РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ г. Тында
Тындинский районный суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Цагарели Г.Ю.
при секретаре ГЕВ
с участием:
представителей истца ШСМ - МСГ, представившей доверенность от ДД.ММ.ГГГГ; ЧЗВ, представившей ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,
ответчиков ВИА, ЛОВ,
представителя ответчика ВИА- ПГВ, представившего доверенность от ДД.ММ.ГГГГ,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ШСМ к ВИА, ЛОВ о понуждении заключить договор купли-продажи дома и земельного участка,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с настоящим иском из которого следует: ДД.ММ.ГГГГ между ним и ВИА было заключено соглашение о задатке, согласно которому он намерен продать квартиру, принадлежащую ему на праве собственности по адресу: <адрес>, состоящую из трех комнат общей площадью 63,8 кв.м., жилой 39,5 кв.м., расположенную на первом этаже одноэтажного дома из бруса ДД.ММ.ГГГГ года постройки, ВИА Указанная недвижимость принадлежит ему на праве собственности. Согласно п.4 соглашения, он и ВИА обязались до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи квартиры по цене 400 000 рублей с зачетом суммы задатка. Согласно п.5 соглашения ВИА передала ему задаток в размере 50 000 рублей в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему договору купли-продажи квартиры, в обеспечение исполнения указанного договора. Согласно п.10 соглашения он передал ключи от указанной квартиры ВИА и она вселяется в квартиру с момента подписания настоящего договора. ДД.ММ.ГГГГ его жена МСГ оформила нотариально согласие на совершение сделки купли-продажи данной квартиры. ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка между ним и ЛОВ, который состоит в гражданском браке с ВИА Согласно п.1.1 договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Цена договора определена сторонами в размере 400 000 рублей и определен порядок расчета за указанный жилой дом и земельный участок следующим образом: 50 000 рублей из собственных средств покупателя, которые покупатель передал ему в качестве задатка ДД.ММ.ГГГГ, окончательный расчет на оставшуюся сумму в размере 350 000 рублей будет произведен до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с намерениями он и ЛОВ обязались до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка за счет заемных средств "БАНК". Согласно п.4.2 в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить основной договор. Однако в силу объективных причин основной договор купли-продажи квартиры до ДД.ММ.ГГГГ не был заключен. Все необходимые документы для оформления земельного участка в собственность им были переданы в земельный комитет на момент заключения предварительного договора. Согласно письму за № от ДД.ММ.ГГГГ МУ КУМИ при проверке документов обнаружилось несоответствие между кадастровым планом земельного участка и земельным участком под дом. При встрече с ЛОВ он и его жена поставили ЛОВ в известность, что заключить основной договор купли-продажи квартиры невозможно в связи с несоответствием в документах на землю. Он согласился подождать оформление земли в собственность. В ДД.ММ.ГГГГ года ЛОВ приходил к нему домой и спрашивал у жены, когда будут готовы документы для совершения сделки. Его жена пояснила ЛОВ, что документы не подписаны мэром города. Постановление мэра № подписано ДД.ММ.ГГГГ, в ДД.ММ.ГГГГ года ЛОВ заходил и интересовался, когда будут готовы документы. В начале ДД.ММ.ГГГГ года его жена при встрече, в присутствии дочери, сообщила ЛОВ о том, что ДД.ММ.ГГГГ можно заключить основной договор купли-продажи. ЛОВ согласился и сказал, что сам договорится с нотариусом о времени. ДД.ММ.ГГГГ вечером к нему домой пришел ЛОВ и сообщил его жене, что он не будет заключать сделку купли-продажи, так как дорого. Жена спросила его о ключах, на что ЛОВ сказал, что ему необходимо кое-что забрать, и он вернет ключи от дома. Однако только в конце ДД.ММ.ГГГГ года ЛОВ у подъезда дома в присутствии его дочери передал ключи от дома жене. На следующий день жена поехала посмотреть дом и обнаружила, что двери в дом открыты, перегородок в доме нет, снесены, полы вскрыты, состояние квартиры ужасное. В конце участка ЛОВ сделал котлован для фундамента под дом. Это могут подтвердить соседи. ДД.ММ.ГГГГ жена по его просьбе направила ЛОВ заказное письмо с предложением заключить договор купли-продажи квартиры по <адрес> сообщила, что земельный участок оформлен в его, ШСМ, собственность. Письмо ответчик получил согласно почтовому извещению ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ вечером ЛОВ пришел к нему домой по адресу: <адрес> <адрес> потребовал у жены возвратить задаток в сумме 50 000 рублей, та сказала, что не вернет, так как он нарушил состояние дома, на что ЛОВ заявил, что он ему облегчил работу по ремонту.
Истец просит суд понудить ВИА, ЛОВ заключить договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу <адрес>.
Истец ШСМ в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие. С согласия участников процесса судом определено о рассмотрении дела в отсутствие истца.
Представитель истца ШСМ - МСГ в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ее мужем ШСМ и ВИА в присутствии нотариуса было заключено соглашение о задатке. ВИА и ЛОВ были переданы ключи от квартиры, расположенной по адресу <адрес>. На предложение первоначально осмотреть дом, ЛОВ отказался. На тот момент не была оформлена земля, на которой находилась квартира, в собственности, поэтому договорились сделку совершить позже, то есть до ДД.ММ.ГГГГ Однако документы были оформлены лишь в ДД.ММ.ГГГГ года. Она сказала ЛОВ, что сделка может быть оформлена ДД.ММ.ГГГГ, он согласился, а вечером ДД.ММ.ГГГГ пришел и сказал, что от совершения сделки отказывается, так как слишком дорого. Она попросила вернуть ключи от дома, он их вернул в конце ДД.ММ.ГГГГ года. На следующий день после того как получила ключи, она поехала посмотреть дом и увидела, что в доме пол вскрыт, перегородок нет, линолеум валяется на грядках, внешний облик дома испорчен. В ДД.ММ.ГГГГ года она с согласия мужа, ШСМ, отправила ЛОВ извещение о понуждении заключения договора купли-продажи, по адресу, указанному в предварительном договоре, знала, что ЛОВ проживает по другому адресу. ДД.ММ.ГГГГ пришел ЛОВ, потребовал вернуть ему задаток за дом. Полагает, что договор купли-продажи не был своевременно заключен не по вине истца, просит суд понудить ответчиков заключить договор купли-продажи.
Представитель истца ШСМ - ЧЗВ просит удовлетворить требования истца, поскольку вины ШСМ в том, что участок своевременно не был оформлен в собственность, нет, сделка не была совершена по уважительным причинам. Ответчики знали об этом и согласились подождать когда будут оформлены документы.
Ответчик ВИА исковые требования не признала, суду пояснила, что в настоящее время она отказывается заключать договор купли-продажи <адрес> в <адрес>. Данный договор должны были заключить до ДД.ММ.ГГГГ, они взяли кредит в банке для покупки квартиры, но у истца не оказались готовы документы на землю. Перед заключением предварительного договора дом осмотрели визуально, а весной ДД.ММ.ГГГГ года убедились, что дом не пригоден для проживания, находится в аварийном состоянии. Полы в доме были вскрыты, чтобы проверить состояние дома, а доски на полу были гнилые, поставить назад их невозможно, поскольку они рассыпались. Перегородки были убраны для того, чтобы можно было вскрыть пол. После ДД.ММ.ГГГГ она и ЛОВ неоднократно заходили к МСГ, спрашивали, когда будут готовы документы, а в начале ДД.ММ.ГГГГ года сообщили МСГ, что ждут до конца месяца, если у них не будут готовы документы, то в дальнейшем договор заключать они не будут. ДД.ММ.ГГГГ она официально уведомила ШСМ о том, что они отказываются от заключения договора купли-продажи.
Представитель ответчика ВИА - ПГВ исковые требования не признал, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками и истцом было заключено соглашение о задатке, согласно которому истец намеревался продать за 400 000 рублей квартиру и земельный участок. Кроме того, между ШСМ и ЛОВ был заключен договор о предварительной продаже дома, срок заключения договора определен до ДД.ММ.ГГГГ. В силу ст.429 п.6 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. До ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи заключен не был, ответчик считает, что данный предварительный договор прекращает свое действие. Ответчик дал согласие подождать и заключить договор на новых условиях. ЛОВ ежемесячно приходил и интересовался, когда будут оформлены документы. Стороны договорились о том, что ответчик подождет когда будут готовы документы, если к этому времени он не найдет себе другого жилья. Узнав от МСГ, что она в ссоре со своим мужем ШСМ, ЛОВ потребовал встречи с ШСМ, собственником продаваемого имущества, чтобы выяснить не изменились ли у него намерения о продаже. Однако ШСМ с ним не встречался и вообще с ДД.ММ.ГГГГ года ответчики ШСМ не видят. В ДД.ММ.ГГГГ года при осмотре квартиры ЛОВ обнаружил недостатки: несущие конструкции дома ветхие, что не позволяет эксплуатировать дом. В ДД.ММ.ГГГГ года ЛОВ и ВИА сообщили МСГ, что обнаружили скрытые недостатки в доме, а ДД.ММ.ГГГГ ЛОВ сообщил МСГ, что ждать когда у них будут готовы документы дальше они не будут, так как есть альтернатива. МСГ пояснила, что связаться в ШСМ не может, что цену ни при каких обстоятельствах снижать не будет. Ответчики отдали ключи от дома и попросили вернуть задаток, на что МСГ ответила, что задаток брал ШСМ пусть он и отдает. Сторона ответчика не отрицает, что в <адрес> в <адрес> они вскрыли полы и убрали две перегородки, сделали это чтобы проверить состояние дома. После того, как часть конструкций была разобрана, стало понятно, что отремонтировать дом не возможно. В оговоренный срок, до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи между истцом и ответчиками заключен не был, никто из сторон предложения о заключении договора не делал, поэтому предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие.
Ответчик ЛОВ исковые требования не признал, суду пояснил: ДД.ММ.ГГГГ между ВИА и ШСМ было заключено соглашение о задатке, а ДД.ММ.ГГГГ между ним и ВИА заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в доме по адресу <адрес>. До ДД.ММ.ГГГГ истец должен был оформить документы на землю, однако этого не сделал. При оформлении соглашения о задатке ему были отданы ключи от дома, чтобы он осмотрел его состояние. Весной ДД.ММ.ГГГГ года, когда снял половицы, обнаружил, что два венца в доме прогнившие, понял, что дом восстановить нельзя. Ни света, ни отопления в доме нет. Он, ЛОВ, решил отказаться от совершения сделки, так как длительное время не были готовы документы на землю. В ДД.ММ.ГГГГ года при встрече с МСГ он сказал, что если документы не будут готовы до конца июня, то они откажутся от сделки. В конце июня он пришел к МСГ домой и передал ей ключи от дома, потребовал возврата задатка, на что она ответила, что задаток будет возвращать ШСМ. Он не отрицает, что снял часть досок с пола и убрал две перегородки.
Свидетель БСА пояснила суду, что она знакома с МСГ. Весной ДД.ММ.ГГГГ года МСГ попросила сходить в жилое помещение, расположенное по <адрес>, номер дома и квартиры не помнит, посмотреть квартиру и определить что необходимо для ремонта. Посмотрев квартиру, она с МСГ определилась, что необходимо менять сантехнику и поклеить обои. Со слов МСГ знает, что квартира принадлежит ей и ее мужу ШСМ. Через некоторое время МСГ сказала, что они будут продавать квартиру, а в ДД.ММ.ГГГГ года от МСГ ей стало известно, что квартира не продана, покупатели отказались приобрести из-за высокой цены. Она второй раз с МСГ ходила в ту же квартиру и видела, что в квартире пол вскрыт, перегородок нет. Считает, что для того, чтобы узнать состояние венца, можно было снять 2-3 доски и посмотреть, а не убирать практически весь пол.
Свидетель ШНС пояснила суду, что ШСМ приходится ей родным отцом. В ДД.ММ.ГГГГ году ее мама, МСГ, дала объявление о продаже дома по <адрес>. Одним из претендентов на покупку дома являлись ответчики. Летом ДД.ММ.ГГГГ года была совершена предварительная сделка, был передан задаток 50 000 рублей, окончательная сделка должна была произойти до ДД.ММ.ГГГГ, так как документы на земельный участок не были готовы, а изготовлены они были лишь в ДД.ММ.ГГГГ года. МСГ сказала ответчикам, что сделка может быть совершена, но ЛОВ в ДД.ММ.ГГГГ года отказался от совершения сделки, из-за высокой цены на дом. Ключи от дома были отданы в ДД.ММ.ГГГГ года.
Свидетель БАИ пояснил суду, что у него в собственности имеется квартира по адресу <адрес>. Когда он открывал завалинку, увидел, что три венца дома гнилые, сразу же их заменил, а сосед, который ранее проживал в <адрес>, не сделал этого, в связи с чем дом дал просадку. Затем квартира была выделена ШСМ Через некоторое время он увидел молодого человека, как потом узнал ЛОВ, тот сказал, что хочет купить <адрес> доме. Через некоторое время он узнал от ЛОВ, что тот будет отказываться от покупки дома, поскольку внутри дома все сгнило.
Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
В силу п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно п.1,2,3,4 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, который заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме, договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а так же другие существенные условия основного договора, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Судом установлено, что предварительный договор купли продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ШСМ и ЛОВ в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Согласно данного договора ШСМ и ЛОВ обязались заключить договор купли-продажи дома и земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как установлено судом, в срок, определенный предварительным договором, основной договор купли-продажи дома и земельного участка стороны не заключили, поскольку истец к указанному времени не оформил документов, подтверждающих право собственности на землю. Эти обстоятельства подтверждены стороной истца и ответчика, а также подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права, из которого следует, что земельный участок, предназначенный для эксплуатации квартиры, расположенной по адресу <адрес>, зарегистрирован как собственность ШСМ ДД.ММ.ГГГГ.
Судом с достоверностью так же установлено, что ни ШСМ, ни ЛОВ в срок до ДД.ММ.ГГГГ не направляли друг другу предложений о заключении договора. Данное обстоятельство не оспаривалось в суде ни истцом, ни ответчиком.
Учитывая, что в установленный предварительным договором срок стороны не заключили основного договора и не направили предложения заключить данный договор, суд пришел к выводу, что обязательства о купле-продаже <адрес> земельного участка по <адрес> в <адрес>, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ШСМ и ЛОВ, с ДД.ММ.ГГГГ прекратились.
Из представленных суду доказательств следует, что МСГ, супруга истца, направляла в адрес ответчика ЛОВ письмо с предложением заключить договор купли-продажи, однако письмо было отправлено ДД.ММ.ГГГГ, то есть спустя более одиннадцать месяцев после окончания срока, установленного предварительным договором для заключения основного договора.
Из пояснений ответчиков ВИА и ЛОВ следует, что и после ДД.ММ.ГГГГ они намеревались заключить с ШСМ договор купли-продажи, но когда нашли другое жилье, ДД.ММ.ГГГГ вначале устно поставили в известность МСГ, представителя ШСМ, об отказе заключения договора, что не отрицала в суде МСГ, а потом направили письменную претензию.
Ответчиками представлены доказательства о направлении ДД.ММ.ГГГГ в адрес ШСМ (<адрес>, <адрес>) претензии за подписью ВИА, из которой следует, что поскольку договор купли-продажи <адрес> не был заключен по вине ШСМ, соглашение в части обязательств по приобретению данной квартиры не имеет силы и не подлежит исполнению.
Данная претензия адресатом ШСМ получена не была, согласно отметки почтовой связи «истек срок хранения», а из пояснений представителя истца МСГ, с ДД.ММ.ГГГГ по адресу <адрес>, <адрес> ШСМ не проживает.
Таким образом, ответчики до получения письма о возможности заключения договора купли-продажи уведомили истца об отказе в заключении данного договора.
В соответствии с п.5 ст.429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 стати 445 настоящего Кодекса.
Согласно п.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Стороной истца суду не представлено доказательств, что ответчики ВИА и ЛОВ уклонялись от заключения основного договора, наоборот, договор не был заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ по вине истца, у которого не имелось всех необходимых документов для оформления данной сделки.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования ШСМ к ВИА и ЛОВ о понуждении заключить договор купли-продажи дома и земельного участка, удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований ШСМ к ВИА, ЛОВ о понуждении заключить договор купли-продажи дома и земельного участка, отказать.
Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.