К делу № 2-4660-2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 октября 2010 г. г.Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Сенковенко Е.В., при секретаре Буза Г.А., рассмотрев заявление ОАО ФИО6 к Таганрогскому городскому отделу Службы судебных приставов УФССП России по Ростовской области о признании постановления судебного пристава исполнителя об оценке вещи или имущественного права № от ДД.ММ.ГГГГ, а также отчета ООО ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ОАО ФИО6 недействительными.
УС Т А Н О В И Л:
ОАО ФИО6 обратилось в суд с заявлением о признании недействительными постановления судебного пристава исполнителя об оценке имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, а также отчета ООО ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ОАО ФИО6 В обоснование заявления указал, что ФИО1 постановила принять отчет оценщика ООО ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ОАО ФИО6 на общую сумму <данные изъяты> рублей, арестованного по акту описи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. При этом пристав не находит оснований сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости имущества и постановляет принять отчет оценщика ООО ФИО7» № от ДД.ММ.ГГГГ несмотря на то, что арестованные объекты недвижимости вместе с земельным участком, оценены значительно дешевле существующей в г.Таганроге рыночной цены, а земельный участок ниже кадастровой стоимости, которая формируется на основе реальной рыночной за предыдущий период времени. Полагает, что оценка произведена по заниженным ценам, каких в г.Таганроге нет. Оценщиком рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимости и земли занижена в несколько раз. Оценщик в таблице № 3 Отчета № делает вывод о том, что рыночная стоимость всего имущества на ДД.ММ.ГГГГ с учетом НДС составляет <данные изъяты> <данные изъяты> рублей, а без учета НДС <данные изъяты> рубля. В России законом ставка НДС установлена в размере 18%. Оценщик же в своем отчете фактически определяет НДС в размере (29879000 : 27412847,46 - 100) х 100% = 8,9963 %, что позволяет обоснованно усомниться в его профессиональной пригодности. Оценщик в таблице № 2 «Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке недвижимого имущества Отчета №» указывает, что стоимость имущества при применении затратного подхода составляет - <данные изъяты> руб., доходного подхода составляет - <данные изъяты> рублей, сравнительного подхода составляет - <данные изъяты> рубля. В таблице № 3 оценщик указывает, что рыночная стоимость всего имущества на ДД.ММ.ГГГГ с учетом НДС составляет <данные изъяты> рублей, а без учета НДС <данные изъяты> рубля. Последние две цифры стоимости имущества не совпадают ни с одной стоимостью, указанной в таблице № 2, т.е. они взяты огульно и никак не обосновываются примененными методами оценки, использованными в отчете. Просит признать постановление судебного пристава-исполнителя Таганрогского городского отдела СП УФССП по Ростовской области об оценке вещи или имущественного права от ДД.ММ.ГГГГ № и отчет оценщика ООО ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными.
В судебном заседании представитель ОАО ФИО6 Пеньков А.В. заявление поддержал, просил удовлетворить.
Судебный пристав-исполнитель ФИО1 в судебном заседании просила в удовлетворении заявления отказать, представив письменные возражения.
Изучив материалы дела, сводное исполнительное производство № переводной №, выслушав стороны суд полагает, что в удовлетворении заявления ОАО ФИО6 о признании постановления судебного пристава -исполнителя об оценке имущества, а также отчета ООО ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ОАО ФИО6 недействительными следует отказать.
Как следует из материалов дела, в рамках сводного исполнительного производства, в отношении должника ОАО ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ наложен арест на имущество должника - объекты недвижимого имущества в количестве 6 единиц и на земельный участок кадастровый номер №, общая площадь <данные изъяты> кв.м. на сумму <данные изъяты> о чем составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом- исполнителем направлялись заявки на оценку арестованного имущества по акту от ДД.ММ.ГГГГ.
Судом установлено, что судебный пристав-исполнитель на основании статей 14, 61, 85, 116 ФЗ "Об исполнительном производстве" ДД.ММ.ГГГГ вынес постановление о привлечении к участию в исполнительном производстве специалиста-оценщика ООО «ФИО7 для определения рыночной стоимости арестованного имущества. Согласно отчету ООО ФИО7 стоимость арестованного имущества следующая:
1.нежилое здание-проходная контора, кадастровый номер объекта: № общая площадь <данные изъяты> кв. метра, адрес объекта: <адрес>, оценено <данные изъяты>., цена за 1 кв.м. <данные изъяты> руб.
2. Гаражный бокс-нежилое помещение, кадастровый номер объекта: №, общая площадь <данные изъяты> кв. метра, адрес объекта: <адрес> оценено в <данные изъяты> руб. цена за 1 кв.м. <данные изъяты> руб. руб.
3. Гаражный бокс-нежилое помещение, кадастровый номер объекта: №, общая площадь <данные изъяты> кв. метров, литер : Р, инвентарный №. Адрес объекта: <адрес> оценено в <данные изъяты> руб., цена за 1 кв.м. <данные изъяты> руб.
4. Нежилое помещение -ремонтно-механический цех(главный корпус). Кадастровый номер объекта: №, площадь <данные изъяты> кв. м, литер : A; Al; А2. Этажность 2, антресоль. Инвентарный №. Адрес объекта: <адрес> оценено в <данные изъяты> руб. цена за 1 кв.м. <данные изъяты> руб.
5. Нежилое помещение: склад металлоизделий. Кадастровый номер объекта: № Площадь <данные изъяты> кв. м. Литер 3 Этажность 1. Инвентарный №. Адрес объекта: <адрес> оценено в <данные изъяты> руб. цена за 1 кв.м. <данные изъяты> руб.
6. Нежилое помещение-гараж-профилакторий. Кадастровый номер объекта: № Общая площадь <данные изъяты> кв. м, Инвентарный №. Адрес объекта: <адрес> оценено <данные изъяты> руб., цена за 1 кв.м. <данные изъяты> руб.
7. Земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов - для использования в целях эксплуатации производственной базы. Площадь <данные изъяты> кв. м. Адрес объекта: <адрес>. Кадастровый номер объекта: № оценен <данные изъяты> руб. цена за 1 кв.м. <данные изъяты> руб. Итого на сумму <данные изъяты> рубля.
ДД.ММ.ГГГГ, по итогам рассмотрения отчета об установлении стоимости имущества, судебным приставом - исполнителем вынесено оспариваемое постановление об оценке имущества, которым принят отчет оценщика и указана стоимость имущества- <данные изъяты> рублей.
Согласно ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке (ч.4 ст.85 Закона).
Оценка имущества, произведенная судебным приставом-исполнителем без привлечения оценщика, может быть обжалована сторонами исполнительного производства в соответствии с настоящим Федеральным законом или оспорена в суде не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
В силу ст.ст.12-13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Юридически значимым при разрешении дела по заявлению об оспаривании действий судебного пристава является установление правомерности постановления судебного пристава-исполнителя, в данном случае - по вопросу об обоснованности произведенной и утвержденной оценки имущества, которая оспаривается по существу.
Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Требования к проведению оценки предусматривают Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности и утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года № 519.
Согласно ст.3 Закона об оценочной деятельности, а также пункта 3 Стандартов оценки рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны оценки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Суд полагает, что отчет об оценки ООО ФИО7, принятый судебным приставом, является обоснованным, а постановление об утверждении отчета об оценки законным.
Как видно целью оценки и предполагаемое использование результатов оценки отчета ООО ФИО7 является определение рыночной стоимости имущества, определение итоговой величины стоимости имущества. Результаты оценки могут использоваться для купли-продажи имущества в ходе исполнительного производства.
Суд полагает, что оценка ООО ФИО7 является достоверным. Так при составлении отчета оценщиком указано, что рыночная стоимость определена с учетом того, что продавец не заинтересован в гарантийном обслуживании и обслуживание производиться в соответствии с требованиями ГК РФ. Соответственно в расчетах стоимостных параметров следует учесть отсутствие гарантийных обязательств по работоспособности и производить реализацию на условии «как есть». В отчете отражено, что физический износ оцениваемых объектов от 52,62 % до 67,93 % (л.д.57 отчета таблица №18), что согласно шкале экспертных оценок для определения величины неустранимого физического износа является удовлетворительным состоянием - требующим ремонта объекта со средними сроками эксплуатации. (л.д.51 отчета).
Суд критически относиться к выводам экспертного заключения, выполненного по ходатайству ОАО ФИО6», согласно которого итоговая рыночная стоимость составляет <данные изъяты> рублей.
В заключении экспертов отмечено, что при проведении личного обследования строительных конструкций объектов фундаменты строений не исследовались. Однако в таблицах указан процент износа фундаментов 45% (таблица №29-35) По некоторым параметрам физический износ объектов составляет до 100 %, из чего следует, что состояние объекта аварийное, при котором восстановление экономически нецелесообразно. В месте с тем указано, что объекты в удовлетворительном состоянии. При определении рыночной стоимости объектов за исключением лит.Х указаны затратный коэффициент 0,5 как и сравнительный подход 0,5. В то время как затратный подход в оценке имеет предпочтение в случае уникальных объектов с небольшим износом, для которых отсутствует или неразвит рынок. Суд полагает, что в данном случае при определении стоимости не верно установлен коэффициент 0,5 как для затратного, так и для сравнительного подхода.
Как пояснил в судебном заседании представитель Пеньков А.В., в нежилых зданиях лит. « Р, Ю Ю1, А,А1,А2, Х, Д» отсутствует водопровод, о чем расписался в протоколе судебного заседания. Вместе с тем экспертное заключение содержит сведения о наличии водопровода в указанных литерах.
Таким образом, содержание отчета, принятого судебным приставом, не опровергнуто должником. Убедительные доводы о незаконности произведенной оценки суду не представлены.
У судебного пристава не имелось правовых оснований не принять отчет. Постановление от 30.06.2010 года требованиям Федерального закона «Об исполнительном производстве» не противоречит, а поэтому оснований для его отмены и признания отчета незаконным не имеется.
Учитывая, что оспариваемое решение судебного пристава - исполнителя, соответствует закону, а также то, что права либо свободы заявителя не были нарушены оспариваемым решением в удовлетворении заявления необходимо отказать.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявления ОАО ФИО6 об оспаривании постановления судебного пристава - исполнителя об оценке имущества от ДД.ММ.ГГГГ0года и отчета ООО ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ОАО ФИО6 отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение 10 дней.
Федеральный судья подпись
Копия верна
Судья Е.В. Сенковенко