Дело № 2- 2300-10
Именем Российской Федерации
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
г. Таганрог 03 августа 2010 года
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Радовиль В.Л.,
при секретаре судебного заседания Лобачевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КБ «Русский Славянский банк» ЗАО в лице филиала АКБ «РУССЛАВБАНК» к ООО «Синан» и Низиенко В.П. об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ЗАО КБ «Русский Славянский банк» (далее - Банк) обратился в суд с иском к ООО «Синан» Н.Л. и Низиенео В.П. об обращении взыскания на следующее заложенное имущество: Обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки: нежилое помещение-производственное-склад, литер «Б», 1 этаж; комнаты: 1, 1а, 16, 7, 7а, 76, 9,10, литер «Б1», 1 этаж, комната: 2а, общей площадью 224,4 кв.м., находящиеся по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер № нежилое помещение-служебная пристройка, литер «д2», 1 этаж; комната 3, общей площадью 13,3 кв.м., находящееся по адресу: ... кадастровый (или условный) номер № земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3544 кв.м., расположенный по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер №; парикмахерская, литер «А», 1 этаж, комнаты: 1-6, 15, общей площадью 66,23 кв.м., терраса, общей площадью 15,1 кв.м. Литер «а», расположенные по адресу: ... Также истцом заявлено об определении начальной продажной цены заложенного имущества: нежилое помещение-производственное-склад, литер «Б», 1 этаж; комнаты: 1, 1а, 16, 7, 7а, 76, 9,10, литер «Б1», 1 этаж, комната: 2а, общей площадью 224,4 кв.м., находящиеся по адресу: ... кадастровый (или условный) номер № - 1600000 рублей; нежилое помещение-служебная пристройка, литер «д2», 1 этаж; комната 3, общей площадью 13,3 кв.м., находящееся по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер № - 80000 рублей; земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3544 кв.м., расположенный по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер № парикмахерская, литер «А», 1 этаж, комнаты: 1-6, 15, общей площадью 66,23 кв.м. - 700 000 рублей; парикмахерская, литер «А», 1 этаж, комнаты: 1-6, 15, общей площадью 66,23 кв.м., терраса, общей площадью 15,1 кв.м. Литер «а», расположенные по адресу: ... - 900000 рублей.
В обоснование вышеуказанных требований Банк указал, следующее.
Дата между Банком и ООО «Синан» был заключен договор об открытии кредитной линии №, согласно которого Банк открыл заемщику возобновляемую кредитную линию с лимитом единовременной задолженности в сумме 6000000 рублей на срок по Дата с взиманием 17 процентов годовых. Кредит предоставляется в виде отдельных частей (траншей), в пределах лимита, указанного в договоре. Каждый транш, выдаваемого по договору кредита, предоставляется заемщику путем перечисления денежных средств на расчетный счет заемщика № открытый в АКБ «РУССЛАВБАНК» (ЗАО) в г. Таганроге. Дата между Банком и Низиенко В.П. был заключен договор поручительства, № №, в соответствии с которыми Низиенко В.П. обязался отвечать перед Банком солидарно с заёмщиком за исполнение обязательств должником по кредитному договору в том же объеме, как и заёмщик, включая возврат основного долга в размере 6000000 рублей, уплату процентов за пользованием кредитом из расчета 17 процентов годовых в размере 1007989 рублей 67 копеек, штрафных санкций, начисленных из расчета 27 процентов годовых на день расчетов между Кредитором и Должником, возмещение судебных издержек по взысканию долга в сумме 20000 рублей. Дата года в целях обеспечения исполнения обязательств между и Низиенко В.П. был заключен договор ипотеки, в соответствии с которым залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заёмщиком своих обязательств по кредитному договору получить удовлетворении из стоимости заложенного имущества в порядке и согласно нормам действующего законодательства РФ. Перечень имущества, передаваемого в залог, указывается в Приложении №1 к договору о залоге имущества №. Дата между Банком и Низиенко В.П. заключено дополнительное соглашение к договору о залоге имущества, предметом которого является залог имущества, принадлежащего Залогодателю на праве собственности, в обеспечение обязательств по договору об открытии кредитной линии №, заключенному Дата , согласно: которому Банк открыл Заемщику возобновляемую кредитную линию с лимитом единовременной задолженности в сумме 6000000 рублей на срок по Дата с взиманием 17,5 процентов годовых, с ежемесячным погашением основного долга в сумме 200000 рублей, начиная с Дата . Дата между Банком и гражданином Низиенко В.П. было заключено дополнительное соглашение к договору Ипотеки (залога недвижимости) от Дата , предметом которого являлся залог недвижимости. Стоимость предмета ипотеки определена по соглашению Залогодателя с Залогодержателем и составляет 6137380 рублей. Дата года между Банком и Низиенко В.П. было заключено дополнительное соглашение к договору ипотеки (залога недвижимости) от Дата ., предметом которого являлся залог недвижимости. Стоимость предмета ипотеки определена по соглашению залогодателя с залогодержателем и составляет 6137380 рублей. Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от Дата с ООО «Синан» и Низиенко В.П. солидарно взыскано 6143451 рублей 84 копейки задолженности по кредитному договору от Дата №.
В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме и просил иск удовлетворить в полном объеме.
Низиенко В.П. в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом в соответствии с требованиями закона, при этом письменных объяснений, а также заявлений об уважительных причинах неявки, об отложении дела или о рассмотрении дела в ее отсутствие суду не представила.
ООО «Синан» своего представителя в судебное заседание не направило.
Суд с учетом мнения представителя истца, не возражавшего против рассмотрения дела в порядке заочного производства, рассмотрел дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела, судом установлено, что между Банком и ООО «Синан» был заключен договор об открытии кредитной линии № № согласно которого Банк открыл заемщику возобновляемую кредитную линию с лимитом единовременной задолженности в сумме 6000000 рублей на срок по Дата с взиманием 17 процентов годовых. В обеспечение исполнение обязательств ООО «Синан» Дата между Банком и Низиенко В.П. был заключен договор поручительства, № в соответствии с которыми Низиенко В.П. обязался отвечать перед Банком солидарно с заёмщиком за исполнение обязательств должником по кредитному договору в том же объеме, как и заёмщик.
Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 23 ноября 2009 года с ООО «Синан» (заемщик) и Низиенко В.П. (поручитель) солидарно в пользу Банка взыскана задолженность по кредиту в размере 6143451 рублей 84 копеек, а также расходов по уплате государственной пошлины в сумме 20000 рублей.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В качестве обеспечения исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору от Дата № между Банком (залогодержателем) и Низиенко В.П. (залогодатель) Дата был заключен договор ипотеки (залога недвижимости), в соответствии с которым залогодатель передал в залог Банку следующее недвижимое имущество: нежилое помещение-производственное-склад, литер «Б», 1 этаж; комнаты: 1, 1а, 16, 7, 7а, 76, 9,10, литер «Б1», 1 этаж, комната: 2а, общей площадью 224,4 кв.м., находящиеся по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер № нежилое помещение-служебная пристройка, литер «д2», 1 этаж; комната 3, общей площадью 13,3 кв.м., находящееся по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер № доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3544 кв.м., расположенный по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер № парикмахерская, литер «А», 1 этаж, комнаты: 1-6, 15, общей площадью 66,23 кв.м., терраса, общей площадью 15,1 кв.м. Литер «а», расположенные по адресу: ... л.д. 12).
Поскольку ООО «Синан» своих обязательств по кредиту надлежащим образом не исполнил, то, Банк обратился в суд с настоящим иском об обращении взыскания на заложенное имущество залогодателя - Низиенко В.П.
При этом суд считает, что надлежащим ответчиком по заявленным требованиям Банка является Низиенко В.П., поскольку является залогодателем по договору ипотеки (залога недвижимости) от Дата . ООО «Синан» участником указанных правоотношений основанных на указанном договоре не является, следовательно, предъявление к ООО «Синан» требований об обращении взыскания на заложенное имущество неправомерно.
В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В силу статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Судом установлено, что ООО «Синан» в нарушение условий кредитного договора не исполнило свои обязательства надлежащим образом, что подтверждается решением Таганрогского городского суда Ростовской области от Дата В связи с этим суд приходит к выводу о том, что требования Банка об обращении взыскания на недвижимое имущество, являющегося предметом залога по договору ипотеки (залога недвижимости) от Дата являются обоснованными.
В соответствии со статьей 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
В статье 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрен судебный порядок обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество.
В соответствии с пунктом 3 статьи 350 Гражданского кодекса РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имуществ которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - сами судом; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.
Согласно части 1 статьи 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
При этом при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Истцом заявлено об определении начальных продажных цен заложенного имущества в следующих в суммах: нежилое помещение-производственное-склад, литер «Б», 1 этаж; комнаты: 1, 1а, 16, 7, 7а, 76, 9,10, литер «Б1», 1 этаж, комната: 2а, находящиеся по адресу: ... - 1600000 рублей; нежилое помещение-служебная пристройка, литер «д2», 1 этаж; комната 3, общей площадью 13,3 кв.м., находящееся по адресу: ... - 80000 рублей; земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3544 кв.м., расположенный по адресу: ... - 700 000 рублей; парикмахерская, литер «А», 1 этаж, комнаты: 1-6, 15, общей площадью 66,23 кв.м., терраса, общей площадью 15,1 кв.м. литер «а», расположенные по адресу: ... - 900000 рублей.
При этом в обоснование указанных цен истцом представлен отчет ООО «Юг-Оценка», составленный Дата в соответствии с которым рыночная стоимость указанного недвижимого имущества составляет соответственно - нежилое помещение-производственное-склад, литер «Б», 1 этаж; комнаты: 1, 1а, 16, 7, 7а, 76, 9,10, литер «Б1», 1 этаж, комната: 2а, находящиеся по адресу: ... - 1561800 рублей; нежилое помещение-служебная пристройка, литер «д2», 1 этаж; комната 3, общей площадью 13,3 кв.м., находящееся по адресу: ... - 80700 рублей; земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3544 кв.м., расположенный по адресу: ... - 693900 рублей; парикмахерская, литер «А», 1 этаж, комнаты: 1-6, 15, общей площадью 66,23 кв.м., терраса, общей площадью 15,1 кв.м. литер «а», расположенные по адресу: ... 943600 рублей л.д. 33).
Как следует из отчета ООО «Юг-Оценка» рыночная цена заложенного имущества отличается от начальных продажных цен заявленных истцом, однако в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ доказательств обосновывающих такие требования истцом не представлено.
В ходе судебного разбирательства дела по инициативе Низиенко В.П. судом определением от 08.04.2010 г. назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос об определении рыночной стоимости заложенного имущества л.д. 101).
Согласно заключению комиссионной судебной оценочной экспертизы экспертов МУП «БТИ» от Дата № рыночная стоимость недвижимого имущества составляет: нежилое помещение производственное - склад, литер «Б», 1 этаж; комнаты: 1, 1а, 16, 7, 7а, 76, 9,10, находящийся по адресу: ... - 5124556 рублей; нежилое помещение литер «Б1», 1 этаж, комната: 2а, находящиеся по адресу: ... - 170964 рубля; нежилое помещение служебная пристройка, литер «д2», 1 этаж, комната 3, общей площадью 13,3 кв.м., находящееся по адресу: ... - 310945 рублей; 295/3544 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3544 кв.м., расположенный по адресу: ... - 2273847 рублей 34 копейки (295/3544 доли от 27317000 рублей); парикмахерская, литер «А», 1 этаж, комнаты: 1-6, 15, общей площадью 66,23 кв.м., терраса, общей площадью 15,1 кв.м. литер «а», расположенные по адресу: ... - 1109132 рубля л.д. 151-152).
Согласно статье 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Давая оценку указанному заключению комиссионной судебной оценочной экспертизы экспертов МУП «БТИ», суд учитывает, что заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его вывод содержит ответы на поставленные судом вопросы, то есть соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ. Выводы экспертов основаны на фактическом состоянии оцениваемого имущества, с учетом существующей конъюнктуры цен на недвижимое имущество, расположенное в городе Таганроге, по состоянию на дату дачи заключения.
При этом как видно из отчета ООО «Юг-Оценка» и оценочной экспертизы экспертов МУП «БТИ» от Дата № имеются значительное расхождение в определении рыночной стоимости объектов недвижимости.
Так согласно отчету ООО «Юг-Оценка» стоимость 295/3544 доли земельного участка по адресу: ... определена в 693900 рублей, а в соответствии с заключением экспертов МУП «БТИ» стоимость указанной доли составляет 2273847 рублей 34 копейки.
Как следует из отчета ООО «Юг-Оценка» при определении рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода, использована информация о продажах и покупках земельных участков, расположенных в ..., ..., ...», а также в ... л.д. 66).
Между тем, оцениваемый земельный участок расположен в центральной части города Таганрога, что существенно влияет на определении рыночной стоимости объекта л.д. 53). Данное обстоятельство отражено в экспертном заключении МУП «БТИ» и обоснованно учтено при определении рыночной стоимости земельного участка л.д. 123).
Аналогичный недостаток отмечается в отчете ООО «Юг-Оценка» и в отношении других объектов недвижимости л.д. 76).
С учетом изложенного суд приходит у выводу о том, что наиболее обоснованным и соответствующий действительности является оценка стоимости заложенных объектов недвижимости, содержащийся в экспертном заключении МУП «БТИ» от Дата №
Также истцом, равно как и ответчиком, каких-либо доказательств опровергающих выводы экспертов МУП «БТИ» или ставящие их под сомнения суду не представлено. Кроме того, суд принимает во внимание также то обстоятельство отчет, составленный ООО «Юг-Оценка», содержит оценку рыночной стоимости спорных объектов по состоянию на Дата а определение начальной продажной цены заложенного имущества подлежит установлению судом исходя из его рыночной стоимости на дату вынесения решения.
На основании вышеизложенного, судом принимается в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего рыночную стоимость заложенного имущества оценочная экспертиза экспертов МУП «БТИ» от Дата №
Действующим законодательством не признал недопустимым подход к оценке соразмерности удовлетворяемых требований залогодержателя и объема имущества, являющегося предметом залога.
Принимая во внимание размер суммы задолженности ООО «Синан» по кредитному договору составляет 6143451 рублей 84 копеек, и общую оценочную стоимость заложенного имущества, составляющую 34032597 рублей, суд находит возможным обратить взыскания на несколько заложенных объектов, а именно: нежилое помещение производственное - склад, литер «Б», 1 этаж; комнаты: 1, 1а, 16, 7, 7а, 76, 9,10, литер «Б1», 1 этаж, комната: 2а, находящиеся по адресу: ... нежилое помещение служебная пристройка, литер «д2», 1 этаж, комната 3, общей площадью 13,3 кв.м., находящееся по адресу: ... 295/3544 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3544 кв.м., расположенный по адресу: .... Общая оценочная стоимость указанного заложенного имущества составляет 7880312 рублей 34 копейки (5124556 рублей + 170964 рубля + 310945 рублей + 2273847 рублей 34 копейки).
При этом суд учитывает, что сооружения литер «Б,Б1» и литер «д2» (служебная пристройка) находятся на одном земельном участке. При этом согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.
Суд считает, что такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам собственника.
В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Истцом при подаче настоящего иска уплачена государственная пошлина в сумме 24600 рублей, что подтверждается платежным поручением от Дата №
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценки, государственная пошлина организациями уплачивается в размере 4000 рублей. Соответственно истцу за счет Низиенко В.П. подлежат возмещению указанные судебные расходы в части 4000 рублей.
Руководствуясь статьями 98, 194-199, 233-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Таганрогский городской суд Ростовской области,
РЕШИЛ:
Иск КБ «Русский Славянский банк» ЗАО в лице филиала АКБ «РУССЛАВБАНК» к ООО «Синан» и Низиенко В.П. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Обратить взыскание на имущество, на следующее заложенное по договору ипотеки:
- нежилое помещение производственное - склад, литер «Б», 1 этаж; комнаты: 1, 1а, 16, 7, 7а, 76, 9,10, литер «Б1», 1 этаж, комната: 2а, находящиеся по адресу: ...
- нежилое помещение служебная пристройка, литер «д2», 1 этаж, комната 3, общей площадью 13,3 кв.м., находящееся по адресу: Ростовская область, город ...
- 295/3544 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3544 кв.м., расположенный по адресу: ...
Определить способ реализации предмета ипотеки путем продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную цену на публичных торгах имущества
являющегося предметом ипотеки в сумме:
- нежилое помещение производственное - склад, литер «Б», 1 этаж; комнаты: 1, 1а, 16, 7, 7а, 76, 9,10, литер «Б1», 1 этаж, комната: 2а, находящиеся по адресу: ... - 5295502 рубля;
- нежилое помещение служебная пристройка, литер «д2», 1 этаж, комната 3, общей площадью 13,3 кв.м., находящееся по адресу: ... - 310945 рублей;
- 295/3544 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3544 кв.м., расположенный по адресу: ... - 2273847 рублей 34 копейки.
Взыскать с Низиенко В.П. в пользу КБ «РУССЛАВБАНК» (ЗАО) государственную пошлину в размере - 4000 рублей.
КБ «РУССЛАВБАНК» (ЗАО) в удовлетворении требований об обращении взыскания на парикмахерскую, литер «А», 1 этаж, комнаты: 1-6, 15, общей площадью 66,23 кв.м., терраса, общей площадью 15,1 кв.м. литер «а», расположенные по адресу: ... - ОТКАЗАТЬ.
КБ «РУССЛАВБАНК» (ЗАО) в удовлетворении иска к ООО «Синан» - ОТКАЗАТЬ.
Ответчики вправе подать в Таганрогский городской суд Ростовской области, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Ростовский областной суд, в течение десяти дней по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене этого решения суда, а в случае если такое заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Председательствующий. В.Л. Радовиль