Дело № 2-1672/2010г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Темрюк 01 ноября 2010года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Логвин Л.А.,
при секретаре Колодезной Я.О.,
с участием представителя истца администрации муниципального образования Темрюкский район по доверенности – Усенко А.В.,
представителя ответчика Абукаева Т.Д. по доверенности – Зайцевой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования Темрюкский район к Абукаеву Т.Д. о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени, встречному иску Абукаева Т.Д. к Администрации МО Темрюкский район о признании сделки недействительной и взыскании денежных средств,
У С Т А Н О В И Л:
Администрация МО «Темрюкский район» обратилась в суд с указанным иском, обосновав свои требования тем, что 15 февраля 2008 года на основании итогового протокола о результатах торгов в форме аукциона, между арендодателем – МО Темрюкский район и арендатором - Абукаевым Т. Д., являвшимся победителем торгов от 25.01.2008 года, был заключён договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, общей площадью 975 кв.м., имеющего кадастровый № находящегося в муниципальной собственности и расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, предназначенный для строительства и эксплуатации магазина – кафе, сроком на пять лет.
В соответствии с условиями заключённого сторонами договора, ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления, а также оплачивать арендную плату, установленную договором.
В соответствии с заключенным договором аренды размер арендной платы установлен в сумме 201650 рублей в год. Арендная плата должна вноситься арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год не позднее 10 числа начала каждого квартала.
По состоянию на 09.11.2009 года задолженность ответчика по арендной плате составила 101653 рубля 08 копеек, а также пени в сумме 2771 рубль 87 копеек, а всего задолженность составила сумму 104424 рубля 95 копеек.
В соответствии с п. 3.2.1 договора арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невнесения платы за землю в течение одного квартала.
Так как ответчик не вносит арендную плату более одного квартала, представитель истца просит суд расторгнуть спорный договор аренды и взыскать с Абукаева Т.Д. задолженность и пени в полном объёме.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Усенко А.В. уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды земельного участка и взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, образовавшуюся на 17.08.2010 года в размере 252476 рублей 23 копейки и пени за просрочку платежей в сумме 15843 рубля 47 копеек, ссылаясь на те же обстоятельства.
Представитель ответчика Абукаева Т.Д. по доверенности Зайцева В.А. исковые требования администрации МО Темрюкский район не признала, и предъявила встречный иск, в котором просит суд признать недействительными торги по продаже права на заключение спорного договора аренды, состоявшиеся 25.01.2008 года, признать недействительным договор аренды № от 15.02.2008 года, взыскать с администрации МО Темрюкский район уплаченные Абукаевым Т.Д. во исполнение спорного договора аренды денежные средства в сумме 288940 рублей 21 копейку, а также возврат уплаченной им госпошлины в сумме 6089 рублей 40 копеек.
В обоснование встречных исковых требований Зайцева В.А. пояснила, что заключённый Абукаевым Т.Д. с администрацией МО Темрюкский район договор аренды земельного участка является недействительной сделкой, так как совершен под влиянием заблуждения.
В октябре 2009 года в процессе освоения земельного участка, сбора документации и подготовке его к строительству, Абукаеву Т.Д. стало известно, что арендованный им земельный участок имеет обременения, о которых ему не было известно на момент участия в торгах и заключения договора аренды. Так, по земельному участку проходит подземная кабельная линия электропередачи в 220 В, в связи с чем, использование данного участка ограничено особыми условиями землепользования, в соответствии с которыми вдоль всего кабеля устанавливаются охранные зоны на 1 метр с каждой стороны кабеля. Поскольку кабельная линия электропередачи является подземной, у Абукаева Т.Д. не было возможности при визуальном осмотре земельного участка определить наличие и местоположение данной линии на земельном участке.
Полагает, что нахождение на земельном участке, предназначенном для строительства кафе, вышеуказанной линии электропередач является существенным обременением данного земельного участка, зная о котором, а также о связанных с ним особых условиях землепользования, то есть установление охранных зон, обязанность обеспечить доступ к ним представителей обслуживающих организаций, Абукаев Т.Д. не стал бы принимать участия в торгах и заключать впоследствии договор аренды указанного участка.
В силу закона информация об обременениях земельного участка является существенной для заключения договора аренды, а отсутствие такой информации в документах по проведению торгов свидетельствует о введении ответчиком истца в заблуждение относительно предмета торгов, что существенно повлияло на его намерение участвовать в торгах и заключении впоследствии договора аренды.
Представитель ответчика по встречному иску администрации МО Темрюкский район Усенко А.В. встречные исковые требования не признал и пояснил, что Абукаев Т.Д. до момента подачи заявки на участие в торгах был ознакомлен со всей документацией о земельном участке, в том числе и о том, что на нем имеется электрокабель.
По требованию лиц, желающих подать заявки на участие в торгах, им для ознакомления предоставляются все документы о земельном участке, в том числе и заключение архитектуры и градостроительства.
Абукаев Т.Д. также был извещён о том, что при проектировании, строительстве и последующей эксплуатации объекта необходимо выполнить все предусмотренные законом требования и действия, необходимые для строительства кафе.
Согласно имевшимся на момент проведения торгов документам, на спорном земельном участке расположена часть некапитального сооружения в виде навеса (летнего кафе). К указанному сооружению от наземного электрощита подходит подземный электрический кабель 220 В, глубиной заложения 70м, который прокладывался и эксплуатировался для энергоснабжения вышеуказанного сооружения. Согласно градостроительному обоснованию от 30.03.2007г. №, данное временное сооружение подлежит выносу с формируемого под размещение здания магазина – кафе территории. В связи с указанными обстоятельствами, существующий электрический кабель, на который ссылается истец в обоснование своих требований, будет обесточен и может быть также перенесен с территории земельного участка.
Полагает, что расположенный на спорном участке электрический кабель не является существенным препятствием для эксплуатации земельного участка по назначению. Просит в удовлетворении встречного иска отказать в полном объёме, удовлетворив первоначальный иск, на котором настаивает.
Выслушав пояснения сторон, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования администрации МО Темрюкский район подлежащими удовлетворению в полном объёме, а встречный иск Абукаева Т.Д. не подлежащим удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста представитель МАУ «Управление архитектуры и градостроительства» администрации Темрюкского района Турлюн И.В. суду показал, что проходящая по спорному участку линия электропередачи не является обременением земельного участка.
Согласно градостроительному заключению архитектурно – градостроительного комитета МО Темрюкский район от 20.03.2007г. возможно размещение на спорном земельном участке магазина – кафе.
В настоящее время электрический кабель, проходящий по участку, обесточен, а временное сооружение в виде навеса (летнего кафе), для которого подводился этот кабель, подлежит переносу.
Также может быть перенесен и кабель, если он не нужен новому владельцу земельного участка.
Абукаев Т.Д. не обращался в архитектуру за оформлением градостроительных документов, никакие организации не давали заключений об обременениях участка, никаких препятствий для надлежащего оформления документов у него не было. При проектировании строительства вполне возможно либо перенести имеющийся кабель, либо использовать с учетом имеющихся норм.
В соответствии с заключённым между сторонами договором аренды № от 15.12.2008г., арендодатель МО Темрюкский район предоставил, а арендатор Абукаев Т.Д. принял в аренду за плату земельный участок, расположенный в <адрес>, с кадастровым №, площадью 975 кв.м., с оплато1 в 201650 рублей в год (п.2.1).
Пункт 2.3 указанного договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчёта за календарный год, не позднее 10 числа каждого квартала путем перечисления на счет департамента имущественных отношений Краснодарского края.
Согласно п. 5.2 договора, в случае не внесения арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки установленных платежей.5.2 договора, в случае не внесения арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает арендодателмере мере
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с требованиями ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как установлено в судебном заседании и не отрицается стороной ответчика, за Абукаевым Т.Д. числится задолженность по арендной плате за использование спорного земельного участка в размере 252 476 рублей 23 копеек и пени за просрочку платежей в размере 15 843 рубля 47 копеек., которая образовалась в связи с неоднократной неоплатой ответчиком арендной платы по истечении установленного договором срока платежа.
В материалах дела имеется письменное предупреждение на имя ответчика о необходимости исполнения им обязательства от 18.06.2010 г., а также копия уведомления о вручении Абукаеву Т.Д. почтового отправления 05.07.2010г.
Поскольку после получения письменного предупреждения истца арендатор так и не выполнил свою обязанность по оплате арендованного имущества в соответствии с условиями договора аренды, требования администрации МО Темрюкский район основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме, с учетом предусмотренной договором аренды пени.
Так как ответчиком не оспаривалась сумма платежей по договору аренды и пени, суд считает возможным взыскать с Абукаева Т.Д. указанную истцом задолженность по арендной плате в размере 252 476 рублей 23 копеек, а также пени за просрочку платежей в размере 15 843 рубля 47 копеек.
Что касается встречного иска Абукаева Т.Д., суд считает предъявленные требования не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований или возражений.
Суд считает, что Абукаевым Т.Д. не представлено надлежащих доказательств в обоснование своих требований по встречному иску и возражений по первоначальному иску.
В материалах дела отсутствуют доказательства тому, что проходящая по спорному земельному участку подземная кабельная линия электропередачи в 220 В является обременением земельного участка, которое препятствует его использованию в соответствии с назначением.
В соответствии с пояснениями в судебном заседании специалиста – представителя МАУ «УАиГ», вышеуказанная линия электропередачи обременением земельного участка не является, в настоящее время обесточена и не влияет на возможность проектирования и строительства магазина – кафе, предусмотренного договором аренды земельного участка.
Абукаевым Т.Д. не представлено доказательств тому, что он обращался в компетентные органы за разрешением на строительство, либо за проектированием здания магазина – кафе, где ему было отказано в выдаче документов в связи с прохождением по земельному участку подземной кабельной линии электропередачи.
Доводы и предположения Абукаева Т.Д. о том, что использованию спорного участка в соответствии с его назначением будет препятствовать прохождение по земельному участку подземной кабельной линии электропередачи, не основанные на надлежащих документах, не могут быть приняты судом во внимание.
Вместе с тем, указанные выше доводы Абукаева Т.Д. в силу требований ст.ст. 611, 612, 614, 615 ГК РФ, не являются основанием для освобождения его от внесения арендной платы по заключенному договору.
Кроме того, указанные доводы не являются достаточным основанием и для признания недействительными торгов и заключенного в результате их проведения договора аренды земельного участка.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Расторгнуть договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, общей площадью 975 кв.м., с кадастровым №, находящегося в муниципальной собственности и расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <адрес>, предназначенный для строительства и эксплуатации магазина, заключенный 15 февраля 2008 года между арендодателем Муниципальным образованием Темрюкский район и арендатором Абукаевым Т.Д..
Взыскать с Абукаева Т.Д. в пользу Муниципального образования Темрюкский район задолженность по арендной плате в размере 252 476 рублей 23 копеек, пени за просрочку платежей в размере 15 843 рубля 47 копеек, а всего взыскать 268 319 (двести шестьдесят восемь тысяч триста девятнадцать) рублей 70 копеек, путём перечисления в УФК по Краснодарскому краю (Департамент имущественных отношений по КК), ИНН №, р/счет №, в ГРКЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю, г. Краснодар, №, ОКАТО №, КБК №
В удовлетворении встречных исковых требований Абукаева Т.Д. о признании недействительными торгов и заключенного на их основании договора аренды, взыскании уплаченной арендной платы – отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение 10 дней.
Председательствующий: Л.А. Логвин
Мотивированное решение суда изготовлено 10 ноября 2010 года.