Дело № 2-152/11 < >
< >
< >
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
02 июня 2011 года г.Терек, КБР
Судья Терского районного суда КБР Балкаровой Р.Т.
при секретаре Даове Х.Х.
с участием:
представителя ответчика – директора ОАО «Терская райсельхотехника»( в дальнейшем по тексту решения- «общество») Шадова В.Т.,
представителя третьего лица – Администрации г.п.Терек Дукова Х.П.
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Гуанова А.К. к ОАО «Терская райсельхозтехника»
об осуществлении государственной регистрации права на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Гуанов А.К. обратился в суд с иском к обществу, где просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от < > заключенному между истцом- Гуановым А. К. и ответчиком- ОАО «Терская райсельхозтехника» в лице Тажева М. Ц., предметом которого выступает незавершенное строительством здание гаража для сельхозмашин площадью < > кв.м. на земельном участке мерою < > кв.м., расположенных на земельном участке общей площадью < > по адресу: < >
Истец, ссылаясь на п.1 ст.432, п.2 ст.433, п.1 ст.454, ст.549, п.3 ст.551 ГК РФ, в обоснование исковых требования указал, что согласно договору купли-продажи от < > им было приобретено у ОАО «Терская райсельхозтехника» незавершенное строительством здание гаража для сельхозмашин с описанными выше характеристиками. Приобретенное имущество принадлежало продавцу на основании плана приватизации имущества на 1994 год. Стоимость отчуждаемого имущества в < > рублей истец оплатил в кассу общества согласно накладной и ордеру < > от < >. Приобретенное имущество истцу было передано при заключении договора купли-продажи свободное от притязаний третьих лиц, поэтому считает договор купли-продажи здания заключенным с момента его подписания, и что стал обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Однако, истцу отказано в государственной регистрации перехода права собственности на указанное сооружение по тому основанию, что правообладатель не представил заявление и необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего у него права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации, а представленные документы не соответствуют по форме или по содержанию требованиям действующего законодательства. Таким образом, ответчик не передал истцу необходимые для регистрации сделки по купле-продаже недвижимости документы, как этого требует ч. 2 ст.456 Гражданского кодекса РФ, тем самым создал препятствия и уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности.
Истец Гуанов А.К., извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, обратился в суд с заявлением, где поддержал исковые требования и просит о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем суд рассмотрел дело в его отсутствие.
Представитель ответчика – ОАО «Терская райсельхозтехника» - Шадов В.Т. в судебном заседании иск не признал, указав, что недвижимость Гуанову А.К. была продана в 1998 году, то есть до его назначения директором общества в 2002 году, поэтому никакой ответственности он перед ним не несет.
Представитель заинтересованного лица без самостоятельных исковых требований - Администрации г.Терек, КБР Дуков Х.П., вопрос об удовлетворении иска Гуанова А.К. оставил на усмотрение суда, пояснив, что в случае разрешения иска положительно, вопрос о закреплении за собственником недвижимости земельного участка для использования недвижимости будет разрешен согласно ст.36 Земельного кодекса РФ.
УФРС по КБР, привлеченное к участию в деле как третье лицо без самостоятельных исковых требований, в судебное заседание не явилось, об отложении судебного разбирательства не просило, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.
Суд, выслушав представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы настоящего гражданского дела, находит исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что истец по договору купли-продажи, заключенному < > с обществом (продавец), приобрело недвижимое имущество – незавершенное строительством здание гаража для сельхозмашин площадью < > кв.м. на земельном участке мерою < > кв.м., расположенных на земельном участке общей площадью < > по адресу: < > северо-восточнее территории Терского АТП и примыкающего с северной стороны к территории автовокзала .
Продажа обществом недвижимого имущества осуществлено решением Совета директоров < > от < > и приказом генерального директора общества от < >
Стоимость реализованного имущества в размере < > рублей уплачена продавцу в полном объеме по кассовому ордеру < > от < > и передано покупателю в момент подписания договора купли-продажи.
В связи с отсутствием у продавца (общества) государственной регистрации его права собственности на отчуждаемое недвижимое имущество покупатель лишен возможности зарегистрировать в установленном порядке право собственности на приобретенное имущество.
В соответствии со ст. ст. 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что при такой ситуации государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к истцу должна быть произведена по решению суда в виду отсутствия у продавца правоустанавливающих документов.
Отсутствие государственной регистрации первичного права собственности на недвижимость - не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости (п. 14 пост. Пленума ВАС от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав").
Для удовлетворения требования о регистрации перехода права собственности суду необходимо выяснить, во-первых, что соблюдена ли письменная форма договора купли-продажи недвижимости; во-вторых, не противоречит ли сам договора купли-продажи недвижимости закону; в-третьих, была ли направлена воля стороны, надлежащим образом исполнившей обязательство, на государственную регистрацию.
Факт принадлежности обществу отчуждаемого недвижимого имущества подтверждается планом приватизации ОАО АООТ «Терскагропомсервис» на 1994 год (Распоряжением комитета КБР по управлению госимуществом от < > реорганизовано путем слияния в ОАО «Терская райсельхозтехника», < > из которого следует, что в составе подлежащего приватизации по плану имущественного комплекса 01 января 1992 года имеется объект – земельный участок, расположенный по ул.Бесланеева (Парковая) северо-восточнее территории Терского АТП и примыкающего с северной стороны к территории автовокзала. Площадь участка составляет 2,1 га, съемка и инженерно-геологические данные отсутствуют < >
Факт возникновения у истца соответствующего права подтверждается договором купли-продажи от < >, из которого следует, что Директор ОАО «Терская райсельхозтехника» Тажев М.Ц. (продавец) и Гуанов А.К. (покупатель) договорились о купле-продаже недвижимого имущества: незавершенное строительством здание гаража для сельхозмашин площадью < > кв.м. на земельном участке мерою < > кв.м., расположенных на земельном участке общей площадью < > по адресу: < > северо-восточнее территории Терского АТП и примыкающего с северной стороны к территории автовокзала, стоимостью < > рублей, и, что покупатель осуществит государственную регистрацию перехода права собственности за свой счет ,
Данный договор как по форме, так и по содержанию полностью соответствует требованиям закона, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости ( ст.ст.454,549-550, 554-556 Гражданского кодекса РФ.
При этом обществом, как продавцом товара, нарушено требование ч.2 ст.456 Гражданского кодекса РФ, и покупателю не переданы относящиеся к недвижимому имуществу документы о государственной регистрации своего права собственности, чем создало последнему препятствие в регистрации перехода права собственности, и расценивается судом как форма уклонения одной из сторон от регистрации сделки.
Как видно из сообщения об отказе в государственной регистрации . от < >, на основании абзаца 3,8 пункта 1 ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Гуанову А.К. отказано в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение – объект незавершенное строительством, расположенный по адресу: < >, участок вдоль объездной дороги в соответствии со ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи тем, что право продавца на этот объект не было зарегистрировано и отсутствовали его заявление и иные необходимые для регистрации документы от данного юридического лица (.
Между тем, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.
Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.
При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта3 статьи551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, следовательно, отсутствие такой регистрации препятствует реализации конституционного права гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Каких-либо сведений о том, что на приобретенное Гуановым А.К. имущество претендуют другие лица, и имеется имущественный спор, у суда нет, и поскольку объект недвижимости принадлежал продавцу на праве собственности, принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от < > обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, отказ истцу в государственной регистрации его права собственности не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности.
Согласно ч.2 ст.8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности и соответственно равным образом признаются и защищаются права и законные интересы всех собственников.
Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Будучи одной из основ конституционного строя Российской Федерации, право частной собственности, как следует из статьи 18 Конституции Российской Федерации, наряду с другими непосредственно действующими правами и свободами человека и гражданина определяет смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием.
Приведенным положением Конституции Российской Федерации, выражающим один из основополагающих аспектов верховенства права - общепризнанный в демократических государствах принцип неприкосновенности собственности, выступающий гарантией права собственности во всех его составляющих, корреспондируют положения Конвенции о защите прав человека и основных свобод: каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом; никто не может быть лишен своего имущества кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права; государство вправе обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами и для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов.
Суд, признавая за истцом право на регистрацию перехода к нему от ответчика права собственности на незавершенное строительством сооружение, считает, что следует исходить из фактических его размеров согласно акту обследования и кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от < >, расположенного по адресу: КБР, г.Терек, вдоль объездной дороги, принадлежащей Гуанову А.К. на основании договора купли-продажи от < >, из которых следует, что обнаружено: объект незавершенного строительства; стойки металлические, перекрытия из металлического каркаса, наружные размеры:< >Отсутствует: инженерные сети, стены, перегородки, окна, двери, кровля, наружная и внутренняя отделка. Процент готовности < >
На основании изложенного, руководствуясь ст.18 Конституции РФ, ст.ст.223, 549, 551, 556 Гражданского кодекса РФ, ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ,
РЕШИЛ:
удовлетворить исковое заявление Гуанова А.К.:
произвести государственную регистрацию права собственности на имя Гуанова А.К. на незавершенное строительством здание гаража для сельхозмашин площадью < > кв.м на земельном участке мерою < > кв.м., расположенных на земельном участке общей площадью < > га по адресу: < >
Настоящее решения суда является основанием для внесения записи в ЕГРП о праве собственности Гуанова А.К. на указанное недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья Р.Т.Балкарова