мотивированное решение от 1 апреля 2011 года РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Тавда 29 марта 2011 года Тавдинский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Федотовой Н.С., при секретаре Поляковой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Администрации Тавдинского городского округа, ФИО1 о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, УСТАНОВИЛ: Общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» обратилось в Тавдинский районный суд к Администрации Тавдинского городского округа, ФИО1 с иском о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ № аренды нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты>.м., расположенного по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты>, заключенного между ООО «<данные изъяты>» и Администрацией МО «Тавдинский район», расторгнутым досрочно. В обоснование иска истец сообщил, что аренда указанного нежилого помещения была необходима для ведения торговой деятельности ООО «<данные изъяты>». В настоящее время Общество торговую деятельность не ведет, находится в стадии ликвидации и в аренде площадей не нуждается. ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» направило Главе администрации Тавдинского городского округа уведомление о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и снятии с государственной регистрации. До настоящего времени ответчик не представил какого-либо решения по данному вопросу. Новым собственником спорного нежилого помещения является ФИО1 Впоследствии истец изменил исковые требования, просил на основании ч.3 ст.450 Гражданского кодекса РФ, расторгнуть договор № аренды нежилого помещения № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, литер А, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и Администрацией МО «Тавдинский район», и новым собственником нежилого помещения ФИО1, досрочно. Признать решение суда основанием для снятия договора аренды с государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе. ООО «<данные изъяты>» направило ответчикам Администрации Тавдинского городского округа и ФИО1 уведомление о расторжении договора аренды, но ответа на данное уведомление в адрес Общества не поступало, в связи с чем, истец вынужден обратиться о расторжении договора в суд. В судебное заседание представитель истца ФИО3 не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Представитель ответчика Администрации Тавдинского городского округа в судебное заседание не явился, направил заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствии представителя. В представленном письменном отзыве просил в удовлетворении исковых требований к Администрации Тавдинского городского округа отказать, так как Администрация Тавдинского городского округа в настоящее время не является собственником арендованного нежилого помещения и не имеет права на изменение или расторжение заключенного ранее договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, направила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. С исковыми требованиями о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ответчик согласен. Представитель третьего лица Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> также представил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. Принятие решения оставляет на усмотрение суда. Изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, в заявлении об изменении исковых требований, мнения ответчиков, третьего лица, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО <адрес> и ООО «<данные изъяты>» заключен договор № аренды муниципального нежилого помещения №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на первом этаже пятиэтажного железобетонного здания, находящегося по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты>, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное нежилое помещение передано ООО «<данные изъяты>». Согласно договора купли-продажи муниципального имущества на открытом аукционе от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 приобрел у Тавдинского городского округа муниципальное имущество – встроенное нежилое помещение №, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с обременением - заключенным договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ с ООО «<данные изъяты>». Данное нежилое помещение передано ФИО4 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на встроенное нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продал, а ФИО1 купила в собственность встроенное нежилое помещение №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес>, что подтверждается договором от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано ограничение (обременение) – аренда. В соответствии с п.2.2.3 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор по основаниям и в порядке, предусмотренном законом и настоящим договором. Пунктом 7.4 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора, расторжение договора в данном случае осуществляется на основании решения арендатора и уведомления арендодателя о расторжении договора. Арендатор обязан освободить занимаемый объект в течение двух месяцев со дня отсылки уведомления арендодателю, сдав объект по акту приемки. Договор считается расторгнутым с момента подписания сторонами акта передачи объекта. Исходя из правового смысла статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то есть при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, новый собственник приобретает статус арендодателя и становится стороной по договору аренды, а права арендатора в арендных отношениях сохраняются на условиях договора. Перешедшие к ответчику ФИО1 права арендодателя по настоящему договору не подлежали регистрации по правилам статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ (с момента регистрации права собственности ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) покупатель ФИО1 является арендодателем по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «<данные изъяты>». В соответствии с ч.1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Согласно ч.2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В силу ч.3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о расторжении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут судом при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Порядок расторжения судом договора аренды по требованию арендатора регулируется статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Согласно ч. 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, истцом (арендатором) основания для расторжения судом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, предусмотренные ч.2 ст.450, ст.451, ст.620 Гражданского кодекса Российской Федерации, не заявлялись. Суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и основаниям. Истцом заявлено как основание для расторжения судом договора по ч.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду одностороннего отказа истца (арендатора) от исполнения договора аренды полностью, так как такой отказ допускается законом и соглашением сторон. Вместе с тем, по смыслу данной нормы, договор уже считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поэтому оснований для расторжения судом договора по ч.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. Основания для расторжения судом договора предусмотрены другими нормами права, которые истцом не заявлялись. В материалы дела истцом представлены письма - уведомления на имя Главы Тавдинского городского округа и ФИО1 с требованием о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на встроенное нежилое помещение №, расположенное по адресу: Российская Федерация, <адрес> встроенное нежилое помещение № и снятии его с государственной регистрации. Согласно имеющимся отметкам на уведомлениях, администрация Тавдинского городского округа и ФИО1 получили уведомления о расторжении договора арены ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истец принял решение о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и уведомил ответчиков о расторжении договора в одностороннем порядке (в том числе и арендодателя ФИО1), в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, освободил арендованное нежилое помещение, чем выполнил условия расторжения договора аренды, и в силу ч.3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор расторг. Неисполнение ответчиком ФИО1 составления соглашения о расторжении договора, не может служить доводом к тому, что договор аренды не расторгнут, поскольку расторжение договора, в силу ч.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно по соглашению сторон, а в силу ч.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора возможно и в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью. Ответчик ФИО1, являясь новым собственником нежилого помещения обременённого договором аренды, в представленном суду заявлении указала, что в настоящее время никакой деятельности ООО «<данные изъяты>» в арендованном нежилом помещении по адресу: <адрес>, литер <данные изъяты>, не ведет, что подтверждает доводы истца об отказе от исполнения договора аренды. При данных обстоятельствах, суд считает возможным отказать в удовлетворении исковых требований по заявленным истцом основаниям. В силу п. 17 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 219 при прекращении ограничения (обременения) права, погашается соответствующая запись ЕГРП. Данные Правила предусматривают процедуру погашения регистрационных записей, в том числе и при прекращении ограничений (обременений) прав (п.п. 62 - 65). В случае невозможности погашения записи ЕГРП ограничения (обременения) объекта недвижимости в установленном порядке, стороны вправе обратиться в суд в защиту своих прав и интересов. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Союз» к Администрации Тавдинского городского округа, ФИО1 о расторжении договора № от ДД.ММ.ГГГГ аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>. Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Свердловский областной суд путем подачи жалобы через Тавдинский районный суд <адрес>, со дня составления мотивированного решения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. Решение изготовлено в совещательной комнате машинописным способом. Председательствующий судья Федотова Н.С.