РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 июня 2011 года
Таганский районный суд г. Москвы
в составе председательствующего судьи Куприенко С.Г.
при секретаре Краснокутской А.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-608-11/4
по иску Доля А.Е. к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест-М» о понуждении к исполнению договора, по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест-М» к Доля А.Е. о признании договора недействительным и незаключенным,
Установил:
Истец Доля А.Е. обратился в Пресненский районный суд г. Москвы с иском к ООО «Стройинвест-М» об обязании государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение площадью 159, 8 кв.м., кадастровый номер 77-77-11/055/2009-279, расположенное по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества S/1-14/10 от <дата>, заключенного между ним и ответчиком. В обоснование исковых требований истец указал, что <дата> между ним и ООО «Стройинвест-М» был заключен договор денежного займа № L/1-14/10, в соответствии с условиями которого истец предоставил ответчику денежные средства в рублях в сумме, эквивалентной 100 000 долларов США, ответчик в свою очередь обязался вернуть заемные денежные средства в обусловленный договором срок, а также вознаграждение за использование суммы займа в размере 200 000 долларов США. Далее, как указывает истец Доля А.Е. в обоснование своих исковых требований, ответчик, желая иметь возможность погасить сумму займа путем продажи истцу недвижимого имущества, предложил истцу заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, в связи с чем между указанными сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 159,8 кв.м.
Поскольку заемщик ООО «Стройинвест-М» не исполнил свои обязательства по возврату задолженности по договору займа, истец просит об обязании государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также взыскать с ответчика судебные расходы (л.д.2).
Определением Пресненского районного суда г. Москвы от <дата> гражданское дело по иску Доля А.Е. к ООО «Стройинвест-М» об обязании государственной регистрации перехода права собственности передано по подсудности в Кузьминский районный суд г. Москвы (л.д.59-60).
Определением Кузьминского районного суда г. Москвы от <дата> гражданское дело по иску Доля А.Е. к ООО «Стройинвест-М» об обязании государственной регистрации перехода права собственности передано на рассмотрение в Таганский районный суд г. Москвы (л.д. 68).
<дата> принято встречное исковое заявление ООО «Стройинвест-М» к Доле А.Е. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества S/1-14/10 от <дата> недействительным, в обоснование которого ООО «Стройинвест-М» указало, что данный договор купли-продажи недвижимого имущества не соответствует закону.
Решением Таганского районного суда г.Москвы от <дата> в иске Доля А.Е. отказано, договор купли продажи недвижимого имущества S/1-14/10 от <дата>, заключенный между Доля А.Е. и ООО «Стройинвест-М», признан недействительным (л.д.120-126).
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от <дата> решение Таганского районного суда г.Москвы от <дата> отменено, дело направлено на новое рассмотрение (л.д.161-163).
При новом рассмотрении дела, в судебном заседании <дата> судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ООО КБ «Алтайэнергобанк» (л.д.175).
В судебном заседании <дата> судом к одновременному рассмотрению принято заявление об уточнении требований по встречному иску, согласно которого ООО «Стройинвест-М» просит признать договор купли-продажи недвижимого имущества от <дата> в части элементов договора залога недвижимого имущества недействительным, в части элементов договора купли-продажи недвижимого имущества – незаключенным (л.д. 178-180, 183).
В настоящем судебном заседании истец и его представитель исковые требования по основному иску поддержали, встречный иск не признали.
Представители ответчика ООО «Стройинвест-М» в судебном заседании встречные исковые требования поддержали, в удовлетворении исковых требований Доля А.Е. просили отказать.
Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о дне слушания дела судом извещался по известному адресу места нахождения.
Выслушав истца и его представителя, представителей ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования Доля А.Е. подлежащими отклонению, а встречные требования ООО «Стройинвест-М» подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов…
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
В ходе судебного разбирательства при новом рассмотрении дела установлено, что <дата> между Доля А.Е. (займодовец) и ООО «Стройинвест-М» был заключен договор займа № L/1-14/10, в соответствии с условиями которого займодавец передает заемщику заем в рублях в сумме, эквивалентной 100 000 долларов США по курсу ЦБ РФ на дату подписания настоящего договора, на срок до <дата>
В соответствии с п. 2 договора, сумма займа передается заемщику займодавцем наличными в момент подписания заемщиком настоящего договора и факт подписания настоящего договора заемщиком является доказательством получения заемщиком от займодавца суммы займа.
Согласно п. 5. договора, в дату возврата заемщик обязуется вернуть займодавцу сумму займа, а также вознаграждение за использование суммы займа в размере 200 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ либо на дату возврата, либо на дату подписания настоящего договора, в зависимости от того, в какую дату курс доллара США к рублю будет выше. Во избежание сомнений, в дату возврата заемщик обязуется вернуть займодавцу 300 000 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ либо на дату возврата, либо на дату подписания настоящего договора, в зависимости от того, в какую дату курс доллара США к рублю будет выше.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, не вызывают у суда сомнений, сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривались.
Далее, как усматривается из материалов дела, <дата> между Доля А.Е. (покупатель) и ООО «Стройинвест-М» (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества S/1-14/10.
Как следует из текста договора купли-продажи от <дата>, ООО «Стройинвест-М», желая иметь возможность погасить сумму займа посредством продажи на условиях настоящего договора Доле А.Е. недвижимого имущества, а именно: нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 159, 8 кв.м, кадастровый номер 77-11-11/055/2009-279 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата>, а Доля А.Е., желая предоставить ООО «Стройинвест-М» такое право, равно как и желая приобрести имущество на условиях настоящего договора, договорились об условиях договора, изложенных ниже.
Согласно п.1 договора купли-продажи, за исключением положений п.п. 3 и 4 настоящего договора, вступивших в силу <дата>, в случае, если ООО «Стройинвест-М» не вернет Доле А.Е. сумму возврата <дата>, настоящий договор вступает в силу в дату его подписания.
В соответствии с п. 2 договора, сумма возврата может быть возвращена наличными, либо посредством банковского перевода по реквизитам Доли А.Е., либо внесена в депозит нотариусу в соответствии с действующим законодательством РФ.
Согласно п.3 договора, в соответствии с настоящим договором продавец продал, а покупатель купил у продавца имущество.
Согласно п. 4 договора купли-продажи, имущество полностью оплачено покупателем в момент вступления в силу п. 3 настоящего договора в размере суммы возврата зачетом требования по уплате продавцом покупателю суммы возврата по договору займа.
Пункт 5 договора купли-продажи устанавливает, что с момента подписания сторонами настоящего договора и до момента полного исполнения сторонами их обязательств по настоящему договору имущество находится в залоге у Доли А.Е. и Доля А.Е. имеет право осуществлять в этой связи любые действия, которые сочтет необходимыми по своему единоличному усмотрению.
Вышеуказанные обстоятельства также подтверждаются материалами дела, не вызывают у суда сомнений, сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривались.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Обращаясь в суд с иском, истец указал, что между ним и ответчиком был заключен <дата> договор купли-продажи, и именно на указанных обстоятельствах основывает свои исковые требования.
Ответчик, предъявляя встречный иск, и в ходе судебного разбирательства указал, что указанный выше договор, являющийся предметом спора, представляет собой смешанный договор, содержащий в себе элементы договора залога недвижимого имущества (ипотека) и договора купли-продажи недвижимости.
Вместе с тем, толкуя содержание оспариваемого договора буквально и в соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ, исходя из выраженной сторонами воли и обстоятельств, предшествовавших его подписанию, суд приходит к выводу о том, что данный договор представляет собой договор купли-продажи, поскольку именно из намерения о продажи недвижимого имущества исходили стороны при его подписании, в связи с чем к данному договору подлежат применению соответствующие правовые нормы гражданского законодательства.
То обстоятельство, что в договоре купли-продажи указано на то, что с момента подписания договора и до момента полного исполнения сторонами их обязательств имущество находится в залоге у Доли А.Е., не является основанием согласиться с позицией о включении в данный договор элементов договора залога, поскольку названная оговорка является только указанием на нахождение имущества в залоге, что могло бы быть подтверждено договором залога, однако, такой договор между сторонами не заключался, правовых оснований признать указанную ссылку частью договора залога (ипотеки) у суда не имеется, в связи с чем требования ответчика о признании договора от <дата> недействительным в части элементов договора залога, подлежат отклонению.
Таким образом, анализ фактических обстоятельств по делу приводит суд к выводу о том, что <дата> стороны подписали договор купли-продажи недвижимого имущества.
Вместе с тем, оценивая данный договор, суд приходит к выводу о его несоответствии требованиям норм действующего законодательства.
Поскольку в настоящем случае имеет место продажа недвижимого имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе, статья 555 названного Кодекса.
В силу п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
При толковании условий подписанного между сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по цене договора.
Поскольку данная норма подлежит применению к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене недвижимого имущества.
Довод истца по первоначальному иску Доля А.Е. о том, что оплатой недвижимого имущества были переданные ранее ответчику ООО «Стройинвест-М» денежные средства по договору займа от <дата> в размере 100 000 долларов США, а также денежные средства в размере 200 000 долларов США, которые ответчик ООО «Стройинвест-М» обязался выплатить истцу в качестве вознаграждения за пользование заемными денежными средствами, не может быть принят судом во внимание и подлежит отклонению ввиду установленных законом вышеуказанных особенностей заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества.
Одновременно суд отмечает, что из объяснений истца в настоящем судебном заседании следует, что <дата> в счет частичного возврата денежных средств по договору займа ему ответчиком была выплачена сумма в размере 13 289 долларов США, и в подтверждение данных объяснений истцом суду представлена расписка.
Вместе с тем, изложенное истцом обстоятельство подтверждает вышеприведенный вывод суда об отсутствии в договоре купли-продажи условия о его цене, поскольку таковая в нем не названа и отсутствует, сумма займа и вознаграждение таковой ценой являться не могут. Само по себе обстоятельство возврата части заемных денежных средств истцу свидетельствует о неопределенности цены договора, договор каких-либо оговорок по данному факту не содержит, произвести расчет цены недвижимого имущества, исходя из содержания договора, не представляется возможным. Более того, по своему содержанию подписанный сторонами договор носит отсылочный и условный характер.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Применительно в настоящему спору, суд отмечает, что цена договора, является существенным условием договора купли - продажи, о чем указывалось выше, и без которого он не был бы заключен, в связи с чем приходит к выводу о признания незаключенным договора в полном объеме.
Таким образом, анализ собранных по делу доказательств в их совокупности, приводит суд к выводу о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества S/1-14/10 от <дата>, подписанный между Доля А.Е. и ООО «Стройинвест-М», является незаключенным, в связи с чем частично удовлетворяет требования по встречному иску, в удовлетворении иска Доля А.Е. суд ввиду установления обстоятельства не заключения договора купли-продажи отказывает.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Доля А.Е., суд также не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 309, 310, 421, 432, 555 ГК РФ, ст. ст. 56, 98,194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований Доля А.Е. к Обществу с ограниченной ответственностью «Стройинвест-М» о понуждении к исполнению договора отказать.
Признать договор купли-продажи от <дата> S/1-14/10, подписанный между Доля А.Е. и Обществом с ограниченной ответственностью «Стройинвест-М», незаключенным.
В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через суд в течение 10 дней.
Судья: