Дело № 2-3626/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г.Таганрог Дата года
Таганрогский городской суд Ростовской области
В составе:
Председательствующего судьи Рыжкова В.Н.,
При секретаре Ткачук Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алексеенко Любови Алексеевны к ЗАО «Первая Ипотечная Копания - Регион»
о защите прав потребителей, признании права собственности на квартиру, о взыскании неустойки, о признании прекращения обязательства истицы в части внесении уплаты в пользу ответчика денежных средств, о взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л :
В Таганрогский городской суд Ростовской области обратилась Алексеенко Л.А. с иском к ЗАО «Первая Ипотечная Копания - Регион» о защите прав потребителей, признании права собственности на однокомнатную квартиру общей площадью 42,10 кв м, в том числе жилой площадью 18,20 кв м, расположенную в жилом доме по ... ..., о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию с одновременным уменьшением ее размера до 577 926 руб. путем зачета требования ответчика к истице на сумму 37 886 руб., о прекращении в связи с этим обязательства истицы в части внесения уплаты в пользу ответчика денежных средств в размере 37 886 руб. за разницу между фактической площадью и договорной площадью квартиры, составившей по результатам обмера БТИ г.Таганрога 2, 44 кв м, о взыскании компенсации морального вреда в размере 20 000 руб., понесенных расходов на оплату юридических услуг в размере 2 000 руб..
Исковые требования Алексеенко Л.А. обосновывает тем, что Дата г. между ней и ответчиком по делу - ЗАО «Первая Ипотечная Компания - Регион» был заключен договор № долевого участия в инвестиционной программе, по которому она в течение 3-х банковских дней обязана была оплатить ответчику путем перечисления на его счет денежные средства в размере 615 812 руб.32 коп., соответствующие стоимости однокомнатной квартиры общей площадью 39,66 кв м ( с летними) в жилом доме, расположенном по ..., ..., из расчета 15 527 руб. 29 коп. за один квадратный метр проектной площади. На ответчика вышеуказанным договором возлагалась обязанность завершить строительство жилого дома по ...1, ..., сдать его в эксплуатацию не позднее Дата г., а также передать истице соответствующую квартиру по акту- передачи, а в регистрирующий орган ( Управление Федеральной регистрационной службы Ростовской области) - весь пакет документов, необходимый для осуществления государственной регистрации за ней- Алексеенко Л.А. прав собственности на переданную ей квартиру. Она исполнила в установленном законом порядке и в установленные договором сроки принятые на себя обязанности по вышеуказанному
договору, связанные с выплатой ответчику денежных средств, соответствующих ее долевому участию в инвестировании строительства квартиры. Ответчиком жилой дом в эксплуатацию сдан с существенным нарушением сроков, установленных договором от Дата г., квартира по акту-передаче в ее пользу до настоящего времени не передана, право собственности за ней на эту квартиру не зарегистрировано. Она просит суд признать за ней право собственности с учетом данных, содержащихся в технических документах, изготовленных в БТИ г.Таганрога после сдачи жилого дома в эксплуатацию,- на однокомнатную квартиру № общей площадью 42,10 кв м, в том числе жилой площадью 18,20 кв м, расположенную по ...1, ..., и, кроме того, взыскать с ответчика неустойку в размере 615 812 руб. 32 коп. за нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию, что повлекло за собой и нарушение сроков передачи ей соответствующей квартиры по акту приема-передачи. А поскольку по результатам обмера БТИ г.Таганрога фактическая площадь квартиры оказалась на 2,44 кв м больше договорной, и она в связи с этим обязана оплатить ответчику стоимость излишних квадратных метров в размере 37 889 руб., то, она просила уменьшить размер неустойки на указанную денежную сумму и окончательно взыскать в свою пользу неустойку в размере 577 926 руб. 03 коп., при этом признать прекратившими свои обязательства перед ответчиком по выплате денежной суммы в размере 37 889 руб.
Кроме того, она просила суд взыскать в её пользу с ответчика компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., а также судебные расходы, понесенные при рассмотрении настоящего дела в размере 2000 руб. в виде расходов на оплату услуг представителя.
Алексеенко Л.А., будучи надлежащим образом извещенная о дне, времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, направила в суд по доверенности своего представителя Алексеева О.А.
Представитель истицы Алексеенко Л.А. - Алексеев О.А., действующий на основании доверенности № от Дата г. в судебном заседании заявленные исковые требования подержал в полном объеме, просил их удовлетворить.
Ответчик - ЗАО «Первая Ипотечная Копания - Регион» в судебное заседание своего представителя не направил, извещен о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом. В деле имеется письменный отзыв ответчика на заявленные исковые требования.
При указанных обстоятельствах суд считает необходимым рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав представителя истицы Алексеенко Л.А. - Алексеева О.А., изучив материалы дела, суд находит необходимым исковые требования удовлетворить частично.
При этом суд исходит из следующего:
В судебном заседании было установлено, что Дата г. между ЗАО «Первая Ипотечная компания-Регион» и истицей по делу Алексеенко Л.А. был заключен договор № долевого участия в инвестиционной программе, предметом которого явилось направление ответчиком денежных средств истицы Алексеенко Л.А. на строительство жилья в Ростовской области и квартиры площадью 39,66 кв м в жилом доме по ...1, .... При этом, согласно п.п.3.1 и 3.2 условий договора истица Алексеенко Л.А. взяла на себя обязанность в течение 3-х банковских дней оплатить ответчику путем перечисления на его счет денежные средства в размере 615 812 руб. соответствующие стоимости квартиры площадью 39,66 кв м в жилом доме, расположенном по ...1, ..., из расчета 15 527 руб. 29 коп. за один квадратный метр проектной площади, тогда как по условиям п. 4.1.1 договора и по условиям соглашения от Дата г. о согласовании месторасположения и основных характеристик жилого помещения ответчик -ЗАО «ПИК-Регион» принял на себя обязанность завершить строительство жилого дома по ...1, ... и сдать его в эксплуатацию не позднее Дата г. (3-го квартала Дата .), после чего передать истице соответствующую квартиру по акту- передачи, а в регистрирующий орган (Управление Федеральной регистрационной службы Ростовской области) - весь пакет документов, необходимый для осуществления государственной регистрации за истицей Алексеенко Л.А. прав собственности на переданную ей квартиру.
Из материалов дела следует, что Алексеенко Л.А. условия договора о внесении ею соответствующих денежных средств на строительство квартиры в качестве участия в инвестировании выполнила, тогда как ответчик в срок, указанный в договоре, т.е. в срок до Дата г., жилой дом в эксплуатацию не сдал, квартиру по акту-передаче в пользу истицы не передал, право собственности за истицей на эту квартиру остается не зарегистрированным. Как следует из материалов дела и письменного отзыва самого ответчика,- разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию им было получено лишь Дата г., а остальные обязательства, связанные с осуществлением мероприятий, направленных на регистрацию за истицей прав собственности на квартиру,- не выполнены до настоящего времени. Исковые требования Алексеенко Л.А. о взыскании неустойки, морального вреда как раз и вызваны нарушением со стороны ответчика условий договора долевого участия в инвестиционной программе в части сроков передачи квартиры в пользу истицы и государственной регистрации за нею прав собственности на эту квартиру.
Суду представляется требования истицы обоснованными, но подлежащими
удовлетворению частично, тогда как доводы ответчика, изложенные в отзыве, суд находит несостоятельными.
В соответствии со ст.ст. 1 ФЗ РФ № от Дата г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» в редакции от Дата г.,- указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением, в том числе денежных средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии со ст. 4 указанного ФЗ РФ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Приведенные положения ФЗ РФ № от Дата г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» в редакции от Дата г. в сопоставлении их с содержанием договора, заключенного между сторонами по делу, по убеждению суда, свидетельствуют о том, что заключенный между сторонами договор имеет все признаки договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, поэтому на правоотношения, которые возникли между сторонами, помимо общих положений об обязательствах, содержащихся в гражданском законодательстве, распространяются и положения ФЗ РФ № от Дата г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..», а также и Закон РФ «О защите прав потребителей»
Из смысла ст. 4 ФЗ РФ № от Дата г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» вытекает, что договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре указанных условий такой договор считается незаключенным.
Как уже было указано выше, ответчик по условиям договора долевого участия в инвестиционной программе от Дата г. и по условиям дополнительного соглашения от Дата г. принял на себя обязательство окончить строительство жилого дома не позднее 3-го квартала Дата
Поскольку каких-либо иных конкретных сроков передачи объекта долевого строительства участнику инвестиционной программы,- договор не содержит, то суд считает, что именно срок- 3-й квартал 2008г. является сроком исполнения ответчиком обязательств по договору перед Алексеенко Л.А.
Доводы ответчика в отзыве, что в договоре указан всего лишь ориентировочный срок, который носит информационный характер и который не может быть расценен в качестве срока оказания услуги, и, следовательно, в качестве срока исполнения обязательства,- суд находит несостоятельными так- как ФЗ РФ № от Дата г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» установил в качестве обязательного,- правило о наличии в договоре конкретного срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в противном случае договор считается незаключенным.
Суд считает, что требование ФЗ РФ № от Дата г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» об установлении в договоре срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства отвечает и общим принципам гражданского законодательства, регулирующего обязательственные правоотношения.
Так, в соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются
В силу положений ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
Как уже было указано выше, жилой дом был сдан в эксплуатацию двумя годами позже, чем это было установлено договором, а именно Дата г.
В связи с этим суд считает, что ответчик нарушил перед истицей Алексеенко Л.А. сроки исполнения обязательств в части ввода жилого дома в эксплуатацию и, следовательно, в части передачи истице Алексеенко Л.А. однокомнатной квартиры площадью 39,66 кв м в жилом доме по ...1, ....
Согласно ст. 6 ФЗ РФ № от Дата г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
Более того, в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Как следует из материалов дела, ЗАО «Пик Регион» никакого предложения об изменении условий договора в установленные законом сроки в адрес истицы
Алексеенко Л.А. не направлял.
Кроме того, в соответствии со ст.ст. 329-331 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, и неустойкой, при этом неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная, не только договором, но и законом денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Статьей 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены правила, согласно которым, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы … исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере трех процентов цены выполнения работы. В то же время требования потребителя о взыскании неустойки не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ответчиком никаких доказательств, которые бы суд мог расценить как наличие у ответчика обстоятельств непреодолимой силы, - суду не представил.
Ссылка ответчика на то, что ЗАО «Пик Регион» исполняло обязательства по договору уступки, заключенному с ООО «Строительная компания «РотЯг»», по вине которой как раз и не были исполнены сроки строительства,- не может быть принята во внимание, поскольку сам ответчик - «ЗАО «Пик Регион» указал в своем отзыве на то, что по договору уступки, заключенному с ООО «СК «РотЯг», именно ЗАО «Пик Регион»» принял на себя не только права, но и возложил на себя исполнение обязательств, которые до заключения договора уступки надлежало исполнять ООО «СК «РотЯг»
Суд находит, что требования истицы о взыскании с ответчика неустойки являются правомерными, при этом суд считает, что размер неустойки подлежит расчету на основании правил установленных ст.28 п.5 Закона РФ «О защите прав потребителей».
В исковом заявлении имеется приведенный истицей расчет неустойки, которая за период с Дата г. по Дата года составляет: 615 812, 32 руб. х 3% х98 дн.= 1 810 488, 22 руб. В судебном заседании представитель ответчика не просил суд взыскивать неустойку за период прошедший после Дата г. и свои исковые требования не увеличивал.
Вышеприведенный истицей расчет неустойки суд находит правильным.
Между тем, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В рассматриваемом случае размер подлежащей уплате ответчиком неустойки суд признает несоразмерным последствия нарушения обязательства, имея ввиду то обстоятельство, что, так или иначе жилой дом сдан в эксплуатацию, соответственно, истец будет обеспечен жилым помещением, на строительство которого он внес денежные средства.
В связи с этим суд считает необходимым уменьшить размер неустойки до
50 000 руб., полагая, что взыскание неустойки в таком размере будет отвечать требованиями разумности и справедливости.
В соответствии со ст.410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом требования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
В соответствии с п.п.5.3, 5.4 договора долевого участия в инвестиционной программе от Дата г., в случае несовпадения проектной площади объекта долевого строительства (согласно п.3.1 договора и дополнительного соглашения, объект представляет собой в соответствии с проектно-сметной документацией 1-комнатную квартиру общей площадью 39,66 кв м, расположенную в 1-й секции жилого дома, на 3-м этаже) его действительной площади,- истица Алексеенко Л.А. приняла на себя обязанность доплатить денежные средства в размере разницы стоимости квартиры по ее фактической площади и проектной.
Как следует из материалов дела, в результате проведением технической инвентаризации дома №, расположенного по ..., ..., МУП БТИ установило несоответствие между фактической площадью квартиры №, составившей 42,10 кв м, с площадью, указанной в договоре (39,66 кв м), при этом разница составила 2,44 кв м, поэтому размер доплаты, которую должна истица Алексеенко Л.А. в пользу ответчика по делу с учетом стоимости одного метра квадратной площади - 15 527 руб. 29 коп. по договору, составляет 37 886 руб..
Учитывая то, что у истицы Алексеенко Л.А. имеется обязательство перед ответчиком - ЗАО «ПИК-Регион», по уплате денежных средств в размере 37 886 руб.
за неоплаченные квадратные метры квартиры, а также то, что судом удовлетворены требования истицы в части взыскания в ее пользу с ответчика неустойки в размере
50 000 руб. за нарушение срока исполнения обязательства, то, по убеждению суда, обязательство истицы Алексеенко Л.А. перед ответчиком ЗАО «ПИК-Регион» по уплате денежных средств за неоплаченные квадратные метры квартиры, должно быть прекращено путем зачета встречных требований истицы к ответчику о взыскании неустойки и уменьшения размера неустойки на сумму требований о взыскании с Алексеенко Л.А. денежных средств в размере 37 886 руб. за неоплаченные квадратные метры квартиры.
В связи с этим суд считает необходимым взыскать в пользу истицы с ответчика неустойку в размере 12 114 руб. (50 000 - 37 886 = 12 114).
В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Поскольку заключенный между сторонами договор от Дата г. долевого участия в инвестиционной программе фактически является договором об участии в долевом строительстве, и, следовательно, на правоотношения, возникшие между истицей Алексеенко Л.А. и ответчиком, безусловно, распространяется действие Закона РФ
«О защите прав потребителей», то суду представляется правомерными и требования истицы о взыскании с ответчика в его пользу компенсации морального вреда, ибо несоблюдение ответчиком прав потребителя- Алексеенко Л.А., выразилось в нарушении сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию, передачи в пользу истца квартиры по акту приема-передачи и государственной регистрации прав собственности на квартиру.
Между тем, в соответствии со ст. 1101 ГК РФ при определении размера компенсации морального вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
В связи с этим суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истицы компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб., поскольку размер этой компенсации, определенный ФИО3 в 20 000 руб., суд находит завышенным и не отвечающим требованиям разумности и справедливости.
Кроме того, при снижении размера неустойки и определении размера компенсации морального вреда суд также принимает во внимание и то обстоятельство, что в нарушении сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию виновным является не только ЗАО «Пик Регион», но также и ООО «СК «РотЯГ», которая не является ответчиком по делу вследствие заключения с ЗАО «Пик Регион» договора об уступке.
Что касается требования истицы Алексеенко Л.А. о признании за ней право собственности на квартиру, то в удовлетворении данных требований суд находит необходимым отказать, в связи с их необоснованностью, поскольку спорная вышеуказанная квартира не является объектом права. Данная квартира является предметом Договора о долевом участии в инвестиционной программе №Чх/1/3/4/1 заключенного между истицей и ЗАО «ПИК-Регион» Дата г. Право собственности на данную квартиру может быть зарегистрировано на застройщика либо Дольщика при условии соблюдения им положений вышеуказанного Договора. Кроме того истица не лишена права в судебном порядке требовать от ответчика исполнения обязательств по вышеуказанному Договору о передаче квартиры в собственность.
Поскольку исковые требования Алексеенко Л.А. удовлетворены, то суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы, понесенные при рассмотрении настоящего дела в размере 2 000 руб. в виде расходов на оплату услуг представителя.
В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина.
Расчет госпошлины: за удовлетворения требований имущественного характера от суммы 12 114 руб.( 4% цены иска но не менее 400 руб.)= 484 руб. 56 коп., а также за удовлетворение требований неимущественного характера в размере 4000 рублей, а всего с ответчика в доход государства подлежит взысканию госпошлина в размере 4484 (четыре тысячи четыреста восемьдесят четыре ) руб. 56 копеек.
За несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя суд в силу ст.13 п.6 Закона РФ «О защите прав потребителей» находит необходимым взыскать с ЗАО «ПИК-Регион» штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Расчет суммы штрафа будет следующий: (12 144 руб.+ 10 000 руб. =22 114 руб.): 2= 11 057 руб. Таким образом с ответчика в доход государства подлежит взысканию штраф в сумме 11 057 (одиннадцать тысяч пятьдесят семь) руб., что составляет 50% от суммы, присуждаемой судом в пользу потребителя.
Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Алексеенко Любови Алексеевны, - удовлетворить частично.
Взыскать с ЗАО «Первая Ипотечная компания - Регион» в пользу Алексеенко Любови Алексеевны неустойку в размере 12 114 ( двенадцать тысяч сто четырнадцать ) рублей за нарушение сроков исполнения обязательства с учетом зачета взаимного требования, компенсацию морального вреда в размере 10 000 ( десять тысяч ) рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 2000 (две тысячи) рублей, а всего денежные средства в размере 24 114 ( двадцать четыре тысячи сто четырнадцать) рублей.
Признать прекратившим обязательство Алексеенко Любови Алексеевны по п.п. 5.3, 5.4 договора долевого участия в инвестиционной программе № от Дата г. перед ЗАО «Первая Ипотечная компания - Регион» о выплате денежных средств в размере 37 886 руб. 29 коп. за неоплаченные квадратные метры общей площади квартиры, в связи с погашением обязательства, путем зачета взаимного требования Алексеенко Любови Алексеевны к ЗАО «Первая Ипотечная компания - Регион» о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства путем уменьшения размера неустойки.
В остальной части в удовлетворении исковых требований Алексеенко Любови Алексеевне - отказать.
Взыскать с ЗАО «Первая Ипотечная компания-Регион» в доход государства штраф в размере 11 057 ( одиннадцать тысяч пятьдесят семь) рублей, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Взыскать с ЗАО «Первая Ипотечная компания - Регион» в доход государства государственную пошлину в размере 4484 ( четыре тысячи четыреста восемьдесят четыре ) рублей 56 копеек.
Решение может быть обжаловано Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в 10-ти дневный срок со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий судья В.Н. Рыжков