КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Махачкала 09 ноября 2011 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Дагестан в
составе председательствующего Августиной И.Д., судей Гебековой Л.А., Магамедова
Ш.М.

при секретаре Магомедовой З.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе главы
администрации МО «Тарумовский район» Чепурного С.А.

на решение Тарумовского районного суда РД от 30 сентября 2011 года, которым
постановлено:

В удовлетворении исковых требований МО «Тарумовский район» к Магомедову
А.Х. о признании недействительным договора аренды от 20.08.1999 г., заключенного
между арендодателем - совхозом им. Крупской Тарумовского района РД и арендатором
Магомедовым А.Х. в отношении земельного участка общей площадью 150 га, обязании
ответчика Магомедова А.Х. устранить препятствия в распоряжении главой
администрации МО «Тарумовский район» участком в части участка «Солонцы» в
количестве 90 га, расположенного возле железной дороги севернее от села «Ново-
Николаевка» на территории МО «с/с Уллубиевский» путем освобождения Магомедовым
А.Х. указанного незаконно занятого им земельного участка, отказать.

Обязать МО «Тарумовский район» заключить с Магомедовым А.Х. договор аренды
земельного участка, площадью 105 гектаров, расположенного на территории МО «с/с
Уллубиевский» Тарумовского района РД, 45 га из которых - пашня. 60 га - сенокосы и
пастбища.

Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Дагестан Августиной И.Д..
выслушав объяснения представителя МО «Тарумовский район» адвоката Муртазалиева
P.M., просившего решение суда отменить, представителя Магомедова А.Х. - адвоката
Алимирзаева Б.Г., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Глава МО «Тарумовский район» обратился в суд с иском к Магомедову А.Х. о
признании недействительным договора аренды земель сельскохозяйственного назначения
от 20 августа 1999 года, заключенного между совхозом имени Крупской в лице
Магомедова М.А. и арендатором Магомедовым А.Х., взыскании арендной платы за
использование земель сельскохозяйственного назначения с 2006 года по 2011 год в сумме
203 310 рублей и привлечении ответчика к ответственности по ст.ст. 7.1, 8.1, 8.8. КоАП
РФ.

Решением Тарумовского районного суда РД от 05 мая 2011 года исковые требования
главы МО «Тарумовский район» о признании недействительным договора аренды земель
сельскохозяйственного назначения от 20 августа 1999 года, заключенного между совхозом
имени Крупской в лице Магомедова М.А. и арендатором Магомедовым А.Х. и взыскании
арендной платы за использование земель сельскохозяйственного назначения
удовлетворены.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного
суда РД от 01 июня 2011 года решение Тарумовского районного суда РД от 05 мая 2011
года в части признания договора от 20 августа 1999 года, заключенного между совхозом имени Крупской Тарумовского района РД - с одной стороны и Магомедовым А.Х. - с
другой об аренде земельного участка площадью 150 га сроком на 25 лет
недействительным отменено и дело в отмененной части направлено на новое
рассмотрение.

При новом рассмотрении дела Магомедов А.Х. обратился в суд со встречным иском
к МО «Тарумовский район» об обязании заключить с ним договор аренды земельных
участков площадью 105 га, расположенных на территории МО «с/с Уллубиевский»,
принадлежащих па праве собственности МО «Тарумовский район» и указанных в п. 1.1
договора аренды от 20.08.1999 года, заключенного между совхозом им. Крупской
Тарумовского района и Магомедовым А.Х.

Свои требования Магомедов А.Х. мотивировал тем, что он в течении 11 лет
добросовестно пользовался земельным участком, являющимся предметом договора
аренды от 20.08.1999 года, вносил арендную плату в установленном арендодателем
размере, а совхоз им. Крупской, в последующем его правопреемник МУП им. Кирова
принимали у него арендную плату. В связи с этим Магомедов А.Х. полагает, что имеются
правовые основания для заключения на взаимовыгодной основе долгосрочного договора аренды на указанные земельные участки между ним и собственником земельного участка - администрацией МО «Тарумовский район». Однако МО «Тарумовский район»
добровольно заключить с ним договор аренды земельного участка не соглашается.

Представитель администрации МО «Тарумовский район» Муртазалиев P.M. уточнил
первоначальные исковые требования и просил признать недействительным договор
аренды от 20.08.1999 года, заключенный между арендодателем совхозом им. Крупской
Тарумовского района РД и арендатором Магомедовым А.Х., в отношении земельного
участка общей площадью 150 га, а также обязании Магомедова А.Х. устранить
препятствия в распоряжении главой администрации МО «Тарумовский район» участком в
части участка «Солонцы» в количестве 90 га, расположенного возле железной дороги
севернее от села «Ново-Николаевка» на территории МО «с/с Уллубиевский» путем
освобождения Магомедовым А.Х. указанного незаконно занятого им земельного участка.

В обоснование требований указано, что договор от 20.08.1999 года заключен между
арендодателем совхозом им. Крупской Тарумовского района РД и арендатором
Магомедовым А.Х. в отношении земельного участка общей площадью 150 га для выпаса
личного скота и сельскохозяйственного использования на срок 25 лет и зарегистрирован в
администрации с. Рассвет Тарумовского района РД.

Однако данный земельный участок на тот момент не был сформирован и поставлен
на кадастровый учет, право собственности на него не было зарегистрировано в ЕГРП в
установленном на момент заключения договора законом порядке.

Согласно гражданскому законодательству, сделки с землей и другим недвижимым
имуществом подлежат государственной регистрации. Несоблюдение требований о
государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка
считается ничтожной.

Таким образом, договор аренды от 20.08.1999 года является ничтожным.

Кроме того, согласно п. 10 ФЗ от 25.10.2001 года «О введении в действие Земельного
кодекса РФ» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные
участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является
препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными
участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется
органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если
иное не предусмотрено законодательством.

Распоряжаться спорным земельным участком вправе только уполномоченный орган
местного самоуправления, то есть МО «Тарумовский район», однако. Магомедов А.Х.,
используя договор от 20.08.1999 года препятствует этому, занимая земельный участок в части участка «Солонцы» в количестве 90 га, расположенного возле железной дороги
севернее от села «Ново-Николаевки» на территории МО «с/с Уллубиевский».

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе глава администрации МО «Тарумовский район» Чепурной
С.А. просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что
выводы суда противоречивы и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Согласно нормативно-правовым актам, действовавшим на момент заключения
оспариваемого договора 20.08.1999 года, право собственности и другие вещные права на
недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение
подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями
юстиции. Сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке,
предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет
ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Таким образом, договор аренды от 20.08.1999 года при отсутствии обязательной
государственной регистрации является ничтожным.

Порядок государственной регистрации закреплены ФЗ №122 от 21.07.1997 года «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
вступившим в законную силу с 31.01.1998 года.

Договор аренды от 20.08.1999 года заключен после 31.01.1998 года, то есть подлежит
государственной регистрации в порядке, установленном ФЗ № 122 от 21.07.1997 года.

Суд пришел к выводу об отсутствии необходимости регистрации договора аренды от
20.08.1999 года по смыслу ст. 32 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, спорный договор аренды
подписан до начала функционирования Регистрационной палаты РД, считается
заключенным с момента его подписания в установленной законом форме и последующей
государственной регистрации не требовал.

Однако, такие выводы суда незаконны, нарушают положения ст.ст. 131, 164-165, 168
ГК РФ, Ф3№122 от 21.07.1997 года.

Нормы ГК РФ действуют с 1996 года, ФЗ №122 от 21.07.1997 года - с 31.01.1998
года. Следовательно, с этого же времени действуют требования о государственной
регистрации договора аренды от 20.08.1999 года, которые по сей день не исполнены
Магомедовым А.Х.

Доказательств наличия у него зарегистрированных прав, либо других,
предусмотренных законом оснований для пользования спорным земельным участком,
ответчиком не представлено.

Кроме того, на момент заключения договора спорный земельный участок не был
сформирован и поставлен на кадастровый учет, право собственности на него не
зарегистрировано в ЕГРПН в порядке, установленном законом на момент заключения

договора.

Таким образом, до заключения договора аренды от 20.08.1999г. права арендодателя
совхоза имени Крупской на объект недвижимого имущества подлежали государственной
регистрации, арендодатель не имел права сдавать участок в аренду, в связи с чем, договор
аренды от 20.08 1999 года является недействительным.

Также суд необоснованно удовлетворил исковые требования Магомедова А.Х. и
обязал администрацию Тарумовского района заключить с ним договор аренды спорного
участка. Исполнение Магомедовым А.Х. спорного договора аренды, который является
ничтожным по указанным выше обстоятельствам, не порождает правомерности его
действий.

В возражении на кассационную жалобу истец Магомедов А.Х. и его адвокат
Алимирзаев Б.Г. просят в удовлетворении кассационной жалобы истца отказать, оставив
решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на
нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Судом при рассмотрении дела неправильно применены нормы материального права.

Из дела видно, что 20.08.1999 года между совхозом им. Крупской Тарумовского
района и Магомедовым А.Х. заключен договор аренды земельного участка площадью 150
га, 90 га из которых пашня, а 60 га - пастбища и сенокосы, сроком на 25 лет.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в
качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте,
подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его
собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду.

Из договора аренды от 20.08.1999 года видно, что он заключен совхозом им
Крупской Тарумовского района РД в лице директора Магомедова М.А. и Магомедовым
А.Х.

Судом установлено, что спорный земельный участок относится к муниципальным
землям и находился у совхоза им. Крупской на праве постоянного (бессрочного)
пользования.

Между тем, в нарушение ст. 608 ГК РФ в договоре не указаны полномочия
директора совхоза им. Крупской Магомедова М.А. на заключение договора аренды.

Кроме того, в оспариваемом договоре объектом аренды указан земельный участок
общей площадью 150 га, однако, в нарушение ст. 607 ГК РФ не конкретизирован объект
аренды, не указаны данные, позволяющие определенно установить какой именно
земельный участок, каковы границы и и какой местности предоставляется в аренду.

Данные условия являются существенными, отсутствие которых влечет
недействительность договора аренды.

Более того, согласно п. 2 ст. 609 договор аренды недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом
подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131
ГК и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые
вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях,
установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее
недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Из материалов дела видно, что договор аренды земельного участка от 20.08.1999
года был зарегистрирован в администрации села Рассвет, однако, регистрация сделки с
землей в сельской администрации не отвечает требованиям закона.

Вывод суда о том, что оспариваемый договор аренды последующей государственной
регистрации не требовал, не основан на законе.

Согласно ст.4 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, государственной регистрации подлежат
права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в
соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Наряду с государственной
регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека,
доверительное управление, аренда.

Из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРЮЛ, Регистрационная Палата по
РД создана 20.11.1998 года.

Суд удовлетворил встречные исковые требования Магомедова А.Х. и обязал МО
«Тарумовский район» заключить с ним договор аренды земельного участка, площадью
105 гектаров, расположенного на территории МО «с/с Уллубиевский» Тарумовского
района РД, 45 га из которых - пашня. 60 га - сенокосы и пастбища.

Принимая решение в указанной части, суд, в нарушение ст. 198 ГПК РФ не привел
законы, которыми руководствовался.

Кроме того, в нарушение требований ст. 199 ГПК РФ резолютивная часть решения
суда и решение суда в окончательной форме имеют разное содержание (л.д. 205, 210).

Согласно с. 2 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности
земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в
порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса РФ, в случае, если имеется только одно
заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в
аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о
наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой
информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие
решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение
месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из
земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки
предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

В соответствии со ст. 34 ЗК РФ граждане, заинтересованные в предоставлении или
передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со
строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или
орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

В указанном заявлении должны быть определены цель использования земельного
участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Магомедов А.Х. в установленном порядке в администрацию Тарумовского района с
заявлением о предоставлении земельного участка в аренду не обращался.

При изложенных обстоятельствах решение суда подлежит отмене.

Так как обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, судебная коллегия
находит возможным вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых
требований администрации МО «Тарумовский район», не передавая дело на новое
рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тарумовского районного суда РД от 30 сентября 2011 года отменить, по
делу вынести новое решение.

Исковые требования администрации МО «Тарумовский район» удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды от 20.08.1999 года, заключенного
между совхозом им. Крупской Тарумовского района РД и Магомедовым А.Х. в
отношении земельного участка общей площадью 150 га.

Обязать Магомедова А.Х. освободить земельный участок «Солонцы» площадью 90
га, расположенного возле железной дороги севернее от села «Ново-Николаевка» на
территории МО «с/с Уллубиевский».

В удовлетворении встреченного иска Магомедова А.Х. к МО «Тарумовский район»
об обязании заключить с ним договор аренды земельного участка отказать.