РЕШЕНИЕ 2-5069/10
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 сентября 2010г.
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи: Мосунова О.Л.
При секретаре: Головчук Н.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой Е.В. к КУИ г.Таганрога о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, по иску КУИ г.Таганрога к Ивановой Е.В. об обязании освободить земельный участок от строений, расположенных по адресу <-----> в <----->,
У С Т А Н О В И Л:
Иванова Е.В. обратилась в суд с иском к КУИ г.Таганрога о понуждении к заключению договора аренды земельного участка. В обосновании своих требований указала, что ей на праве собственности принадлежат нижеследующие объекты недвижимого имущества: объект, незавершенного строительства, литер «А», обшей площадью 185,2кв.м., расположенный по адресу: <----->, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № от "........"; объект, незавершенного строительства, литер «Б», обшей площадью 227,8 кв.м., расположенный по адресу: <----->, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № от "........";
Данные объекты расположены на земельном участке, общей площадью 575 кв.м., с кадастровым №.
Вышеуказанные объекты были приобретены у З.В.В., который, в свою очередь, получил разрешение на строительство № от "........" Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г.Таганрога, разработал и согласовал проектно-сметную документацию и зарегистрировал право собственности в установленном законом порядке.
В соответствии с п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с постановлением Администрации г. Таганрога от "........" № ей был предоставлении в аренду вышеуказанный земельный участок, общей площадью 575 кв.м.
В соответствии с ответом от "........" исх. №, Комитет по управлению имуществом г. Таганрога отказал ей в заключении договора аренды, сославшись на отмену постановления Администрации г. Таганрога от "........" № о предоставлении в аренду <данные изъяты> земельного участка площадью 575 кв. м, расположенного по адресу: <----->.
Считает, что отказ в заключении с ней договора аренды земельного участка не соответствует требованиям закона по нижеследующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 3 ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 №221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее- кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Вышеуказанный земельный участок расположен в границах г.Таганрога, на землях населенных пунктов. Данный земельный участок не изъят из оборота, приватизация его не запрещена федеральными законами, он не зарезервирован для государственных и муниципальных нужд, что подтверждается данными государственного кадастрового учета (кадастрового плана). В соответствии со ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Исчерпывающий перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте, установлен соответственно пунктами 4,5 статьи 27 ЗК РФ.
В связи с чем, в порядке ст. ст. 28, 36, 37 ЗК РФ, ст.ст. 421, 445 ГК РФ, ст.ст. 1-3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ст. ст. 1,16 ФЗ «О государственном земельном кадастре» просит суд обязать Комитет по управлению имуществом г.Таганрога заключить с ней- Ивановой Е.В., договор аренды земельного участка, общей площадью 575 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <-----> с целевым назначением «строительство торгово-офисных помещений».
В свою очередь КУИ г.Таганрога обратилось в суд с иском к И.Е.В. об обязании освободить земельный участок от строений, расположенных по адресу <-----> в г.Таганроге. В обоснование своих требований указали, что в соответствии с постановлением Мэра г. Таганрога № от "........", между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и <данные изъяты> был заключен договор аренды № от "........" земельного участка, площадью 575 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <----->, для строительства торгово-офисных помещений.
Согласно п.1.1 договора, срок аренды участка устанавливался с "........" по "........"
"........" между ООО» и З.В.В. был заключен договор об уступке права аренды указанного выше земельного участка, сроком с "........" по "........"
Постановлением 15-го Арбитражного Апелляционного суда по делу № от "........", постановление Мэра города Таганрога № от "........" «О предоставлении ООО «ООО земельного участка для строительства торгово-офисных помещений» признано недействительным.
"........" З.В.В. были выданы свидетельства о государственной регистрации права № и № на объекты недвижимости: объект незавершенного строительства литер «Б» площадью 227,8 кв.м., степень готовности объекта 26%, объект незавершенного строительства литер «А» площадью 185,2 кв.м., степень готовности объекта 4%.
В соответствии с договором купли-продажи от "........", З.В.В. продал И.Е.В. указанные выше объекты недвижимости, о чем "........" И.Е.В. были выданы свидетельства о государственной регистрации права № и № на объекты недвижимости: объект незавершенного строительства литер «Б» площадью 227,8 кв.м., степень готовности объекта 26%, объект незавершенного строительства литер «А» площадью 185,2 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенные по адресу: <----->.
Поскольку постановление Мэра города Таганрога № от "........" «О предоставлении ООО «АВТО» земельного участка для строительства торгово-офисных помещений» постановлением 15-го Арбитражного Апелляционного суда № от "........", признано недействительным, то договор аренды земельного участка № от "........" и, соответственно, договор об уступке права аренды от "........", не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации и не влекут юридических последствий, являясь недействительными.
Исходя из положений ст. 25 ЗК РФ, ответчик Иванова Е.В., не имея правоустанавливающих документов на земельный участок, площадью 575 кв.м., с кадастровым №,расположенный по адресу: <----->, использует его для эксплуатации объектов недвижимости.
В силу п. 13, 14 ст. 4 Положения «О КУИ г. Таганрога», Комитет осуществляет управление и распоряжение земельными участками, а также осуществляет контроль по использованию земельных участков. Согласно п. 17 ст. 4 указанного Положения, КУИ г. Таганрога принимает меры, в том числе и в судебном порядке, к устранению нарушений действующего законодательства.
В силу ст. 60 ЗК РФ положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок, должно быть восстановлено, а действия, нарушающие право на земельный участок или создающие угрозу его нарушения, пресечены.
Согласно ст. 76 ЗК РФ, самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков.
В связи с чем, просят суд обязать Иванову Е.В. (<данные изъяты>) в 30-тидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок площадью 575 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <----->, от объектов недвижимости: объект незавершенного строительства литер «Б» площадью 227,8 кв.м., степень готовности объекта 26%, объект незавершенного строительства литер «А» площадью 185,2 кв.м., степень готовности объекта 4%.
В судебном заседании представитель Ивановой Е.В. исковые требования поддержала, просила суд иск удовлетворить, требования КУИ г.Таганрога просила оставить без удовлетворения. Так же суду сообщила, что на момент предъявления иска готовность объектов, расположенных за спорном земельном участке, составила 100%, что подтверждается копией тех.паспорта. Иванова Е.И. является добросовестным приобретателем объектов незавершенного строительства, т.к. при покупке объект был зарегистрирован в установленном законом порядке, разрешение на строительство ей не требовалось, т.к. на возводимые объекты у прежнего собственника имелось, Иванова Е.И. в рамках действующего разрешения достроила объекты. Для того чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию ей необходимо заключение договора аренды.
Представитель КУИ г.Таганрога в судебном заседании исковые требования Ивановой Е.В. просил оставить без удовлетворения, иск КУИ г.Таганрога удовлетворить. Так же суду пояснил, что на торги по заключению права аренды земельного участка, земельные участки выставляются без обременений, т.е. без каких либо зданий и сооружений. В случае, если на земельном участке имеется чья-то собственность, договора аренды заключение в порядке ГК РФ. Так же суду пояснил, что Постановление о предоставлении земельного участка Ивановой Е.И. вынесено с учетом действующего ЗК РФ, а именно в порядке ст. 35,36 ЗК РФ, т.к. Иванова Е.И. является собственником объектов недвижимого имущества.
Представитель третьего лица Ч.И.А..- Приказчикова К.П., действующая на основании доверенности от "........" исковые требования КУИ г.Таганрога поддержала и просила суд иск КУИ г.Таганрога удовлетворить. При этом суду сообщила, что по инициативе Ч.И.А. предоставление земельного участка ООО» было признано недействительным. Ч.И.А. добивается от Администрации г.Таганрога предоставления ему земельного участка для строительства на землях муниципального образования в г.Таганроге, не обязательно именно по <----->.
Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования Ивановой Е.И. подлежат удовлетворению, иск КУИ г.Таганрога удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Согласно ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В судебном заседании бесспорно установлено, что Ивановой Е.В. на праве собственности принадлежат нижеследующие объекты недвижимого имущества: объект, незавершенного строительства, литер «А», обшей площадью 185,2кв.м., расположенный по адресу: <----->, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № от "........"; объект, незавершенного строительства, литер «Б», обшей площадью 227,8 кв.м., расположенный по адресу: <----->, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись регистрации № от "........"; Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора купли-продажи от "........" Копиями свидетельств о государственной регистрации права. Так же из материалов дела следует, что И.Е.В. не является индивидуальным предпринимателем.
Данные объекты расположены на земельном участке, общей площадью 575 кв.м., с кадастровым № по адресу <-----> в <----->.
В соответствии с п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
На основании пункта 10 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В соответствии с п. 3 ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 №221-ФЗ государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее- кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.
Вышеуказанный земельный участок расположен в границах г.Таганрога, на землях населенных пунктов. Данный земельный участок не изъят из оборота, приватизация его не запрещена федеральными законами, он не зарезервирован для государственных и муниципальных нужд, что подтверждается данными государственного кадастрового учета (кадастрового плана).
Перечень земель, изъятых и ограниченных в обороте, установлен в ст. 27 ЗК РФ. В судебном заседании бесспорно установлено, что спорный земельный участок к перечню, указанного в ст. 27 ЗК РФ, который является исчерпывающий и расширительному толкованию не подлежит, не относится.
Так же в судебном заседании установлено, что в соответствии с постановлением Мэра г. Таганрога № от "........", между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и ООО» был заключен договор аренды № от "........" земельного участка, площадью 575кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: <----->, для строительства торгово-офисных помещений.
Согласно п.1.1 договора, срок аренды участка устанавливался с "........" по "........" "........" между ООО» и З.В.В. был заключен договор об уступке права аренды указанного выше земельного участка, сроком с "........" по "........" Все вышеперечисленные договора прошли государственную регистрацию и считаются заключенными(л.д.18 оборот).
После чего З.В.В. в установленном законом порядке, а именно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ получает разрешение на строительство № от "........" на торгово-офисные помещения с цокольным этажом, расположенного по адресу <-----> в <-----> и приступает к строительству. В последствии "........" З.В.В. регистрирует объекты незавершенного строительства в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО и становится собственником объектов незавершенного строительства: литер «А», обшей площадью 185,2кв.м., степенью готовности 4%, и литера «Б», обшей площадью 227,8 кв.м. степенью готовности 26%;
Таким образом, суд приходит к убеждению, что указанные выше объекты незавершенного строительства возведены и зарегистрированы в установленном законом порядке. Указанное выше право собственности на момент рассмотрения дела никем не оспорено, в установленном законом порядке недействительным не признано.
В соответствии с договором купли-продажи от "........", З.В.В. продал И.Е.В. указанные выше объекты недвижимости, о чем "........" И.Е.В. были выданы свидетельства о государственной регистрации права № и № на объекты недвижимости: объект незавершенного строительства литер «Б» площадью 227,8 кв.м., степень готовности объекта 26%, объект незавершенного строительства литер «А» площадью 185,2 кв.м., степень готовности объекта 4%, расположенные по адресу: <----->. На момент рассмотрения дела указанные выше договора купли-продажи, регистрацию права собственности в установленном порядке недействительными не признаны.
В связи с чем, И.Е.В. является добросовестным приобретателем объектов незавершенного строительства, т.е. становиться полноправным собственником способным владеть, распоряжаться и пользоваться объектами в соответствии с ГК РФ. Таким образом, на неё распространяются все положения, предусмотренные гражданским законодательством регулирующие правоотношения в области права собственности.
В силу ст. 12 ГК РФ Защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии с п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу п.21 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
Как следует из материалов дела в соответствии с постановлением Администрации г. Таганрога от "........" № И.Е.В. был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 575 кв.м. Одним из оснований для предоставления земельного участка в аренду послужил заключенный договор купли-продажи объектов незавершенного строительства, заключенный между З.В.В. и И.Е.В., а так же договора аренды № от "........", договора уступки от "........", который находился у З.В.В. на праве аренды. На момент рассмотрения дела указанное выше Постановление так же в установленном порядке не отменено. Однако КУИ г.Таганрога своим письмом от "........" отказал И.Е.В. в заключении договора аренды, когда как в порядке ст. 36 ЗК РФ она имеет право на заключение договора, т.к. имеет в собственности объекты недвижимости, зарегистрированные в установленном порядке.
Так же в судебном заседании установлено, что Постановлением 15-го Арбитражного Апелляционного суда по делу № от "........", постановление Мэра города Таганрога № от "........" «О предоставлении ООО» земельного участка для строительства торгово-офисных помещений» признано недействительным.
Однако, по мнению суда это обстоятельство не может влиять на то, что возведенные объекты незавершенного строительства З.В.В., а в последствии приобретенные И.Е.В. являются самовольными постройками, подлежащими сносу. Указанные выше объекты не являются самовольными, т.к. они возведены на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство, которое так же не отозвано Администрацией г.Таганрога, объекты зарегистрированы в установленном порядке, к данным объектам присвоен адрес. И.Е.В. является добросовестным приобретателем данных объектов, т.к. не знала и не могла знать о том, что Постановление Мэра г.Таганрога о предоставлении земельного участка ООО» в аренду, на котором расположены её объекты признан недействительным. Об этом она узнала только после получения отказа от КУИ г.Таганрога в заключении договора аренду земельного участка в июле 2010г.
В судебном заседании нашло свое подтверждение то, что объекты в установленном порядке заинвентаризированы в Ростовском Филиале ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» Таганрогское отделение с готовностью объектов 100% по состоянию на "........", т.е. на момент рассмотрения дела объектов незавершенного строительства готовностью 4% и 26% нет.
В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Такая обязанность предусмотрена вышеуказанной ст. 36 ЗК РФ.
В соответствии с п.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Анализируя собранные по делу доказательства суд приходит к убеждению, что И.Е.В. имеет право на заключение с ней договора аренды земельного участка, т.к. имеет в собственности объекты незавершенного строительства, а фактически в судебном заседании установлена 100% готовность объектов, объекты полностью соответствуют целевому назначению земельного участка и выданному разрешению на строительство объектов. Тем более, в судебном заседании представитель КУИ г.Таганрога суду сообщил, что КУИ г.Таганрога не имеет право выставлять на торги право на заключение договора аренды, если на земельном участке имеется чья то собственность. Указанные доводы подтверждаются ст.38 ЗК РФ. В данном случае КУИ г.Таганрога будет вынуждено заключить договор аренды в порядке ст. 36 ЗК РФ с собственником объектов.
В связи с чем, суд считает, что следует обязать КУИ г.Таганрога заключить договор аренды земельного участка площадью 575 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адрес <-----> с целевым назначением «строительство торгово-офисных помещений» с И.Е.В.
Учитывая, что требования И.Е.В. удовлетворены, что полностью исключает удовлетворение исковых требований КУИ г.Таганрога об обязании освободить земельный участок от строений, расположенных по адресу <-----> в <----->.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Ивановой Е.В. удовлетворить.
Обязать КУИ г.Таганрога заключить договор аренды земельного участка площадью 575 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адрес <-----> с целевым назначением «строительство торгово-офисных помещений» с Ивановой Е.В..
Исковые требования КУИ г.Таганрога оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд, через Таганрогский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий подпись