РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10.02.2010г. ст. Тацинская
Тацинский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Солошенко А.В.
при секретаре Корсуновой И.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску FIO3 к ... по ..., FIO2, ... о признании сделки недействительной, с последующим применением последствий недействительности, признании акта государственного органа недействительным, признании свидетельства о госрегистрации права недействительным и внесение изменений в ЕГРП
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам и просил признать сделку по передаче права собственности на незавершенное строительством жилого дома, расположенного в ... ...(далее по тексту - объект), недействительной, с последующим применением последствий недействительности ссылаясь на то, что решением суда с FIO3 взыскано в пользу FIO2 784 307 руб. 30 коп., в рамках исполнительного производства по исполнению решения суда о взыскании указанной задолженности был наложен арест на незавершенное строительство жилого дома, принадлежащего на праве собственности истцу, указанный объект недвижимого имущества был оценен и выставлен на торги, но его никто не купил и в погашение существующей задолженности, указанный объект судебным приставом-исполнителем был передан FIO2 Действия судебных приставов-исполнителей были осуществлены с многочисленными нарушениями: на момент наложения ареста объект не являлся собственностью истца; объект является недостроенным жилым домом и на него не может быть обращено взыскание; объект -недостроенный двухэтажный дом с цокольным этажом и мансардой (готовность 75%) площадью ... кв.м. со зданием бани, оценен ... в сумме 713 000 руб., фактическая площадь дома ....м. и также есть забор, истцом предпринимались попытки по устранению ошибки допущенной судебными приставами и в ... было известно об ошибке оценщиков. Согласно независимой строительно-технической экспертизе стоимость объекта, вместе с баней и забором, составляет 3 313 966 руб. ; при передаче объекта на торги судебный пристав-исполнитель указывает в постановлении общую площадь 121,3 кв.м., в объявлении о торгах ...» указана площадь 372,5 кв.м. ; в акте передачи объекта FIO2 судебный пристав-исполнитель указывает площадь объекта 121,3 кв.м., в регистрационных документах ... в собственности FIO2, площадь объекта значится в размере 372,5 кв.м. Судебным приставом-исполнителем нарушен порядок обращения взыскания на заложенное имущество, предметом залога являлось жилое помещение принадлежащее физическому лицу и взыскание на него могло быть обращено только по решению суда. С момента оценки объекта до его реализации прошло около 11 месяцев, стоимость объекта значительно возросла, что подтверждается независимой оценкой, что привело к нарушению его прав. Данная сделка не соответствует требованиям закона и является ничтожной с момента ее совершения.
В процессе рассмотрения дела истец, в лице представителя на основании доверенности FIO4, дополнил исковые требования и просил признать недействительным акт государственного органа –... по РО на основании которого была произведена регистрация права собственности FIO2 на недостроенный жилой дом ; признать свидетельство о государственной регистрации права Номер обезличен Номер обезличен недействительным и внести изменения В ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, исключив данное свидетельство из реестра.
По письменному заявлению истца FIO3 судебное разбирательство дела проведено без его участия.
В судебном заседании представитель истца FIO4 и FIO5 дополнили исковые требования и окончательно просили :
1)Признать недействительными: постановление судебного пристава-исполнителя ... FIO8 от 25.03.2008г. о привлечении специалиста оценщика ...»; постановление судебного пристава-исполнителя ... ... по РО FIO6 от 19.08.2008г. о передаче арестованного имущества на торги ; постановление судебного пристава-исполнителя ... FIO7 от 08.09.2008г. о передаче арестованного имущества на торги ; постановление судебного пристава-исполнителя ... РО FIO7 от 20.11.2008г. о снижении цены имущества на 15% ; постановление судебного пристава-исполнителя ... FIO6 от 25.03.2009г. о передаче нереализованного имущества должника взыскателю ; акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга, судебного пристава-исполнителя ... FIO6от 25.03.2009г.;
2)Признать недостоверной величину рыночной стоимости, установленной в отчете ...
3)Признать сделку по передаче права собственности на имущество должника на незавершенное строительство жилого дома, расположенного в ... ..., взыскателю в счет погашения долга недействительной (ничтожной) с последующим применением последствий недействительности- передать объект в собственность FIO3;
4)Признать свидетельство о государственной регистрации права на незавершенное строительство жилого дома, расположенного в ... ..., выданное FIO2, недействительным и внести изменения В ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, исключив данное свидетельство из реестра.
Ответчик FIO2 иск не признал.
Представитель ответчика ... ... FIO12иск не признал и пояснил, что акт ареста имущества должника от 17.01.2007г. истцом не обжалован и срок на обжалование истцу судом не восстановлен, ссылки заявителя на то, что арестованное имущество является залоговым и для обращение на него взыскания необходимо решение суда, являются необоснованными. В соответствии со ст. 12 ФЗ «О судебных приставах-исполнителях», судебный пристав-исполнитель имеет право получать при совершении исполнительных действий необходимую информацию, объяснения и справки. При отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество. Ссылки истца на то, что объект является жилым помещение являются несостоятельными, т.к. на момент наложения ареста, как и в настоящее время, объект представляет собой незавершенное строительство жилого дома. FIO3 постановление о передаче арестованного имущества на тоги не обжаловалось. В удовлетворении заявления истца о восстановлении пропущенного срока на обжалование постановления о передаче имущества на торги, Тацинским районным судом было отказано. Отчет об установлении рыночной стоимости был составлен оценщиком FIO10 08.04.2008г., имущество передано на реализацию 23.09.2008г., т.е. в пределах шестимесячного срока. Исковые требования к ... предъявлены быть не могут так как отдел не является юридическим лицом и потому не может быть ответчиком по гражданскому делу. В данном случае ответчиком может быть только ... ....
Представитель ответчика ... FIO13 иск не признал и пояснил, что FIO3 11.01.2008г. было выдано свидетельство о госрегистрации права собственности на незавершенное строительство двухэтажного жилого дома с мансардой и цокольного этажа, назначение – нежилое, общая площадь 121,3 кв.м., расположенное по адресу : ..., .... Поскольку недвижимый объект являлся недостроенным, то в соответствии с Правилами ведения ЕГРП площадь объекта была указана по застроенной площади, т.е. 121,3 кв.м. 28.05.2009г. FIO3 обратился с заявлением о внесении изменений общей площади объекта на 372,5 кв.м. 10.06.2008г. FIO3 подал заявление о возврате ему документов и документы были ему возвращены. При регистрации права собственности на объект FIO2, площадь объекта была ошибочно указана в размере 372,5 кв.м. 26.11.2009г. Государственным регистратором принято решение об исправлении технической ошибки и площадь объекта исправлена на 121,3 кв.м. При регистрации права собственности FIO2 на объект, была проведена правовая экспертиза документов и проверка законности правоустанавливающих документов. Правоустанавливающие документы соответствовали требованиям действующего законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП, посредством внесения регистрационных записей. Внесение и погашение регистрационных записей носит технический характер и осуществляется на основании возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Таким образом, погашение существующей записи в ЕГРП является последствием признания недействительным зарегистрированного права и поэтому Росреестр не может быть ответчиком по настоящему делу.
Представитель третьего лица ... FIO14полагала принять решение на усмотрение суда и пояснила, что в техническом паспорте на объект незавершенного строительства жилого дома, расположенного по адресу : ..., ..., по состоянию на 31.08.2007 года, в разделе паспорта «Исчисление площадей и объемов строений, расположенных на земельном участке» в графе «Основные строения» указано : незавершенное строительство двухэтажного жилого дома с мансардой литер А площадью 121,3 кв.м. ; незавершенное строительство цокольного этажа литер А1 площадью 124,3 кв.м. ; всего застроено 245,6 кв.м. Также по заявлению FIO3 был изготовлен технический паспорт на объект по состоянию на 28.05.2008г. В данном техническом паспорте в разделе «Исчисление площадей и объемов строений, расположенных на земельном участке» в графе «Основные строения» указано : незавершенное строительство двухэтажного жилого дома с мансардой литер А площадью 248,2 кв.м. ; незавершенное строительство цокольного этажа литер А1 площадью 124,3 кв.м. ; всего застроено 372,5 кв.м. Причиной данных расхождений является техническая ошибка, допущенная при подсчете наружных площадей в техническом паспорте по состоянию на 27.05.2008г. В настоящее время техническая ошибка исправлена. В техническом паспорте с учетом всех исправлений и изменений в разделе «Исчисление площадей и объемов строений, расположенных на земельном участке» в графе «Основные строения» указано : незавершенное строительство двухэтажного жилого дома с мансардой литер А площадью 121,3 кв.м. в том числе мансарда площадью 92,4 кв.м., в том числе цокольный этаж 124,3 кв.м., всего застроено 121,3 кв.м. При этом указано, что цокольный этаж отражается как составляющее объекта незавершенного строительства под одним литером.
По письменному заявлению третьего лица ... судебное разбирательство проведено без его участия.
Выслушав лиц, принимающих участие в судебном разбирательстве, допросив свидетеля и изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В судебном заседании было установлено, что ... 12.12.2006 г. возбуждено исполнительное производство Номер обезличен на основании исполнительного листа Номер обезличен, выданного Тацинским районным судом о взыскании с FIO3 в пользу FIO2 784 307,3 руб., судебным приставом-исполнителем FIO8 17.01.2007г. был наложен арест на здания дома и бани, принадлежащие FIO3 Судебным приставом-исполнителем в акте оценка объектов недвижимости не определялась и сделана отметка о том, что требуется оценка специалиста. В связи с тем, что правоустанавливающие документы у FIO3 на арестованные объекты недвижимости отсутствовали, оценка специалистом не назначалась длительное время. 11.01.2008г. должнику было выдано свидетельство о государственной регистрации его права собственности на незавершенное строительство двухэтажного жилого дома с мансардой и цокольного этажа, общей площадью 121,3 кв.м., литер А,А1 расположенное по адресу : ..., ..., ..., ....Согласно постановления судебного пристава исполнителя от 25.03.2008г. оценка строений была поручена специалисту-оценщику ... Отчет об оценке строений поступил в ... ... 16.04.2008г., 18.04.2008г. судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке строений и постановляет принять отчет ... о рыночной стоимости жилого дома литер А,А1 незавершенного строительства, здание бани в размере 731 000 руб. 22.04.2008г. FIO3 не согласился с оценкой объекта и обжаловал действия судебного пристава-исполнителя по установлению цены на объект в суде. Решением Тацинского районного суда от 15.05.2008г., вступившим в законную силу, в удовлетворении жалобы было отказано.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 08.09.2008г., незавершенное строительство двухэтажного жилого дома с мансардой и цокольного этажа, назначение – не жилое, общей площадью 121,3 кв.м., литер А,А1 передано на торги по цене 731 000 руб. в ....
Распоряжением ... торги по продаже объекта было поручено проводить ...
Протоколом заседания комиссии ... по подготовке и проведению торгов по продаже арестованного имущества от 17.11.2008г., торги по лоту №3, двухэтажный дом с мансардой (незавершенное строительство), общей площадью 372,5 кв.м. литер А, А1, здание бани, признаны не состоявшимися в связи с отсутствием заявок.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 20.11.2009г. цена на объект снижена на 15% и его стоимость составила 621 250 руб.
Протоколом заседания комиссии ... по подготовке и проведению торгов по продаже арестованного имущества от 23.12.2008г., торги по лоту №10, жилой дом литер А, А1 (незавершенное строительство жилого дома с мансардой и цокольного этажа)), здание бани, признаны не состоявшимися в связи с отсутствием заявок.
25.03.2009г. судебный пристав-исполнитель направляет FIO2 предложение об оставлении за взыскателем объекта по цене на 25% ниже его стоимости, т.к. имущество не было реализовано на торгах. В этот же день FIO2 обращается в ... с заявлением о согласии принять объект, судебный пристав-исполнитель принимает постановление о передаче объекта и по акту передает взыскателю объект по цене 597 000 руб.
Свидетель FIO10 показал, что он производил оценку незавершенного строительства жилого дома и бани, расположенных по адресу: ..., ..., ..., принадлежащего FIO3, при производстве оценки он выезжал и осматривал объект, при производстве оценки параметры объекта им не перемерялись, а использовались правоустанавливающие документы и технический паспорт БТИ, согласно которого площадь объекта составляла 121,3 кв.м. В расчете им применялся затратный подход по которому определяется стоимость объекта оценки, основанной на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа и сравнительный подход, это метод оценки стоимости объекта исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнения оцениваемой недвижимости с аналогичными объектами на рынке и сравнения оцениваемой недвижимости с аналогами. Им учитывалось, при применении сравнительного подхода, что объект двухэтажный с мансардой и цокольным этажом, что он не достроен, а также другие различия с аналогами и использовались поправочные коэффициенты. Он посчитал более приближенную к рыночной стоимости объекта цену, определенную сравнительным подходом. Исходя из своих знаний и опыта работы он считает, что по сравнению с 2008 годом рыночная стоимость объекта не увеличилась, а наоборот уменьшилась, как минимум на 30-40%.
Оспаривая постановления судебного пристава-исполнителя истец указывает на то, что при наложении ареста на имущество оно не было зарегистрировано за истцом, не было определено его место расположения и в соответствии с судебной практикой Верховного суда РФ, утвержденной Постановлением Президиума ВС РФ от 29.11.2006г., поскольку имущество не зарегистрировано, определить его принадлежность должнику ни суд, ни судебный пристав-исполнитель не могли, следовательно обратить взыскание на это имущество не представляется возможным.
Суд не может согласиться с позицией истца, поскольку наложение ареста, в порядке ст. 80 Федерального Закона «Об исполнительном производстве», является обеспечительной мерой, судебным приставом-исполнителем было установлено, что на арендованном истцом земельном участке, находится незавершенное строительство жилого дома, место положения объекта никакого сомнения не вызывает, он находится по адресу: ..., ... и обоснованно, в целях обеспечения исполнения исполнительного листа суда, наложил на объект и другое имущество арест.
Ссылки истца на недействительность оспариваемых постановлений и признания недостоверной величины рыночной стоимости, установленной в отчете ...» вследствие того, что неправильно определена цена объекта и согласно заключения эксперта-оценщика ...», стоимость объекта на апрель 2008г. составляла 3 313 966 руб., не могут быть приняты судом.
В порядке ст. 60 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Тацинского районного суда от 15.05.2008г., вступившим в законную силу, по жалобе FIO3 о признании постановления судебного пристава- исполнителя FIO6 от 22.04.2008г. об оценке незавершенного строительства двухэтажного жилого дома с мансардой и цокольного этажа, здания бани и земельного участка по адресу : ..., ..., ..., ..., в удовлетворении жалобы FIO3 на действия судебного пристава-исполнителя было отказано.
FIO3 участвовал в указанном деле как заявитель жалобы на действия судебного пристава-исполнителя, постановление судебного пристава-исполнителя установлена рыночная стоимость объекта в сумме 731 000 руб., данное постановление признано законным, принятое решение является обязательным для суда и потому по рассматриваемому делу истец не может оспаривать оценку объекта и ссылаться на ее недостоверность.
Истец основывает исковые требования о признании постановлений судебных приставов-исполнителей недействительными в том числе и на том, что согласно решения суда с него взысканы денежные средства, на основании исполнительного листа с FIO3 в пользу FIO2 подлежит взысканию денежная сумма, вместе с тем взыскание обращено на недостроенный жилой дом, поэтому судебные приставы исполнили несуществующее решение суда по несуществующему исполнительному листу ; взыскание на имущество может быть обращено только по заявлению взыскателя и только на основании решения суда
Ссылки истца на данные обстоятельства являются следствием неправильного применения представителем истца федерального закона «Об исполнительном производстве» (далее по тексту – Закон).
В соответствии со ст. 69 Закона взыскание на имущество должника по исполнительным документам обращается в первую очередь на его денежные средства.
При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения, и (или) оперативного управления.
Судом было принято решение о взыскании с истца, в возмещение суммы долга, денежных средств, был выдан исполнительный лист о взыскании с истца денежных средств, судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства не было установлено наличие у FIO3 денежных средств и поэтому взыскание, в соответствии с Законом, было обращено на недвижимое имущество, принадлежащее истцу на праве собственности.
Истец полагает, что ответчик, ... ..., необоснованно обратил взыскание на объект, поскольку объект является единственным, принадлежащим ему жилым помещением и согласно ст. 446 ГПК РФ, обращать на него взыскание запрещено. Согласно справок ... он в период с 2003 года фактически проживает по ..., ... (без регистрации).
В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
В соответствии с вышеприведенными нормами для отнесения помещения к жилому, необходимо чтобы оно было пригодно для проживания. Доказательством подтверждающим пригодность помещения для проживания ( соответствия его санитарным и техническим правилам и нормам ), для вновь построенного объекта, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Согласно свидетельства о госрегистрации прав истца, назначение объекта- нежилое, технической инвентаризацией, проведенной ... установлена готовность объекта на 75%, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует и поэтому объект не является, пригодным для проживания и жилым помещением, и на него может быть обращено взыскание.
То, что истец проживал на объекте, для определения объекта как жилого, юридического значения не имеет.
Кроме того суд с сомнением относится к утверждению истца об отсутствии у него прав на другое жилье.
Так в соответствии с выпиской из ЕГРП по состоянию на Дата обезличенаг. за FIO3 было зарегистрировано право собственности на ...
Суд не принимает во внимание ссылки истца на то обстоятельство, что он по предварительному договору от 17.04.2005г., а затем и по нотариально удостоверенному договору купли продажи от 29.11.2007г., продал свою долю в праве на указанную квартиру FIO15 и на момент обращения взыскания на объект не являлся ее сособственником, поскольку в соответствии со ст. 2 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Право собственности истца на указанную квартиру не было прекращено ни на момент наложения ареста, ни на момент обращения взыскания на объект.
Кроме того истец имеет право пользовании жилым помещением расположенным по адресу : ..., ..., ... что подтверждается его регистрацией по месту жительства по указанному адресу.
Таким образом для обращения взыскания на объект, решения суда не требовалось и действия судебного пристава в этой части также были законными.
Истец полагает, что спорные постановления являются недействительными и по тому основанию, что оценка объекта была произведена 09.04.2008г., согласно отчета об определении рыночной стоимости объекта, мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительна в течение 6 месяцев, начиная с даты составления отчета, объект был передан взыскателю спустя 11 месяцев после его оценки, стоимость объекта за это время увеличилась и поэтому были нарушены имущественные права истца.
Согласно пояснений свидетеля FIO10 имеющему специальные познания и практический опыт работы по оценке недвижимости, по сравнению с 2007 годом, рыночная стоимость недвижимости уменьшилась самое малое на 30 – 40 %.
Ответчик FIO2 согласился принять объект по установленной цене. Поскольку уменьшилась рыночная цена на объекты недвижимости, тем обстоятельством, что не была произведена переоценка объекта, имущественные права истца также не были нарушены и поэтому, указанное обстоятельство не может служить основанием для признания оспариваемых постановлений недействительными.
Истец просит признать постановление о передаче объекта и акт передачи объекта FIO2 ничтожным, по вышеперечисленным основаниям, а также вследствие того, что копии указанных документов не были ему направлены и он был лишен возможности своевременно их обжаловать.
Оспариваемые постановление о передаче объекта и акт о передаче объекта, сделками не являются, а являются исполнительными действиями, в основе которых лежат властные функции государственного органа - федеральной службы судебных приставов и их должностных лиц, по принудительному исполнению исполнительных документов, в том числе и судебных актов, и поэтому они не могут быть признаны ничтожными.
Согласно представленных судебным приставом-исполнителем копий уведомлений, оспариваемые постановление и акт были направлены истцу 28.03.2009г. и поэтому ссылки истца на данное обстоятельство также являются необоснованными.
Суд считает не основанными на законе и требования истца о признании свидетельства о государственной регистрации права на незавершенное строительство жилого дома, расположенного в ... ..., выданное FIO2, недействительным и внесении изменения в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, исключив данное свидетельство из реестра, поскольку внесение и погашение регистрационных записей носит технический характер и осуществляется на основании возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Таким образом, погашение соответствующей записи в ЕГРП является последствием признания недействительным зарегистрированного права, а не признанием недействительным свидетельства о регистрации данного права.
Истец предъявил исковые требования к .... Судом было предложено истцу произвести замену ненадлежащего ответчика надлежащим – ....
Представитель истца FIO4, настояла на иске к ... и поэтому, в порядке ст. 41 ГПК РФ, суд рассматривает дело по предъявленному иску.
... ... является подразделением ... ..., не является юридическим лицом и не вправе представлять ... в судах и потому не является надлежащим ответчиком по настоящему спору.
Выявленные при рассмотрении дела технические ошибки в размере общей площади объекта при его технической инвентаризации, госрегистрации и продажи на торгах, также не могут являться основанием для признания оспариваемых постановлений судебного пристава-исполнителя недействительными.
В соответствии с п. 31 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.2010г. №219, в графе "Площадь" указывается общая площадь объекта недвижимого имущества (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру).
В графе "Площадь" для объекта незавершенного строительства указываются общая площадь застройки и степень готовности объекта в процентах, а для линейных сооружений - протяженность (длина) объекта.
Ошибки в размере общей площади объекта были исправлены, застроенная площадь объекта составляет 121,3 кв.м., указанный объект был оценен, указанный объект передавался на торги и после того как торги не состоялись, был передан ответчику FIO2
Таким образом оспариваемые постановления судебного пристава-исполнителя приняты в соответствии с законом и не нарушают права участников исполнительного производства и поэтому в удовлетворении иска необходимо отказать в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска FIO3 отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Ростовский областной суд через Тацинский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение суда изготовлено 15.02.2010г.
Пред-ющий: