К делу № 2- 80\2012 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«31» января 2012 года Тимашевский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Козловой Л.В.
при секретаре Гулай О.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Квасникова Дмитрия Александровича к Лисовец Антону Валерьевичу о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Квасников Д.А. обратился в суд с исковым заявлением к Лисовец А.В. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и признании права собственности на недвижимое имущество, указав, что он 25 ноября 2011 года купил у Лисовец Антона Валерьевича 1/3 долю земельного участка от общей площади 522 кв.м. из земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуально о жилищного строительства, с кадастровым номером №, и 1/3 долю жилого дома (литер АаАl), степенью готовности 29%, от общей площади застройки 71.9 кв.м., а также 1/3 долю хозпостроек, расположенных по адресу: <адрес>, г<адрес>, <адрес>. Указанная 1/3 доля земельного участка с 1/3 долей жилого дома принадлежит ответчику на праве общей долевой собственности на основании решения Тимашевского районного суда Краснодарского края от 11.08.2011 года. Он приобрел указанную 1/3 долю объектов недвижимости 25 ноября 2011 года, однако до настоящего времени у него нет правоустанавливающих документов. Договорная стоимость указанной 1/3 доли земельного участка с жилым домом составила 100000 (сто тысяч) рублей. Он выполнил свои обязательства по оплате указанной суммы и 25.11.2011 года заплатил ответчику 100 000 рублей. Ответчик, согласно п. 3 предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от 25.11.2011 года обязался заключить и зарегистрировать основной договор купли-продажи объектов недвижимости в Тимашевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в срок до 25.12.2011 года. Однако ответчик не выполнил своих обязательств по указанному договору. В связи с этим, до настоящего времени он не может оформить в собственность указанные объекты недвижимости. Для того чтобы привести документы на указанные объекты недвижимости в соответствие, для последующей регистрации права собственности в Тимашевском отделе у правления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, он вынужден за защитой своих интересов, обратиться в суд.
В судебном заседании истец поддержал свои исковые требования и просил их удовлетворить, признать договор купли-продажи объектов недвижимости, заключенный 25 ноября 2011 года между ним и Лисовец Антоном Валерьевичем состоявшимся, признать за ним право собственности на 1/3 долю земельного участка от общей площади 522 кв.м, относящегося к категории земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, и 1/3 долю жилого дома (литер АаА 1), степенью готовности 29%, от общей площади застройки 71.9 кв.м., а также 1/3 долю хозпостроек состоящих из: летней кухни (объект незавершенный строительством)-литер Д, пристройки к летней кухне (объект незавершенный строительством)-литер д, уборной -литер Г1, забора, калитки, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Деньги за приобретенное имущество он ответчику передал, последний в свою очередь передал ему приобретенное имущество, однако от регистрации сделки уклоняется. Действительно, ему известно о том, что Лисовец А.В. для регистрации сделки должен предоставить согласие брата и сестры на продажу его части дома. Однако, в настоящее время он сильно запил, поэтому он вынужден обратиться в суд.
Ответчик Лисовец А.В. в зал судебного заседания не явился, в связи с ухудшением состояния здоровья просил рассмотреть дело в его отсутствие. В своем заявлении просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Вдовина О.Н. (приемный родитель и опекун несовершеннолетней Лисовец А.В) в зале судебного заседания возражала против удовлетворения исковых требований. Несовершеннолетняя Лисовец А.В. является собственницей 1\3 земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Согласие, как опекун, на продажу 1\3 доли земельного участка и дома она не давала. Действительно, была договоренность о том, что в счет 1\3 доли, на Лисовец А.В. будет оформлен дом в х. Тополи, но до настоящего времени этого не сделано.
Лисовец А.В. в зал судебного заседания не явился, поскольку в соответствии с приговором Тимашевского районного суда от 04 мая 2011 года отбывает наказание в ФКУ ИК-2 УФСИН России по Краснодарскому краю.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ "имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности". При этом "имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)".
Согласно решения Тимашевского районного суда от 11 августа 2011 года, установлен факт принятия Лисовец Антоном Валерьевичем, ФИО3, Лисовец Александром Валерьевичем, наследства, оставшегося после смерти ФИО11, умершей ДД.ММ.ГГГГ. Признано за Лисовец Антоном Валерьевичем, ФИО3, Лисовец Александром Валерьевичем право собственности в порядке наследования по 1\3 доли за каждым на:
- земельный участок, общей площадью 522 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, №.
- жилой дом (объект незавершенный строительством) объект индивидуального строительства, общей площадью 31,70 кв.м., в том числе жилой площадью 19,00 кв.м., в целом состоящего из: жилого дома – литер А, площадью застройки 33,60 кв.м., пристройки – литер а, площадью застройки 10,30 кв.м., жилой пристройки (объект незавершенный строительством) – литер А1, площадью застройки 28,00 кв.м., летней кухни (объект незавершенный строительством), площадью застройки 34,78 кв.м., пристройки к летней кухне (объект незавершенный строительством) - литер д, площадью застройки 19,98 кв.м., уборной – литер Г1, забора – литер I, калитки – литер VI, расположенный по адресу: <адрес>.
Таким образом, в силу состоявшегося 11 августа 2011 года решения суда, указанные объекты недвижимого имущества находятся в общей долевой собственности Лисовец Антона Валерьевича, ФИО3, Лисовец Александра Валерьевича.
Специфика порядка регистрации права общей долевой собственности определяется прежде всего установленными законом (ст. ст. 246, 250 ГК РФ) правилами распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Так, согласно ст. 246 ГК РФ "распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса".
На основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 25 ноября 2011 года, Лисовец Антон Валерьевич продал Квасникову Дмитрию Александровичу 1\3 долю земельного участка от общей площади 522 кв.м. из земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером № и расположенный на нем: 1/3 доли жилой дом-литер А с пристройкой – литер а, пристройкой- литер А1( объект незавершенный строительством), степенью готовности 29%, назначение: нежилое, общая площадь застройки 71.9 кв.м., с летней кухней ( объект незавершенный строительством) – литер А1, летней кухней – Литер Д ( объект незавершенный строительством), пристройкой к летней кухне- литер д (объект незавершенный строительством), уборной-литер Г1, забором, калиткой, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. Цена сделки 100 000 рублей.
Данную сделку продавец и покупатели оформили предварительным договором купли – продажи, согласно текста которого, указанное недвижимое имущество принадлежит ответчику на праве общей долевой собственности на основании решения Тимашевского районного суда Краснодарского края от 11.08.2011 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.10.2011 года и 23.11.2011 года, выданными Тимашевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. При этом, основной договор должен быть заключен в срок до 25.12.2011 года и произведена его государственная регистрация.
Покупатель согласно условиям заключенного договора уплатил оговоренную в договоре сумму Лисовец А.В., что подтверждается распиской от 25.11.2011 года. А, Лисовец А.В. фактически передал истцу предмет договора. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что формально договор купли – продажи между сторонами состоялся.
Действительно, в соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.
Однако, следует иметь в виду, что в силу ст. 250 ГК РФ, продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые помещения, содержится в п. 1 ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которого «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек».
Однако, судом установлено, что продажа Лисовец А.В 1\3 доли земельного участка и жилого дома с хозяйственными постройка в общей долевой собственности, была произведена с нарушением требований статей 250, 255 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку суду не представлено доказательств, подтверждающих тот факт, что Лисовец А.В. до заключения договора купли-продажи в письменной форме известил остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий и, что они отказались от ее приобретения.
Поэтому, суд признает, что заключение договора купли-продажи противоречило требованиям действующего законодательства, а, сделку нельзя признать действительной, поскольку в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации она является ничтожной.
С учетом вышеизложенных обстоятельств в их совокупности, суд считает, что состоявшийся договор купли-продажи объектов недвижимости 25 ноября 2011 года между Квасниковым Дмитрием Александровичем и Лисовец Антоном Валерьевичем не может быть признан действительным. Требования Квасниковым Д.А. о признании за ним права собственности на 1\3 долю земельного участка от общей площади 522 кв.м. из земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, и расположенный на нем: 1/3 доли жилой дом-литер А с пристройкой – литер а, пристройкой- литер А1( объект незавершенный строительством), степенью готовности 29%, назначение: нежилое, общая площадь застройки 71.9 кв.м., с летней кухней ( объект незавершенный строительством) – литер А1, летней кухней – Литер Д ( объект незавершенный строительством), пристройкой к летней кухне- литер д (объект незавершенный строительством), уборной-литер Г1, забором, калиткой, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> удовлетворению также не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Квасникову Дмитрию Александровичу о признании состоявшимся договора купли-продажи объектов недвижимости 25 ноября 2011 года между ним и Лисовец Антоном Валерьевичем, а также признании за ним права собственности на 1\3 долю земельного участка от общей площади 522 кв.м. из земель населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером №, и расположенный на нем: 1/3 доли жилой дом-литер А с пристройкой – литер а, пристройкой- литер А1( объект незавершенный строительством), степенью готовности 29%, назначение: нежилое, общая площадь застройки 71.9 кв.м., с летней кухней ( объект незавершенный строительством) – литер А1, летней кухней – Литер Д ( объект незавершенный строительством), пристройкой к летней кухне- литер д (объект незавершенный строительством), уборной-литер Г1, забором, калиткой, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Тимашевский районный суд в течение месяца со дня его оглашения.
Председательствующий:
Справка: решение не вступило в законную силу