Дело № 2- 5-11 .
.
.
.
.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 января 2011 года г. Терек, КБР
Терский районный суд КБР в составе судьи Балкаровой Р.Т., при секретаре Фашмуховой И.А.,
с участием представителя истца Хадижева У.Ш. - Тлевасова А.А.,
представителя ответчика филиала ОАО «РусГидро» Мазукова С.Х.
представителя ответчика Администрации с.п.Верний Акбаш Терского района КБР Гедгагова А.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению
Хадижева У.Ш. к Филиалу ОАО «РусГидро», Администрации с.п. Верхний Акбаш Терского района КБР
о признании частично недействительными: договора аренды земли и записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды земли,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР,
УСТАНОВИЛ:
Истцу Хадижеву У.Ш. с 1964 года на основании выписки из похозяйственной книги принадлежит домовладение .
Истец, не согласился с тем, что указанный земельный участок включен в площадь земельного участка общей площадью < > кв.м., арендуемого Филиалом ОАО «РусГидро» у Администрации с.п. Верхний Акбаш Терского района КБР по договору аренды от 01.04.2006 года, и занятого Акбашской ГЭС, указывая на то, что эти обстоятельства ему препятствуют зарегистрировать свое право собственности на спорный земельный участок, мерою < > кв.м. Филиал ОАО «РусГидро» на предложение Администрации с.п. Верхний Акбаш от 25.05.2010 года уменьшить площадь арендуемой земли 09.06.2010 года отказался вносить изменения в договор аренды земли на приходящую истцу площадь, ссылаясь на то, что эти земли относятся к землям, ограниченным в обороте, и не предоставляются в частную собственность.
Истец, ссылаясь на ст. 305 Гражданского кодекса РФ, ст.36 Земельного кодекса РФ, п.8 ст.3 Федерального закона №93 от 30.06.2006 года «Об упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», и, что выписка из
2
похозяйственной книги является основанием для государственной регистрации его права собственности на предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства земельный участок, а ему в этом препятствует аренда земли, просит признать недействительными договор аренды земельного участка < > между Филиалом ОАО «Русгидро», Администрацией с.п. Верхний Акбаш Терского района КБР и запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним < > договора аренды земли, в части занимаемого истцом земельного участка мерою . кв.м.
Представитель истца Тлевасов А.А. в судебном заседании иск поддержал в полном объеме, уточнив, что в просительной части иска ошибочно указана дата составления договора аренды < > вместо < >.
Представитель ответчика - Филиала ОАО «РусГидро», Мазуков С. Х. в судебном заседании иск не признал, представил на него возражение, где указал, что каких-либо свидетельств о предоставлении истцу данного участка для ведения личного подсобного участка в представленных суду документах нет, что означает самовольное занятие истцом земельного участка и самовольное возведение на нем строений.
Глава Администрации с.п. Верхний Акбаш Терского района КБР Гедгагов А. М. иск признал, пояснил суду, что Хадижев У.Ш. не мог незаконно завладеть земельным участком, он работал на Акбашской ГЭС и ему предоставлена земля под строительство дома, но документов не сохранилось. Имеется запись в похозяйственной книге в Администрации с.п.Верхний Акбаш о владении истцом домовладением на спорном участке. При заключении договора аренды с ОАО «РусГидро» участок Хадижева ошибочно включили в общую площадь территории ГЭС, хотели внести изменения в договор аренды, но в ОАО «РусГидро» отказываются.
Представитель третьего лица без самостоятельных исковых требований - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежаще, в судебной заседание не явился, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие, следуя правилам ч.4 ст.167 Гражданского процессуального кодекса РФ.
К.Ж.Б., работающая главным специалистом - экспертом в Росреестра В Терском районе КБР, привлеченная судом в качестве специалиста, в судебном заседании суду пояснила, что домовладение истца находится на расстоянии 200 метров от гидротурбины и других гидросооружение на территории ГЭС, что спорный земельный участок, приходящийся под индивидуальное домовладение истца, непосредственно не занят никакими гидросооружениями. Кадастровый паспорт составлен на общую площадь < > кв.м., и при этом земельный участок Хаджиева в < > кв.м. не представляет существенной разницы, и, по сути, отклонение при составлении плана на такую площадь в пределах одного гектара допускается. Отдельного кадастрового паспорта на спорный участок земли составить по устной просьбе истца не представилось возможным при наличии одного кадастрового паспорта на всю территорию ГЭС. Государственный акт об отводе земель в черте населенного пункта под Акбашскую ГЭС площадью < > га имелся на момент составления кадастрового паспорта, однако представить в суд не представляется возможным ввиду того, что в архивных документах не сохранился.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований по следующим основаниям.
Согласно ст.15 Земельного кодекса граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных
3
участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Для приобретения прав на земельный участок юридические лица и граждане обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления такого заявления готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Из обзора законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 01.08.2007 года следует, что право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены также в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.
По настоящему делу обстоятельств изъятия из оборота или ограничения в обороте спорного земельного участка не установлено.
В соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" согласно которой государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе,
4
устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи земельный участок является выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства).
При этом сведения о том, что истцу был предоставлен спорный земельный участок до 29 октября 2001 г., то есть до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержатся в выписке из похозяйственной книги < > выданной администрацией сельского поселения Верхний Акбаш Терского района КБР < >, из которой следует, что Хадижеву У.Ш. принадлежит на праве пользования земельный участок < > на котором имеется жилой дом площадью < > кв.м., постройки 1964 года, хозяйственные постройки.
Учитывая изложенное, суд отклоняет доводы представителя ответчика Филиала ОАО «Русгидро» о том, что истец не владеет спорным участком на законных основаниях.
Кроме того, из технического паспорта здания и сооружений Акбашской ГЭС . не следует, что спорный земельный участок занят именно ими, следовательно, не может быть ограничено в обороте, поскольку в соответствии со ст.27 Земельного кодекса РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, непосредственно расположенные под объектами гидротехнических сооружений.
К гидротехническим сооружениям относятся плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов (ст. 3 ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений").
Согласно пункту 10 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, непосредственно расположенные под объектами гидротехнических сооружений, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте.
Таким образом, довод ответчика о том, что спорный земельный участок входит в территорию ГЭС, не может быть принят в качестве основания для отказа в приобретении истцом права собственности на земельный участок, поскольку закон устанавливает ограничение в обороте непосредственно относительно земельных участков, на которых расположено само гидротехническое сооружение.
Между тем, закон не предусматривает запрета в приватизации земельного участка, входящего в территорию, отведенную под ГЭС.
Представителем ответчика не приведено ни одного установленного законодательством основания, предусматривающего отказ в приобретении истцу права собственности на земельный участок.
В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что Хадижев У.Ш. наделен правом на приобретение земельного участка, занятого принадлежащими ему на праве собственности сооружениями, который быть самостоятельным объектом гражданского оборота.
5
Из заявления истца на имя главы администрации с.Верхний Акбаш от 21.09.2010 года о выдаче выписки из похозяйственнной книги для регистрации права собственности на домовладение. из переписки ответчиков, а именно: письма главы администрации с.Верхний Акбаш Терского района на имя директора филиала ОАО «Русгидро» < > от 25.05.2010 года с предложением уменьшить на 1 га площадь предоставленной в аренду земельного участка в связи с его выделением под домовладение с отдельным подъездом , ответа на это письмо < > о недопущении изменения договора аренды земельного участка без согласия арендатора, а также ограниченности занятых Акбашской ГЭС земель в обороте, следует, что истец не имеет возможности реализовать свое право на регистрацию права собственности на домовладение из-за наличия аренды на земельный участок под ГЭС.
Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , выданной Терским отделом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР, следует, что под кадастровым номером < > земельный участок, относящийся к категории земель населенного пункта, площадью < > кв.м., , территория юго-восточная часть, ограничена арендой на срок с 01.04.2006 года по 01.04.2026 года, Арендатор ОАО «Федеральнная гидрогенерирующая компания» (с 2010 года переименовано в ОАО «РусГидро», .).
Между тем, суд считает, что, поскольку наличие арендных правоотношений не является основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка, постольку отказ в выкупе земельного участка не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и объектов; зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению; водоохранного и санитарно-защитного назначения; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие); транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности морских и речных портов, аэропортов, а также отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития; предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования; не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В судебном заседании представителем Филиала ОАО «РусГидро» не представлено доказательств, подтверждающих наличие какого-либо из предусмотренных законом обстоятельств, препятствующих предоставлению истцу в собственность спорного земельного участка, следовательно, законны требования истца об уменьшении площади арендуемой ответчиком земли под ГЭС на . кв.м., занятых домовладением истца.
Таким образом, поскольку у истца возникло право на находящееся на данном земельном участке строение, то он наделен правом приобрести этот земельный участок в собственность с согласия соответствующего муниципального органа.
Согласно ст.613 Гражданского кодекса РФ передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
6
Таким образом, при заключении оспариваемого договора аренды земли < > от < > между Администрацией с.п.Верхний Акбаш Терского района и Филиалом ОАО «РусГидро» были нарушены права истца, владеющего частью данного земельного участка, и передача земельного участка в аренду не влечет для истца прекращение его прав на занимаемый им земельный участок.
Руководствуясь ст.ст.15,27,28, 36 Земельного кодекса РФ, ст.12,613 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ,суд
Р Е Ш И Л :
удовлетворить исковые требования Хадижева У.Ш.;
признать недействительными: договор аренды земельного участка < > между Филиалом ОАО «РусГидро» и Администрацией с.п. Верхний Акбаш Терского района КБР; запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним < > произведенной Терским отделом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР по государственной регистрации договора аренды земельного участка под кадастровым номером < > категории земель населенного пункта, площадью < > кв.м. в < > территория юго-восточная часть, в части занимаемого истцом земельного участка мерою < > кв.м.
Решение может быть обжаловано в Верховном суде КБР через Терский районный суд КБР в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.
СУДЬЯ Р.Т.Балкарова