РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 12 октября 2012 г г. Н.Тагил Тагилстроевский районный суд г. Н.Тагила Свердловской области в составе судьи Самохвалова Д.А., при секретаре Трескиной О.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кадыровой ..., Столбовой ..., Федоровой ..., Агафоновой ... к индивидуальному предпринимателю Кожевниковой ... об освобождении недвижимого имущества, взыскании арендной платы, неосновательного обогащения, процентов, УСТАНОВИЛ: Истцы Кадырова, Столбова, Федорова, Агафонова – собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме по п<...> 52 в гор. Н.Тагиле обратились с иском к индивидуальному предпринимателю Кожевниковой С.В. и указали, что с ответчиком ../../.... г. был заключен договор аренды сроком до ../../.... г. части подвального помещения площадью 232 кв.м. в их жилом доме. Письмом от ../../.... г. арендодатель уведомил арендатора о том, что на новый срок договор заключаться не будет, поэтому ../../.... г. договор аренды прекратил действие, однако Кожевникова занимаемое нежилое помещение в подвале не освобождает, арендная плата не выплачивается и подлежит взысканию в пользу управляющей компании ООО ...». В действиях ответчика усматривают неосновательное обогащение в связи с пользованием их недвижимым имуществом, поэтому неосновательное обогащение и проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию в соответствии со ст.ст. 1102, 1105,1107, 395 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с решениями Нижнетагильской городской Думы от 28.10.2010 г № 50 и от 27.10.2011 г № 40, базовая ставка за пользование объектами муниципального нежилого фонда соответственно составляет в 2011 г – 620 руб в год за 1 кв.м., в 2012 г – 680 руб в год за 1 кв.м. Расчет арендной платы за 2011 г: 620 руб * 232 кв.м. = 143840 руб. Расчет арендной платы за 4 месяца в 2012 г: 680 руб * 232 кв.м : 12 месяцев * 4 месяца = 52588 руб, что является неосновательным обогащением ответчика. Всего сумма арендной платы плюс неосновательное обогащение к взысканию 143840 руб + 52588 руб = 196428 руб. К взысканию также заявляют проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.01.2011 г по 30.05.2012 г за 502 дня согласно расчета: 196428 руб * 8 % годовых (ставка рефинансирования Банка России)/ 360 дней * 502 дня = 21912 руб. С учетом увеличения 13.07.2012 г требований (л.д.59-62), в соответствии со ст.ст. 395, 614, 622, 1102 п.2, 1105 п.2, 1107 Гражданского кодекса РФ, истцы просят: Обязать индивидуального предпринимателя Кожевникову С.В. освободить неправомерно занимаемое нежилое подвальное помещение площадью 232 кв.м. по адресу гор. Н.Тагил, п<...> 52. Взыскать с индивидуального предпринимателя Кожевниковой С.В. в пользу управляющей компании по управлению их многоквартирным жилым домом ООО УК ...»: сумму основного долга по договору аренды от ../../.... г. в размере 143840 руб, сумму неосновательного обогащения за указанный период 2012 г – 52588 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 21912 руб. Взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины. В судебном заседании истцы Кадырова Е.Ю., Столбова О.Г., Федорова Ю.С. заявленные требования поддержали по указанным в иске основаниям. Требование о взыскании денежных средств в пользу управляющей компании мотивируют отсутствием у них расчетного счета и расходованием управляющей компанией взыскиваемых средств в случае удовлетворения иска на нужды многоквартирного жилого дома по п<...> 52. Истец Агафонова О.Ю. в судебное заседание не явилась, о слушании дела уведомлена повесткой (л.д.109,111), доказательств уважительных причин неявки не представила, направила в суд представителя. Представитель истцов Кадыровой, Столбовой, Федоровой, Агафоновой – Наследов А.С., действующий на основании устного ходатайства, заявленные требования поддержал по указанным в иске основаниям. Ответчик индивидуальный предприниматель Кожевникова С.В. иск не признала. В письменных возражениях (л.д.47) и в судебном заседании указала, что занимает часть подвального помещения в доме истцов, расположенного под первым и вторым подъездами площадью 232 кв.м. Общая площадь подвального помещения около 600 кв.м. Договор аренды ../../.... г. заключен по решению общего собрания собственников, включая администрацию города, союз художников и юридических лиц занимающих помещения в доме. Срок был оговорен до года с дальнейшей пролонгацией. Она заехала в подвал весной 2011 года, потому что там был очень сильно залит водой пол, парило, задвижки протекали. Размер арендной платы был оговорен в виде выполнения услуг, она должна была заменить задвижки коммуникаций, устранить течь и испарение в подвале и купить почтовые ящики для одного подъезда. Ящики были приобретены. Задвижки были ею заменены. Условия договора выполнила. Жильцы никак не могли определиться что им нужно, то им нужна была детская площадка, то газон, то перекрыть дорогу, поэтому она ходила по квартирам и опрашивала жильцов что они хотят. Потом собственники в лице Столбовой прислали ей извещение, которое не имеет юридической силы. Договор аренды официально пролонгирован не был. Решение было подписано только магазином ...» и Администрацией города в лице руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом. Арендную плату за 2012 год не выплачивала, так как сумму стороны не оговорили. Со стороны собственников, в частности Столбовой, были угрозы выбросить ее вещи, даже была вынуждена обратиться в полицию. Администрация города, ОАО «Росбанк» которым принадлежат помещения в доме ее поддерживают. Вопрос об арендной плате должен решаться сторонами совместно. Истцы постоянно приходят в подвал и затевают скандалы. Пожарная безопасность соблюдается. Она использует площадь подвала под торговлю одеждой «секонд хэнд», вложила более 1000000 рублей в ремонт подвала. Намерена завершить ремонт и продолжать предпринимательскую деятельность в арендуемом помещении, сдавать часть помещения в субаренду. Представитель ответчика адвокат Кулаков А.В. действующий по ордеру от 13.07.2012 г возражения доверителя поддержал. Представитель третьего лица на стороне истцов – ООО ...» Стрельченко Е.А. требования истцов поддержала. Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей и исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. Истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме общей площадью по оценке БТИ с подвалом и цокольным этажом 3406,2 кв.м, жилой площадью 1432,9 кв.м, с количеством квартир 64 (л.д.86), некоторые из которых переведены в нежилые. Согласно свидетельств о государственной регистрации права (л.д.14-21,66) и доводов сторон в указанном многоквартирном жилом доме, Кадырова Е.Ю. является собственником 1/2 доли <...> общей площадью 49,6 кв.м., Столбова О.Г. собственник 1/3 доли <...> общей площадью 51,4 кв.м., Агафонова О.Ю. собственник 1/3 доли <...> общей площадью 50,9 кв.м., Федорова – собственник 1/2 доли <...> общей площадью 52,3 кв.м. По договору аренды №... от ../../.... г. собственники помещений в многоквартирном жилом доме по п<...> 52 в го. Н.Тагиле, передали в аренду индивидуальному предпринимателю Кожевниковой С.В. часть общего имущества дома – часть подвального помещения по<...> 2 подъездами площадью 232 кв.м. сроком до ../../.... г. По п. 4.1 стороны договора предусмотрели арендную плату в натуральной форме, что закону не противоречит – ответчик должна была организовать и оплатить работы по замене неисправных труб, вентилей и задвижек в подвале дома, закупить и оплатить установку почтовых ящиков для второго подъезда дома (л.д.5-8). Требованиям закона – ст.36,44 Жилищного кодекса РФ, 606,609,610, 614 Гражданского кодекса РФ договор соответствует – сторонами подписан, со стороны собственников помещений многоквартирного жилого дома договор подписала уполномоченная общим собранием собственников от ../../.... г. – старшая по дому Кадырова Е.Ю., существенные условия – предмет, срок договора и внесение арендной платы путем выполнения работ и оказания услуг индивидуальным предпринимателем Кожевниковой – содержит. Ни сам договор, ни решение общего собрания собственников помещений дома от ../../.... г. в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны, поэтому договор аренды является обязательным для обеих его сторон, в том числе и для сторон по настоящему делу. В соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Ответчик утверждает, что условие договора о внесении арендной платы путем выполнения ремонтных работ и приобретения почтовых ящиков она исполнила, о чем представила суду договор возмездного оказания услуг от ../../.... г., акт выполненных работ от ../../.... г., товарный чек Почты России (л.д.125-127), приобретение ящиков ответчики подтвердили. Поскольку ответчик занимает лишь часть подвала и представила соответствующие договор и акт на санитарно-технические работы, то представленный суду истцами письмо ООО УК «ТС» о ремонтных работах данной управляющей компанией и акт выполненных работ за сентябрь 2011 г, справка о стоимости работ (л.д.50-54), не опровергают доводов ответчика об исполнении условий договора касаемых оплаты. О внесении арендной платы согласно условий договора истцы не требуют, а дело рассматривается судом в объеме заявленных требований (ст. 196 ч.3 ГПК РФ). Соглашение об изменении условий договора касаемого внесения арендной платы деньгами сторонами не заключалось, поэтому требование истцов о взыскании арендной платы за 2011 г деньгами в размере 143840 руб по ставкам утвержденным органом местного самоуправления для объектов муниципального нежилого фонда- противоречит как условиям договора аренды, так и требованиям ст. 310 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, договор не содержит условие о внесении арендной платы управляющей компании – ООО УК ...». При таких обстоятельствах требование истцов о взыскании арендной платы деньгами за 2011 г удовлетворению не подлежит. После истечения срока договора – с ../../.... г. арендатор Кожевникова продолжает пользоваться подвалом площадью 232 кв.м. она произвела там ремонт и использует подвал для предпринимательской деятельности, намереваясь заключить с собственниками помещений в многоквартирном жилом доме новый договор аренды. В соответствии со ст. 621 п.2 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Действительно, договор аренды подвала на новый срок заключен не был, однако в силу ст. 621 п.1 Гражданского кодекса РФ, ответчик имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, что предусмотрено и п. 5.2 договора аренды. В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ, 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. Решение не заключать договор аренды подвала на новый срок, также как и о сдаче в аренду общего имущества собственников помещений в доме, должно было приниматься решением общего собрания собственников помещений в доме простым большинством голосов пропорционально долям принадлежащим собственникам в общем имуществе (ст. 42,48 ч.3 Жилищного кодекса РФ). Такое решение общего собрания принятое в соответствии с требованиями ст.45-48 Жилищного кодекса РФ, соответствующий протокол, документы о соблюдении процедуры собрания суду не представлены, а представленное приложение к протоколу от ../../.... г. с волеизъявлением части собственников, таковым решением не является, поскольку из приложения суду невозможно подсчитать количество голосов поданных против продления договора аренды, поэтому письмо адресованное ответчику направленное старшей по дому о расторжении договора и освобождении подвала (л.д.9,12) не было обязательным для исполнения арендатором. Более того, как видно из листов голосования при принятии решения о сдаче подвала в аренду ответчику, 47 % жилых помещений в многоквартирном жилом доме находится в собственности муниципального образования «<...>», то есть доля этого одного собственника составляет почти половину от 100 % голосов при принятии соответствующих решений и голосов этого одного собственника при наличии небольшого количества его поддержавших собственников- например юридических лиц которым принадлежат нежилые помещения на 1 этаже дома, уже будет достаточно для принятия соответствующего решения (более 50 %). Позиция данного собственника истцам неизвестна, поэтому доводы ответчика о согласии муниципального образования «<...>» на заключение договора аренды на новый срок – не опровергнута. Истцам принадлежит незначительная доля в общей собственности многоквартирного жилого дома, пропорционально принадлежащей им жилой площади. 49,6 : 2 + 51,4 : 3 + 50,9 : 3 + 52,3 : 2 = 85,1 кв.м.жилой площади принадлежит истцам. Пропорционально этой жилой площади- доля в общей собственности жилого дома истцам принадлежит незначительная- явно менее 50 %. Остальные собственники помещений в многоквартирном жилом доме- в частности собственник муниципального жилья - муниципальное образование «<...>», юридические лица которым принадлежат соответствующие нежилые помещения в которые переведены ряд квартир на 1 этаже- требований истцов не поддержали, никто из собственников кроме 4 истцов соответствующих исковых требований к ответчику не предъявил, что свидетельствует об отсутствии возражений со стороны собственников которым принадлежит более 50 % общей собственности жилого дома. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что по правилу ст. 621 п.2 Гражданского кодекса РФ, поскольку Кадырова продолжает пользоваться подвальным помещением посте истечения срока договора, то договор считается возобновленным на тех-же условиях на неопределенный срок, а поскольку договор аренды на срок не менее года подлежит государственной регистрации которая отсутствует, то договор считается возобновленным на тот-же срок, то есть с ../../.... г. по ../../.... г. От оплаты по договору ответчик не отказывается и поскольку оплата предусмотрена в натуральной форме, путем оказания услуг, стороны договора не лишены возможности заключить соответствующее дополнительное соглашение об оплате в 2012 г. Как указано выше, истцам принадлежит незначительная доля в общей собственности жилого дома. Ответчик вложила в ремонт подвального помещения полученного в аренду значительные денежные средства. Так, согласно отчета индивидуального предпринимателя Пайвина М.Г. от../../.... г. №..., ее затраты на ремонт составили 1038902 руб (л.д.128-205) и значительно улучшили состояние и стоимость общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, что истцами игнорируется. Об аварийном состоянии подвала и значительных ремонтных работах арендатора Кожевниковой, которая привела за свой счет подвал в порядок, видно из представленных фотографий (л.д.206-211), а также суду рассказали свидетели ... С.С., ... Е.А., а свидетель ... Е.А. пояснил, что от имени ООО ...», которому принадлежит нежилое помещение в доме по п<...> 52, подписал согласие на продление с ответчиком договора аренды подвала. Оснований не доверять показаниям свидетелей у суда нет. Кроме того, Кадырова при прочих равных условиях имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Желания 4 собственников закрыть подвал на замок и не использовать его при отсутствии соответствующего волеизъявления собственников которым принадлежит более 50 % общей собственности в доме не является основанием к удовлетворению иска об освобождении ответчиком подвала. Никаких доказательств приведения арендатором подвала в негодность, нарушения санитарных, архитектурных и градостроительных, пожарных правил истцы суду не представили. Отсутствие у ответчика договора на оплату коммунальных услуг с управляющей компанией является следствием неопределенности с договором аренды на текущий год, что не лишает управляющую компанию - ООО УК ...» обладающую правоспособностью предъявить к ответчику соответствующие требования. С возражениями ответчика и ее представителя в целом суд соглашается и усматривает в действиях истцов злоупотребление правом, что в силу ст. 10 Гражданского кодекса РФ недопустимо. Поскольку договор аренды возобновлен на новый срок, то требования истцов об освобождении ответчиком подвала на законе не основано и удовлетворению не подлежит. По требованию о взыскании неосновательного обогащения за 4 месяца 2012 г (арендной платы). В соответствии со ст. 1102 п.1 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Поскольку индивидуальный предприниматель Кожевникова пользуется подвалом в 2012 г на законных основаниях- по возобновленному договору аренды, то в ее действиях неосновательного обогащения судом не усматривается. Как указано выше, в соответствии со ст. 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Соглашение об изменении условий договора касаемого внесения арендной платы деньгами сторонами не заключалось, поэтому требование истцов о взыскании неосновательного обогащения в форме арендной платы за 4 месяца 2012 г деньгами в размере 52588 руб по ставкам утвержденным органом местного самоуправления для объектов муниципального нежилого фонда, с учетом незначительной доли в общем имуществе принадлежащей истцам- противоречит как условиям договора аренды, так и требованиям ст. 310 Гражданского кодекса РФ. 4 истца которым принадлежит лишь 85,1 кв.м. жилой площади в многоквартирном жилом доме, не могут самостоятельно без учета мнения остальных собственников, в частности муниципального образования «<...>» - распоряжаться общим имуществом в своем жилом доме. Кроме того, договор не содержит условие о внесении арендной платы управляющей компании – ООО ...». При таких обстоятельствах требование истцов о взыскании неосновательного обогащения деньгами за 2012 г удовлетворению не подлежит. В соответствии со ст. 395 п.1 Гражданского кодекса РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Доказательств неисполнения условий договора о внесении арендной платы за 2011 г истцами не представлено, деньгами вносить арендную плату в 2011 -2012 г ответчик не обязана. Взыскание процентов по правилу ст. 395 п.1 Гражданского кодекса РФ производится при неисполнении должником основного обязательства по договору аренды. Поскольку арендная плата деньгами судом не взыскивается, то не подлежат удовлетворению и требования истцов о взыскании процентов. Кроме того, по смыслу указанной нормы закона проценты не могут быть взысканы по требованию истцов в пользу третьего лица- ООО УК ...», которое обладает правоспособностью и не лишено права предъявить соответствующие требования к ответчику если считает, права данного юридического лица нарушены. В силу изложенного суд соглашается с возражениями ответчика, в иске следует отказать. В связи с отказом в иске, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, не подлежат взысканию и понесенные истцами судебные расходы по оплате государственной пошлины. Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд РЕШИЛ: Отказать в удовлетворении иска Кадыровой ..., Столбовой ..., Федоровой ..., Агафоновой ... к индивидуальному предпринимателю Кожевниковой ... об освобождении недвижимого имущества, взыскании арендной платы, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Тагилстроевский районный суд г. Н.Тагила в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. Мотивированное решение изготовлено 17 октября 2012 г. Судья Д.А.Самохвалов
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.