К делу № 2-566/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Темрюк 28 марта 2011 года
Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Гарькуши А.Ф.,
при секретаре Малюк А.Н.,
с участием истицы (ответчица по встречному иску) Фроловой А.Ю.,
представителя ответчика (истца по встречному иску) ООО «Мечта» - Григорян А.С., действующего на основании доверенности,
а так же третьего лица на стороне ответчика Некрасовой А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Фроловой А.Ю. к ООО «Мечта» о взыскании двойной суммы задатка и по встречному иску ООО «Мечта» к Фроловой А.Ю. о возмещении причиненного вреда,
У С Т А Н О В И Л :
Фролова А.Ю. обратилась в суд с иском о взыскании с ООО «Мечта» двойной суммы задатка в размере 3000000 рублей и затраты на строительные работы в размере 71341 рубль, а всего 3071341 рубль.
Свои требования истица обосновала тем, что 12 марта 2010г. между ней и ООО «Мечта» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка 1796 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п.Пересыпь, <адрес> и находящихся на нём объектов недвижимости: здание АЗС лит. Б, общей площадью 21,5 кв.м, гаражи на 2 бокса, лит. Д, общей площадью 80,2 кв.м, лит.В общей площадью 68,2 кв.м. В качестве доказательства принадлежности на праве собственности продаваемого имущества ответчик предоставил ей копии свидетельства о праве собственности на земельный участок от 19.01.2009г. №, свидетельства о праве собственности на АЗС от 26.01.2001г. №, свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество от 26.01.2001г. № Согласно п.2.2 указанного предварительного договора, при его подписании директором ООО «Мечта» Некрасовым В.И. получен задаток в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. В подтверждение намерений продать обозначенные объекты недвижимости, ответчик передал ключи от операторной АЗС и гаражей. 29 марта 2010г. на АЗС прибыла строительная бригада истицы и приступила к ремонтным работам и прокладке водопроводной линии. Однако, 19 апреля 2010г. директор ООО «Мечта» в телефонном разговоре сообщил ей об отказе от заключения основного договора купли-продажи указанного выше недвижимого имущества, на условиях, согласованных в предварительном договоре от 12.03.2010г., запретил в дальнейшем производство работ. В связи с этим обстоятельством, истица направила в адрес ответчика два письма, в одном из них она просила сообщить о причинах изменения первоначальных
договоренностей и указать условия, на которых ООО «Мечта» согласно подписать договор купли-продажи недвижимости расположенной по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п. Пересыпь, <адрес>. Не получив на него ответа истица во втором письме потребовала заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного, при этом, истица указала, что не получение ответа на указанное письмо будет расценено, как отказ от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества. Ответ на него истица также не получила.
Истица считает действия ответчика как уклонение от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества.
Представитель ООО «Мечта» по доверенности Григорян А.С. обратился в суд со встречным иском к Фроловой А.Ю. об обязании ее возместить ООО фирма «Мечта» в денежном выражении вред, причинённый незаконными действиями по демонтажу бордюров, разборке облицовки кирпичной кладки навесов лит. Г.Г1 и отбитию декоративной штукатурки (типа «под шубу») фасадов лит. А.Б.В. недвижимого имущества - сооружений принадлежащих фирме АЗС - по адресу: Темрюкский район, пос.Пересыпь, <адрес> взыскав с Фроловой А.Ю. в пользу ООО фирма «Мечта» 86 926 рублей, а так же судебные расходы за проведение экспертизы в размере 4 000 рублей.
В обоснование заявленных требований представитель ООО «Мечта» Григорян А.С. пояснил, что 12.03.2010г. между ООО фирма «Мечта» и Фроловой А.Ю. был заключён предварительный договор купли-продажи, предметом которого являются: земельного участка площадью 1796 кв.м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: Краснодарский край, пос.Пересыпь, <адрес> здания АЗС лит. Б, общей площадью 21.5 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, пос.Пересыпь, <адрес> гаражи на два бокса лит. Д общей площадью 80,2 кв.м. лит В общей площадью 68,2 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, пос.Пересыпь, <адрес>. Согласно п. 6.2 предварительного договора от 12 марта 2010 года стороны обязались заключить основной договор после оформления всех документов, не позднее 1 года с даты заключения предварительного договора. В этом же пункте генеральный директора ООО «Мечта» Некрасов В.И. обязался не совершать с другими партнёрами сделок в отношении указанного в п. 1.1 предварительного договора недвижимого имущества. Согласно п. 5.2.4 предварительного договора от 12 марта 2010 года до подписания акта приёма-передачи вышеуказанных объектов недвижимости, не предоставлялось право совершать в отношении них какие-либо действия, в том числе по их использованию, демонтажу, ремонту, переоборудованию и т.д., а после подписания сторонами акта приёма- передачи и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, Фролова А.Ю. была бы вправе только пользоваться приобретаемым недвижимым имуществом в той мере, в какой это необходимо для достижения целей, в соответствии с которыми они приобретаются. Согласно п. 6.2 предварительного договора от 12 марта 2010 года договора стороны обязались заключить основной договор после
оформления всех документов, не позднее 1 года с даты заключения предварительного договора. С учетом положений вышеуказанных норм закона, после заключения предварительного договора, у Фроловой А.Ю. не возникло право собственности на принадлежащий ему до настоящего времени земельный участок площадью 1796 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п.Пересыпь, <адрес>, с находящимися на нем объектами недвижимости. В соответствии с положениями ст.209 ГК РФ только Некрасов В.И., как собственник данного имущества, вправе продолжать владеть им, пользоваться и распоряжаться. Учитывая, что второй участник ООО фирма «Мечта», и одновременно сособственник вышеуказанных объектов недвижимости, Некрасова А.Г., не дала своё согласие на их продажу по указанной в предварительном договоре цене - за 3 800 000 рублей, после того, как Фролова А.Ю., в ответ на уведомление от 10.03.2011г. сообщила реквизиты для перечисления денежных средств, платёжным поручением за № 5 от 24.03.2011г., полученные по предварительному договору от 12.03.2010г. деньги в сумме 1500 000 рублей, были ей возвращены. В настоящее время Некрасовым В.И. установлено, что после заключения предварительного договора Фроловой А.Ю., без согласования с руководством ООО фирма «Мечта» произведены демонтаж бордюров, разобрана облицовка кирпичной кладки навесов лит. Г.Г1 и отбита декоративная штукатурка (типа «под шубу») фасадов лит. А.Б.В. Без устранения этих повреждений, ООО фирма «Мечта» не имеет возможности использовать указанное повреждённое недвижимое имущество по своему целевому назначению. Согласно проведенного ООО фирма «Мечта» экспертного исследования рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ (работы и материалы), повреждённого в результате ее самоуправных действий имущества ООО фирма «Мечта» составляет 86 926 рублей. За проведение экспертизы ООО фирма «Мечта» понесло издержки в сумме 4 000 рублей, что подтверждается актом выполненных работ, квитанцией к приходному кассовому ордеру и кассовым чеком от 16.02.2011 года.
В судебном заседании истица (ответчица по встречному иску) Фролова А.Ю. поддержала свои исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства, с требованиями встречного иска не согласилась, пояснив суду, что в ее адрес от ответчика пришло уведомление от 10.03.2011г., в котором указано, что ООО «Мечта» отказывается от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на прежних условиях соглашения, продает на 10 000 000 рублей. Указанное письмо подтверждает опровергаемый ранее ответчиком факт передачи ею денежных средств предприятию ООО «Мечта». Кроме этого, оно подтверждает ее позицию об отказе ответчика от исполнения своих обязательств, обеспеченных задатком, соглашение о задатке между ею и ответчиком составлено в письменной форме, что следует из текста подписанного между ними договора. Все препятствия для заключения основного договора устранены, ответчик получил свидетельство о праве собственности на земельный участок, в связи с чем истица предъявила требование о заключении основного договора купли-продажи, однако от ответчика поступило необоснованное требование увеличения продажной цены объекта. Поскольку ответчик отказался от исполнения обязательств, обеспеченных задатком, о чем он прямо указывает в своем уведомлении в ее адрес от 10.03.2011г., он обязан уплатить ей двойную сумму задатка.
Представитель ответчика ООО «Мечта» Григорян А.С., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Фроловой А.Ю. не признал, пояснив суду, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность. Представленный Фроловой А.Ю. предварительный договор от 12 марта 2010 года в Темрюкском отделе Росрегистрации по КК не зарегистрирован. Переданная Фроловой А.Ю. сумма не является задатком, поскольку договор о задатке, независимо от его суммы, должен быть заключен в письменной форме. Согласно п.6.2 предварительного договора от 12 марта 2010 года договора стороны обязались заключить основной договор после оформления всех документов, не позднее 1 года с даты заключения предварительного договора. Фролова А.Ю. же обратилась в суд с указанным иском в июне 2010 года, до истечения срока действия предварительного договора. В соответствии с учредительными документами ООО фирма «Мечта» её учредителями являются Некрасов В.И. и Некрасова А.Г.. А потому для заключения с Фроловой А.Ю. основного договора купли-продажи необходимо получить согласие супруги Некрасова В.И. Некрасовой А.Г. в форме решения учредителей фирмы.
Представитель ООО «Мечта» Григорян А.С. в судебном заседании поддержал встречные исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства, дополнительно пояснив, что факт производства по указанию Фроловой А.Ю. строительных работ на объекте подтверждается ссылкой на это в её исковом заявлении, в котором указана фраза: «...29 марта 2010г. на АЗС прибыла моя строительная бригада и приступила к ремонтным работам и прокладке водопроводной линии».
Представитель ответчика – директор ООО «Мечта» Некрасов В.И., будучи уведомлен судом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика Некрасова А.Г. в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями Фроловой А.Ю., пояснив суду, что она наравне с Некрасовым В.И. является учредителем ООО «Мечта» в соответствии с учредительными документами ООО фирма «Мечта». Она, как учредитель ООО «Мечта» и супруга Некрасова В.И. своего согласия для заключения с Фроловой А.Ю. предварительного договора купли-продажи не давала, не согласна на заключение основного договора купли-продажи земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости по указанной в предварительном договоре цене – 3800000 рублей, согласна на продажу за 10000000 рублей.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит исковые требования Фроловой А.Ю. подлежащими частичному удовлетворению, а в удовлетворении встречного искового заявления ООО «Мечта» отказать по следующим основаниям:
Согласно имеющейся в материалах дела справке Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 6 Краснодарского края за № 847 от 19.11.2009г., в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей отсутствуют сведения о приобретении физическим лицом Фроловой Алиной Юрьевной статуса индивидуального предпринимателя или главы крестьянско-фермерского хозяйства (л.д.65), таким образом, находящиеся в производстве настоящие исковые заявления подлежат рассмотрению суду общей юрисдикции.
Согласно ч.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим, в момент его заключения.
В соответствии с ч.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Из п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (письмо президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года) предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма (аванс, предоплата) выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Анализ приведенных норм закона позволяет сделать вывод о том, что использовать задаток в том виде, в котором он представлен в Гражданском кодексе РФ, применительно к предварительным договорам неправомерно. То есть, указанную в предварительном договоре от 12 марта 2010 г. сумму 1500000 рублей нельзя расценивать как задаток, так как исполнение предварительного договора может обеспечиваться перечисленными в п. 1 ст. 329 ГК РФ способами, кроме задатка.
Согласно предварительному договору 12 марта 2010г. между Фроловой А.Ю. и ООО «Мечта» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка 1796 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, п.Пересыпь, <адрес> и находящихся на нём объектов недвижимости: здание АЗС лит. Б, общей площадью 21,5 кв.м, гаражи на 2 бокса, лит. Д, общей площадью 80,2 кв.м, лит.В общей площадью 68,2 кв.м. (л.д.7-9).
Согласно п.6.2 предварительного договора от 12 марта 2010 года договора стороны обязались заключить основной договор после оформления всех документов, не позднее 1 года с даты заключения предварительного договора. Установленный п.6.2 предварительного договора предельный срок заключения основного договора истек 12.03.2011 года.
Как установлено в судебном заседании и подтверждается представленным суду уведомлением генерального директора ООО «Мечта» Некрасова В.И. от 10.03.2011г. на имя Фроловой А.Ю., ООО «Мечта» отказалось от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, так как учредитель ООО «Мечта» Некрасова А.Г. потребовала увеличения продажной цены объекта договора купли-продажи, чем указанная в п.2.1 предварительного договора купли-продажи от 12.03.2010г., основной договор купли-продажи до настоящего времени не заключен. Кроме того, платежным поручением за № 5 от 24.03.2011г. Фроловой А.Ю. возвращены денежные средства по предварительному договору купли-продажи АЗС от 12.03.2010г. в сумме 1500 000 рублей.
Указанные обстоятельства не опровергались в судебном заседании представителями ответчика ООО «Мечта» Некрасовым В.И. и Григорян А.С., третьим лицом на стороне ответчика Некрасовой А.Г.
В судебном заседании истцом представлен суду договор подряда на выполнение подрядных работ от 18.03.2010г., заключенный между Фроловой А.Ю. и ООО «Югинвестнефтегаз» о проведении строительных работ на территории АЗС по адресу: Темрюкский район, п.Пересыпь, <адрес> а именно: прокладка водопроводной линии, подготовка БКС и емкостного парка к демонтажу, подготовка капитальных строений к ремонтным работам, расчистка территории, уничтожение сорной растительности, уборка территории и зданий от мусора и отходов производственной деятельности.
Согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат ООО «Югинвестнефтегаз» на основании договора подряда от 18.03.2010г. всего работ и затрат включаемых в стоимость работ с учетом налогов подрядчиком выполнено на сумму 71341 рублей.
В соответствии с ч.2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, требования истца о взыскании с ответчика проведенных
строительных работ на территории АЗС по адресу: Темрюкский район, п.Пересыпь, <адрес> которые являются неотъемлемыми улучшениями подлежат удовлетворению, поскольку подтверждены документально.
Как установлено в судебном заседании, при подписании предварительного договора Некрасов В.И. подписал акт приема-передачи, отдал ключи и разрешил производить строительные работы по ремонту автозаправочной станции, которые Фроловой А.Ю. и были частично выполнены.
Требования Некрасова В.И. о взыскании с Фроловой А.Ю. 86926 рублей за причиненный вред не основаны на законе, поскольку Некрасовым В.И. при подписании предварительного договора купли-продажи дал согласие на проведение ремонтных работ, которые были не завершены по вине Некрасова В.И., увеличившего продажную стоимость объекта с 3800000 рублей до 10000000 рублей.
Истцом оплачена государственная пошлина в доход государства в сумме 1000 рублей, что подтверждено документально (л.д.3).
Согласно ст.333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше 1 000 000 рублей - 13 200 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.
Таким образом, подлежит взысканию с ответчика недоплаченная истцом государственная пошлина в доход государства, с учетом уплаченной истцом суммы госпошлины, 13486 рублей.
Требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов - уплаченной государственной пошлины в сумме 1000 рублей основаны на Законе – ст. 98 ГПК РФ и подтверждены документально (л.д.3).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Взыскать с директора общества с ограниченной ответственностью «Мечта» Некрасова В.И. в пользу Фроловой А.Ю. (без учета выплаченной Фроловой А.Ю. платежным поручением за № от 24.03.2011г. денежные средства по предварительному договору купли-продажи АЗС от 12.03.2010г. в сумме 1500 000 рублей) 1500000 рублей и затраты на строительные работы в сумме 71 341 рубль, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей, а всего 1 572 341 (один миллион пятьсот семьдесят две тысячи триста сорок один) рубль.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мечта» в доход государства государственную пошлину в размере 13486 (тринадцать тысяч четыреста восемьдесят шесть) рублей.
В удовлетворении встречного искового заявления ООО «Мечта» к Фроловой А.Ю. о возмещении причиненного вреда, причинённого незаконными действиями по демонтажу бордюров, разборке облицовки кирпичной кладки навесов лит. Г.Г1 и отбитию декоративной штукатурки (типа «под шубу») фасадов лит. А.Б.В. недвижимого имущества - сооружений принадлежащих фирме АЗС - по адресу: Темрюкский район, пос.Пересыпь, <адрес> в размере 86 926 рублей, а так же взыскании с Фроловой А.Ю. судебных расходов за проведение экспертизы в размере 4 000 рублей, отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение 10 дней.
Председательствующий: А.Ф. Гарькуша