К делу № 2-2612/10г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Темрюк 09 февраля 2011 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Грачёва П.А.,

при секретаре Крапивиной Я.О.,

с участием истицы Юдиной К.С., её представителя Григорян А.С.,

ответчика Нарбаева Б.Б., его представителя Ильковской О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Юдиной К.С. к Нарбаеву Б.Б. о понуждении заключения договора купли-продажи,

У С Т А Н О В И Л :

Юдина К.С. обратилась в суд с иском о понуждении Нарбаева Б.Б. заключить с ней основной договор купли-продажи жилого дома общей площадью 80,8 кв.м., жилой площадью 56,5 кв.м. с надворными постройками и земельного участка площадью 744 кв.м., расположенных по адресу: Темрюкский район, ст. Тамань, <адрес>.

Свои требования истица обосновала тем, что 29.09.2008 года между ней и ответчиком Нарбаевым Б.Б. был заключён предварительный договор купли-продажи жилого дома общей площадью 80,8 кв.м., жилой площадью 56,5 кв.м., с надворными постройками и земельного участка категории земель населённых пунктов площадью 744 кв.м. с кадастровым номером №, выделенный из земельного участка площадью 2607 кв.м., с кадастровым номером № по указанному адресу, после регистрации права и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности за Юдиной К.С. на выделенный земельный участок, подготовки необходимых документов для основного договора купли-продажи и свободными от прав третьих лиц.

В соответствии с п. 4 предварительного договора, стороны оценили отчуждаемую недвижимость в 2400000 рублей, эту цену определили, как окончательную, и не подлежащую изменениям.

В соответствии с п. 5 предварительного договора истица обязалась перед ответчиком до 01.12.2008 года оформить необходимые для заключения основного договора купли-продажи документы, а затем заключить основной договор купли-продажи.

В соответствии с п.7 предварительного договора истица довела до сведения ответчика, что на момент заключения предварительного договора существует обременение отчуждаемой недвижимости в виде ипотеки. Истица гарантировала, что на момент заключения основного договора, отчуждаемая недвижимость не будет иметь ограничений (обременений) права, правопритязаний и заявленных в судебном порядке прав требования.

В соответствии с п. 8 предварительного договора, в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, то в соответствии с п. 4 ст. 455 ГК РФ, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путём обращения в судебные органы.

В соответствии с п.9 предварительного договора, согласно п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи вышеуказанной недвижимости, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Взятые на себя обязательства Юдина К.С. исполнила своевременно, о чём свидетельствуют: направленное ею 01.10.2008г. в Управление ФРС по Краснодарскому краю совместное заявление залогодателя Юдиной К.С. и залогодержателя – дополнительного офиса в г.Темрюке Приморского филиала ОАО АКБ «УРАЛСИБ-ЮГ БАНК» о погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество с сделок с ним и предоставлении отметки на правоустанавливающих документах о снятии обременения с жилого дома и земельного участка с кадастровым номером №, и соответствующее уведомление об удовлетворении данного ходатайства регистрационной службой направлено сторонам 07.10.2008 года; получение Юдиной К.С. 29.10.2008 года свидетельства о государственной регистрации её права собственности на земельный участок площадью 744 кв.м. из земель населённых пунктов с кадастровым номером №, а также получение Юдиной К.С. 05.11.2008 года свидетельства о государственной регистрации её права собственности на жилой дом общей площадью 80,8 кв.м., жилой площадью 56,5 кв.м., кадастровый номер №.

27.11.2008 года истица, руководствуясь п.9 предварительного договора, в адрес ответчика было направлено письмо о том, что ею, во исполнение условий предварительного договора, подготовлен полный пакет документов, необходимых для заключения основного договора. Таким образом, до установленного предварительным договором срока для заключения основного договора, истица направила ответчику предложение заключить основной договор, а потому, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, продолжают действовать в пределах общих сроков исковой давности.

После получения письменного предложения истицы, ответчик попросил отсрочить заключение основного договора, в связи с тем, что он оправил жену к себе на Родину, чтобы продать их квартиру и дом, однако до настоящего времени она не смогла их продать, и у него на данный момент нет необходимой суммы.

В период до осени 2009 года ответчик периодически приезжал к истице в офис, иногда звонил, и говорил, что скоро у него будут деньги. Потом ответчик стал требовать у истицы возврата полученных от него 250000 рублей, на что истица ответила, что в связи с неисполнением им взятых на себя обязательств, она понесла определённые убытки, а поэтому данный вопрос подлежит обсуждению, от чего ответчик отказался.

В судебном заседании истица Юдина К.С. и её представитель Григорян А.С., действующий на основании доверенности, поддержали исковые требования, ссылаясь на те же обстоятельства.

Ответчик Нарбаев Б.Б. и его представитель Ильковская О.С., допущенная судом к участию в деле, по ходатайству ответчика, с исковыми требованиями не согласились, ссылаясь на то, что между сторонами был заключён предварительный договор, по условиям которого у ответчика были намерения купить дом у истицы. Но у продавца было обременение на данный дом, и поэтому срок в договоре указан не был. Стороны договорились, что с получением всех документов на право собственности на дом на имя истицы, будет заключён основной договор купли-продажи. 27.12.2008 года Юдина К.С. уведомила Нарбаева Б.Б. о том, что пакет документов готов. В уведомлении не было предложения заключить основной договор, истица просила ответчика сообщить о его намерении заключить основной договор.

С получением письма истицы в декабре 2008 года, ответчик сообщил ей по телефону, что его квартира не продаётся, и поэтому заключить договор он не сможет, и с этого момент все отношения с истицей были прекращены.

Ответчик никогда не предлагал истице подождать, пока у него появятся деньги или отсрочить заключение договора, иначе, стороны заключили бы дополнительное соглашение и изменили бы сроки заключения основного договора. Он также не уклонялся от заключения договора, и у него нет денег, чтобы расплатиться по этому договору.

В п.9 договора указано, что обязательства, предусмотренные настоящим договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В письме в адрес ответчика указано о том, что истица подготовила пакет документов, необходимый для заключения основного договора купли-продажи. В этом письме нет предложения о заключении договора купли-продажи.

Кроме того, в соглашении о платёжном обязательстве указано, что стороны пришли к соглашению, что в случае, если в силу непредвиденных обстоятельств независимых сторон, стороны не будут иметь возможности заключить основной договор купли-продажи, что Юдина К.С. обязуется вернуть Нарбаеву Б.Б. полученную сумму аванса в размере 250000 рублей без удержания каких-либо неустоек.

У ответчика появились непредвиденные обстоятельства – его недвижимость не было продана, и он не имеет возможности купить дом у истицы из-за отсутствия у него средств. Он не уклоняется от заключения договора и считает, что обязательства по предварительному договору у них прекращены в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с требованиями ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В материалах дела имеется предварительный договор от 29 сентября 2008 года, подписанный сторонами, согласно которому Юдина К.С. имеет намерение продать, а Нарбаев Б.Б. купить жилой дом с надворными постройками и прилегающий земельный участок площадью 744 кв.м., с кадастровым номером №, выделенный из земельного участка площадью 2607 кв.м., за 2400000 рублей, после регистрации права и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок за Юдиной К.С., подготовки необходимых документов для основного договора купли-продажи и свободными от прав третьих лиц. В соответствии с этими намерениями Юдина К.С. обязуется перед Нарбаевым Б.Б. до 01.12.2008 года оформить необходимые для заключения основного договора купли-продажи документы, а затем заключить основной договор купли-продажи указанной недвижимости.

Также, в деле имеется соглашение о платёжном обязательстве от 29 сентября 2008 года, подписанное сторонами, по которому согласно заключённому предварительному договору, являющемуся неотъемлемой частью настоящего соглашения, Нарбаев Б.Б. передал Юдиной К.С. денежную сумму в размере 250000 рублей в качестве аванса согласно оговоренной продажной цены по предстоящему основному договору купли-продажи, при подписании настоящего соглашения. Стороны пришли к соглашению, что в случае, если в будущем какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, то в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы. Стороны пришли к соглашению, что в случае, если в силу непредвиденных обстоятельств, независимых от сторон, стороны не будут иметь возможности заключить основной договор купли-продажи, что Юдина К.С. обязуется вернуть Нарбаеву Б.Б. полученную сумму аванса в размере 250000 рублей без удержания каких-либо неустоек.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений, которые в случае неясности устанавливаются путём сопоставления их с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила о толковании условий договора, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, исходя из перечисленных норм гражданского законодательства, пунктов предварительного договора, согласованных сторонами, и фактических обстоятельств, сложившегося между сторонами правоотношения, суд приходит к выводу, что заключённый между продавцом Юдиной К.С. и покупателем Нарбаевым Б.Б. предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости содержит все необходимые условия для заключения сделки по отчуждению недвижимости.

Так, условие о продажной цене объектов в виде земельного участка и расположенного на нём домовладения, по адресу: Темрюкский район, ст.Тамань, <адрес>, согласовано сторонами в размере 2400 000 рублей.

Кроме того, получение продавцом Юдиной К.С. 29.10.2008 года свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и 05.11.2008 года свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилой дом, в счёт исполнения предварительного договора от 29.09.2008 года, также подтверждает согласование сторонами предмета основного договора купли-продажи в виде жилого дома и земельного участка.

Срок заключения основного договора купли-продажи установлен сторонами с момента получения продавцом надлежащих правоустанавливающих документов (п.3 предварительного договора), и вплоть до момента заключения основного договора. Изменение сторонами условий предварительного договора должны быть согласованы, и возможны только при подписании обеими сторонами (п.13 предварительного договора).

Поскольку у сторон не возникало разногласий по содержанию пунктов предварительного договора, так как ни одна из сторон не оспорила ни сроки, ни иные условия предварительного договора, суд считает, что обязательства сторон по предварительному договору не прекратили своего действия до настоящего времени.

Суд также считает, что подписание продавцом и покупателем предварительного договора, последующего соглашения о платёжном обязательстве, а также фактическое получение Юдиной К.С. аванса в размере 250000 рублей в счёт продажи объектов недвижимости, подтверждают, что покупатель был согласен с тем, что предварительный договор действует вплоть до заключения сторонами основного договора.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Доводы ответчика и его представителя о том, что обязательство по предварительному договору от 29.09.2008г. прекращено с декабря 2008 года – с момента получения им письма от истицы и его сообщением истице о том, что он – Нарбаев Б.Б. заключить основной договор не сможет в связи с непредвиденными обстоятельствами, не принимаются судом во внимание.

По условиям предварительного договора, и в силу п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные настоящим договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи, он не будет заключён, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом, и подтверждено документально, истица, выполнив свои обязательства по предварительному договору, 27.11.2008 года направила ответчику уведомление о том, что ею подготовлен полный пакет документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи и просьбой уведомить её о своём намерении заключить основной договор купли-продажи по адресу её фактического проживания.

Уведомление, направленное истицей в адрес ответчика 27.11.2008 года, суд рассматривает, как предложение ответчику заключить основной договор купли-продажи.

То обстоятельство, что некая недвижимость, принадлежащая ответчику, не была продана, в связи с чем, он не имеет возможности купить дом у истицы из-за отсутствия у него денежных средств, суд не учитывает, как непредвиденное, в виду недоказанности данных доводов.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

По условиям предварительного договора и согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку ответчик уклоняется от выполнения взятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи, у суда имеются законные основания понудить ответчика заключить с истицей основной договор купли-продажи.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Юдиной К.С. к Нарбаеву Б.Б. удовлетворить.

Понудить Нарбаева Б.Б. заключить основной договор купли-продажи жилого дома с кадастровым № общей площадью 80,8 кв.м., жилой площадью 56,5 кв.м. с надворными постройками и земельного участка категории земель населённых пунктов площадью 744 кв.м. с кадастровым № расположенных по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Тамань, <адрес>, с Юдиной К.С..

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение 10 дней.

Председательствующий: П.А. Грачёв