(НЕ ВСТУПИЛО В ЗАКОННУЮ СИЛУ)
К делу № 2-423/11г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Темрюк 21 февраля 2011 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Шинкаревой Л.И.,
при секретаре Белослюдцевой Н.М.,
с участием представителя истицы Лобжанидзе С.Н. – Коболева В.В.,
ответчицы Грибановой И.Б., ее представителя Кириченко В.Н.,
ответчицы по встречному иску Докучаевой Л.Н., ее представителя Коболева В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Лобжанидзе С.Н. к Грибановой И.Б. о возмещении убытков и взыскании упущенной выгоды и встречному исковому заявлению Грибановой И.Б. к Докучаеву И.Н. и Докучаевой Л.Н. о взыскании упущенной выгоды, задолженности по коммунальным услугам, судебных расходов и признании права на аванс,
У С Т А Н О В И Л:
Лобжанидзе С.Н. обратилась в суд с иском к Грибановой И.Б. о возмещении убытков в сумме 1200000 рублей. Свои требования она обосновала тем, что 17.05.2006 года между ней и Грибановой И.Б. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>. Во исполнение данного договора Грибановой И.Б. всего были переданы денежные средства в сумме 384100 рублей, при том, что цена квартиры была определена в 400000 рублей. Оставшуюся сумму ответчица не получила в связи с тем, что не представила документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи квартиры. Решением Темрюкского районного суда от 16.11.2009 года указанный предварительный договор купли-продажи квартиры признан недействительным, применены последствия недействительности сделки и стороны возвращены в первоначальное положение.
Истица считает, что сделка, оговоренная в предварительном договоре купли-продажи, не состоялась по вине Грибановой И.Б., которая не предоставила документы. Необходимые для регистрации договора купли-продажи (в том числе из-за наложенного на квартиру ареста, она обязаны возместить убытки, которые с учетом произведенных улучшений, удорожания квартиры (вследствие общего повышения цен на недвижимость за период с 2006 года) и инфляции составили 1200000 рублей.
Грибанова И.Б. обратилась в суд со встречным иском к Лобжанидзе С.Н., Докучаеву И.Н. и Докучаевой Л.Н. о взыскании упущенной выгоды, задолженности по коммунальным услугам, судебных расходов и признании права на аванс, обосновывая свои требования тем, что Лобжанидзе С.Н. самовольно (без ее согласия) вселила в принадлежащую ей квартиру своих родственников – семью Докучаевых, которые проживали в ней с мая 2006 года по 30 августа 2010 года. За этот период времени образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг, которую она просит взыскать с ответчиков, а также оплату за проживание и пользование ее квартирой за период начиная с июня 2006 года и по август 2010 года. Неисполнение условий предварительного договора от 17.05.2006 года она просит признать по вине Лобжанидзе С.И., в связи с чем просила суд признать за ней (Грибановой И.Б.) право на аванс в сумме 60000 рублей.
В судебное заседание истица Лобжанидзе С.Н., будучи надлежаще извещенной, не явилась.
Представитель истицы Лобжанидзе С.Н. по доверенности Коболев В.В. просил рассмотреть дело в её отсутствие и взыскать с Грибановой И.Б. в пользу Лобжанидзе С.Н. уплаченные по предварительному договору в счет оплаты стоимости квартиры 379100 рублей (аванс), неустойку в сумме 60000 рублей, на основании ч.2 ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 132827 рублей, упущенную выгоду 628073 рублей, которая составляет разницу между стоимостью квартиры в 2006 году и в 2010 году, а всего 1200000 рублей. На взыскании судебных расходов по оплате госпошлины в сумме 5600 рублей не настаивал в виду отсутствия квитанции в материалах дела, ссылаясь на те же обстоятельства. Со встречными исковыми требования Грибановой И.Б. не согласился, пояснив, что решением суда от 16.11.2009 года был признан недействительным предварительный договор купли-продажи квартиры. Однако при этом суд не устанавливал того обстоятельства, что Лобжанидзе С.Н. самовольно, без согласования с Грибановой И.Б., вселила в квартиру своих родственников. Основной договор не был заключен по вине Грибановой И.Б., поскольку на квартиру был наложен арест по определению мирового судьи судебного участка № 209 Темрюкского района от 20.01.2006 года по гражданскому делу по иску А.Н. к Грибановой (Байковской) И.Б. о взыскании долга. Требование Грибановой И.Б. о признании права на аванс в сумме 60000 рублей, является незаконным, так как сделка купли-продажи квартиры не состоялась именно по вине Грибановой И.Б. (на квартиру был наложен арест с 23.01.2006 года по 07.07.2010 года).
В судебном заседании ответчица Грибанова И.Б. исковые требования Лобжанидзе С.Н. признала в части получения от Лобжанидзе С.Н. и супругов Докучаевых по предварительному договору купли-продажи квартиры от 17.05.2006 года аванса в сумме 60000 рублей, 278500 рублей – по распискам, а также 38000 рублей от Докучаевой Л.Н., которой она дополнительно обязана отдать 2600 рублей за изготовление техпаспорта (при условии его получения), а всего она признает сумму – 379100 рублей,. Она также пояснила, что по договоренности с Лобжанидзе С.Н. расчет за квартиру должен был произойти в течение месяца с момента заключения предварительно договора купли-продажи квартиры. При заключении предварительного договора Лобжанидзе С.Н. уплатила ей аванс в сумме 60000 рублей. Через месяц Грибанова И.Б. предложила Лобжанидзе С.Н. заключить договор купли-продажи квартиры и произвести расчет, представив все необходимые для сделки документы нотариусу Липатовой. Однако Лобжанидзе С.Н. в положенный срок с ней не рассчиталась, пояснив, что расплатится после окончания срока действия предварительного договора, то есть через полгода, и попросила ключи от квартиры для ее осмотра на предмет необходимости проведения ремонта. Через две недели Грибанова С.Н. вновь обратилась к Лобжанидзе С.Н. с требованием уплаты денег, но та ответила, что в квартире будут проживать ее родственники – семья Докучаевых. Грибанова С.Н. возражала против этого и готова была вернуть Лобжанидзе С.Н. назад деньги, но та не согласилась. После этого ей время от времени выплачивались деньги в счет стоимости квартиры, что подтверждено расписками. Через полгода она вновь обратилась к ответчикам за заключением договора купли-продажи, однако Докучаева Л.Н. сообщила ей, что для этого не хватает некоторых документов, которые необходимо было изготовить (техпаспорт), в связи с чем 22.08.2006 года она выдала Докучаевой Л.Н. доверенность для оформления документов на квартиру. Когда срок предварительного договора истек, она сообщила ответчикам, что цена квартиры возросла до 700000 рублей, с чем они сначала были согласны, но потом стали избегать ее. В это время Грибанова И.Б. находилась в состоянии беременности, её был рекомендован спокойный режим, и в интересах своих и ребенка она прекратила на время тяжбу с ответчиками. За время проживания в ее квартире Докучаевы ей никаких денег в счет оплаты коммунальных услуг не передавали. Ответчики не желали освободить её квартиру добровольно и в июне 2009 года она была вынуждена обратиться в суд с иском к Лобжанидзе С.Н. о признании сделки купли-продажи квартиры несостоявшейся и выселении из квартиры. Фактически выселена семья Докучаевых из ее квартиры была 30.08.2010 года судебным приставом-исполнителем на основании решения Темрюкского районного суда от 25.03.2010 года.
В судебном заседании Грибанова И.Б. уточнила свои встречные исковые требования, пояснив, что требования о взыскании коммунальных услуг предъявляет только к Докучаеву И.Н. и Докучаевой Л.Н., поскольку именно они проживали в ее квартире. Она просила взыскать с Докучаева И.Н. и Докучаевой Л.Н. задолженность по оплате газоснабжения – 14615 рублей 18 копеек, задолженность по оплате электроэнергии – 9639 рублей 46 копеек, задолженность по оплате водоснабжения – 3198 рублей 87 копеек, плату за проживание и пользование квартирой с июня 2006 года по август 2010 года, исходя из арендной платы по справке эксперта торгово-промышленной палаты. – 158000 рублей, а также взыскать судебные расходы: составление встречного иска – 2000 рублей, оплата справки ТПП – 2000 рублей, расходы на представителя 10000 рублей. Кроме того, признать неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры от 17.05.2006 года по вине Лобжанидзе С.Н., признав за ней право на аванс в сумме 60000 рублей.
Представитель ответчицы Грибановой И.Б. – Кириченко В.Н. поддержал встречные исковые требования своей доверительницы, исковые требования Лобжанидзе С.Н. не признал и пояснил, что взыскание убытков по причине повышения цен на недвижимость и инфляции законом не предусмотрено. Лобжанидзе С.Н. действительно понесла убытки в сумме 379100 рублей и с выплатой этой суммой они согласны. С размером процентов за пользование чужими денежными средствами не согласны, поскольку представлен неверный расчет. Ссылка Лобжанидзе С.Н. на то, что из-за действий Грибановой И.Б. она понесла убытки в виде неполученных доходов, значительно превышающих начисленные проценты за пользование чужими денежными средствами несостоятельна, так как подтверждения наличия упущенной выгоды не имеется.
Ответчица по встречному иску Л.Н. исковые требования признала частично, пояснив, что в течение двух лет она передавала И.Б. деньги за коммунальные услуги по 200-300 рублей, однако документов, подтверждающих это нет. Они перестали оплачивать коммунальные платежи в 2009 году, когда С.Н. обратилась в суд с иском и признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным. Кроме того, она не согласна возмещать расходы по проверке и ремонту контрольных приборов учета, т.к. некоторые контрольные приборы с самого начала находились в неисправном состоянии.
Коболев В.В., как представитель Докучаевой Л.Н., пояснил, что требованиями о взыскании задолженности по оплате потребленного газа согласны частично, так как на момент заселения за Грибановой И.Б. имелась задолженность по оплате потребленного газа в сумме 6233 рубля, однако доказательства этого факта он представить не может. Хотя Грибановой И.Б. и предоставлена справка о задолженности за все услуги, предоставляемые ЖКХ, но в ней не указано за какие именно услуги накопилась задолженность, за потребленную воду или вывоз твердых бытовых отходов. При этом такая услуга ЖКХ, как вывоз твердых бытовых отходов оплачена Докучаевой Л.Н. в полном объеме по месту регистрации. Требование о взыскании задолженности по акту о неучтенном потреблении электроэнергии является незаконным, поскольку указанный акт составлен 24.09.2010 года, а с конца августа 2010 года квартира находилась в распоряжении И.Б. Кроме того, требование о взыскании 158000 рублей в качестве арендной платы не соответствует закону, так как оснований для взыскания арендной платы не имеется, поскольку договор аренды между сторонами не заключался.
Ответчик Докучаев И.Н., будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился. По заявлению Докучаевой Л.Н. её супруг просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит иски подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:
Как установлено в суде, 17.05.2006 года между Грибановой (Банковской) И.Б. и Лобжанидзе С.Н. и ее малолетним сыном Лобжанидзе Т.Ш. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры <адрес>, в связи с чем Лобжанидзе С.Н. было выплачено Грибановой (Банковской) И.Б. в качестве аванса 60000 рублей (в соответствии с п. 4 предварительного договора).
Решением Темрюкского райсуда от 16.11.2009 года предварительный договор, заключенный 17.05.2006 года между Грибановой (Байковской) И.Б. и Лобжанидзе С.Н., ее малолетним сыном Лобжанидзе Т.Ш. признан недействительным, применены последствия недействительности сделки и стороны возвращены в первоначальное положение. Решение суда вступило в законную силу на основании кассационного определения Краснодарского краевого суда от 04.02.2010 года.
Как установлено в судебном заседании всего Грибанова И.Б. получила в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи квартиры от 17.05.2006 года 379100 рублей. Согласно ч. 1 ст. 1105 ГК РФ, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре, а в случае невозможности возвратить в натуре, приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества.
Поскольку денежная сумма аванса в размере 379100 рублей не оспаривается ответчицей Грибановой И.Б., она подлежит взысканию с нее в пользу Лобжанидзе С.Н. в полном объеме.
В соответствии с ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. При этом необходимым условием является – неисполнение и просрочка исполнения обязательства.
В данном случает такое обязательство у Грибановой И.Б. о возврате всего полученного по предварительному договору от 17.05.2006 года возникло с момента вступления в законную силу решения Темрюкского районного суда от 16.11.2009 года, то есть с 04.02.2010 года. До этого Лобжанидзе С.Н. не предъявляла таких требований ни в устной, ни в письменной форме и эти обязательства не вытекали из отношений сторон и имеющегося между ними предварительного договора.
В связи с тем, что сумма неосновательного денежного обогащения составляет 379100 рублей, а время, с которого подлежат начислению проценты, следует считать с 04.02.2010 года по 21.02.2011 года (377 дней) с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25 %, следуют взысканию с ответчицы Грибановой И.Б. в пользу Лобжанидзе С.Н. проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 32753 рубля (379100 рублей х 8,25 : 100 : 360 х 377 дней = 32753 рубля).
В соответствии с п. 2 ст. 395 ГК РФ, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. При этом убытки возмещаются только при наличии вины пользователя чужими денежными средствами.
Истица Лобжанидзе С.Н. не доказала наличие вины ответчицы Грибановой И.Б. в незаключении основного договора купли-продажи квартиры. Напротив, в решении Темрюкского районного суда от 16.11.2009 года об отказе в иске Лобжанидзе С.Н. установлено отсутствие вины Грибановой И.Б. в этом, что послужило основанием для удовлетворения иска Грибановой И.Б. и отказу во встречном иске Лобжанидзе С.Н. к Грибановой И.Б. о признании сделки купли-продажи квартиры исполненной и действительной и признании права собственности на эту квартиру.
Ссылка Лобжанидзе С.Н. на наличие ареста на квартиру, как препятствие к заключению договора купли-продажи квартиры, является голословной и опровергается сведениями судебного пристава-исполнителя о погашении долга Грибановой И.Б. перед А.Н. в до заключения сторонами предварительного договора 2006 году, что послужило основанием для отмены 18.08.2010 года обеспечительных мер, принятых определением мирового судьи судебного участка № 209 Темрюкского района от 20.01.2006 года и снятия ареста с квартиры <адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются определением суда о снятии ареста и не оспариваются сторонами. Лобжанидзе С.Н. не представила суду доказательств того, что наличие данного ареста явилось препятствием для заключения основного договора купли-продажи, в противном случае по заявлению Грибановой И.Б. данный мог быть снят в любое время.
Доводы Лобжанидзе С.Н. о том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен ввиду того, что Грибанова И.Б. не предоставила необходимых документов, опровергаются доверенностью Грибановой И.Б. (Байковской И.Б.), выданной Докучаевой Л.Н. 22.08.06 года быть её представителем во всех организациях и учреждениях по вопросам регистрации права на возведенные строения и документов, необходимых для заключения договора купли-продажи. На основании этой доверенности Докучаева Л.Н. получила 15.01.07 года технический паспорт квартиры Грибановой И.Б., который представлен ею в судебное заседание. Ни Лобжанидзе С.Н., ни Докучаева Л.Н. не представили суду доказательств отсутствия иных документов, препятствующих заключению договора купли-продажи.
Разница в цене между рыночной стоимостью квартиры в настоящее время и рыночной стоимость квартиры в 2006 году не может рассматриваться как убытки, поэтому данные требования не подлежат удовлетворению. Лобжанидзе С.Н. ранее не предъявляла Грибановой И.Б. требований о возврате выплаченных денежных сумм. Более того, она вселила в данную квартиру семью своего брата Докучаева И.Н., который проживал в квартире вместе со своей семьей с июня 2006 года по 30.08.2010 года без оплаты коммунальных услуг и платы за пользование квартирой, что также учитывается судом при оценке доводов Лобжанидзе С.Н. о наличии у неё убытков.
Требование Лобжанидзе С.Н. о взыскании двойной суммы аванса – 60000 рублей, обозначенной ею сначала как задаток, а затем как неустойка, удовлетворению не подлежит. Хотя неустойка в размере суммы аванса и предусмотрена пунктом 5 предварительного договора от 17.05.2006 года, однако пункт 6 указанного договора отменяет эти последствия, поскольку Лобжанидзе С.Н. обращалась в суд со встречным иском к Грибановой И.Б. о признании сделки купли-продажи квартиры действительной и исполненной и признании права собственности на квартиру и решением Темрюкского районного суда от 16.11.2009 года ей было отказано в иске, тогда как пункт 6 предварительного договора гласит: «Последствия, предусмотренные в пункте 5 применяются, если стороны не воспользуются правом обращения в суд с понуждением к заключению договора купли-продажи».
Грибанова И.Б. также не может претендовать на оставление за ней суммы аванса – 60000 рублей, поскольку закон не предусматривает этого независимо от наличия вины, такие последствия возникают только при выплате задатка. Кроме того, как уже упоминалось, пункт 6 предварительного договора отменяет пункт 5 данного договора.
Исковые требования Грибановой И.Б. о возмещении упущенной выгоды за период проживания в ее квартире семьи Докучаевых с июля 2006 года по 30.08.2010 года в размере арендной платы подлежат удовлетворению частично, так как стороны не заключали договора аренды, и ни устно, и ни письменно не договаривались об условиях проживания в квартире за плату.
Как следует из объяснений сторон до расторжения предварительного договора и выселения стороны Грибанова И.Б. получила от Лобжанидзе С.Н. (Докучаевых) деньги по предварительному договору купли-продажи, а Докучаевы проживали в квартире как будущие покупатели этой квартиры.
Отношения между сторонами изменились с момента вступления в законную силу решения Темрюкского районного суда от 25.03.2010 года о выселении семьи Докучаевых из квартиры Грибановой И.Б., а именно с 08.06.2010 года, когда проживание семьи Докучаевых в квартире Грибановой И.Б. лишилось законных оснований, и Докучаевы без установленных законом оснований сберегли имущество (арендную плату) за счет другого лица – Грибановой И.Б., которое в соответствии с требованиями ст. 1102 ГК РФ обязаны ей возвратить.
Согласно справки Темрюкской торгово-промышленной палаты от 09.04.2010 года рыночная стоимость аренды (найма) жилого помещения в 2010 году составила 3500 рублей ежемесячно, поэтому упущенная выгода в размере арендной платы в сумме 3500 рублей подлежит взысканию с 08.06.2010 года по 30.08.2010 года (по день выселения семьи Докучаевых из квартиры) и составляет 9567 рублей.
Требования Грибановой И.Б. о взыскании с Докучаева И.Н. и Докучаевой Л.Н. задолженности по коммунальным платежам подлежат удовлетворению, так как они подтверждены письменными доказательствами. Кроме того, факт своего проживания в квартире ответчики Докучаевы с 01.07.2006 года по 30.08.2010 года не оспаривают. Прекращение оплаты коммунальных услуг с 2009 года в судебном заседании подтвердила сама Докучаева Л.Н.
Доводы Докучаевой Л.Н. о том, что Грибановой И.Б. передавались деньги в течение двух лет по 200-300 рублей ежемесячно, а контрольные приборы с самого начала находились в неисправном состоянии, голословны и ничем не подтверждены.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно справке № от 22.09.2010 года за абонентом, проживающим по адресу: <адрес> по состоянию на 22.09.2010 года числилась задолженность за потребленный газ в сумме 14615 рублей 83 копейки, указанная сумма подлежит взыскании с ответчиков Докучаевых полностью.
Согласно расчету по акту № по состоянию на 24.09.2010 года подлежала оплате задолженность за потребленную электроэнергию в сумме 9097 рублей 46 копеек. Из акта № от 24.09.2010 года следует, что при проверке прибора учета электроэнергии было обнаружено нарушение пломб, в связи с чем Грибанова И.Б. за опломбирование прибора учета оплатила 542 рубля, что подтверждено квитанцией. Таким образом, с Докучаевых подлежит взысканию в пользу Грибановой И.Б. денежная сумма в размере 9639 рублей 46 копеек.
Согласно справке ЖКХ по состоянию на 28.09.2010 года за абонентом, проживающим по адресу: <адрес> числилась задолженность по оплате услуг данной организации (за потребленную воду) в размере 3018 рублей 21 копейка, данная сумма подлежит взысканию с ответчиков Докучаевых полностью.
С учетом того, что иск Лобжанидзе С.Н. удовлетворен на сумму 411853 рубля, а квитанции, подтверждающей уплату госпошлины при подаче иска в материалах дела не имеется, то с Грибановой И.Б. подлежит уплате в доход государства госпошлина в сумме 7318 рублей 53 копейки.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны возместить понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Грибанова И.Б. просила взыскать с Докучаева И.Н. и Докучаевой Л.Н. понесенные расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 рублей. В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. С учетом частичного удовлетворения иска Грибановой И.Б., сложности дела и времени, затраченного представителем на его подготовку и участие в судебных заседаниях, суд считает разумным взыскать с Докучаева И.Н. и Докучаевой Л.Н. в пользу Грибанова И.Б. расходы по оплате услуг представителя в сумме 5000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Лобжанидзе С.Н. к Грибановой И.Б. удовлетворить частично: взыскать с Грибановой И.Б. в пользу Лобжанидзе С.Н. 379100 рублей, полученных в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи квартиры от 17.05.2006 года, проценты за пользование этими средствами с 04.02.2010 года по 21.02.2011 года в сумме 32753 рубля, а всего 411853 (четыреста одиннадцать тысяч восемьсот пятьдесят три) рубля.
В остальной части иска – отказать.
Взыскать с Грибановой И.Б. в доход государства государственную пошлину в размере 7318 рублей 53 копейки.
Взыскать с Докучаева И.Н. и Докучаевой Л.Н. в равных долях в пользу Грибановой И.Б. оплату за коммунальные услуги за проживание в квартире <адрес> за период с 01.07.2006 года по 31.08.2010 года за газ – 14615 рублей 83 копейки, за воду – 3018 рублей 21 копейка, за электроэнергию – 9639 рублей 46 копеек.
Взыскать с Докучаева И.Н. и Докучаевой Л.Н. в равных долях в пользу Грибановой И.Б. упущенную выгоду за проживание в квартире <адрес> с 08.06.2010 года по 30.08.2010 года в сумме 9567 рублей, а также расходы на представителя 5000 рублей, а всего 41840 (сорок одну тысячу восемьсот сорок) рублей.
Отказать Грибановой И.Б. в иске о признании права на аванс в сумме 60000 рублей.
Решение суда может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение 10 дней.
Председательствующий: