К делу № 2 -571\2011 г.

                                                      РЕШЕНИЕ

       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

« 10» июня 2011 года                                Тимашевский районный суд

Краснодарского края в составе

председательствующего                             Козлова Л. В.

при секретаре                                               Гулай О.М.

с участием адвоката:                                   Байбуз В.Н.

      рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Шаврина Павла Геннадьевича к Алексееву Геннадию Григорьевичу и Владимировой Галине Григорьевне о понуждении заключения договора купли-продажи

У С Т А Н О В И Л :

Шаврин П.Г. обратился в суд с иском к Алексееву Г.Г. и Владимировой Г.Г. о понуждении заключения договора купли-продажи, указав в обоснование своих доводов, что 12.07.2007 года между ним и ответчиками, ФИО3, действующей в своих интересах, Алексеевым Г.Г. и Владимировой Г.Г. в лице представителя ФИО3, действующей по доверенности, был заключен предварительный договоркупли-продажи нежилого строения и части земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>. По условиям данного предварительного договора, стороны обязаны были заключить в будущем основной договор, после регистрации ответчиками права собственности на земельный участок и нежилого строения. С 6 ноября 2008 года по 5 марта 2009 года ответчики зарегистрировали права собственности на земельный участок в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, т.е. с 6 марта 2009 года наступили обстоятельства, после которых стороны обязаны заключить основной договор продажи недвижимости. Однако в настоящее время ответчики категорично отказываются от заключения основного договора, мотивируя свой отказ тем, что намеревается продать указанное недвижимое имущество дороже. Считает, что действиями ответчиков существенно нарушены его права, так как он со своей стороны выполнил условия предварительного договора, выплатил ответчикам оговоренную сумму задатка 125 000 рублей, за 2 000 кв.м. земельного участка. На этом основании, за защитой своих прав он вынужден обратиться в суд с настоящими исковыми требованиями.

        В судебном заседании Шаврин П.Г. и его адвокат уточнили исковые требования и просили обязать Алексеева Геннадия Григорьевича, Владимирову Галину Григорьевну заключить с Шавриным Павлом Геннадьевичем основной договор купли-продажи, на условиях предусмотренных предварительным договором от 12 июля 2007 года, земельного участка площадью 2000 (две тысячи) кв.м., предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов, с расположенной на нем турлучной летней кухней, площадью 20,2 кв.м., литер - Б и подвалом п/Б, находящихся по адресу: <адрес>. Они также поддержали все доводы, изложенные в исковом заявлении и пояснили, что договор купли-продажи Шавриным П.Г. был исполнен, он передал сумму задатка в размере 120 000 рублей, а остальные по состоявшейся договоренности им истрачены на оформление документов. В настоящее время, ответчики не выполняют взятые на себя обязательства и регистрировать сделку в установленном законом порядке отказываются.

         В судебном заседании доверенное лицо Владимировой Г. Г. иском согласна, она вступила в наследство после смерти своей матери Алексеевой и согласна выполнить договоренность с Шариным П. А.

Представитель Алексеева Г.Н. не согласен с исковыми требованиями Шаврина П.Г. и пояснил, что 12.07.2007 между Шавриным П.Г. и Алексеевым Г.Г., Владимировой Г.Г., ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи. По условиям п. 2.2. договора план участка является неотъемлемой частью договора. Вопреки условиям договора, данный план участка так и не был приложен к договору, что влечет его незаключенность, т.к. стороны не согласовали границы продаваемого земельного участка, в связи с чем определить на каком земельном участке должна быть расположена летняя кухня - не представляется возможным. Они впоследствии оформили право собственности на спорный земельный участок площадью 2840 кв.м. После чего должны были произвести реальный раздел земельного участка на два самостоятельных участка площадью 2000 кв.м. и 840 кв.м. и только после этого совершать сделку по отчуждению земельного участка площадью 2000 кв.м. Предметом спорного договора купли-продажи являлось подсобное строение - летняя кухня, что противоречит нормам действующего законодательства, так как подсобные строения отдельно от основных строений не могут отчуждаться. Таким образом, ответчики 12.07.2007 г. подписали предварительный договор купли-продажи на несуществующий и не принадлежащий ответчикам объект недвижимости, т.е. предмет сделки полностью отсутствовал. Денежные средства получали Алексеев Г.Н.и Алексеева Н.И., последняя также действовала по доверенности от Владимировой Г.Г. Алексеев Г.Н. в настоящее время проживает по указанному адресу, он готов вернуть истцу полученную сумму задатка в двойном размере. Они признает, что договор купли продажи был заключен, деньги получены. Но с иском ее доверитель не согласен, поскольку не были определены точные границы земельного участка.

        Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что уточненные исковые требования Шаврина П.Г. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно представленного суду предварительного договора купли-продажи обособленного нежилого строения и части земельного участка, принадлежащего Продавцу на момент заключения предварительного договора на праве постоянного (бессрочного) пользования, заключенного 12 июля 2007 года между Шавриным Павлом Геннадьевичем с одной стороны и ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах Владимировой Галины Григорьевны, Алексеевым Григорием Григорьевичем, стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи части земельного участка, в размере 2 000 кв.м. и обособленного нежилого строения. Основной договор должен быть заключен после регистрации уполномоченным органом прав собственности на земельный участок на имя Продавцов, то есть ответчиков, приобретших участок в результате переоформления принадлежащего им на дату подписания настоящего договора права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право собственности.

        В соответствии с п. 2. указанного договора, по основному договору Продавцы обязуются передать в собственность объекты недвижимости, а Покупатель обязуется принять объекты недвижимости и уплатить за них цену, предусмотренную в договоре, а именно: находящиеся по адресу: <адрес>, земельный участок площадью 2000 (две тысячи) кв. м., продажная цена которого составляет 158000 (сто пятьдесят восемь тысяч) рублей; расположенная на этом участке турлучная летняя кухня площадью 20,2 кв.м., литер - Б, продажная цена которой составляет 2000 (две тысячи) рублей. Общая стоимость земельного участка и летней кухни составит 160000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности Продавцы и Покупатель несут в равных долях. Стороны особо оговорили в п.3.4., что цена, указанная в предварительном договоре окончательная и пересмотру не подлежит.

       При этом, копией технического паспорта подтверждается принадлежность ФИО3, Владимировой Галине Григорьевне, Алексееву Григорию Григорьевичу жилого дома со строениями по адресу: <адрес> на основании свидетельств о праве на наследство по закону.

       Как усматривается из договора задатка от 24.09.2007 года, расписок об уплате задатка, Шавриным П.Г. ФИО3, Алексееву Г.Г. и Владимировой Г.Г. была уплачена сумма в размере 125 000 рублей, ставшаяся сумма по договоренности сторон должна быть затрачена Шавриным П. Г. на оформление документов по оформлению земельных участков, хотя это должны были сделать ответчики. Таким образом, истец полностью были выполнены условия о задатке в соответствии с п.4 договора, в соответствии с которым указанная сумма является обеспечением исполнения договора в течение 2 дней с момента его подписания.

Из свидетельств о государственной регистрации права, выданных ФИО3 и Алексееву Г.Г. 06.11.2008 года и Владимировой Г.Г. выданного 06.03.2009 года, следует, что им на праве общей долевой собственности, по 1/3 доли каждому, на основании решения мирового судьи судебного участка № 210 Тимашевского района, принадлежит земельный участок площадью 2840 кв. м для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>. Однако, после регистрации уполномоченным органом прав собственности договор заключен не был.

Шавриным П. Г. оплачены и подготовлены все необходимые документы по земельному участку для заключения договора.

Как следует из копии свидетельства о смерти, 02 августа 2010 года умерла ФИО3.

Согласно наследственного дела, представленного нотариусом Тимашевского нотариального округа Нецветайловым Д.Ю., наследницей после смерти ФИО3 является её дочь Владимирова Галина Григорьевна по завещанию, составленному умершей ДД.ММ.ГГГГ. 07 декабря 2010 года Владимирова Г.Г. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти матери. Однако, свидетельство о праве на наследство до настоящего времени не получила.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из содержания п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации следует, что «Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.

В силу п. 5 ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которым « если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор».

Действительно в судебном заседании установлено, что на момент заключения предварительного договора купли - продажи от 12. 07. 2007 года продавцы - ответчики не являлись собственниками земельного участка, связи с чем это не предварительный договор, а договор о намерении в будущем заключить договор купли - продажи.

        Как установлено в судебном заседании и не отрицалось доверенным лицом Алексеева Г.Н., от заключения договора купли-продажи он уклоняется, ссылаясь на то, что стороны не согласовали границы продаваемого земельного участка, в связи с чем определить на каком земельном участке должна быть расположена летняя кухня - не представляется возможным. Кроме того, не был произведен реальный раздел земельного участка на два самостоятельных участка. Между тем, ответчиками не оспаривается получение задатка в сумме 125 000 рублей, как гарантия заключения в будущем основного договора купли-продажи и удержание этих денежных средств по настоящее время, а также тот факт, что они выразили свою действительную волю, подписав предварительный договор купли-продажи. И в настоящее время Шавриным П. Г. оплачены и подготовлены все необходимые документы по земельному участку с для заключения договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи, ФИО3, Алексеев Г.Г. и Владимирова Г.Г. тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и приняли на себя обязательство по заключению договора на оговоренных условиях, т.е. заключить договор после регистрации уполномоченным органом прав собственности на земельный участок на свое имя. Данное обязательство должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК Российской Федерации, так как обязательство, предусмотренное договором от 12. 07. 2007 года, прекращено не было.

       Ссылка ответчиков на то, что они не могли заключать предварительный договор, а следовательно не может быть заключен основной, поскольку не они являлись собственниками земельного участка на момент его подписания, а следовательно отсутствовал полностью предмет сделки принимается судом, однако не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. В судебном заседании, ответчики, уже, будучи собственниками земельного участка, подтвердили добровольное волеизъявление на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре и факт получения денежных средств за проданное имущество. В настоящее время, отказ заключить основной договор обусловлен несогласованием границ земельного участка. Однако, указанный вопрос не является предметом данного судебного разбирательства и относится к вопросам отдельного судопроизводства.

Обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления ответчиков при заключении предварительного договора, не были установлены ни судом.

Доводы Алексеева Г. Г. о том, что в настоящее время договор также не может быть заключен ввиду того, что до настоящего времени свидетельств о праве на наследство после смерти ФИО3 не получено, являются надуманными и несостоятельными.

       В силу пункта 1 статьи 1152 ГК Российской Федерации для приобретения наследства наследник должен его принять.

Статьей 1153 (пункт 1) ГК Российской Федерации определено, что принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Такое заявление было подано Владимировой Г.Г. нотариусу 07 декабря 2010 года.

       Также, статья 1152 ГК РФ указывает на то, что « Для приобретения наследства наследник должен его принять. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.».

       Таким образом, отсутствие государственной регистрации перешедшего Владимировой Г.Г. права на недвижимость в виде 1\3 доли жилого дома со строениями и земельного участка, не порочит состоявшегося наследственного правопреемства - перехода к ней прав на имущество наследодателя со дня открытия наследства. Владимирова Г.Г. согласна с исковыми требованиями, деньги возвращать она не намерена, их нет.

        С учетом вышеизложенных обстоятельств суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Шаврина П.Г. и обязании Алексеева Геннадия Григорьевича и Владимирову Галину Григорьевну заключить с Шавриным Павлом Геннадьевичем договор купли-продажи земельного участка площадью 2000 (две тысячи) кв.м., предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов, по адресу: <адрес>, на условиях, предусмотренных договором от 12 июля 2007 года.

       На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

                                               Р Е Ш И Л :

       Обязать Алексеева Геннадия Григорьевича и Владимирову Галину Григорьевну заключить с Шавриным Павлом Геннадьевичем основной договор купли-продажи земельного участка площадью 2000 (две тысячи) кв.м., предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, на условиях, предусмотренных договором от 12 июля 2007 года.

     Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение десяти дней со дня его составления в окончательной форме.

     Полный текст решения суда составлен 15 июня 2011 года.

Председательствующий :            

         Справка: решение не вступило в законную силу