К делу № 2 – 1026\2011 г.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
«29» июля 2011 года Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе
председательствующего Козловой Л.В.
при секретаре Гулай О.М.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Асланян Темура Шариевича к Обществу с ограниченной ответственностью «БАС-С» о расторжении договоров долевого участия в строительстве жилья, гаража, нежилого помещения и возврате сумм предварительной оплаты, а также встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «БАС-С» к Асланян Темуру Шариевичу о признании недействительными и расторжении договоров долевого участия в строительстве
У С Т А Н О В И Л :
Асланян Т.Ш. обратился в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «БАС-С» о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья, гаража, нежилого помещения и возврате сумм предварительной оплаты, указав, что ним и ответчиком были заключены договоры: долевого участия в строительстве жилья от 21 января 2008 года № б/н, предметом которого является его участие в строительстве трехкомнатной <адрес> по адресу: <адрес>/А; договор долевого участия в строительстве гаража от 16 марта 2009 года № 25, предметом которого является участие истца в строительстве гаража (бокс № 16) (расположенного на территории земельного участка строящегося жилого 65-квартирного дома по строительному адресу: <адрес>/ А; договора долевого участия в строительстве нежилого помещения от 13 февраля 2009 года № б/н, предметом которого является участие в строительстве нежилого помещения общей площадью 42 кв.м., расположенного на третьем этаже строящегося дома по строительному адресу: <адрес>/ А. Срок передачи недвижимого имущества по договорам определялся: по договору от 13.02.2009 года до 15 мая 2009 года, по договору от 16.03.2009 года не позднее 1V квартала 2009 года; по договору от 21.01.2008 года не позднее 31.12.2009 года. До настоящего времени ответчик не выполнил взятые на себя обязательства по передаче недвижимого имущества, а, поэтому указанные им договоры должны быть расторгнуты в судебном порядке. Он также вправе требовать уплаты неустойки (пени) от цены договора за каждый день просрочки.
ООО «БАС-С», не согласившись с иском, обратилось в суд со встречными исковыми требованиями к Асланян Темуруа Шариевичу о признании недействительными и расторжении договоров долевого участия в строительстве, указав, что заключенные между Асланян Темуром Шариевичем и ООО «Бас-С» :- договор долевого участия в строительстве жилья от 21 января 2008 года № б/н; договор долевого участия в строительстве гаража от 16 марта 2009 года № 25; договор долевого участия в строительстве нежилого помещения от 13 февраля 2009 года б/н ни ПКО никогда не заключались и приходно-кассовые ордера не выписывались, все договоры были подписаны под давлением и с применением насилия, что подтверждается приговором Тимашевского районного суда от 20 августа 2010 года в отношении ФИО4 и Асланян Т.Ш. Сроки передачи недвижимого имущества Асланян Т.Ш. по выше указанным договорам, определял сам: по договору от 21.01.2008 года б/н не позднее 31.12.2009 года (пункт 2.5); по договору от 13.02.2009 года б/н до 15 мая 2009 года (пункт 1.7); по договору от 16.03.2009 года № 25 не позднее IV квартала 2009 года (пункт 1.7).
Доверенное лицо Асланян Т.Ш.- Бородин Г.С. поддержал исковые требования и просил суд расторгнуть договоры долевого участия в строительстве жилья от 21 января 2008 года № б/н, долевого участия в строительстве гаража от 16 марта 2009 года № 25, долевого участия в строительстве нежилого помещения от 13 февраля 2009 года б/н, заключенные между Асланян Т.Ш. и с 000 «БАС - С». Он также просил взыскать с 000 «БАС - С» в пользу его доверителя сумму произведенной по указанным договорам оплаты в размере 3 240 000 рублей, а также неустойку за просрочку передачи недвижимого имущества по договорам в размере 818 658 рублей. С исковыми требованиями ООО «Бас-С» не согласна, считает, что они не основаны на законе. При этом он также пояснил, что Асланян Т.Ш. выполнил условия заключенного договора и в соответствии с представленными приходно-кассовыми ордерами оплатил оговоренные в договорах суммы. Однако, ответчик взяты на себя обязательства не исполнил, не сдал в оговоренные сроки объекты в эксплуатацию. Заключенные договоры могут быть признанны недействительными исключительно по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ). Однако, ООО «Бас-С» не приведено оснований, установленных ГК РФ, по которым заключенные договора должны быть признаны недействительными. Само по себе привлечение истца к уголовной ответственности не является основанием для признания заключенных им сделок недействительными. Заявил о применении сроков исковой давности в отношении требований о признании сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 179 ГК РФ (совершение сделки под влиянием насилия или угрозы). Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Кроме того, на основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таких доказательств суду не представлено.
Директор ООО «Бас-С» Басов С.А. и его доверенное лицо в зал судебного заседания не явились, хотя о месте и времени слушания дела извещены судом своевременно и надлежащим образом. Ранее в судебном заседании поддержали исковые требования ООО «БАС-С» и просили суд признать недействительными и расторгнуть договоры долевого участия в строительстве жилья от 21 января 2008 года № б/н, долевого участия в строительстве гаража от 16 марта 2009 года № 25, долевого участия в строительстве нежилого помещения от 13 февраля 2009 года б/н, заключенные между Асланян Т.Ш. и с 000 «БАС - С». С иском Асланян Т.Ш. не согласны в полном объеме. Они также пояснили, что Асланян Т.Ш. и ФИО4 вынудили Басова С.А. подписать указанные выше договоры, оказывая на него давление, за что и были осуждены. Никаких денег Басов С.А. как директор общества не получал, договоры не были оплачены. Представленные ПКО также недействительны, поскольку составлялись под давлением. Если бы договоры были заключены в соответствии с законом, они бы прошли государственную регистрацию. А, так эти договоры недействительны в силу ст. 179 ГК РФ. Кроме того, они считают, что Асланян Т.Ш. не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, с претензией по вопросу урегулирования данного вопроса к Басову С.А. он не обращался. Хотя закон требует это.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что поданное заявление должно быть оставлено без рассмотрения в соответствии со ст. 222 ГПК РФ.
Абзац 2 статьи 222 ГПК РФ предусматривает случай нарушения так называемой условной подведомственности, сущность которой заключается в том, что гражданское дело становится предметом рассмотрения суда лишь при условии предварительного его урегулирования во внесудебном порядке. Установленный законом претензионный порядок урегулирования спора относится к одному из случаев досудебного урегулирования конфликта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как следует из представленных суду документов, между Асланян Темуром Шариевичем и ООО «Бас-С», в лице директора Басова С.А. были. заключены следующие договоры: - договор долевого участия в строительстве жилья от 21 января 2008 года № б/н, предметом которого является участие Асланян Т.Ш. в строительстве трехкомнатной <адрес> общей площадью 126 кв.м, расположенной на пятом этаже дома по строительному адресу: <адрес>/ А. Стоимость квартиры фиксированная и составляет 2 520 000 рублей. Застройщик в свою очередь обязался передать квартиру участнику долевого строительства не позднее 31 декабря 2009 года.
- договор долевого участия в строительстве гаража от 16 марта 2009 года № 25, предметом которого является участие Асланян Т.Ш. в строительстве гаража (бокс № 16), располагающегося на территории земельного участка строящегося жилого дома по адресу: <адрес>/ А. Стоимость гаража составляет 300 000 рублей. По условиям гаража не позднее Заказчик обеспечивает строительство и передачу дольщику гаража не позднее IV квартала 2009 года.
- договор долевого участия в строительстве нежилого помещения от 13 февраля 2009 года б/н, предметом которого является участие Асланян Т.Ш. в строительстве нежилого помещения общей площадью 42 кв.м., на третьем этаже, располагающегося на территории земельного участка строящегося жилого дома по адресу: <адрес>/ А. Согласно п.1.2.и 1.6. указанного договора, на момент его подписания Асланян Т.Ш. оплата в сумме 400 000 рублей произведена. А, согласно п.1.7 заказчик обеспечивает строительство и ввод в эксплуатацию нежилого помещения в срок до 15 мая 2009 года.
По договор долевого участия в 9 года № 17; по договору долевого участия в строительстве нежилого помещения от 13 февраля 2009 года б/н, Асланян Т.Ш. внесена оплата в размере 420 000 (четыреста двадцать тысяч) рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 13.02.2009 года № 10. Таким образом, Асланян Т.Ш. полностью выполнил взятые на себя бязательства.
Как установлено в судебном заседании, до настоящего времени ООО «Бас-С» не выполнил взятые на себя обязательства по завершению строительства квартиры, гаража и нежилого помещения, определенных указанными выше договорами, они до настоящего времени не сданы в эксплуатацию, передача недвижимого имущества не произведена, в связи, с чем Асланян Т.Ш. лишен возможности зарегистрировать свое право собственности на них. Невыполнение ООО «Бас-С» договорного обязательства послужило причиной обращения Асланян Т.Ш. с иском о расторжении договоров.
Специальный перечень случаев нарушения договора участия в долевом строительстве, дающих участнику право на его расторжение, содержится в ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", где в п.1.ч.1. указано на то, что «Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца». То есть, в этом случае участник долевого строительства ограничивается тем, что только информирует своего контрагента об отказе от договора. Обращаться в суд для расторжения договора не надо.
В случае расторжения договора по данному основанию ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ устанавливает следующее. Застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить дольщику уплаченные им в счет цены договора денежные средства, а также уплатить проценты на эту сумму в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
В п. 4 статьи изложен порядок уведомления стороной договора, которая в одностороннем порядке расторгает договор, другой стороны о расторжении договора участия в долевом строительстве. Для одностороннего отказа необходимо направить застройщику уведомление по почте заказным письмом с описью вложения. После этого дольщик вправе предъявить требование в судебном порядке.
Но, есть ряд случаев, указанных в п. 1.1 данной статьи, когда договор расторгается по требованию участника долевого строительства, но в судебном порядке. Нарушение сроков строительства в качестве такого основания не указано.
ООО «Бас-С» указываются в качестве оснований для расторжения договоров долевого участия в строительстве положения ст. 450 и 451 ГК РФ. Вместе с тем на основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок».
Более того, стороны договоров долевого участия в строительстве самостоятельно в пункте 6.4. определили, что все споры, возникающие при исполнении настоящего договора, решаются ими путем переговоров, а при не достижении консенсуса -в соответствии с действующим законодательством.
Однако, ни Асланян Т.Ш., ни ООО «Бас-С» не представлено суду доказательств того, что стороны договоров пытались урегулировать спор путем переговоров, либо обращались с предложениями расторгнуть договор и одна из сторон договора отказалась урегулировать спор путем переговоров либо не направила ответ в предусмотренный законом срок. Таким образом, сторонами не соблюден установленный федеральным законом для данной категории споров досудебный порядок урегулирования спора.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 222,224-225 ГПК РФ, суд
О П Р Е Д Е Л И Л :
Исковое заявление Асланян Темура Шариевича к Обществу с ограниченной ответственностью «БАС-С» о расторжении договоров долевого участия в строительстве жилья, гаража, нежилого помещения и возврате сумм предварительной оплаты, а также встречный иск Общества с ограниченной ответственностью «БАС-С» к Асланян Темуру Шариевичу о признании недействительными и расторжении договоров долевого участия в строительстве - оставить без рассмотрения.
Определение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение десяти дней со дня его оглашения путем подачи частной жалобы.
Председательствующий:
Справка: определение вступило в законную силу 10.08.2011 г.