Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
05 мая 2011 года
Таганский районный суд г.Москвы
в составе председательствующего судьи Антоновой Н.В.
при секретаре Эльмурзаевой С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-765-11/9 по иску Тихонова Р. Э. к Закрытому акционерному обществу «Русские Валенки» о признании права собственности, взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Истец Тихонов Р.Э. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО «Русские валенки» и просит суд признать за ним право собственности на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. В обоснование заявленных требований истец указывает на нарушение ответчиком ЗАО «Русские валенки» обязательств по инвестиционному договору №Т-16, заключенному между сторонами <дата>, который квартиру истцу в собственность не передал.
Впоследствии истец дополнил свои исковые требования, просил также взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере 19 285,75 дол. США, расходы по оплате госпошлины 200 руб. (л.д. 106-107).
Истец Тихонов Р.Э. в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания надлежащим образом, направил в суд своего представителя по доверенности Повода Д.Н., который в ходе настоящего судебного разбирательства исковые требования Тихонова Р.Э. поддержал.
Представитель ответчика по доверенности Кизирия В.Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 110,111).
Представитель 3-го лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, извещен о дате слушания дела надлежащим образом, отзыв по иску не представил.
Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона РФ от 30.12.2004 г. за №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 309 ГКРФ обязательства должны исполняться надлежащем образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГКРФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 218 ГКРФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности…на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственной реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
В судебном заседании из объяснений представителей сторон, материалов дела следует и судом установлено.
<дата> между ЗАО «Русские Валенки» и Тихоновым Р.Э. был заключен предварительный договор №Т-ПДУ-13 о совместном участии в строительстве жилого комплекса, согласно которому стороны по настоящему договору обязуются заключить в будущем договор о совместном участии в строительстве жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по строительному адресу: <адрес> (л.д. 10-14).
<дата> ЗАО «Русские валенки» - «Компания-Инвестор» и истец Тихонов Р.Э. – «Участник-Инвестор» заключили Договор №Т-16 о совместном участии ЗАО «Русские валенки» и физического лица в строительстве жилого комплекса по адресу: <адрес> (л.д.16-24).
Согласно п.2.2, п.2.5, п.3.1 и п.5.1 договора от <дата> №Т-16 Тихонов Р.Э. принял на себя обязательство профинансировать путем внесения инвестиционного взноса в размере эквивалентном 248 520 долларов США, из расчета стоимости одного кв.м. ориентировочной общей площади квартиры, эквивалентной 1520 долл. США, а ЗАО «Русские валенки» обязалось осуществить реализацию инвестиционного проекта и передать Тихонову Р.Э. квартиру с проектным номером 77, ориентировочной общей площадью 163,5 кв.м., на 7 этаже секции 2 объекта – жилого комплекса с подземным гаражом-стоянкой по адресу: <адрес>, после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию в установленном порядке по соответствующему акту приема-передачи.
Пунктом 3.1 договора определено, что передача осуществляется после надлежащего исполнения Тихоновым Р.Э. обязательств по внесению инвестиционного взноса в полном объеме и ввода объекта в эксплуатацию, с утверждением акта о вводе объекта в эксплуатацию уполномоченным органом Правительства Москвы.
Обязательства ЗАО «Русские валенки» перед Тихоновым Р.Э. по настоящему договору считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с момента подписания вышеуказанного акта приема-передачи.
Пунктом 4.1.4 договора также отражено, что подписание сторонами акта приема-передачи квартиры является обстоятельством, прекращающим обязательство ЗАО «Русские валенки» перед Тихоновым Р.Э.
Согласно п.3.3 договора определен ориентировочный срок окончания строительства объекта: IV квартал 2006 года.
Согласно п.9.3 договора установлено, что срок окончания строительства объекта может быть изменен в одностороннем порядке субъектами инвестиционной деятельности в связи с внесением изменений в проектную документацию на строительство объекта.
Истец Тихонов Р.Э. оплатил инвестиционный взнос в полном объеме в размере, эквивалентном 248 520 долларов США, что подтверждается платежными поручениями № от <дата>, № от <дата>, № от <дата> (л.д. 33-38), договором беспроцентного займа №Т-ПДУ-13 от <дата> (л.д. 28-30), распоряжением Тихонова Р.Э. о безналичном перечислении в адрес ответчика денежных средств в оплату по договору №Т-ПДУ-13 от <дата> (л.д. 39).
Распоряжением Префекта ЦАО г.Москвы за №-р от <дата> в связи с окончанием строительных работ на строительном объекте по адресу: <адрес>, вл.12, утвержден адрес жилого дома – <адрес>.
<дата> между сторонами спора подписан акт допуска истца Тихонова Р.Э. в спорную <адрес> по указанному выше адресу (л.д.117) в соответствии с заключенным договором между сторонами №-РВ от <дата> об оказании услуг (л.д.113-116).
<дата> Комитетом государственного строительного надзора г.Москвы выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного жилого дома с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, зарегистрированное <дата>.
Согласно кадастрового, технического паспорта, спорная <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, состоит из трех комнат, имеет общую площадь 161,5 кв.м., жилую площадь 73,3, общую площадь всех помещений 167, 3 кв.м. (л.д.122-128).
Данные обстоятельства объективно подтверждаются материалами дела, не оспорены сторонами, в связи с чем не вызывают сомнений у суда.
Как установлено судом, истец в полном объеме исполнил свои обязательства по указанному выше договору №Т-16 от 18 апреля 2005 года. Однако, истец самостоятельно не может оформить регистрацию права собственности на спорную квартиру, поскольку ответчик уклоняется от передачи ему необходимого для регистрации права собственности комплекта документов.
Таким образом, судом бесспорно установлено, что несмотря на надлежащее исполнение обязательств истцом, по указанному выше договору, ответчик нарушает имущественные права истца на получение в собственность результата инвестиционной деятельности, который лишен возможности оформить регистрацию права собственности на вышеприведенный объект недвижимости и распоряжаться данным недвижимым имуществом как своей собственностью.
В соответствии с положениями ч.1 ст.11 ГК РФ защита нарушенных прав осуществляется судом.
Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
При таких обстоятельствах, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с приведенными нормами действующего законодательства, суд приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований Тихонова Р.Э. в части исковых требований о признании за ним права собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, и удовлетворяет исковые требования в данной части.
При этом суд отклоняет доводы представителя ответчика о невозможности передачи истцу квартиры в собственность по следующим основаниям.
В обоснование своих возражений представитель ответчика указал, что в соответствии с договором об оказании услуг №-РВ от <дата> и актом допуска в помещения к указанному договору, общая площадь занимаемого помещения составляет 167,3 кв.м. В связи с увеличением общей площади занимаемого помещения относительно проектных показателей на 3,8 кв.м., а также в связи с заключением между сторонами дополнительного соглашения № от <дата>, согласно которого между сторонами достигнута договоренность о возможности возведения межкомнатных перегородок в квартире, площадь, занимаемая межкомнатными перегородками 4,67 кв.м., является оплачиваемой, истец обязан доплатить ответчику сумму, эквивалентную 12 874 дол. США, за 8, 47 кв.м. исходя из следующего расчета (167, 3 кв.м. /фактическая площадь/ - 163, 5 кв.м. /оплаченная площадь/ + 4,67 кв.м. /площадь, занимаемая межкомнатными перегородками/ = 8,47 кв.м.), исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартиры, эквивалентной 1.520 долларов США в рублях по курсу, установленному п. 5.3 инвестиционного договора. И только после соответствующей доплаты согласно вышеуказанного расчета истцу может быть передана квартира в собственность.
Из материалов дела усматривается, что <дата> сторонами было подписано дополнительное соглашение № к инвестиционному договору №Т-16 от <дата>, согласно которому в договор внесены следующие изменения: в связи с тем, что между сторонами достигнуты договоренность и возможности возведения межкомнатных перегородок в квартире участника-инвестора на стадии строительства объекта, площадь квартиры, занимаемая межкомнатными перегородками является оплачиваемой. В случае уменьшения общей площади квартиры, вызванного возведением межкомнатных перегородок, возврат участнику-инвестору переплаченных денежных средств не производится. В случае превышения общей площади квартиры относительно проектных показателей участник–инвестор обязан доплатить компании-инвестору недоплаченную сумму с учетом площади, занимаемой межкомнатными перегородками. Данная площадь составляет 4,67 кв.м (л.д. 112).
Вместе с тем, в инвестиционном договоре №Т-16 от <дата> и в указанном дополнительном соглашении от <дата> к данному договору упущено существенное, по мнению суда, условие договора, а именно то, что окончательная площадь жилого помещения должна оформляться дополнительным соглашением к договору, данное обстоятельство, по мнению суда, безусловно нарушает права и законные интересы истца.
Дополнительное соглашение с указанием окончательной площади жилого помещения и его измененной с учетом данной площади цены, между сторонами не заключалось. Доказательств того, что ответчиком было выставлено истцу требование об оплате суммы, эквивалентной 12 874 дол. США, от исполнения которого Тихонов Р.Э., отказался – суду не представлено, а судом таковых не добыто.
Помимо этого, довод ответчика о недоплате истцом 3,8 кв.м. от общей площади квартиры в размере 167, 3 кв.м., а также о неоплате площади межкомнатных перегородок, не может служить основанием для отказа истцу в иске о признании права собственности на данную квартиру, поскольку, как установлено судом выше, обязательства по внесению инвестиционного взноса в размере, эквивалентном 248 520 дол. США, Тихоновым Р.Э., установленным инвестиционном договоре №Т-16 от <дата>, были исполнены в полном объеме.
Далее, истцом Тихоновым Р.Э. заявлены требования о взыскании с ЗАО «Русские валенки» неустойки в размере 19 285,75 дол. США за нарушение установленного до <дата> срока выполнения обязательства по введению в эксплуатацию вновь построенного дома по адресу: <адрес> и передаче квартиры Тихонову Р.Э. в соответствии с условиями договора от <дата> Акт о допуске в квартиру был получен истцом <дата> Исходя из этого истец рассчитывает неустойку за 12 месяцев просрочки, по ставке рефинансирования 7,75%.
Поскольку, как установлено судом выше, обязательства ответчика надлежащим образом выполнены не были, требования истца о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств суд находит подлежащими удовлетворению.
При расчете суммы неустойки суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.2 ст.314 ГК РФ в случае, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
В силу ст. 27 Закона РФ «О защите прав потребителей», исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.
Срок выполнения работы (оказания услуги) может определяться датой (периодом), к которой должно быть закончено выполнение работы (оказание услуги) или (и) датой (периодом), к которой исполнитель должен приступить к выполнению работы (оказанию услуги).
В случае, если выполнение работы (оказание услуги) осуществляется по частям (доставка периодической печати, техническое обслуживание) в течение срока действия договора о выполнении работ (оказании услуг), должны предусматриваться соответствующие сроки (периоды) выполнения таких работ (оказания услуг).
По соглашению сторон в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).
В соответствии с п.5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей» (в ред. Федерального закона от 17.12.1999 N 212-ФЗ), если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Неустойка (пеня) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.
Учитывая положения преамбулы к Закону РФ «О защите прав потребителей» в правовом единстве с ч. 9 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», доводы истца о том, что целью инвестирования для него явилось приобретение квартиры в собственность для проживания, т. е. для личных, семейных и домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а также при отсутствии данных об обратном, суд полагает подлежащими применению к спорным правоотношениям положения ст. ст. 27-28 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Вместе с тем, суд не соглашается с приведенным расчетом заявленной ко взысканию неустойки по следующим основаниям.
Так, судом установлено, что за спорную квартиру истец оплатил инвестиционный взнос в размере эквивалентном 248 520 дол. США. При этом, Тихонов Р.Э. ставит требование о взыскании с ответчика процентов за 12 месяцев просрочки.
Таким образом, в соответствии с п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей» размер неустойки из расчета 248 520 дол. США. (стоимость квартиры) х 3 % х 365 дней просрочки обязательства составляет 2 721 294 дол. США.
Вместе с тем, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, суд на основании ст. 333 ГК РФ считает необходимым снизить размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств и взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку в размере 100.000 рублей.
Доводы представителя ответчика о том, что спорная квартира была передана истцу в 2007 году, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку согласно приведенных выше норм заключенного между сторонами спора договора №Т-16 от <дата>, передача квартиры Тихонову Р.Э. осуществляется после надлежащего исполнения Тихоновым Р.Э. обязательств по внесению инвестиционного взноса в полном объеме и ввода объекта в эксплуатацию. Обязательства ЗАО «Русские валенки» перед Тихоновым Р.Э. считаются выполненными в полном объеме и прекращаются с момента подписания акта приема-передачи.
Истец не нарушил финансовые обязательства перед ответчиком. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено <дата>. Акт приема-передачи квартиры не подписан. Согласно условий договора №-РВ от <дата> об оказании услуг и акта допуска в помещение от <дата> (л.д. 117), с указанной даты осуществлен лишь допуск Тихонова Р.Э. в спорную квартиру для проведения ЗАО «Русские Валенки» ремонтно-строительных работ (л.д. 113-116).
При таких обстоятельствах, оценивая все собранные доказательства по делу в их совокупности и во взаимосвязи с приведенными нормами действующего законодательства, суд приходит к выводу, что в пользу истца Тихонова Р.Э. с ответчика ЗАО «Русские валенки» подлежит взысканию неустойка за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры истцу в размере 100 000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 55-57, 67, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск удовлетворить частично.
Признать за Тихоновым Р. Э. право собственности на двухкомнатную квартиру общей площадью с учетом лоджии 167,3 кв.м., общей площадью 161,5 кв.м., жилой площадью 73,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Взыскать с Закрытого акционерного общества «Русские валенки» в пользу Тихонова Р. Э. неустойку в размере 100 000 р. (сто тысяч руб.), в остальной части иска – отказать.
Решение подлежит регистрации в Управлении Росреестра по Москве.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Таганский районный суд г.Москвы в течение 10 дней.
Судья: