РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 сентября 2011 г г. Н.Тагил

Тагилстроевский районный суд г. Н.Тагила Свердловской области в составе судьи Самохвалова Д.А.,

при секретаре Трескиной О.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Владыкиной ... к Теплых ... о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Владыкина Н.А. в лице представителя Кризского А.А., действующего по доверенности от 13.07.2010 г (т.1 л.д.7) обратилась с иском к Теплых Н.В. и указала, что по договору купли-продажи от ../../.... г. купила у ответчика недвижимое имущество – объект незавершенного строительства со степенью готовности 95 % с застроенной площадью 786,45 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №... площадью ... кв.м. расположенные по (адрес) «а» в (адрес). Объекты сделки переданы покупателю в тот-же день, цена сделки оплачена продавцу до подписания договора. Продавец известил покупателя об отсутствии каких-либо обременений в отношении продаваемых объектов.

В день подписания договора, стороны подали необходимые документы в Нижнетагильский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по (адрес) (далее Управление Росреестра по (адрес)) для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

В апреле 2009 г государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена, поскольку в регистрационный орган представлено определение Тагилстроевского районного суда г. Н.Тагила от ../../.... г. о наложении ареста на указанные выше объекты недвижимости. Данная мера обеспечения была применена по иску ... О.В. к ... Н.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи ? части объектов недвижимости указанных в договоре от ../../.... г. Решением Тагилстроевского районного суда г. Н.Тагила от ../../.... г. в иске ... О.В. было отказано. ../../.... г. решение вступило в законную силу. Следовательно, обременение на объекты договора купли-продажи от ../../.... г. было применено судом без достаточных оснований и в соответствии со ст. 144 ч.3 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления решения суда в законную силу. Следовательно, на 12 ноября 2009 г никаких обременений на объекты договора купли-продажи не имелось.

В июне 2010 г Теплых Н.В. предъявлен иск о признании договора купли-продажи указанных объектов недвижимости от 25.03.2009 г недействительным и применении последствий ничтожной сделки.

Решением Тагилстроевского районного суда г. Н.Тагила от 02.09.2010 г, вступившим в законную силу 21.10.2010 г. в иске было отказано.

Переход права собственности до настоящего времени не зарегистрирован и подлежит применению правило предусмотренное ст. 551 п. 3 Гражданского кодекса РФ. поскольку ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права, о чем свидетельствует в частности предъявление иска об оспаривании сделки купли-продажи от ../../.... г.

В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ, Владыкина Н.А. просит принять решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости по договору купли-продажи от ../../.... г. от продавца Теплых Н.В. к покупателю Владыкиной Н.А., обязав компетентные органы зарегистрировать на Владыкину Н.А. право собственности на приобретенные объекты.

В судебное заседание Владыкина Н.А. не явилась, о слушании дела уведомлена повесткой (т.2 л.д.103,106,108), направила в суд представителя Кризского А.А.

Представитель истца Кризский А.А., действующий на основании доверенности от ../../.... г. (т.1 л.д.7), заявленные требования поддержал по указанным в иске основаниям. Полагает, что применявшиеся в отношении объектов недвижимости по (адрес) в г. Н.Тагила многочисленные меры обеспечения исков, не препятствуют государственной регистрации перехода права собственности к Владыкиной. Просит иск удовлетворить.

Ответчик Теплых Н.В. о слушании дела уведомлен повесткой (т.2 л.д. 103,105,107), в судебное заседание не явился, направил в суд представителей.

Представитель ответчика Журавлева О.В., действующая на основании доверенности от 14.01.2010 г (т.2 л.д. 93) иск не признала. В письменном отзыве (т.2 л.д.111-113) и выступая в судебном заседании подтвердила заключение собственником объектов недвижимости по (адрес) в г. Н.Тагиле Теплых Н.В. ../../.... г. договора купли-продажи этих объектов с Владыкиной Н.А. Документы для государственной регистрации права были переданы в регистрационную службу.

Государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Определениями Чкаловского районного суда (адрес) от ../../.... г. по иску ...» на спорные объекты недвижимости наложен арест, действующий по настоящее время.

В соответствии со ст. 19 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация приостанавливается до снятия ареста, запрета.

Кроме того, на указанные объекты недвижимости наложены аресты по ряду исполнительных производств в пользу взыскателя ... О.В. и взыскателя ... А.А.

Все перечисленные обременения (аресты) наложены на принадлежащее Теплых недвижимое имущество после заключения договора купли-продажи от ../../.... г., но до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Ряд судебных определений о наложении ареста, постановления судебных приставов-исполнителей о наложении ареста на спорные объекты недвижимости не отменены и до их отмены государственная регистрация невозможна.

Предъявление Теплых иска об оспаривании договора купли-продажи от ../../.... г. не является уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, а является способом защиты гражданских прав гарантированным законом. Государственная регистрация в связи с предъявлением данного иска не приостанавливалась. Надлежащих доказательств уклонения ответчика от государственной регистрации не представлено, просит в иске отказать.

Представитель ответчика Бессонов А.Е., действующий на основании доверенности от ../../.... г. (т.2 л.д.110) иск не признал, привел аналогичные Журавлевой О.В. доводы и возражения.

Третье лицо – Управление Росреестра по (адрес) о слушании дела уведомлено повесткой, его представитель ... Б.И. ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие (т.2 л.д.103-104).

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 223 п.2 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с требованиями ст. 551 Гражданского кодекса РФ,

1.Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (ст. 2, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

С ../../.... г. и по настоящее время Теплых Н.В. является собственником объектов недвижимости по (адрес) в гор. Н.Тагиле: объекта незавершенного строительства со степенью готовности 95 % с застроенной площадью 786,4 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №... площадью ... кв.м.

Право собственности на данные объекты недвижимости зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке ../../.... г., записи Единый государственный реестр прав на недвижимости и сделок с ним внесены, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра (т.1 л.д.53-54,92-93), свидетельствами о государственной регистрации права (т.1 л.д.152, 172). Право собственности истца на данные объекты в судебном порядке не оспорено. Это право до государственной регистрации перехода права собственности на иное лицо, сохраняется за ответчиком.

Свободно реализуя полномочия собственника, ../../.... г. Теплых Н.В. заключил с Владыкиной Н.А. договор купли-продажи указанных обеих объектов недвижимости по (адрес) в гор. Н.Тагиле, по которому покупатель уплатила ему в сумме ... руб. Продавец указал в договоре (п. 4), что ограничения, обременения в отношении данного недвижимого имущества отсутствуют, до заключения договора имущество никому не запродано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Объекты недвижимости переданы покупателю без передаточного акта (т.1 л.д.21). Расчет по сделке произведен до подписания договора, что видно из п. 3 договора, подтвердил представитель истца, надлежащих письменных доказательств безденежности сделки ответчик не представила, поэтому суд находит установленным, что расчет по договору между сторонами произведен.

Закону договор купли-продажи от ../../.... г. соответствует, заключен в надлежащей простой письменной форме и подписан сторонами в соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, продавцом выступил собственник объектов недвижимости. Существенные условия купли-продажи – продаваемые объекты и цена каждого из них – объект незавершенного строительства 75000 руб, земельный участок 20000 руб – указаны.

Решением Тагилстроевского районного суда г. Н.Тагила от ../../.... г., вступившим в законную силу ../../.... г. было отказано в иске Теплых Н.В. к Владыкиной Н.А. о признании недействительным по основанию не соответствия закону указанного договора купли-продажи (т.1 л.д.14-20). Суд установил, что определением судьи Тагилстроевского районного суда г. Н.Тагила от ../../.... г. на спорное недвижимое имущество был наложен арест, однако фактически Нижнетагильским отделом Управления ФРС арест зарегистрирован лишь ../../.... г. Арест становится обязательным к исполнению лишь после его государственной регистрации, поэтому на момент заключения сделки купли-продажи ../../.... г. каких-либо ограничений, обременений на продаваемые объекты недвижимости не имелось. Как пояснил представитель Теплых, на момент заключения сделки стороны не знали о наложении ареста на объекты недвижимости, что подтверждается п. 4 договора. Форма договора соблюдена.

В силу ст. 61 ч.2 ГПК РФ, указанные обстоятельства установленные вступившим в законную силу решением Тагилстроевского районного суда от ../../.... г., обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию теми-же лицами участвующими в деле.

Таким образом, при заключении сделки купли-продажи от ../../.... г. спорных объектов недвижимости обеспечительная мера в отношении данных объектов еще не была применена, объекты были свободны от обременений, ограничений, обеспечительных мер, а о вынесении судьей Тагилстроевского районного суда г. Н.Тагила определения от ../../.... г. (т.1 л.д.229) о наложении на них ареста по иску ... О.В. к ... Н.В. о понуждении заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости и государственной регистрации, поступившего для исполнения в Нижнетагильский отдел Управления ФРС лишь ../../.... г., Теплых при подписании договора – не знал.

Из объяснений сторон, расписок Нижнетагильского отдела Управления ФРС по (адрес) видно, что в тот-же день ../../.... г. Теплых и Владыкина сдали в регистрирующий орган необходимый пакет документов для государственной регистрации сделки купли-продажи от ../../.... г. и перехода права собственности к покупателю (т.2 л.д.26-27), что свидетельствует о добросовестности в тот период действий продавца Теплых и не может являться уклонением от государственной регистрации.

Ст. 7 ч.2 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает срок государственной регистрации с момента сдачи документов – до одного месяца, что требует, в частности проведение проверки юридической силы представленных документов, на что государственному регистратору требуется значительное время.

Государственная регистрация сделки купли-продажи от ../../.... г. и перехода права собственности к покупателю Владыкиной на спорные объекты недвижимости не произведена до настоящего времени- по истечении уже почти двух с половиной лет по обстоятельствам не зависящим от воли Теплых, равно как и не являются следствием бездействия, либо неправомерных действия Управления Росреестра по (адрес), с учетом следующих обстоятельств.

Арест на спорные объекты недвижимости примененный определением Тагилстроевского районного суда г. Н.Тагила от ../../.... г. был отменен определением этого суда от ../../.... г., вступившим в законную силу ../../.... г. (л.д.13), лишь после того, как решением этого же суда от ../../.... г. вступившим в законную силу ../../.... г. было отказано в иске ... О.В. к ... Н.В. о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости, передаче его для государственной регистрации (т.1 л.д.8-12).

Письмами от ../../.... г. Управление ФРС по (адрес) сообщило сторонам сделки купли-продажи ... о приостановлении государственной регистрации в связи с определением Тагилстроевского районного суда г. Н.Тагила от ../../.... г. о наложении ареста на спорные объекты – до снятия ареста в установленном законом порядке (т.2 л.д.24,70).

До отмены ареста наложенного на спорные объекты недвижимости определением Тагилстроевского районного суда г. Н.Тагила от ../../.... г., на эти-же объекты, по требованиям иных кредиторов были применены многочисленные меры обеспечения исков.

../../.... г. судебным приставом-исполнителем (адрес) отдела Управления ФССП по (адрес) ... А.В. вынесено постановление о наложении ареста на эти объекты недвижимости, поступившее в регистрирующий орган ../../.... г. (т.1 л.д.206), которое отменено постановлением от ../../.... г., поступившим в регистрирующий орган ../../.... г. (т.1 л.д.214).

Определением Чкаловского районного суда (адрес) от ../../.... г. по иску ... О.В. к ... Н.В. о взыскании денежной суммы, на спорные объекты недвижимости наложен арест (т.1 л.д.202).

Определением мирового судьи судебного участка № (адрес) г. Н.Тагила от ../../.... г. по иску Владыкиной к Теплых о признании права собственности на спорные объекты, на них наложен арест (т.1 л.д.210), который отменен определением от ../../.... г. (т.2 л.д.73)

Определением Чкаловского районного суда (адрес) от ../../.... г. по иску ...» к ... Н.В. о взыскании денежных средств – наложен арест на спорный объект незавершенного строительства по (адрес) в г. Н.Тагиле (т.2 л.д.47).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Чкаловского отдела (адрес) от ../../.... г. в пользу взыскателя ...» на спорные объекты наложен арест (т.2 л.д.83).

Выписка Единого государственного реестра подтверждает, что по настоящее время в отношении объекта незавершенного строительства площадью 786,4 кв.м. по (адрес) в г.Н.Тагиле действующие ограничения права – аресты зарегистрированные ../../.... г., ../../.... г. и ../../.... г., а в отношении принадлежащего ответчику земельного участка по этому адресу действуют ограничения права – аресты зарегистрированные ../../.... г. и ../../.... г. (т.1 л.д.92-93). Основания арестов указаны судом выше.

В соответствии со ст. 19 п.4 абзац 2 федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.

Поскольку до настоящего времени аресты на спорные объекты недвижимости не отменены, в силу указанной нормы федерального закона, осуществление государственной регистрации на период принятия решения судом – невозможно, поэтому согласиться с доводами представителя истца суд не может.

С момента приостановления государственной регистрации ../../.... г. и по настоящее время не было периода, когда в отношении спорных объектов недвижимости были прекращены (сняты) все аресты, о чем обоснованно ответил представитель Нижнетагильского отдела Управления Росреестра по (адрес) письмом от ../../.... г. на очередное заявление представителя истца о государственной регистрации. Также он указал, что государственная регистрация приостановлена до снятия арестов в порядке установленном законом (т.2 л.д.139).

Давать оценку обоснованности применения меры обеспечения иска по другому делу определением суда от ../../.... г.- по иску гражданина ФИО4, не участвующего настоящем деле, суд не вправе.

Решением мирового судьи судебного участка № (адрес) г. Н.Тагила ... М.Б. от ../../.... г. вступившим в законную силу ../../.... г. было отказано в иске ... Н.А. к ... Н.В. о признании права собственности на спорные объекты недвижимости по (адрес) а в г. Н.Тагиле по договору купли-продажи от ../../.... г. Суд также установил, что стороны сделки ../../.... г. в установленном законом порядке обратились в Нижнетагильский отдел Управления ФРС для государственной регистрации перехода права собственности. Со стороны Теплых не было совершено никаких действий, свидетельствующих об уклонении от регистрации права, поскольку прекращение регистрации по его заявлению не зарегистрировано, а также имеются аресты на спорные объекты недвижимости (т.2 л.д.114-120).

Указанные обстоятельства в силу ст. 61 ч. 3 ГПК РФ, обязательны для суда и не подлежат оспариванию теми-же лицами участвующими в деле.

Как обоснованно указали представители ответчика и суд соглашается с ними, что установлено и при настоящем рассмотрении дела, Теплых не уклонялся и не уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по (адрес) в г. Н.Тагиле к Владыкиной, однако такой регистрации объективно препятствуют аресты на оба объекта недвижимости, действующие по настоящее время, отменить которые без расчета с кредиторами Теплых не может..

Что касается обращения Теплых с соответствующим иском к Владыкиной о признании недействительным договора купли-продажи от ../../.... г., то такое обращение в суд (когда обеспечительная мера не заявлялась и не применялась), не может свидетельствовать о препятствии в оформлении Владыкиной права собственности.

Согласно ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Право на обращение с иском в суд каждому в защиту нарушенных либо оспариваемых прав предусмотрено ст. 3 ч.1 ГПК РФ и не может быть ограничено.

Подача иска о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки является способом защиты гражданских прав в силу ст. 12 Гражданского кодекса РФ.

Если Теплых заключив слелку купли-продажи предполагал о нарушении своих прав, ничто не могло быть препятствием для его обращения за судебной защитой.

Кроме того, в силу ст. 195 ч.1 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как полагает суд, обязательным элементом решения суда, имеющего силу закона и обязательного к исполнению после вступления его в законную силу, является исполнимость решения.

Как видно из представленных суду документов, ответчик Теплых Н.В. должен выплатить иным кредиторам большие денежные суммы.

ООО «Союз-Бизнес-Строй» предъявил к исполнению исполнительный лист о взыскании с Теплых суммы ... руб и ../../.... г. службой судебных приставов по (адрес) возбуждено исполнительное производство (т.2 л.д.95,121-127,136).

Гражданин ... А.А. предъявил к исполнению исполнительный лист о взыскании с Теплых суммы ... руб и ../../.... г. возбуждено исполнительное производство (т.2 л.д.96).

Как видно из справки (адрес) отдела судебных приставов (адрес) от ../../.... г. по исполнительному производству о взыскании в пользу ООО ... денежной суммы, у должника ... Н.В. транспортных средств не зарегистрировано, по данным кредитных учреждений, банковских счетов не имеется. На должника зарегистрированы лишь объекты недвижимости по (адрес) в (адрес), указанные выше. Иного имущества принадлежащего на праве собственности должнику не выявлено. В связи с изложенным судебный пристав-исполнитель полагает необходимым обратить взыскание на указанные объект незавершенного строительства и земельный участок по (адрес) (т.2 л.д.152).

Отсутствие у Теплых иных объектов недвижимости для расчетов с кредиторами кроме объяснений его представителей, объективно подтверждается также и Выписками Единого государственного реестра (т.2 л.д.132-133).

В сложившейся спорной ситуации суд не может исключить того обстоятельства, что в ходе исполнительных производств по требованиям кредиторов, взыскание может быть обращено на спорные объекты недвижимости принадлежащие на праве собственности Теплых, когда путем продажи с публичных торгов эти объекты обретут новых собственников. При подобном стечении обстоятельств, чему заключение сторонами договора купли-продажи от ../../.... г. не препятствует, государственная регистрация перехода права собственности к Владыкиной будет невозможна, следствием чего будет являться невозможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска, допустить подобный исход дела суд не может.

Принятие решения о государственной регистрации в силу ст. 551 п.3 Гражданского кодекса РФ является правом, но не обязанностью суда.

Обязанность доказывания сторонами своих доводов разъяснялась им при подготовке дела, бремя доказывания между сторонами судом распределено (т.1 л.д.23-25, 82-83), времени для подготовки и представления суду доказательств у сторон имелось достаточно – с учетом поступления иска в суд еще ../../.... г.

В порядке ст. 56 ГПК РФ, истец и ее представитель не представили суду доказательств злоупотребления правом - уклонения Теплых от государственной регистрации перехода права собственности.

При отсутствии доказательств уклонения Теплых от государственной регистрации, в совокупности с указанными выше обстоятельствами, при наличии многочисленных обеспечительных мер, неизвестности периода их отмены, при наличии неисполненных обязательств Теплых перед иными кредиторами, суд не усматривает возможности реализовать заявленное право.

В иске следует отказать.

При этом Владыкина не лишена возможности в порядке ст. 3 ГПК РФ защитить свое право, о чем заметили представители ответчика - путем предъявления к Теплых иных требований- таких как о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения, убытков и т.п.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в иске Владыкиной ... к Теплых ... о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по (адрес) «а» в (адрес) по договору купли-продажи заключенному сторонами ../../.... г.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд через Тагилстроевский районный суд г. Н.Тагила в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 сентября 2011 г.

Судья Д.А.Самохвалов