РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 22 марта 2012г. а. Тахтамукай Тахтамукайский районный суд Республики Адыгея в составе: председательствующего судьи Едиджи С.Х. при секретаре Калакуток Л.Р. с участием: - истицы Таштемировой Ю.А. - представителя истицы Тугуз Р.М. по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ - ответчика Рябушко А. А.ча рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Таштемировой Ю.А. к Неснову И. Г., Рябушко А. А.чу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РА о признании недействительным договора купли-продажи здания котельной с земельным участком, признании недействительной регистрации договора купли-продажи здания котельной с земельным участком, признании договоров купли-продажи квартир действительными, признании права собственности на квартиры, УСТАНОВИЛ: Таштемировой Ю.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Неснову И. Г. об истребовании технической документации на квартиру. В обоснование заявленных исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком Несновым И.Г. заключены 2 договора купли-продажидвух однокомнатных квартир № и № в доме № по <адрес> Республики Адыгея. В соответствии с заключенными между ними договорами купли-продажи двух однокомнатных квартир в строящемся доме, Неснов И.Г. должен был сдать в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость однокомнатной квартиры составляла 600 000 рублей. Она оплатила в полном объеме стоимость 1 однокомнатной квартиры № размере 600 000 рублей, стоимость второй однокомнатной квартиры в размере300 000 рублей, а оставшуюся сумму должна была оплатить за счет материнского капитала после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Срок сдачи в эксплуатацию указанного жилого дома истек, дом возведен, однако,Неснов И.Г. не предоставляет техническую документацию на указанные квартиры для регистрации её права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации,кадастра и картографии по Республике Адыгея и тем самым она лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на спорные квартиры. Все условия, заключенных договоров купли- продажи квартиры ею выполнены, однако ответчик уклоняется от предоставления имеющихсядокументов, необходимых для государственной регистрации права. ДД.ММ.ГГГГ она обратилась к Неснову И.Г. с письменным предложением предоставитьтехническую документацию на приобретенные квартиры, но он их не предоставил. Просит истребовать у Неснова И.Г. документы необходимые для осуществления государственной регистрации права. В ходе судебного разбирательстваистица изменила свои требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и обратилась в суд с иском к Неснову И.Г.,Рябушко А.А.,Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии РА о признании недействительным договора купли продажи здания котельной с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительной регистрации договора купли продажи здания котельной с земельным участком, признании договора купли продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ действительным, признании права собственности на квартиру, указав в обосновании иска, что в ходе судебного разбирательства ей стало известно, чтов настоящее время собственником жилого дома является Рябушко А. А.ч на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Несновым И.Г. и Рябушко А.А. Договор купли-продажи считает ничтожной сделкой, регистрацию договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея незаконной, поскольку ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком Несновым И.Г. заключены договоры купли-продажи двух однокомнатных квартир № и № в доме № по <адрес> Республики Адыгея. В соответствии с заключенным между ними договором купли-продажи двух однокомнатных квартир в строящемся доме, Неснов И.Г. должен был сдать дом в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ. с её стороны условия договора она выполнила, оплатила в полном объеме стоимость однокомнатной квартирыв размере 600 000 рублей, стоимость второй однокомнатной квартиры в размере 300 000 рублей,а оставшуюся сумму должна была оплатить за счет материнского капитала после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Спустя полтора месяца после заключения с ней договора купли продажи двух квартир, Неснов И.Г. заключил договор купли-продажи здания котельной с земельным участком по адресу <адрес> «а». Под зданием котельной подразумевается строящийся жилой дом. Считает, что договоры от ДД.ММ.ГГГГ заключенные с ней о купле-продаже двух однокомнатных квартир не были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РА по вине ответчика Неснова И.Г., который не предоставлял техническую документацию на приобретенные ею квартиры, фактически уклонялся от регистрации сделки. Просит признать недействительным договор купли- продажи здания котельной с земельным участком расположенных в <адрес>, заключенный между Несновым И.Г. и Рябушко А.А. ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительной регистрацию договора купли-продажи здания котельной с земельным участком расположенных в <адрес>, заключенный между Несновым И.Г. и Рябушко А.А. ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея; признатьдействительными договора купли-продажи квартир № и № в жилом доме № по <адрес>, заключенные между Пименовой Ю.А. и Несновым И.Г. ДД.ММ.ГГГГ; признать за ней право собственности продажи на квартиры № и.№ жилом доме № по <адрес>. Истица Таштемировой Ю.А. и представитель истицы Тугуз Р.М. в судебном заседании исковые требования поддержали, по вышеизложенным основаниям, и просили удовлетворить в полном объёме. Ответчик Рябушко А.А. исковые требования не признал и пояснил, что приобрел здание котельной с земельным участком на законных основаниях и свое право зарегистрировал в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея. В гражданско-правовые отношения с Таштемировой Ю.А. не вступал, приобрел недостроенный дом без каких-либо обременений. Ответчик Неснов И.Г. извещенный о дате и времени судебного заседания в установленном законом порядке, в суд не явился, возражений по иску не представил. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея в судебное заседание не явился. В письменном отзыве на исковое заявление указал, что ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея зарегистрировано право собственности Неснова И.Г. на здание котельной, площадью 162,3 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1400 кв.м, расположенные по адресу <адрес>. При проведении государственной регистрации права собственности на здание котельной и земельного участка Рябушко А.А. в качестве правоустанавливающего документа, предоставлен договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который на момент проведения регистрации не был оспорен или расторгнут в судебном порядке. Все требования, предусмотренные Законом о государственной регистрации были соблюдены. Кроме этого в настоящее время вышеуказанное здание котельной с земельным участком ликвидированы. Здание котельной ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ на основании справки БТИ от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок ликвидирован в связи с его разделом ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления № от ДД.ММ.ГГГГ на 2 земельных участка. Из представленных сведений с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея видно, что Неснов И.Г. согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел здание котельной с земельным участком, площадью 1400 кв.м, расположенный по адресу <адрес> зарегистрировал свое право собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Неснов И.Г.продал Рябушко А.А. по договору купли-продажи здание котельной с земельным участком, площадью 1400 кв.м, расположенные по адресу <адрес>., право собственности на здание котельной с земельным участком зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на земельный участок серия 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ. Суд, выслушав истицу и представителя истицы, ответчика Рябушко А.А.,я исследовав материалы дела, считает требования истицы незаконными, необоснованнными и не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям: На основании п. 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В соответствии с п. 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, строения, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Предметом иска является недвижимое имущество - жилое помещение, право собственности на которое, на основании пункта 2 статьи 8 ГК РФ, возникает с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Вышеуказанные правовые нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющие основания приобретения права собственности, направлены на реализацию участниками гражданский правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных частью второй статьи 35 Конституции Российской Федерации, и на обеспечение стабильности гражданского оборота. Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него (статьи 131 и 551 ГК РФ). Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между истицей Таштемировой Ю.А. и ответчиком Несновым И.Г. был заключен договор купли- продажи однокомнатной квартир № в доме № по <адрес> Республики Адыгея в строящемся доме. В соответствии с п. 2.2. Договора от ДД.ММ.ГГГГ г. стоимость квартиры № по <адрес> составила 600 000 рублей. Согласно второго договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Таштемировой Ю.А. и ответчиком Несновым И.Г. ДД.ММ.ГГГГ представленного суду, предметом договора является квартира, расположенная в <адрес>, без указания номера квартиры, как видно из текста договора, где указано в п. 1.1, что она расположена в <адрес> площадью 35,34 кв.м. со сроком ввода в эксплуатацию в 3-м квартале 2010 года. Согласно ст. ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). На момент заключения двух договоров купли-продажи, ответчик Неснов И.Г. не обладал правоустанавливающими документами на спорные квартиры и в собственности эти квартиры не имел, и при заключении договоров ответчик истице соответствующие правоустанавливающие документы не представил. ДД.ММ.ГГГГ, между Несновым И.Г. и Рябушко А.А.был заключен договор купли-продажи здания котельной с земельным участком, расположенные в <адрес> Право собственности на вышеуказанное имущество зарегистрировано за Несновым И.Г.в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея ДД.ММ.ГГГГ, и он распорядился своим имуществом по-своему усмотрению. Право собственности на приобретенное имущество Рябушко А.А. зарегистрировал в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея ДД.ММ.ГГГГ, при проведении регистрации права собственности Рябушко А.А. представил договор купли продажи здания котельной с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п. 59 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. В судебном заседании истица не представила доказательств возникновения у неё права на спорные квартиры. Согласно ч. 3 ст. 10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Суд считает, что Таштемирова Ю.Л. заключая сделки с Несновым И.Г., передавая денежные средства, действовала неосмотрительно, не разумно, не выяснив, имел ли он в наличии квартиры, за которые он получил деньги от истицы. Фактически Неснов И.Г. не имея прав и документов на квартиры, которые он якобы продал Таштемировой, получил за них деньги. В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. Из договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенных между Таштемировой Ю.А. и Несновым И. Г. следует, что они не соответствует требованиям закона, нет предметов договоров в наличии, не прошли государственную регистрацию, следовательно, суд считает, что эти договоры не могут считаться заключенными, что является основанием для отказа в удовлетворении требований истца. Ответчик Рябушко А.А. обязательства по договору купли-продажи котельной и земельного участка, заключенному с Несновым И.Г. ДД.ММ.ГГГГ исполнил, передал деньги Неснову И.Г. и зарегистрировал право собственности на приобретенное имущество. Кроме того, Рябушко А.А. не являлся стороной по сделке, заключенной ДД.ММ.ГГГГ между Таштемировой Ю.И. и Несновым И.Г., не является правопреемником по долгам Неснова И.Г. и не несет ответственности по его обязательствам. Как видно из свидетельства о государственной регистрации права серия 01-АА № от ДД.ММ.ГГГГ на имя Рябушко А.А. и договора купли-продажи котельной с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ обременений имущество не имеет. Кроме этого, не подлежат удовлетворению требования истицы Таштемировой Ю.А. о признании договора купли-продажи здания котельной и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>А, заключенного между Несновым И.Г. и Рябушко А.А. ДД.ММ.ГГГГ. Требования о возмещении ущерба, причиненного действиями Неснова И.Г., истица может предъявить только к причинителю ущерба, то есть к Неснову И.Г. Основаниями недействительности договоров как сделок, являются прежде всего либо несоответствие договора закону или иным правовым актам, либо неправомерные действия, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Таких фактов в судебном заседании не установлено, Рябушко А.А. является добросовестным приобретателем, запретов на продажу имущества Неснова И.Г., которое было приобретено Рябушко А.А. не имелось, в связи, с чем суд считает, что оснований для признания недействительными договора купли-продажи здания котельной и земельного участка заключенного ДД.ММ.ГГГГ и регистрации договора купли-продажи здания котельной с земельным участком расположенных в <адрес> не имеется, и считает законным в удовлетворении исковых требований истицы Таштемировой Ю.А.. - отказать. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Таштемировой Ю.А. к Неснову И. Г., Рябушко А. А.чу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РА, о признании недействительным договора купли-продажи здания котельной с земельным участком расположенных в <адрес>, заключенного между Несновым И. Г. и Рябушко А. А.чем ДД.ММ.ГГГГ; признании недействительной регистрации договора купли-продажи здания котельной с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея ДД.ММ.ГГГГ; признании действительными договоров купли-продажи квартир № и № в д. № по <адрес> Республики Адыгея, заключенных между Таштемирова Ю.А. и Несновым И. Г. ДД.ММ.ГГГГ; признании права собственности на квартиры № и.№ жилом доме № по <адрес>, - ОТКАЗАТЬ. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный Суд Республики Адыгея через Тахтамукайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено 26.04.2012 года. Председательствующий судья С.Х. Едиджи
Для заключения договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры установлены особенности и договор считается заключенным с момента государственной регистрации.
При отказе продавца передать индивидуально - определенную вещь, покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ, которая предусматривает, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Исходя из положений ст. 12, 398 ГК РФ удовлетворение требования покупателя об исполнении продавцом обязанности по передаче индивидуально - определенной вещи, возможно, только по заключенной сделке.