К делу № 2-502/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 мая 2011 года г. Тимашевск
Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Балашовой Л.А.
при секретаре Дудкиной А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Швец Николая Владимировича и Швец Любовь Михайловны к Дедовой Любовь Николаевне о признании сделки купли-продажи недействительной и признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Швец Николай Владимирович и Швец Любовь Михайловна обратились в суд с иском к Дедовой Любовь Николаевне о признании заключенного ими договора купли-продажи от 30 декабря 2010 года земельного участка площадью 718 кв.метров с расположенным на нем домовладением недействительным, указав следующее.
В ноябре 2010 года по телеканалу ТНТ они увидели сообщение о предоставлении денежных средств под залог недвижимости. На тот момент они остро нуждались в деньгах и решили воспользоваться данным предложением. Когда позвонили по телефону, им было предложено явиться по адресу: <адрес>, предоставить фотографии и правоустанавливающие документы на принадлежащие им объекты недвижимости на предмет залога. 10 ноября 2010 года они приехали на встречу с ФИО3, просмотрев их правоустанавливающие документы, он сделал ксерокопии и заверил их, что в течении недели поможет решить вопрос. 04.12.2010 года им позвонил ФИО3 и сообщил, что он нашел кредитора, продиктовал их телефоны, по которым им следовало прозвонить. Через три часа ФИО3 снова позвонил и назначил им встречу в <адрес> 05.12.2010 года в 15 часов 00 минут они встретились с риэлтором ФИО5, которая просмотрев их правоустанавливающие документы на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, <адрес>, сделала их ксерокопии и завела папку. ФИО5 сказала им, что в их случае необходимо составить договор купли-продажи, но это не означает, что принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости перейдут второй стороне в собственность. Также ФИО5 заверила, что как только они выплатят сумму долга, кредитор Дедова Л.Н. переоформит принадлежащие им объекты недвижимости на них обратно. Они уточнили у ФИО5 почему на встрече не присутствует вторая сторона. ФИО5 сообщила, что вторая сторона Дедова Л.И. согласилась выдать им займ в размере 1 250 000 рублей, под 10 % ежемесячно, но под условием, что она даст в долг деньги только в том случае, если сделка займа будет оформлена под залог принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, а именно путем заключения договора купли-продажи. Затем ФИО5 назначила день подписания договора купли-продажи и расписки по договору займа на 07.12.2010 года. 07.12.2010 года они явились по адресу : <адрес> в кабинете, где присутствовали ФИО3, Дедова Любовь Николаевна, риэлтор ФИО5, ФИО6 и свидетель ФИО7, между ним, Швец Н.В. и Дедовой Л.Н. был подписан договор купли-продажи. Условия договора он не читал, так как считал, что данный договор носит формальный характер, поскольку цели продавать земельный участок и жилой дом у них не было, из домовладения они не выселялись. После подписания договора купли-продажи ФИО4 пообещала выдать договор займа под залог недвижимости. В этот же день, 07.12.2010 года он написал расписку о том, что получил от Дедовой Л.Н. денежную сумму в размере 1 375 000 рублей за продажу домовладения с земельным участкам, расположенных по адресу: <адрес>. Фактически на руки они выдали 1 100 000 рублей, денежную сумму в размере 150 000 рублей Дедова Л.Н. передала ФИО3 за его услуги, денежная сумма в размере 125 000 рублей была прописана наперед в счет уплаты процентов. С 20.12.2010 года Дедова Л.Н, ее сын ФИО6 и риэлтор ФИО5 стали настойчиво им звонить и требовать, чтобы они незамедлительно явились в Отдел по Тимашевскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для подписания нового договора. 29.12.2010 года они приехали к ФИО5, которая сообщила, что им необходимо прибыть в учреждение Юстиции для подписания договора купли-продажи объектов недвижимости.
года в регистрационной палате ним и Дедовой Л.Н. был подписан новый договор купли-продажи земельного участка и домовладения № по <адрес>.
года Тимашевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Дедовой Л.Н. выданы свидетельства о государственной регистрации права серия 23-АИ №, серия 23-АИ № на земельный участок площадью 718 кв.м., и жилой дом с мансардой, пристройкой по адресу: <адрес>. После получения свидетельств о праве собственности на земельный участок и домовладение по вышеуказанному адресу, Дедова Л.Н. стала вести с ними разговоры на повышенных тонах, в грубой форме, при этом постоянно ссылалась на то, что домовладение теперь является ее собственностью и она может в любой момент их выселить из данного дома. 01.03.2011 года ФИО4 передала им предписание об освобождении ими жилого помещения в срок до 07 марта 2011 года. На их неоднократные требования выдать договор займа под залог недвижимости, до настоящего времени данный документ ими не получен, на протяжении трех месяцев практически ежедневно они звонили Дедовой Л.Н, ее сыну ФИО6, однако они ссылаются на ФИО3 27.01.2011 года они передали Дедовой Л.Н. проценты по договору в размере 125 000 рублей, в связи с чем, в этот же день ФИО4 написала расписку, согласно которой получила задаток за продажу домовладения по адресу: <адрес>, от Швец Н.В. в сумме 125 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 1 375 000 рублей, он обязался отдать не позднее 07.02.2011 года. 07.02.2011 года они предложили Дедовой Л.Н. встретиться и отдать ей сумму займа в размере 1 300 000 рублей, оставшуюся сумму в размере 75 000 рублей они пообещали вернуть в течении двух недель. Дедова Л.Н. в грубой форме сообщила, что все вопросы решает ее сын. В свою очередь, ФИО6 на повышенных тонах отказался принять денежные средства, ссылаясь на то, что ему необходимо вернуть сумму займа в полном объеме, то есть в размере 1 375 000 рублей, в противном случае они не увидят своего дома. Таким образом, Дедова Л.Н. воспользовавшись их юридической безграмотностью, крайней нуждаемостью в деньгах в виду тяжелого материального положения, в связи со сложившимися жизненными обстоятельствами на крайне невыгодных условиях, введя в заблуждение, под видом договора залога, убедила их подписать договор купли-продажи земельного участка и распложенного на нем домовладения, расположенных по адресу: <адрес>.
Следовательно, сделка купли-продажи является притворной сделкой, поскольку ею прикрыта другая сделка - займа под залог объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>. Подписывая договор купли-продажи, он считал, что, таким образом, оформляет договор займа под залог, так как ранее никогда не передавал принадлежащие ему объекты недвижимости в залог. Указанные объекты недвижимости являются для них единственным жильем, цели продажи земельного участка и домовладения у них не имелось, сумму займа они получили от Дедовой Л.Н. до подписания договора купли- продажи. Кроме того, на протяжении двух месяцев Дедова Л.Н. препятствовала им в получении денежных средств в банках, все попытки оформить кредитный договор и получить денежные средства не дали никакого результата. В связи с чем, они вынуждены обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.
В судебном заседании Швец Л.М., действующая от своего имени и по доверенности от имени Швец Н.В. и их представитель Захарченко Н.В. подержали заявленные требования в полном объеме и просили признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 30.12.2010 года между Швец Николаем Владимировичем и Дедовой Любовь Николаевной по отчуждению земельного участка, из земель населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 718 кв.м., кадастровый номер №, с расположенным на нем жилым домом с мансардой и пристройкой, общей площадью 106,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; погасить в Едином государственной реестре прав на недвижимое имуществе и сделок с ним запись регистрации № от 25.01.2011 года и запись регистрации № от 25.01.2011 года о праве собственности Дедовой Любовь Николаевны на земельный участок площадью 718 кв.м., и на жилой дом с мансардой пристройкой общей площадью 106,1 кв.м., по адресу: <адрес>; признать за Швец Николаем Владимировичем право собственности на земельный участок общей площадью 718 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер 23:31:0317001:1530, с расположенным на нем жилым домом с мансардой и пристройкой общей площадью 106,1 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.
Кроме того, представитель Щвец Н.М. пояснила, что они считали, что между ними и ответчиками заключен договор займа под залог недвижимого имущества. Также показала, что точное местонахождение или проживание ФИО3, который заключал об этом договоренность ей неизвестно, однако и он обещал, что это будет договор залога.
Ответчица Дедова Л.Н. и ее представитель Белоусов В.В. в судебном заседании возражали против заявленных требований и пояснили, что иск является необоснованным, так как у истцов было намерение продать дом с целью погашения многочисленных долгов, а Дедова Л.Н. имела целью приобретение домовладения. В договоре купли-продажи от 30 декабря 2010 года указано, что денежные средства переданы истцам. Кроме того, в договоре прописано, что ФИО27 и Швец Л.М. обязаны сняться с регистрационного учета из спорного домовладения в течение одного месяца с момента подписания договора. Утверждение истцов о том, что они не желали продавать жилой дом, надуманно, так как на заборе возле спорного дома длительное время висела афиша о продаже домовладения. Также просят суд обратить внимание на то обстоятельство, что 22 декабря 2010 года Швец Н.В. дал нотариальную доверенность своей супруге Швец Л.М. на продажу принадлежащих ему земельных участков с расположенными на нем объектами недвижимости, по адресу: <адрес>. В указанной доверенности о договоре залога не упоминается. Таким образом, они считают, что действия сторон были направлены на переход права собственности от Швец Н.В. к Дедовой Л.Н.. Поэтому просили в удовлетворении исковых требований Швец Н.В. и Швец Л.М. - отказать.
Представитель третьего лица - Тимашевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности Логачева С.В. в судебном заседании пояснила, что в Тимашевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 07 декабря 2010 года с заявлениями обратились Дедова Л.Н. и Швец Н.В. В первоначальном варианте договора от ДД.ММ.ГГГГ указывается о продаже земельного участка с жилым домом и земельный участок с магазином. Была произведена оплата госпошлины. Также, имеется заявление Дедовой Л.Н. о том, что расчет между ней и продавцами произведен полностью. Заявление Швец Л.М. о том, что расчет с покупателем произведен полностью. Указанные заявления они подписывали в присутствии специалиста, осуществляющего прием документов от граждан, который интересуется у сторон, знают ли они последствия регистрации перехода права собственности. Кроме того, имеется нотариальное согласие Швец Л.М. на совершение сделки Швец В.М. по продаже земельного участка с домом и земельного участка с магазином. По результатам указанных документов, представленных сторонами, была проведена правовая экспертиза документов, по результатам которой 20 декабря 2010 года приостановлена регистрация договора купли-продажи от 30 декабря 2010 года, так как в договоре указано 4 объекта недвижимости, однако при проверке документов на магазин установлено, что у Швец Н.В. не зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости. Уведомления были направлены продавцу Швец В.М. и покупателю Дедовой Л.Н. Повторно стороны обратились в суд 18 января 2011 года с заявлениями о регистрации права собственности только на земельный участок с расположенным на нем домовладением по адресу <адрес> №., на которые и был зарегистрирован договор купли-продажи и переход права собственности на указанные объекты недвижимости от Швец Н.В. к Дедовой Л.Н.
Свидетель ФИО18 в судебном заседании пояснила, что 01 июня 2010 года между Швец Н.В. и ФИО19 был заключен агентский договор сроком на 6 месяцев по продаже земельного участка с домовладением и земельного участка с магазином по адресу: <адрес> за 4 500 000 рублей. Дом продавался в течение 6 месяцев, в этот период времени поступали предложения о покупке указанных объектов недвижимости, но продавцов не устраивала цена. По истечении 6 месяцев договор ими не пролонгировался.
Свидетель ФИО20 в судебном заседании пояснила, что знакома с истцами. Ей известно о том, что им нужны были деньги, они нашли человека, который мог бы помочь им занять деньги под залог недвижимости. В качестве гарантии Дедовой Л.Н. им было предложено оформить договор купли - продажи. В ее присутствии ФИО2 стала звонить Дедовой Л.Н. с целью составления не договора купли продажи, а передачи ей денег под залог недвижимости. Однако Дедова стала ссылаться на своего сына Романа и говорить, что надо составить договор купли-продажи.
Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснил, что в декабре 2010 года в их офис к риэлтору ФИО5 приехали супруги Швец Л.М. и Швец В.М., Дедова Л.Н., неизвестный ему ранее мужчина по имени Сергей для составления договора купли – продажи земельного участка и дома. Стороны прочитали договор и против его содержания не возражали, о цене тоже спора не было. Единственное, уточнялась дата снятия с регистрационного учета из домовладения продавцов. Дедова Л.Н. передала деньги Швец Н.В., который их пересчитал. Стороны подписали договор купли-продажи и о нем шла речь о договоре залога никто не упоминал при нем, он этого не слышал.. Давления на Швец Н.В. и Швец Л.М. никем не оказывалось. При всем разговоре он не присутствовал, так как периодически выходил на улицу.
Свидетель ФИО21 в зале судебного разбирательства показал, что они с истцами имели в общей долевой собственности магазин. Супруги Швец у него занимали сумму, так как у них были долги, однако они не смогли отдать их вовремя, из-за чего доля Швец Н.В. была арестована. Швец просили найти человека, который бы мог им занять денег, чтобы они отдали их приставам в счет исполнительного производства по их другим долгам. Он нашел им своего знакомого ФИО22, который и занял денег. Жданову они до настоящего времени долг не отдали. Ему известно, что для того, чтобы расплатиться с долгами они продавали свой дом, сначала за очень высокую цену, потом снижали стоимость, но точную сумму он назвать не может. Вместе с домом они хотели продать магазин. Однако регистрационная палата отказала в регистрации, так как магазин был в общей долевой собственности, а доля Швец Н.В. была арестована.
Свидетель ФИО22 показал, что он знает семью Швец. Швец Л.М. обращалась к нему с просьбой занять им денег, он согласился и занял им денег в сумме 160 000 рублей, она почти сразу 60 тысяч рублей отдала, а 105 000 рублей должна на сегодняшний день. Ему также известно, что она в течение месяца после того, как заняла у него деньги, хотела продать дом, чтоб вернуть долг, он поверил, и ждал, когда она продаст дом. Он был в ноябре 2010 года возле её дома, и там висело объявление о продаже домовладения. Оно висело вплоть до декабря.
Свидетель ФИО23 в судебном заседании пояснила, что работает риэлтором, к ней обратилась Дедова Л.Н. для составления договора купли -продажи земельного участка с магазином. Ранее с семьей Швец она не была знакома. Она составила договор купли–продажи. Условия договора стороны устраивали, при ней спора по содержанию договора не было, был только вопрос по дате выписки из домовладения семьи продавцов, после перехода права собственности. Стороны подписывали договор при ней, при ней же была произведена оплата в той сумме, которая указана в договоре купли – продажи. При ней разговора о договоре залога речи не было. Последствия договора купли – продажи ею сторонам разъяснялись.
Свидетель ФИО24 в судебном заседании пояснил, что часто бывает в мкр. Южном. Однажды он увидел баннер о том, что продается дом. Так как он знал, что Дедова Л.Н. желала приобрести жилье, то сообщил ей о том, что по <адрес> продается дом.
Выслушав стороны, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не полежат удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что на основании свидетельств о государственной регистрации права собственности 23-АЕ № и 23-АЕ № Швец Н.В. на праве собственности принадлежит земельный участок с расположенным на нем жилым домом и мансардой и пристройкой по адресу: <адрес>.
В соответствии со ст.35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Как видно из Согласия, удостоверенного нотариусом Тимашевской нотариальной конторы от 07 декабря 2010 года, Швец Л.М. дала согласие своему супругу Швец Николаю Владимировичу на продажу земельного участка с расположенным на нем жилым домом с мансардой и пристройкой, земельного участка с расположенным на нем магазином, находящимися по адресу: <адрес>.
Из договора купли-продажи от 30 декабря 2010 года следует, что Дедова Любовь Николаевна приобрела у Швец Н.В. земельный участок общей площадью 718 кв.м. с расположенным на нем жилым домом с мансардой и пристройкой, по адресу: <адрес> за 1 200 000 рублей. В п. 9 указанного договора указано, что Швец Любовь Михайловна, ФИО8, Швец Николай Владимирович, ФИО9, ФИО10 обязуются сняться с регистрационного учета в течение 1 месяца со дня подписания настоящего договора.
Распиской, выданной 07 декабря 2010 года, подтверждается, что Швец Николай Владимирович деньги в сумме 1 375 000 рублей получил полностью от Дедовой Любовь Николаевны за продажу домовладения с земельным участком, расположенном по адресу: <адрес>.
Из расписки, выданной 30 декабря 2010 года, следует, что Швец Николай Владимирович деньги в сумме 1 500 000 рублей получил полностью от Дедовой Любовь Николаевны за продажу домовладения с земельным участком, расположенным по адресу: <адрес> ? магазина с земельным участком по тому же адресу.
Как следует из расписки, выданной 27 января 2011 года, Дедова Любовь Николаевна получила задаток за продажу домовладения и земельного участка по адресу: <адрес> от Швец Николая Владимировича в сумме 125 000 рублей. Оставшуюся сумму в размере 1 375 000 рублей Швец Н.В. обязуется отдать не позднее 07 февраля 2011 года.
Как следует из доверенности №, удостоверенной нотариусом Тимашевской нотариальной конторы ФИО25 22 декабря 2010 года, Швец Николай Владимирович уполномочил Швец Любовь Михайловну продать за цену и на условиях по ее усмотрению принадлежащие ему земельные участки и расположенными на нем объектами недвижимости, находящиеся по адресу: <адрес>.
По указанной доверенности Швец Л.М. обращалась в Тимашевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок с расположенным на нем жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается представленной суду распиской в получении документов на государственную регистрацию от 18 января 2011 года.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Статья 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, в судебном заседании совокупностью исследованных письменных доказательств и свидетельских показаний, установлено, что 30 декабря 2010 года истец Швец Н.В. заключил с ответчицей Дедовой Л.Н. сделку купли - продажи принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с расположенным на нем жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>. В п. 9 указанного договора содержится указание на то, что истец обязался снять всех зарегистрированных в спорном жилом доме граждан в течение 1 месяца со дня подписания договора. Однако данный пункт договора в установленный сторонами в договоре срок, Швец Н.В. нарушил, в связи с чем, 01 марта 2011 года Дедова Л.Н. направила истцу претензию с просьбой освободить занимаемый им жилой дом в срок до 07 марта 2011 года.
Ссылка истцов Швец Н.В. и Швец Л.М. на то обстоятельство, что договор купли-продажи заключался с целью прикрытия договора займа под залог недвижимости несостоятельна, так как из представленных суду письменных доказательств, из свидетельских показаний, не усматривается, что действия истцов и их воля были направлены именно на заключение договора займа под залог недвижимости и достижение других правовых последствий, поскольку в доверенности, выданной Швец Н.В. на куплю-продажу, Согласии Швец Л.М. на продажу совместного супружеского имущества, договоре купли-продажи от 30 декабря 2010 года, расписках, выданных как истцом Швец Н.В., так и Дедовой Л.Н., указано именно о продаже земельного участка с расположенным на нем жилым домом. Ссылка о договоре займа в указанных документах отсутствует.
Поскольку договор купли-продажи является возмездной сделкой, исполнение договора купли-продажи предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы (цена является существенным условием договора продажи недвижимости - п. 1 ст. 555 ГК РФ). Из расписки, выданной истцом Швец Н.В. 07 декабря 2010 года, следует, что сумму, оговоренную в договоре купли-продажи, он получил в полном объеме.
Кроме того, при регистрации перехода права собственности в Тимашевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю Швец Л.М., действующая по доверенности от имени супруга Швец Н.В., подтвердила, что финансовых и имущественных претензий к Дедовой Л.Н. не имеет. Указанные выше обстоятельства дают суду основание прийти к выводу, что воля и действия сторон были направлены на прекращение права собственности на земельный участок с жилым домом за Швец Н.В. и возникновение данного права у покупателя Дедовой Л.Н., то есть на заключение договора купли -продажи.
В связи с чем, суд приходит к выводу, что в удовлетворении искового заявления Швец Николая Владимировича и Швец Любовь Михайловны к Дедовой Любовь Николаевне о признании сделки недействительной и признании права собственности - отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении искового заявления Швец Николая Владимировича и Швец Любовь Михайловны к Дедовой Любовь Николаевне о признании сделки купли-продажи недействительной и признании права собственности - отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение десяти дней со дня вынесения со дня вынесения мотивированного решения.
Мотивированный текст решения изготовлен 25 мая 2011 года.
Председательствующий :
Справка: решение вступило в законную силу 05 июля 2011 года