроме того, предполагая нарушение своих прав, истец Павлов С.А. сообщил государственному регистратору прав Тихорецкого отдела УФРС Чапковской О.Н. о возможной регистрации ответчицами через риелтора Олейникова А.А. другой сделки, и просил приостановить регистрацию до разрешения вопросов по предварительному договору. В ходе судебного разбирательства, истец узнал, что 26 июля 2011 года ответчицы заключили договор купли-продажи спорной квартиры с третьим лицом Лаповым И.В., предложившим им более высокую цену. По мнению истца (ответчика по встречному иску) Павлова С.А., во время передачи договора на регистрацию, ответчицы (истицы по встречному иску) вместе с риелтором Олейниковым А.А. продолжали вводить его в заблуждение относительно своих намерений, предлагая ему в срок до 4 августа 2011 года явиться к риелтору для разрешения вопроса о подписании основного договора купли-продажи, что свидетельствует о злоупотреблении ими своими правами в корыстных целях. Считает, что заключенная с Лаповым И.В. сделка купли-продажи является ничтожной, как совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, просит суд понудить ответчиц Павлюкову Н.И. и Павлович С.И. к заключению основного договора купли-продажи квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, и последующей передаче его на государственную регистрацию, с оплатой за счет средств ипотечного кредитования в размере 1950000рублей, в соответствии с условиями заключенного предварительного договора. Также просит отказать в государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от 26 июля 2011 года, заключенному между ответчицами и Лаповым И.В.

Павлюкова Г.И. и Павлович С.И. подали в суд встречный иск к Павлову С.А. о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, который мотивировали следующим. 3 июня 2011 года они заключили с Павловым С.А. предварительный договор купли-продажи принадлежащей им на праве общей долевой собственности квартиры, в соответствии с которым основной договор должен был быть заключен в срок до 3 августа 2011 года, при этом в соответствии с пунктом 4 договора продажная цена квартиры должна составлять 1950000 рублей. Как утверждают ответчицы, до настоящего времени истец Павлов С.А. не выплатил им продажную цену квартиры, то есть не исполнил свои обязательства по предварительному договору. В связи с этим ответчицы просят суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 3 июня 2011 года, в связи с существенным нарушением договора другой стороной, а в иске о понуждении к заключению основного договора Павлову С.А. отказать.

В судебном заседании истец Павлов С.А. и его представитель Малахов В.В. уточненные исковые требования по изложенным основаниям поддержали. Встречный иск ответчиц Павлюковой Г.И. и Павлович С.И. они не признали и просили в удовлетворении иска отказать. Пояснили, что истец Павлов С.А. намеревался и до настоящего времени намерен приобрести спорную квартиру у ответчиц, о чем он неоднократно письменно уведомлял их, за счет средств ипотечного кредита, получением которого он совместно с женой Павловой Л.А. занимается в настоящее время. Причиной же неоплаты им покупной стоимости квартиры послужили действия самих ответчиц, которые не предоставили правоустанавливающие документы на квартиру, необходимые для получения кредита. Кроме того, ответчицы неправомерно, до истечения срока заключения основного договора, то есть до 3 августа 2011 года, заключили договор купли-продажи спорной квартиры с Лаповым И.В.

Представитель ответчиц (истиц по встречному иску) Шкурин Р.В. иск Павлова С.А. не признал, заявленный встречный иск поддержал и настаивал на его удовлетворении. Пояснил, что устной договоренности о привлечении заемных средств по ипотечному договору, предметом залога по которому стала бы спорная квартира, у сторон не существовало, о том, что у Павлова С.А. отсутствуют деньги для исполнения обязательств по предварительному договору и он намерен приобретать квартиру за счет средств ипотечного кредита ответчицам (истицам по встречному иску) стало известно от риелтора Олейникова А.А. 20-21 июля 2011 года. Ответчицы были готовы к заключению основного договора купли-продажи, лишь при условии полной оплаты им покупной цены квартиры, без привлечения для оплаты заемных средств. Однако истец Павлов С.А. оговоренную предварительным договором сумму им не выплатил, уведомив, что требования Павлович С.И. и Павлюковой Г.И. об отказе продавать квартиру, при условии оплаты её стоимости средствами, полученными по ипотечному кредиту, существенно нарушают его права. Кроме того, истцом Павловым С.А. 25 июля 2011 года было подано заявление в отдел МВД России по Тихорецкому району о проведении проверки по наличию состава преступления в действиях Павлович С.И. и Павлюковой Г.И., в связи с чем они отказались от заключения с ним основного договора и заключили договор с другим лицом – Лаповым И.В. Также Шкурин Р.В. пояснил, что его доверительницы действовали вполне добросовестно, полагая, что поскольку у Павлова С.А. отсутствуют денежные средства для приобретения квартиры, они вправе заключить сделку с иным лицом. Никаких умышленных действий, совместно с риелтором Олейниковым А.А., направленных на введение в заблуждение Павлова С.А., они не совершали. С Павловым С.А. и его женой Павловой Л.А. ответчицы встречались только один раз, при заключении предварительного договора.

Представитель ответчика Лапова И.В. – Шкурин Р.В. – иск Павлова С.А. не признал. Пояснил, что Лапов И.В. при заключении договора купли продажи спорной квартиры действовал как добросовестный приобретатель, до подачи документов в Тихорецкий отдел УФРС он полностью выплатил Павлович С.И. и Павлюковой Г.И. всю сумму по договору – 2000000 рублей. О продаже квартиры он узнал непосредственно от продавцов, сведениями о том, что существует предварительный договор купли продажи спорной квартиры, он не располагал вплоть до привлечения в качестве соответчика по настоящему делу.

Третье лицо Павлова Л.А. по тем же, что и истец Павлов С.А., основаниям заявленные им исковые требования поддержала, встречный иск не признала. Пояснила, что к 03 августа 2011 года они с мужем Павловым С.А. для приобретения спорной квартиры располагали собственными средствами в сумме 450000 рублей, оставшуюся часть средств 1500000 рублей намеревались получить в Сберегательном банке по ипотечному кредиту. По предварительному заключению кредитной комиссии банк подтвердил возможность получения ими ипотечного кредита в сумме 1500000 тысяч рублей. Кроме того, пояснила, что с ответчицами (истицами по встречному иску) Павлович С.И. и Павлюковой Г.И. они встречались один раз при подписании предварительного договора у риелтора Олейникова А.А. После этого, по поводу заключения основного договора, самостоятельно они с мужем к продавцам не обращались, все переговоры велись через риелтора.

Представитель третьего лица Юртаева С.А. просила разрешить спор на усмотрение суда. Пояснила, что 26 июля 2011 года в Тихорецкий отдел Росреестра обратились Лапов И.В., Павлович С.И. и Павлюкова Г.И. по вопросу регистрации заключенного между ними договора купли-продажи спорной квартиры, и подали необходимые документы. 27 июля 2011 года в отдел поступило определение Тихорецкого городского суда от 26 июля 2011 года о запрете регистрационных действий со спорной квартирой, в тот же день государственная регистрация прав приостановлена. 18 августа 2011 года Лапову И.В. направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. Также пояснила, что даже в случае удовлетворения исковых требований Павлова С.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи, решение суда не будет являться основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, так как не будет отвечать требования статей 17, 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Истец (ответчик по встречному иску) Павлов С.А., надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, просил суд рассмотреть дело в его отсутствие, о чем представил письменное заявление. В соответствии с частью 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие Павлова С.А.

Ответчик Лапов И.В. и третье лицо Олейников А.А., надлежаще уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, об уважительности причин неявки суд не уведомили, о рассмотрении дела в их отсутствие, либо об отложении слушания дела суд не просили. В связи с этим суд полагает возможным на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что 3 июня 2011 года между Павлюковой Галиной Ивановной, Павлович Светланой Ивановной, с одной стороны, и Павловым Сергеем Анатольевичем, с другой стороны, был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по которому стороны договорились заключить в будущем – в срок до 3 августа 2011 года – договор купли-продажи квартиры литер «А, а1, а7» общей площадью 52,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. При этом, договором установлена цена продаваемой квартиры – 1950000 рублей (л.д.10).

В обеспечение исполнения обязательств по договору, 3 июня 2011 года Павлов С.А. передал Павлюковой Г.И. и Павлович С.И. денежные средства в сумме 5000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской (л.д.11).

Из представленных суду документов следует, что спорная квартира принадлежит ответчицам на праве общей долевой собственности. При этом, 1/3 доля принадлежит Павлюковой Г.И. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию № от 22 июля 2008 года, выданного нотариусом Тихорецкого нотариального округа Горчаковой И.Ю., зарегистрированного в реестре за №, и свидетельства о государственной регистрации права №, выданного 21 октября 2008 года УФРС по Краснодарскому краю. 2/3 доли квартиры принадлежат Павлович С.И. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию № от 22 июля 2008 года, выданного нотариусом Тихорецкого нотариального округа Горчаковой И.Ю., зарегистрированного в реестре за №, и свидетельства о государственной регистрации права №, выданного 21 октября 2008 года УФРС по Краснодарскому краю.

3 июня 2011 года Павлов С.А. заключил договор возмездного оказания услуг с агентством недвижимости «Мегаполис» в лице ПБОЮЛ Олейникова Андрея Александровича, по условиям которого Олейников А.А. принял на себя обязательства по сбору документов и сдаче их на государственную регистрацию договора купли-продажи на квартиру по адресу: <адрес>, за что Павлов С.А. обязался оплатить 11000 рублей (л.д.9).

22 июля 2011 года истец Павлов С.А. направил письмо в адрес ответчиц Павлюковой Г.И. и Павлович С.И., в котором указал, что по имеющимся у него сведениям, ответчицы предпринимают действия по продаже спорной квартиры иным лицам, в связи с чем настаивал на исполнении заключенного предварительного договора от 3 июня 2011 года и заявлял о своем намерении приобрести квартиру (л.д.12).

Кроме того, 22 июля 2011 года Павлов С.А. письменно обратился к руководителю Тихорецкого отдела УФРС Чапковской О.Н. с просьбой о приостановлении государственной регистрации сделки купли-продажи спорной квартиры с третьими лицами, если таковая поступит на регистрацию, по причине наличия предварительного договора купли-продажи (л.д.13).

25 июля 2011 года Павлов С.А. обратился в отдел МВД России по Тихорецкому району Краснодарского края с заявлением о совершении в отношении него гражданками Павлюковой Г.И. и Павлович С.И. мошеннических действий.

26 июля 2011 года ответчицы Павлюкова Г.И. и Павлович С.И. направили в адрес Павлова С.А. письменный ответ на претензию от 22 июля 2011 года, в котором указали, что обязательства по заключению основного договора будут исполнены ими при условии полной оплаты продажной стоимости квартиры. Кроме того, сообщили, что в случае приобретения квартиры с привлечением заемных средств банка, оставляют за собой право на отказ от заключения основного договора.

26 июля 2011 года Павлов С.А. обратился в Тихорецкий городской суд с иском к Павлюковой Г.И. и Павлович С.И. о понуждении к заключению договора купли-продажи спорной квартиры.

27 июля 2011 года Павлов С.А. направил Павлюковой Г.И. и Павлович С.И. повторное письмо, в котором предложил ответчицам встретиться 29 июля 2011 года в 09 часов утра у здания суда, для получения копий правоустанавливающих документов на квартиру, и сообщил, что риелтор Олейников А.А. не подготовил необходимые для сделки документы на квартиру.

Также 27 июля 2011 года Павлов С.А. обратился к прокурору с жалобой на действия риелтора Олейникова А.А., в которой указал, что документ о принятии оплаты по договору о возмездном оказании услуг Олейников А.А. ему не выдал, хотя получил от него 11000 рублей, и принятые не себя обязательства по возмездному договору не исполнил.

Кроме того, претензия о невыполнении условий договора о возмездном оказании услуг от 3 июня 2011 года, была направлена Павловым С.А. непосредственно риелтору Олейникову А.А. 27 июля 2011 года.

Одновременно жалобы на действия риелтора Олейникова А.А. 27 июля 2011 года были направлены Павловым С.А. в Территориальный отдел Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей, благополучия человека по Краснодарскому краю в Тихорецком, Белоглинском, Новопокровском районах, в отдел МВД России по Тихорецкому району, администрацию МО Тихорецкого района и межрайонную ИФНС №1 по Краснодарскому краю.

29 июля 2011 года риелтор Олейников А.А. направил Павлову С.А. письменный ответ на претензию, в котором предложил Павлову С.А. явиться 1 августа 2011 года к 09 часам в офис АН «Мегаполис», для подробного отчета о проделанной работе.

29 июля 2011 года Павлов С.А. в присутствии свидетелей составил акт о том, что ответчицы Павлюкова Г.И. и Павлович С.И. не прибыли к зданию суда по его просьбе.

1 августа 2011 года Павлову С.А. дан письменный ответ на его жалобу в Тихорецкую межрайонную прокуратуру 29 июля 2011 года о том, что он праве самостоятельно обратиться в суд за защитой своих прав, в том числе с иском о расторжении заключенного договора и возврате уплаченных денежных сумм.

2 августа 2011 года Олейников А.А. направил в адрес Павлова С.А. письменное извещение о том, что свои обязательства по договору о возмездном оказании услуг по сбору документов выполнены им в полном объёме, и для подачи документов на государственную регистрацию Павлову С.А. необходимо явиться 4 августа 2011 года к 09 часам в офис АН «Мегаполис».

4 августа 2011 года уполномоченным дознавателем УУП ОУУП отдела МВД России по Тихорецкому району Ищенко Н.А. вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Павлова С.А. от 25 июля 2011 года о совершении в отношении него мошеннических действий ответчицами Павлюковой Г.И. и Павлович С.И., за отсутствием состава преступления.

В соответствии со статьёй 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу части 1 статьи 433 и части 1 статьи 435 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В соответствии с частью 1 статьи 438 Гражданского кодекса РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Согласно статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу статей 288, 289 и части 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу части 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Предварительный договор купли продажи спорной квартиры не содержит условий, позволяющих установить предмет и другие существенные условия основного договора, поскольку в предварительном, договоре наряду с принадлежащей Павлюковой Г.И, и Павлович С.И. квартирой, не указана доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор, таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из предварительного договора видно, что стороны договорились заключить в будущем основной договор купли-продажи квартиры, в пределах срока действия договора.

Доводы представителя истца Павлова С.А. о том, что ответчицы в одностороннем порядке уклонились от исполнения взятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры, суд считает несостоятельными.

Как следует из содержания предварительного договора, продажная цена спорной квартиры составляет 1950000 рублей, срок заключения основного договора купли-продажи 3 августа 2011 года.

Истец Павлов С.А. уплатил при заключении предварительного договора только сумму 5000 рублей, которая явно несоразмерна полной стоимости квартиры, доказательств того, что на момент обращении в суд – на 26 июля 2011 года – он располагал необходимой для покупки квартиры денежной суммой – 1950000 рублей, истец Павлов С.А. суду не представил.

Анализ переписки между сторонами свидетельствует, что истец Павлов С.А. не обращался к ответчикам с предложением заключить основной договор, не сообщал о наличии у него денежной суммы, оговоренной договором, а лишь сообщал о своем намерении заключить договор, после получения им ипотечного кредита. Таким образом, действия покупателя были направлены не на исполнение обязательства по предварительному договору, а имели цель не допустить продажу квартиры иному лицу.

Напротив, из писем, направленных ответчицами истцу следует, что они были готовы к заключению основного договора и продаже квартиры, при условии выплаты истцом покупной стоимости квартиры в полном объёме. При этом, они сообщали, что не согласны на продажу квартиры с привлечением Павловым С.А. заемных денежных средств.

Таким образом, основной договор купли-продажи не был заключен по вине самого истца, который не исполнил обязательства по предварительному договору в установленный срок, а именно до 3 августа 2011 года не уплатил ответчицам покупную цену квартиры в размере 1950000 рублей, что является существенным нарушением условий договора.

Кроме того, суд учитывает, что 26 июля 2011 года между ответчицами Павлюковой Г.И. и Павлович С.И., с одной стороны, и соответчиком Лаповым И.В. был заключен договор купли-продажи спорной <адрес>, и земельного участка под квартирой, по условиям которого спорная квартира с участком были приобретены Лаповым И.В. за 2000000 рублей, уплаченных им до подписания договора.

Указанный договор передан сторонами на государственную регистрацию в Тихорецкий отдел Росреестра по Краснодарскому краю 26 июля 2011 года, однако в связи с наложением судом ареста на квартиру, регистрация прав Лапова И.В. была приостановлена.

Таким образом, Лапов И.В. является добросовестным приобретателем спорной квартиры по договору, поскольку он полностью уплатил покупную стоимость квартиры, квартира на момент заключения договора под обременением не находилась, о наличии притязаний на неё третьих лиц Лапову И.В. ничего не было и не могло быть известно.

В соответствии со статьями 9 и 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также отказ в регистрации, отнесены к компетенции федерального органа в области государственной регистрации и его территориальных органов, и не входит в полномочия суда. Часть 1 статьи 20 Закона содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым в государственной регистрации права может быть отказано, и такое основание, как наличие решения суда, обязывающего орган государственной регистрации отказать в регистрации права, законом не предусмотрено.

Кроме того, частью 4 статьи 28 того же Закона предусмотрено, что при отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества.

При установленных в судебном заседании обстоятельствах, с учетом конкретных обстоятельств дела, оснований для понуждения к заключению договора купли-продажи квартиры и отказа в государственной регистрации перехода права собственности не имеется, в связи с чем в удовлетворении исковых требований Павлову С.А. надлежит отказать, а встречный иск Павлюковой Г.И. и Павлович С.И. удовлетворить. Надлежит расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 3 июня 2011 года, заключенный между Павловым Сергеем Анатольевичем, с одной стороны, и Павлюковой Галиной Ивановной и Павлович Светланой Ивановной, с другой стороны, на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ – в связи с существенным нарушением условий договора.

При этом, надлежит разъяснить истцу Павлову С.А. право на обращение в суд с иском о взыскании денежных сумм переданных ответчицам Павлюковой Г.И. и Павлович С.И. по предварительному договору.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Павлова Сергея Анатольевича к Павлюковой Галине Ивановне, Павлович Светлане Ивановне и Лапову Игорю Владимировичу о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, отказать.

Встречный иск Павлюковой Галины Ивановны и Павлович Светланы Ивановны к Павлову Сергею Анатольевичу о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, удовлетворить.

Расторгнуть предварительный договор от 3 июня 2011 года, заключенный между Павловым Сергеем Анатольевичем, с одной стороны, и Павлюковой Галиной Ивановной и Павлович Светланой Ивановной, о купле-продаже <адрес>.

Разъяснить Павлову Сергею Анатольевичу право на обращение в суд с иском о взыскании денежных сумм переданных ответчицам Павлюковой Г.И. и Павлович С.И. по предварительному договору от 3 июня 2011 года.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тихорецкий городской суд в срок 10 дней.

Судья: