К делу № 2-1236/11г.

Именем Российской Федерации

г.Темрюк 21 июля 2011 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Логвин Л.А.,

при секретаре Колодезной Я.О.,

с участием истицы Велиляевой С., её представителя Тарада Н.А.,

ответчиков Хайруллаева Х., Хайруллаевой С.Г. и их представителя Смольянинова И.В, ответчицы Баско И.Н.,

третьих лиц Мурадасилова М.Г. и нотариуса Темрюкского нотариального округа Комышевой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Велиляевой С. к Хайруллаеву Х., Хайруллаевой С.Г., Баско И.Н. о признании недействительными доверенностей на распоряжение имуществом и договора купли- продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л :

Истица Велиляева С. обратилась в суд с иском к ответчикам, с учетом уточненных требований, просит признать недействительными доверенности на управление и распоряжение квартирой, расположенной в <адрес>, удостоверенной нотариусом Темрюкского нотариального округа Комышевой Е.И. 07.08.2010г. под реестровым №, от имени Велиляевой С. на имя Баско И.Н., признании недействительным заключенного на основании этой доверенности договора купли – продажи квартиры между Велиляевой С., в лице представителя Баско И.Н., и Хайруллаевым Х., возвращении сторон в первоначальное положение и исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру на имя Хайруллаева Х.

Также истица просила суд признать недействительной доверенность на управление и распоряжение имуществом, удостоверенную от её имени нотариусом Темрюкского нотариального округа Комышевой Е.И. 07.08. 2010г. под реестровым №, на имя Хайрулаевой С.Г..

В обоснование своих требований указала, что являлась собственником квартиры, расположенной в <адрес>, которая в настоящее время значится по тому же адресу, но под №.

В июле – августе 2010 года её дочь Хайруллаева С.Г. и её супруг Хайруллаев Х. попросили у истицы разрешения построить во дворе принадлежащей ей квартиры гостевой дом для содержания отдыхающих, с целью дополнительного семейного заработка.

07.08.2010г. супруги Хайруллаевы убедили истицу выдать на имя Хайруллаевой С.Г. генеральную доверенность со всеми правами, объяснив, что это необходимо для того, чтобы дочь вместо неё собирала все справки и документы, необходимые для получения разрешения на строительство, так как Велиляевой С. в возрасте 79 лет затруднительно самой заниматься этими делами.

07.08.2010г. они приехали в нотариальную контору, где истица подписала все документы, которые ей дал нотариус, полагая, что доверяет своей дочери оформление строительства, которое разрешила вести во дворе своей квартиры.

В нотариальной конторе она подписала доверенность, но из -за плохого слуха не полностью расслышала текст доверенности, прочитанной нотариусом, а прочитать самостоятельно текст не могла, так как неграмотна. При этом, нотариус объяснил, что по подписываемой истицей доверенности её дочь сможет оформлять необходимые документы от её имени и, в случае необходимости, получать пенсию.

В мае 2011г. Велиляева С. узнала, что Баско И.Н., действуя по доверенности от её имени, переоформила принадлежащую истице квартиру на имя Хайруллаева Х. по договору купли- продажи за <данные изъяты> рублей

Таким образом, истица узнала, что 07.08.2010г. она подписала у нотариуса не только генеральную доверенность на имя своей дочери, но и доверенность на имя Баско И.Н., по которой последняя имела право управлять и распоряжаться принадлежащей ей квартирой в правом её продажи зятю истицы Хайрулаеву Х.. Баско И.Н. истица никогда не видела, не знает, и никаких поручений ей о продаже квартиры не давала.

Подписывая у нотариуса доверенность, истица не могла предположить, что по подписанным ею доверенностям Баско И.Н. может продать её квартиру, а в результате подписания указанной доверенности, она может лишиться своего жилья.

О заключенном Баско И.Н. от её имени договоре купли-продажи квартиры истица не знала, денег за проданную квартиру ни от Баско И.Н., ни от Хайруллаева Х., ни от Хайруллаевой С.Г. не получала.

Кроме того, в спорной квартире проживает сын истицы – М.Г., который является инвалидом 2 группы, болеет туберкулезом легких, в связи с чем, проживает в отдельном жилом помещении, расположенном на территории спорной квартиры.

Истица считает, что ответчики воспользовались её юридической неграмотностью, действуя по доверенности, полученной обманным путём, подписали договор купли-продажи спорной квартиры, собственником которой стал Хайруллаев Х. По условиям договора, стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей, которых истица не получила, то есть фактические условия договора выполнены не были и договор купли-продажи носил формальный характер. О продаже квартиры истице стало известно только после обращения в ФРС и получения выписки из ЕГРП от 25.05.2011г.

В судебном заседании представитель истицы Тарада Н. А. поддержала заявленные требования и пояснила, что доверенность, удостоверенная нотариально 07.08.2010г. от имени Велиляевой С. подписана последней под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. Подписывая указанную доверенность, Велиляева С. полагала, что её зять и дочь Хайруллаевы будут оформлять документы о разрешении на строительство гостевых домиков. Продавать квартиру Велиляева не собиралась, и о том, что по указанной доверенности Баско И.Н. может её продать, она не предполагала. Полагает, что заблуждение Велиляевой С. относительно природы и последствий сделок – доверенности и договора купли-продажи - имеет существенное значение, поскольку она не предполагала, что выдав спорную доверенность, она лишится единственного жилья.

Также считает, что договор купли-продажи спорной квартиры от 14.04.2011г. является недействительным, поскольку существенные условия договора, такие как цена и правовое положение проживающих в квартире лиц, относительно пользования жилым помещением, между сторонами сделки - продавцом, доверенным лицом и покупателем согласованы не были. Указанной в договоре продажной стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> рублей ни покупатель Хайруллаев Х., ни доверенное лицо – Баско И.Н. истице не передавали, о заключении договора по доверенности и продаже квартиры Хайруллаеву Х., Баско И.Н. истицу в известность не поставила. Просит суд признать обе доверенности и сделку недействительными, вернув стороны в первоначальное положение, и исключив из государственного реестра ФРС запись о государственной регистрации права на спорную квартиру на имя Хайруллаева Х.

Ответчик Хайруллаев Х. иск не признал и пояснил, что между ним, его супругой и истицей была договоренность о строительстве ним построек на земельном участке Велиляевой С. Они уже начали строительство, но необходимо было приватизировать земельный участок и переоформить квартиру. Истице все это было разъяснено, что он работает, заниматься оформлением документов ему некогда, поэтому нужно обратиться к риелтору, оформив на него доверенность. Они поехали к нотариусу Комышевой Е.И. и все оформили. Истица все слышала, его супруга и дочь Велиляевой С. сказала матери, чтобы документы оформляли на его имя, так как он занимается строительством. Истица просила его только не выгонять сына из квартиры. Никакими махинациями они не занимались, обо всем договаривались, истица была со всем согласна. Им созданы все условия для проживания истицы, с её согласия они проживают вместе с 2007г. Истице деньги он заплатил вечером 14.04.2011г., но расписки у него нет.

Ответчица Хайруллаева С.Г. исковые требования также не признала и пояснила, что проживает с матерью – истицей, так как никто из других детей не захотел за ней ухаживать. Они сделали ремонт в квартире, улучшили условия для проживания, мать была довольна. Когда разговаривали с матерью, она предложила оформить документы на мужа, истица была согласна. Когда обратились к нотариусу за оформлением документов, истице все разъясняли, она все понимала и расписалась. Они передавали истице <данные изъяты> рублей, деньги в сумме <данные изъяты> рублей занимали у сына. Мать сама хотела оформить на неё квартиру, чтобы другие дети потом не претендовали не неё. О составлении матерью завещания, уже после выдачи спорных доверенностей, на её имя и имя брата, ответчица не знает.

Представитель ответчиков – Смольянинов И.В. поддержал мнение своих доверителей и пояснил, что не имеется оснований признавать недействительными оспариваемые сделки. Утверждения представителя истицы, о том, что доверенность на имя Баско И.Н. с правом полного управления и распоряжения квартирой была подписана в результате заблуждения голословны, поскольку при оформлении доверенности нотариусом было разъяснено, что данная доверенность является генеральной, в соответствии с текстом которой Баско И.Н. переданы права по управлению и распоряжению квартирой с правом купли-продажи. 14.04.2011г. Баско И.Н. продала спорную квартиру Хайруллаеву Х. за <данные изъяты> рублей, которые его доверитель передал истице.

Истцами не представлено доказательств тому, что Велиляева С. является ограниченно дееспособной, она подписала доверенность, суть которой ей была разъяснена нотариусом. Оформление договора совершала по генеральной доверенности Баско И.Н. в пределах данных ей полномочий. Считает, что договор купли-продажи является законной сделкой и просит в иске Велиляевой С. отказать.

Ответчица Баско И.Н. иск не признала, суду пояснила, что действовала на основании доверенности. Денежные средства за квартиру в её присутствии не передавались. В течение девяти месяцев истица не интересовалась действиями по сделке, и продажную стоимость с доверителем Велиляевой С. она не согласовывала, поскольку имела указанные в доверенности полномочия на определение цены по своему усмотрению, а продажную стоимость квартиры ей указал покупатель Хайруллаев Х.

Привлеченная в судебное заседание в качестве третьего лица нотариус Комышева Е.И. суду пояснила, что в августе 2010года к ней обращались истица и ответчики Хайруллаевы. Прием производил её помощник, который брал документы в работу. Когда документы были подготовлены, она разъяснила истице все права и последствия выдававшихся доверенностей.

Истица говорила ей, что нужно оформить доверенность на дочь, а зятю нужно разрешение на строительство. Она интересовалась у истицы, о возможности оформления согласия на строительство, но та, посоветовавшись с ответчиками Хайруллаевыми, отказалась, объяснив ей, что объект уже построен. Она несколько раз переспрашивала истицу о её действительных намерениях, но та подтвердила своё согласие на совершение доверенностей и сказала, что проблем с детьми у неё не будет.

Считает, что доверенности удостоверены ею законно, просит отказать в иске о признании их недействительными.

Выслушав пояснения сторон, их представителей, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Велиляевой С. подлежащими удовлетворению частично.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля А.Г., сын истицы, суду пояснил, что мать не знала о том, что её квартира продана. Она составляла завещание на квартиру на имя его сестры Хайруллаевой С.Г., все дети истицы знали об этом и не претендуют на спорную квартиру. Продавать квартиру его мать никогда не собиралась, так как обязательно сказала бы об этом всем детям, так как они проживают в одном поселке и регулярно встречаются с матерью.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля С.Г, дочь истицы, суду пояснила, что недавно её мать сообщила ей о том, что её квартиру, наверное, продали и нужно это узнать. Они обратились в ФРС и узнали, что квартира матери оформлена на зятя. Она знала, что ранее квартира матери была завещана сестре Хайруллаевой С.Г., так как она с мужем два года жила с матерью. О передаче денег в сумме <данные изъяты> рублей ей ничего не известно.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля З.Г., дочь истицы, суду пояснила, что проживает с матерью на одной улице и систематически с ней встречается. Мать не знала о продаже квартиры, так как жаловалась ей в мае 2011г. о том, что квартиру продали, а её и брата теперь выселят. Свидетель знает, что мать составляла завещание на квартиру на имя сестры Хайруллаевой С.Г., так как она жила с матерью. Никто из детей на эту квартиру не претендовал и не возражал с завещанием, им только нужно, чтобы брат и мать спокойно жили в этой квартире.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Я.М., знакомая истицы, суду пояснила, что много лет дружит с истицей, они всегда делились своими проблемами. Истица говорила ей, что дочь ухаживает за ней. Она говорила, что ездила к нотариусу и оформляла квартиру дочери по завещанию в конце 2010года, а также свидетель знает, что Велиляева С. намеревалась продать квартиру. Говорила ей, что квартиру будет оформлять на зятя. Свидетель знает, что истице передавали деньги около <данные изъяты> рублей в конце 2010 года.

В судебном заседании установлено и подтверждается письменными доказательствами, что 07.08.2010г. истица Велиляева С. выдала на имя ответчицы Хайруллаевой С.Г. доверенность на управление и распоряжение всем своим имуществом, удостоверенную нотариусом Темрюкского нотариального округа ФИО8 под реестровым №, а также доверенность на имя ответчицы Баско И.Н. на управление и распоряжение квартирой <адрес>, с правом продажи Хайрулаеву Х. за цену и на условиях по своему усмотрению.

Согласно распоряжению Велиляевой С., удостоверенному 19.05.2011г. Комышевым С.В., и.о. нотариуса Темрюкского нотариального округа Комышевой Е.И. под реестровым №, вышеуказанные доверенности отменены.

Как следует из копии регистрационного дела на квартиру <адрес>, на основании информационной справки МАУ «Управление архитектуры и градостроительства» МО «Темрюкский район» № 155 от 10.02.2011г., уточнен адрес принадлежащей Велиляевой С. квартиры, которая стала значиться по адресу: <адрес>, вместо ранее значившейся квартиры под №.

На основании заявления представителя истицы Баско И.Н. от 22.03.2011г. в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ранее возникшего права собственности Велиляевой С. на квартиру <адрес>, дата регистрации 11.04.2011г., запись регистрации №.

14.04.20011г. между Велиляевой С., в лице Баско И.Н., и Хайруллаевым Х. заключен договор купли – продажи вышеуказанной квартиры, в соответствии с которым Велиляева С. в лице представителя Баско И.Н. продала, а Хайруллаев Х. купил и оплатил полностью спорную квартиру.

Согласно пунктам 3 и 4 указанного договора, оценка отчуждаемой квартиры по договоренности сторон составляет <данные изъяты> рублей, которые покупатель оплатил продавцу за пределами отдела по Темрюкскому району Управления Росреестра по Краснодарскому краю до подписания договора.

Как пояснила в судебном заседании ответчица Баско И.Н., продажную стоимость с доверителем Велиляевой С. она не согласовывала, поскольку имела указанные в доверенности полномочия на определение цены по своему усмотрению, а продажную стоимость квартиры ей указал покупатель Хайруллаев Х.

Истица Велиляева С. в судебном заседании пояснила, что она не знала о совершаемой сделке, цену квартиры не согласовывала, с указанной в договоре стоимостью квартиры не согласна, следуемых по договору денег в сумме <данные изъяты> рублей ни от Баско И.Н., ни от Хайруллаева Х. не получала, а доверенное лицо Баско И.Н. впервые увидела только в судебном заседании.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Таким образом, цена является существенным условием возмездного договора и при наличии разногласий по поводу цены договор признается не заключенным.

Вместе с тем, ответчик Хайруллаев Х. в судебном заседании пояснил, что передал истице <данные изъяты> рублей за приобретенную по договору квартиру вечером 14.04.2011г., то есть после подписания им договора с Баско И.Н., тогда как в п.4 оспариваемого договора от 14.04.2011г. указано, что деньги в сумме <данные изъяты> рублей переданы покупателю до подписания договора купли- продажи.

Поскольку Велиляева С. отрицает факт получения денег по спорному договору, а ответчик Хайруллаев Х. не представил допустимых письменных доказательств передачи истице денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, суд считает установленным, что расчет по договору купли-продажи квартиры от 14.04.2011г. не производился ни до, ни после заключения данной сделки.

В пунктах 5 и 6 оспариваемого договора указано, что в данной квартире в настоящее время зарегистрированы Велиляева С. и М.Г. и квартира правами третьих лиц не обременена, в споре и под арестом не состоит.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ, перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как следует из пояснений ответчика Хайруллаева Х., истица и третье лицо по делу М.Г. продолжают проживать в спорной квартире после заключения сделки, права пользования жилым помещением он их не лишает, и выселять не собирается.

Как видно из п. 5 оспариваемого договора, условия сохранения либо нет права пользования отчуждаемым жилым помещением за лицами, имеющими право проживания в нем на момент его продажи, сторонами не определено, следовательно, в силу закона, оспариваемый договор не может считаться заключенным.

В соответствии с требованиями ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем, в соответствии с имеющимся в материалах регистрационного дела передаточным актом от 14.04.2011г., продавец Велиляева С. в лице представителя Баско И.Н. передала покупателю Хайруллаеву Х. спорную квартиру в соответствии с договором купли – продажи от 26 августа 2011г., тогда как оспариваемый договор заключен сторонами 14.04.2011г.

Суд считает, что соглашения о продаже квартиры между сторонами указанной сделки достигнуто не было, так как Велиляева С. утверждает, что не знала об отчуждении квартиры 14.04.2011г. представителем по доверенности Баско И.Н. на имя Хайруллаева Х., денежных средств по договору не получала, а ответчиками не представлено доказательств, опровергающих указанные доводы истицы. Данные факты установлены в судебном заседании и подтверждены представленными в суд доказательствами.

Все указанные выше обстоятельства подтверждают ничтожность оспариваемой истицей сделки, в связи с чем, суд считает возможным и необходимым признать недействительным спорный договор купли- продажи квартиры от 14.04.2011г.

Что касается требований истицы в части признании недействительными оспариваемых доверенностей, подписанных ею в результате заблуждения и обмана со стороны ответчиков, суд считает их не подлежащими удовлетворению в силу следующих оснований.

В соответствии с требованиями ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Согласно п.1 ст. 178 ГК РФ существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу ст. 178 ГК РФ, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась, вследствие заблуждения, и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Как следует из пояснений нотариуса Комышевой Е.И., при удостоверении доверенностей, ею были разъяснены истице возможные последствия её действий, однако последняя их подписала, положившись на добросовестность ответчиков.

Как видно из материалов дела, истица Велиляева С. <данные изъяты> года рождения, согласно выписки из похозяйственной книги Новотаманского сельского поселения Темрюкского района № от 02.06.2011г. является неграмотной. Суд считает данные обстоятельства значимыми для настоящего дела, поскольку в силу возраста 79 лет и неграмотности, истица могла заблуждаться относительно последствий выдачи ею доверенности на имя Баско И.Н., в части продажи спорной квартиры, на основании которой данным представителем истицы был заключен оспариваемый Велиляевой С. договор купли- продажи от 14.04.2011г.

В данном случае, по мнению суда, Велиляева С. заблуждалась относительно последствий совершенных представителем Баско И.Н. действий по продаже квартиры истицы, поскольку, в силу возраста и неграмотности, подписывая доверенность, не могла предположить, что в соответствии с условиями указанного документа, Баско И.Н. сможет продать принадлежащую ей квартиру без её ведома и согласия, в результате чего истица лишится права собственности на квартиру, не получив за неё компенсации, а ответчик Хайруллаев Х. будет вправе требовать от неё и проживающего в квартире её сына М.Г. освобождения жилого помещения.

Однако судом уже установлена ничтожность спорного договора купли-продажи квартиры, а спорные доверенности отменены Велиляевой С. в установленном порядке, поэтому суд считает излишним признавать недействительными указанные доверенности, так как заблуждение истицы относительно последствий заключения ответчицей Баско И.Н. договора купли – продажи, не свидетельствует о недействительности самой доверенности, а признание недействительным спорного договора купли- продажи квартиры является достаточным способом защиты судом нарушенных прав истицы.

Кроме того, по оспариваемой доверенности ответчица Баско И.Н. производила не только продажу квартиры Хайруллаеву Х., но и оформляла иные документы на имя истицы, которые ею не оспариваются.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что Велиляева С. лишилась квартиры фактически помимо своей воли, не получив за принадлежащее ей имущество справедливой компенсации, поэтому суд считает возврат этого имущества истице законным способом (ст. 302 ГК РФ) защиты её нарушенного права собственности.

Суд не принимает во внимание показания свидетеля Я.М.о том, что истица продавала квартиру своему зятю Хайруллаеву Х., поскольку ей достоверно не известно о состоявшихся между сторонами сделках, её показания построены на субъективной оценке личностей сторон, а также слухах об имевших место обстоятельствах, в которых личного участия она не принимала.

Таким образом, суд считает необходимым признать недействительным спорную сделку купли- продажи квартиры от 14.04.2011г. с момента её совершения и вернуть стороны в первоначальное положение, при котором Хайруллаев Х. должен возвратить Велиляевой С. спорную квартиру без компенсации неуплаченной им продажной стоимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор купли – продажи квартиры <адрес>, заключенный 14 апреля 2011года между Велиляевой С. в лице представителя Баско И.Н. и Хайрулаевыым Х..

Вернуть стороны в первоначальное положение.

Исключить из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности на <адрес> на имя Хайрулаева Х., дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, запись №.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Хайрулаева Х. в пользу Велиляевой С. возврат государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Хайрулаева Х. госпошлину в доход государства в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение 10 дней.

Председательствующий: Л.А. Логвин

Мотивированное решение составлено 26 июля 2011 года.