Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Тында Тындинский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Стрельцовой О.В.,
с участием истицы ХТМ,
представителя истицы БЕА, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
ответчицы БГЛ,
представителей "ХХХ" - председателя правления "ХХХ" МАИ,ОГГ,
представителя "ОУЖ" МЛН,
при секретаре БОА,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ХТМ к БГЛ, "ХХХ" о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и протокола собрания(заочного голосования) от ДД.ММ.ГГГГ,
у с т а н о в и л:
ХТМ обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что на основании свидетельства о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ является собственником помещения по адресу: <адрес> обладает 0,009 доли собственности, а соответственно и голосов на общем собрании собственников помещений указанного многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГГГ на информационных досках в <адрес> появились объявления о том, что в доме выбран способ управления - управление товариществом собственников жилья, и требования о заключении договора с "ХХХ". На основании ч.4 ст.45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить 100 % собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания, не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. Однако в их доме данная процедура соблюдена не была. Она обратилась в их действующую управляющую компанию - "ОУЖ", договор с которой у нее заключен до ДД.ММ.ГГГГ, с просьбой выяснить были ли уведомлены другие собственники в их доме о проведении собрания. Одним из собственников является КУМИ <адрес>, которые так же как и она не были уведомлены о проведении собрания, и были лишены права распоряжаться своей собственностью. При этом у нее возникают сомнения по поводу того, собственники или наниматели принимали участие в голосовании. Из Протокола общего собрания следует, что голосование начато ДД.ММ.ГГГГ, закончено ДД.ММ.ГГГГ, что председатель и секретарь собрания были избраны ДД.ММ.ГГГГ инициативной группой, однако, повесткой собрания вопросы об утверждении кандидатур секретаря и председателя предусмотрены не были, в соответствии с ч.2 ст.46 ЖК - общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания. В протоколе нет ссылки, в каком порядке проводился подсчет голосов, голосовали ли долями и квадратными метрами, тогда как законом строго определено голосование долями, пропорциональным доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч.3 ст.48 ЖК РФ). При этом подсчет голосов в заочной форме проводится согласно решений, переданных собственниками для подсчета голосов, а не по реестру, как указано в протоколе. В протоколе вообще не указано, по решениям скольких квартир проводился подсчет. Написано 54 бюллетеней, однако, в квартирах часто по несколько собственников (долевое участие в собственности). И 54 бюллетеня вполне могут быть только от 25 квартир. Своими действиями инициативная группа <адрес> в лице БГЛ, ПСА, ВКБ, ЕТН, ШЛД, нарушили ее право на участие в общем собрании, право на распоряжение ее имуществом. Просит признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от «ДД.ММ.ГГГГ. недействительным; признать протокол общего собрания (заочного голосования) от ДД.ММ.ГГГГ - недействительным.
Определением Тындинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ "ХХХ" и "ОУЖ" были привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.
Определением Тындинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ "ХХХ" было привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
Суду представлены письменные уточнения, в которых указано, что бюллетени ПНВ, СМА, КАВ, ШАВ, БОЕ, ЛНГ, ПАГ подписаны позже ДД.ММ.ГГГГ, т.е. не могли быть приняты к подсчету ДД.ММ.ГГГГ Из 55 голосовавших ЛГН, ПАГ, ТНИ, ЗАА, ВАП, РАА, КАФ, АВП, ЗВВ. БЛА, АСС, ПМП, МАФ, МТФ не могут рассматриваться как собственники, т.к. не оформили право собственности в органах юстиции, и голосовали по договору приватизации. А безусловным право собственности считается, только если такое право закреплено в свидетельстве о праве собственности. При этом согласно договоров приватизации в этих квартирах на право собственности претендует по 4-5 человек, т.е. и голосовать должны все участники этого договора, либо по доверенности перепоручить это одному из собственников. От <адрес> голосование принято два бюллетеня от одного и того же собственника, но разными датами - ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ соответственно, какой из этих бюллетеней был при подсчете не указано. Подсчет проводился с явными нарушениями. В частности, он производился поквартирно без учета долей в праве собственности. Так в <адрес> бюллетени указано 100 % собственности, а согласно свидетельства ШДЮ является собственником 1\2 доли; в <адрес> бюллетени указано, что собственник владелец 1\2 доли, а в подсчете рассматривали квартиру целиком, в <адрес> собственник, согласно свидетельства - ШИВ, а голосует РВЛ; <адрес> голосуют БРР и БОЕ, в то время как свидетельство представлено на их сына, являющегося собственником 1\2 доли этой квартиры, к подсчету принята вся квартира; в <адрес> собственник КИГ, а голосует КАН; в <адрес> собственник МСА, голосует МИС; <адрес> - свидетельство о праве собственности не предоставлено; с учетом всех нарушений и принятии во внимание потенциальное право собственности проголосовавших по договорам приватизации проведен подсчет голосов согласно п.1 ст.48 ЖК РФ, т.е. согласно доли в праве общей собственности, а так же с учетом бюллетеней, датированных позже даты окончания голосования. "ХХХ" является неплатежеспособным, т.к. является задолжником за водоотведение в сумме 688 347 рублей; водоснабжение - 376 428 рублей; за капитальный ремонт лифтового оборудования - 495 694 рублей.
Истица ХТМ в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, просила признать решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и протокол общего собрания (заочного голосования) от ДД.ММ.ГГГГ недействительными, суду пояснила, что она была лишена права распоряжаться своей долей имущества в виде голосования по выбору способа управления многоквартирным домом, не была уведомлена о проведении собрания. Решения о таком способе извещения о проведении общего собрания путем заочного голосования не принималось. У 55 лиц не имелось права участвовать в голосовании, так как у них не имеется регистрации права собственности на жилые помещения. Полагает, что ее голос мог повлиять на результаты голосования. Принятым решением ухудшилось ее имущественное положение, в чем конкретно пояснить не смогла.
Представитель истицы БЕА исковые требования истицы поддержала, суду пояснила, что в протоколе от ДД.ММ.ГГГГ не отражено количество бюллетеней, которые голосовали «против» или «воздержались». В протоколе указано, что все собственники, участвовавшие в голосовании проголосовали «за» по всем вопросам, тогда как имеются такие, кто «воздержался» или «против». Собрание было проведено с многочисленными нарушениями, протокол также содержит нарушения. Участие в голосовании приняло менее 50% собственников, поэтому не было кворума на принятие решения.
Ответчица БГЛ исковые требования не признала, суду пояснила, что летом ДД.ММ.ГГГГ "ОУЖ" раздала договоры на оказания услуг, и жители были возмущены повышением стоимости услуг. В связи с этим жители потребовали "ОУЖ" отчитаться, однако руководитель БЕА ничего конкретного не сказала. На собрании они решили отказаться от услуг "ОУЖ". После чего выбрали старших по подъездам и старшую по дому в ее лице. На доске объявлений в каждом подъезде они поместили сообщение о проведении собрания в виде заочного голосования, изготовили бюллетени, раздали бюллетени по квартирам. Через две недели прошли по квартирам и собрали эти бюллетени и в составе счетной комиссии посчитали голоса. Уведомили городскую администрацию и персонально ШМБ о решении присоединиться к "ХХХ". Результаты голосования были помещены на доске объявлений. Жильцы пошли заключать договора в "ХХХ" и несли свои документы, все происходило добровольно. Сейчас все вопросы они решают сообща на голосовании, тогда как в "ОУЖ" невозможно было чего-то добиться, всегда ответ один, что нет денег. ХТМ они не могли оповестить, так как та никогда не открывала им дверь, хотя супруг знает о всем, что происходит в доме. Считает, что большинство собственников желают обслуживаться в "ХХХ", и в случае, если управление домом им не понравится, они вновь соберут собрание и выберут другую управляющую компанию
Представитель ответчика "ХХХ" МАИ исковые требования не признала.
Представитель "ХХХ" ОГГ просил отказать ХТМ в иске, суду пояснил, что доля истицы ХТМ в доме составляет 0,009, и ее голос не мог повлиять на результаты голосования. Истица не назвала, в чем конкретно ущемлены ее права за исключением права проголосовать. Имущественное положение истицы не только не ухудшилось, но и улучшилось, так как жильцы оплачивают коммунальные услуги в меньшем объеме, даже с учетом того, что в этом году произошло подорожание. Уведомление собственников о проведении общего собрания путем размещения объявлений в подъездах дома законом предусмотрено, такой способ уведомления был принят инициативной группой. Будучи извещенной о дате и месте проведения общего собрания собственников помещений, истица по своему усмотрению распорядилась своим правом на участие в заочном голосовании, не приняв участия в голосовании. Информация о результатах голосования также была доведена до собственников дома. Доводы истицы о том, что 55 лиц не могло участвовать в голосовании, поскольку не имеют свидетельств о государственной регистрации права собственности несостоятельны, так как лица, заключившие договоры приватизации до ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрировавшие их в органах БТИ, являются собственниками жилых помещений и оснований не включать их бюллетени при подсчете голосов не имеется.
Представитель заинтересованного лица "ОУЖ" МЛН полагает, что исковые требования законны и обоснованны.
Выслушав доводы сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что по протоколу общего собрания (заочного голосования) собственников помещений многоквартирного <адрес>, расположенного по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, инициатором которого являлась инициативная группа, председателем которой является БГЛ, собрание проводилось по вопросам подсчет голосов за создание "ХХХ", подсчет голосов за присоединение к "ХХХ", избрания кандидатур в члены правления "ХХХ" от многоквартирного <адрес>, избрание кандидатуры в члены ревизионной комиссии от многоквартирного <адрес>.
Согласно протоколу общая площадь многоквартирного <адрес> составляет 7100 кв.м., площадь жилых помещений 5699 кв.м. По первому вопросу вышеназванной повестки общего собрания по выбору способа управления многоквартирным жилым домом за создание "ХХХ" в многоквартирном <адрес> проголосовали 54 бюллетеня, что составляет 74 %, против - 0 %, воздержались 0 %; по второму вопросу повестки общего собрания за присоединение к "ХХХ" проголосовали 54 бюллетеня, что составляет 74 %, против - 0 %, воздержались 0 %.
Согласно ч. 2, ч. 3 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 6 статьи 46 ЖК РФ установлено, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного Кодекса РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.
Предъявляя требования о признании решения общего собрания (заочного голосования) собственников помещений в <адрес> о выборе способа управления домом в виде создания "ХХХ" и присоединении к "ХХХ" незаконным, истица ХТМ ссылается на то, что она является собственником жилого помещения в <адрес>, не была уведомлена о проведении собрания, участия в голосовании не принимала, оспариваемое решение нарушает ее права.
На основании светокопии свидетельства о государственной регистрации права №, выданного ДД.ММ.ГГГГ, ХТМ является собственником жилого помещения - <адрес> в <адрес>. (т.1 л.д.5).
В силу части 1 статьи 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Исходя из содержания части 2 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в <адрес> могло быть созвано по инициативе любого собственника.
В данном случае инициатором собрания выступила инициативная группа во главе с председателем БГЛ, являющейся собственником <адрес>.
В соответствии с ч. 4 и ч. 5 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Как следует из протокола от ДД.ММ.ГГГГ инициативной группой собственников <адрес> постановлено провести общее собрание в форме заочного голосования, разместить сообщение о проведении собрания на доске объявлений в каждом подъезде (л.д. 52).
Из объявления, которое было размещено в каждом подъезде дома, следует, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ будет проводиться общее собрание в форме заочного голосования (поквартирный обход) по выбору способа управления многоквартирным домом через "ХХХ" (л.д. 51).
Таким образом, инициативной группой было принято решение об уведомлении собственников помещения о проведении общего собрания в форме заочного голосования (поквартирный обход) по выбору способа управления многоквартирным домом через "ХХХ" посредством размещения сообщения в подъездах указанного дома, что допускает закон.
Доводы стороны истицы о том, что бюллетени ПНВ, СМА, КАВ, ШАВ, БОЕ, ЛГН ПАГ подписаны ДД.ММ.ГГГГ, а датой окончания голосования является ДД.ММ.ГГГГ, поэтому не могут быть приняты к подсчету ДД.ММ.ГГГГ суд находит обоснованными в части бюллетеней собственников ПНВ, СМА, КАВ, ЛГН ПАГ, которые датированы ДД.ММ.ГГГГ и позже, поэтому данные бюллетени являются недействительными и подлежат исключены из подсчета голосов.
Бюллетень ШАВ (л.д. 74 т. 1) датирован ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период голосования, поэтому обоснованно принят к подсчету.
Бюллетень БОЕ не может быть полностью исключен из подсчета голосов, поскольку как следует из бюллетеня и копии свидетельства о государственной регистрации права собственности (л.д. 28 т. 2), бюллетень датирован ДД.ММ.ГГГГ в период проведения голосования и она обладает 1/3 доли в праве собственности на <адрес>.
Доводы стороны истицы о том, что в голосовании участвовали 55 жителей, которые не имели право принимать участие в голосовании в связи с отсутствием у них свидетельства о право собственности на жилые помещения, суд находит необоснованными, поскольку договоры приватизации, зарегистрированные в органах БТИ до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются юридически действительными.
В соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Данная норма права позволяет сделать вывод о том, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом, поэтому голосование одного участника совместной собственности предполагает согласие на это других участников совместной собственности.
По указанным основаниям суд отвергает доводы стороны истца о том, что в голосовании должны принимать участие все участники совместной собственности.
Доводы истицы, касающиеся хозяйственной деятельности "ХХХ" не являются предметом настоящего разбирательства, поэтому не принимаются судом во внимание.
Суд не может согласиться с тем, что подсчет голосов проводился без учета долей в праве собственности, а именно по квартирам №, №, №, №, №, №, по следующим основаниям: 1) все собственники <адрес> приняли участие в голосовании, как собственник 1/2 доли ШДЮ (л.д. 131,133 т. 1), так и собственник 1/2 доли ШГЮ (л.д. 33 т.2); 2) <адрес> находится в совместной собственности ЛАВ и ЛТГ, в голосовании принял участие один из участников - ЛАВ, что предполагает согласие на это и ЛТГ; 3) участие в голосовании по <адрес> приняли все собственники (л.д. 112,114 т.1, л.д. 40-42 т.2); 4) собственник <адрес> КИГ участвовала в голосовании, о чем свидетельствует бюллетень и документ, подтверждающий право собственности (л.д. 48, т. 2); 5) собственник <адрес> МСА также принимал участие в голосовании (л.д. 34 т.2).
В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
В соответствии с ч. 3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Требование о кворуме общего собрания ЖК РФ непосредственно связывает с необходимостью присутствия на нем собственников помещений в многоквартирном доме, обладающих более чем 50% голосов от общего числа голосов данных собственников, или их представителей.
Общее количество голосов собственников помещений в многоквартирном доме, участвующих в собрании, определяется исходя из суммы их долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
Исследовав представленные бюллетени с учетом исключения из подсчета бюллетеней, признанных судом недействительными, за управление домом через "ХХХ" и присоединение к "ХХХ" проголосовали собственники жилых помещений <адрес>, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, принятое общим собранием собственником помещений, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Принимая во внимание, что голос ХТМ, не участвовавшей в голосовании не повлиял бы на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, принятое решение - протокол общего собрания (заочного голосования) от ДД.ММ.ГГГГ не повлекло за собой причинение убытков истице, суд находит, что решение и протокол общего собрания (заочного голосования) собственников жилых и нежилых помещений <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ надлежит оставить в силе.
Руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
В удовлетворении исковых требований ХТМ к БГЛ, "ХХХ" о признании недействительными решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ и протокола собрания (заочного голосования) от ДД.ММ.ГГГГ отказать.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Тындинский районный суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.