К делу № 2-4960/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 декабря 2010 года г. Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Курасовой Е.А.,
при секретаре Драгныш Т.Д.,
с участием адвоката Сысоевой Н.Ю., представившей удостоверение №0042 от 12.11.2002 года, ордер №742 от 10.12.2010 года,
с участием адвоката Антышева Г.Н., представившего удостоверение №2628, одер №001327,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Масловского Б.И. к ООО «Профит Интернэшнел» в лице предпринимателя Борового В.А., ООО «Десерт», ООО «Век» о толковании договоров и применении последствия ничтожности сделки, суд
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ООО «Профит Интернэшнел» в лице предпринимателя Борового В.А. о толковании договоров и применении последствия ничтожности сделки. В обоснование иска указал, что в декабре 2009 года истец имел намерение приобрести жилье в строящемся доме по адресу <адрес> Собственником незавершенного объекта строительства являлся ответчик, что подтверждается договором купли-продажи, решением о строительстве и свидетельством, о государственной регистрации земельного участка. Боровой В.А. является единственным участником ООО «Профит Интернэшнел». <дата> истец и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры в строящемся доме с условным номером 5, общей площадью 56,8 кв.м., жилой - 31,4 кв.м., а также принадлежащих данной квартире гаража и подсобного помещения. Стоимость покупки стороны определили в сумму <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> были выплачены сразу для нужд строительства. <дата> стороны заключили аналогичный предварительный договор купли-продажи нежилых помещений в том же доме с продажной стоимостью <данные изъяты> рублей, из которых в счет договора уплачено <данные изъяты> рублей. <дата> по договору займа истец передал ответчику еще <данные изъяты> рублей. <дата> они с ответчиком заключили два предварительных договора купли-продажи квартир в том же строящемся доме под условными номерами 10 и 15 с оценкой соответственно <данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей. Пунктами 1.3. в каждом договоре указано, что данные квартиры являются предметом залога по договору займа от <дата>. Такой договор займа на <данные изъяты> рублей был заключен между сторонами <дата>. Таким образом, договоры займа от <дата> и от <дата> связаны единым предметом с предварительными договорами купли-продажи объектов недвижимости. Фактически между сторонами сложились отношения долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Истец считает, что действия ответчика направлены на уклонение от государственной регистрации его прав на незавершенное строительство. Предварительный договоры купли-продажи и договоры займа совместно друг с другом являются притворными сделками с целью прикрыть сделку долевого участия в строительстве. Истец просит суд признать договоры купли-продажи объектов недвижимости в строящемся <адрес> в <адрес> от <дата>, от <дата>, от <дата>, а также договоры займа от <дата> и договоры от <дата> притворными сделками и произвести их толкование как договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома на объекты под условными обозначениями «квартира номер пять, общей площадью 56,8 кв.м., из них жилой площадью 31,4 кв.м.», «квартиры номер десять, общей площадью 56,8 кв.м., из них жилой площадью 31,4 кв.м.,», «квартира номер пятнадцать, общей площадью 54,5 кв.м., из них жилой площадью 27,7 кв.м.», «торговый зал площадью 20,8 кв.м., склад, площадью 24,7 кв.м., служебное помещение на первом этаже площадью 13,3 кв.м.» Вынести решение о регистрации сделок долевого участия в строительстве от <дата>, от <дата>, от <дата>.
В судебном заседании 06.08.2010 года истец Масловский Б.И. уточнил исковые требования, просил суд признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения от <дата> между ответчиком и истцом, квартиры в строящемся доме, с условным номером 5 (пять), состоящую из 1-й жилой комнаты, общей площадью 56,8 кв.м., жилой площадью. 31,4 кв.м., расположенную на втором этаже пятого блока трехэтажного с мансардным этажом блокированного многоквартирного жилого дома, находящего по адресу <адрес>, а так же принадлежащий вышеуказанной квартире гаража площадью 22,6 кв.м., и подсобного помещения площадью 18,6 кв.м., расположенных на первом этаже пятого блока вышеуказанного дома притворным и считать его договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Признать предварительный договор купли продажи нежилого помещения от <дата> между ООО «Профит Интернэшнел» в лице Генерального директора Борового В.А. и Масловского Б.И., магазина в строящемся доме, общей площадью 66,0 кв.м., состоящего из торгового зала площадью 28.0 кв.м., склада площадью 24,7 кв.м. и служебных помещений площадью 13,3 кв.м., расположенного на первом этаже седьмого блока трёхэтажного с мансардным этажом блокированного многоквартирного жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, а также принадлежащего вышеуказанному магазину подсобного помещения площадью 9,7 кв.м. расположенного на первом этаже шестого (углового) блока вышеуказанного жилого дома, - притворным и считать его договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Признать договор беспроцентного займа от <дата>, по которому Масловского Б.И. передавал Борового В.А. беспроцентный заем на сумму 570000 (пятьсот семьдесят тысяч) рублей и предварительный договор купли - продажи жилого помещения от <дата> между ООО «Профит Интернэшнл» в лице Генерального директора Борового В.А., и Масловского Б.И., квартиры в строящемся доме, с условным номером 12 (двенадцать) состоящую из 1-й жилой комнаты, общей площадью 39,4 кв.м., жилой площадью 18,1 кв.м., расположенной на третьем этаже углового блока трёхэтажного с мансардным этажом блокированного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, - притворными и считать их договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Признать договор беспроцентного займа от <дата>, по которому Масловского Б.И. передавал Борового В.А. беспроцентный заем на сумму 770 000 (семьсот семьдесят тысяч) рублей и предварительный договор купли - продажи жилого помещения от <дата> между ООО «Профит Интернэшнел» в лице Генерального директора Борового В.А., и Масловского Б.И., квартиры в строящемся доме, с условным номером 10 (десять), состоящей из 1-ой жилой комнаты, общей площадью 56,8 кв.м., жилой площадью 31,4 кв.м., расположенной на третьем этаже пятого блока трёхэтажного блокированного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, - притворными и считать их договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Вынести решение о регистрации сделок долевого участия в строительстве от <дата>; от <дата>, от <дата> и от <дата>.
В судебном заседании истец Масловский Б.И.и его представитель адвокат Антышев Г.Н. исковые требования поддержали, просили суд их удовлетворить.
Представитель ООО «Профит Интернэшнел» Боровой В.А. исковые требования признал частично, а именно: в части признания притворным предварительного договора купли-продажи жилого помещения, заключенного <дата> между ответчиком и истцом - квартиры в строящемся доме, с условным номером 5 (пять), состоящей из 1-й жилой комнаты, общей площадью 56,8 кв.м., жилой площадью. 31,4 кв.м., расположенной на втором этаже пятого блока трехэтажного с мансардным этажом блокированного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу <адрес>, а так же в части принадлежащего вышеуказанной квартире гаража площадью 22,6 кв.м., и подсобного помещения площадью 18,6 кв.м., расположенных на первом этаже пятого блока вышеуказанного дома и просил считать данный договор договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. Кроме того признал иск в части признании притворным предварительного договора купли продажи нежилого помещения, заключенного <дата> между ООО «Профит Интернэшнел» в лице Генерального директора Борового В.А. и Масловским Б.И., магазина в строящемся доме, общей площадью 66,0 кв.м., состоящего из торгового зала площадью 28.0 кв.м., склада площадью 24,7 кв.м. и служебных помещений площадью 13,3 кв.м., расположенного на первом этаже седьмого блока трёхэтажного с мансардным этажом блокированного многоквартирного жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, а также принадлежащего вышеуказанному магазину подсобного помещения площадью 9,7 кв.м. расположенного на первом этаже шестого (углового) блока вышеуказанного жилого дома и просил считать его договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, против удовлетворения исковых требований в вышеуказанной части не возражал, поскольку денежные средства, которые он взял у истца он оприходовал через кассу предприятия и тратил на строительство объекта. На момент передачи ООО «Десерт» земельного участка с баланса ООО «Профит Интернэшнел» генеральным директором и в ООО «Десерт» и в ООО «Профит Интернэшнел» был он. При переоформлении земельного участка на ООО «Десерт» он истца в известность об этом не ставил. Ответчик предполагал, что после переоформления земельного участка на ООО «Десерт» все договоры с истцом будут переоформлены, однако его компаньонам, новому директору ООО «Десерт» не понравилось, что он дешево продал истцу недвижимое имущество. Суду также пояснил, что для регистрации объекта необходимо наличие документов, у него не было проектной декларации. Данную декларацию готовили его компаньоны ООО «Десерт», однако, она была изготовлена с нарушениями и направлена в ИФНС по <адрес> также с нарушениями. В отношении договоров займа ответчик пояснил, что решением Таганрогского городского суда с него в пользу истца уже взысканы денежные средства по данным договорам, он их частично возвращает по исполнительному листу. Завершить строительство он не смог, в настоящее время объект недвижимости выведен из собственности ООО «Профит Интернэшнел»». В остальной части исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать.
ООО «Десерт», привлеченный в качестве соответчика в лице представителя Леонова И.Н., действующего на основании доверенности № от 01.11.2010 года исковые требования не признал, просил суд в их удовлетворении отказать. Суду пояснил, что на момент заключения договоров с истцом ООО «Десерт» уже зарегистрировало право собственности. ООО «Десерт» является добросовестным приобретателем. В настоящий момент объект находится в собственности ООО «Век».
ООО «Век», привлеченный в качестве соответчика в лице представителя, в лице адвоката Сысоевой Н.Ю.. действующей на основании доверенности от 07.12.2010 года против удовлетворения исковых требований возражала, просила суд в иске отказать. Суду пояснила, что между Масловским Б.И. и Боровым В.А. были заключены предварительные договоры купли-продажи недвижимости и впоследствии стороны свои обязательства не исполнили, в результате чего обязательства прекращены. Фактически между сторонами заключены притворные сделки, а часть сделок была заключена уже после отчуждения объекта. Денежные средства, полученные от истца на строительство, не использовались. Таким образом признать указанные сделки сделками участия в долевом строительстве не представляется возможным и законом не предусмотрено.
Третье лицо Дробин А.Ю. в судебное заседание не явился, судом извещался о месте и времени слушания дела, сведения о надлежащем извещении в материалах дела отсутствуют. В отношении третьего лица дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.
Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Масловского Б.И. удовлетворению не подлежат, при этом суд исходит из следующего:
Судом установлено, что <дата> между истцом и ООО «Профит Интернэшнел» в лице генерального директора Борового В.А., действующего на основании устава заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения - квартиры в строящемся доме, с условным номером 5 (пять), состоящую из 1-й жилой комнаты, общей площадью 56,8 кв.м., жилой площадью. 31,4 кв.м., расположенную на втором этаже пятого блока трехэтажного с мансардным этажом блокированного многоквартирного жилого дома, находящего по адресу <адрес>, а так же принадлежащий вышеуказанной квартире гаража площадью 22,6 кв.м., и подсобного помещения площадью 18,6 кв.м., расположенных на первом этаже пятого блока вышеуказанного дома.
<дата> между истцом и ООО «Профит Интернэшнел» в лице генерального директора Борового В.А., действующего на основании устава заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения магазина в строящемся доме, общей площадью 66,0 кв.м., состоящего из торгового зала площадью 28,0 кв.м., склада площадью 24,7 кв.м. и служебных помещений площадью 13,3 кв.м., расположенного на первом этаже седьмого блока трёхэтажного с мансардным этажом блокированного многоквартирного жилого дома находящегося по адресу: <адрес>, а также принадлежащего вышеуказанному магазину подсобного помещения площадью 9,7 кв.м. расположенного на первом этаже шестого (углового) блока вышеуказанного жилого дома.
<дата> между истцом и ООО «Профит Интернэшнел» в лице генерального директора Борового В.А., действующего на основании устава заключен договор беспроцентного займа, по которому Масловский Б.И. передавал Боровому В.А. беспроцентный заем на сумму <данные изъяты> рублей.
<дата> между истцом и ООО «Профит Интернэшнел» в лице генерального директора Борового В.А., действующего на основании устава заключен предварительный договор купли - продажи жилого помещения, квартиры в строящемся доме, с условным номером 12 (двенадцать) состоящую из 1-й жилой комнаты, общей площадью 39,4 кв.м., жилой площадью 18,1 кв.м., расположенной на третьем этаже углового блока трёхэтажного с мансардным этажом блокированного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>.
<дата> между истцом и ООО «Профит Интернэшнел» в лице генерального директора Борового В.А., действующего на основании устава заключен предварительный договор купли - продажи жилого помещения, квартиры в строящемся доме, с условным номером 10, состоящей из 1-ой жилой комнаты, общей площадью 56,8 кв.м., жилой площадью 31,4 кв.м., расположенной на третьем этаже пятого блока трёхэтажного блокированного многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>.
<дата> между истцом и ООО «Профит Интернэшнел» в лице генерального директора Борового В.А., действующего на основании устава заключен договор беспроцентного займа, по которому Масловский Б.И. передавал Боровому В.А. беспроцентный заем на сумму <данные изъяты> рублей.
Судом установлено, что <дата> ООО «Десерт» приобрело у ООО «Профит Интернэшнел» объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 586,5 кв.м., степень готовности объекта 38%, инвентарный номер 5-23-4 и земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов - для размещения блокированного среднеэтажного многоквартирного жилого дома со встроенными гаражами для хранения индивидуального автотранспорта, офисами, магазином, площадью 843 кв.м., с кадастровым номером 61:58:0005023:32, расположенных по адресу: <адрес> и зарегистрировало право собственности в установленном законом порядке, что подтверждается материалами дела.
Судом установлено, что четыре из шести договоров, на которые ссылается истец как на основание своих требований (от <дата>, от <дата>) были заключены им после того как директор ООО «Профит Интернэшнел» Боровой В.А. продал и передал в собственность ООО «Десерт» объект незавершенного строительства.
Суду не представлено доказательств, подтверждающих, что ООО «Десерт», приобретая недвижимое имущество, знало об имеющихся чьих-либо правопритязаниях на это недвижимое имущество, в связи, с чем следует признать, что ООО «Десерт» являлось добросовестным приобретателем и собственником данного недвижимого имущества.
В ходе судебного слушания дела, суду стало известно, что спорный объект в настоящее время находится в собственности ООО «Век», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от <дата>.
В соответствии со ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Судом установлено, что ООО «Десерт» осуществляло права по отношению к купленному им недвижимому имуществу, а также достроило его. При этом спорный объект недвижимости имеет степень строительной готовности 79%, этот факт установлен Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> вступившим в законную силу по делу № А53-14641/10 о признании договора купли-продажи от <дата> недействительным, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
ООО «Десерт» <дата> был заключен договор долевого участия в строительстве от <дата>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> <дата> за № с Дробиным А.Ю.
В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Истец просит признать предварительные договоры купли - продажи и договоры займа договорами участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости.
Анализируя изложенное суд исходит из того, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью при крыть другую сделку, является ничтожной.
Согласно ст.445 ГК РФ (другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить до говор). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, пре кращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Судом установлено и подтверждается материалами гражданского дела, что стороны заключили предваритель ные договоры купли-продажи недвижимости. Впоследствии по предвари тельным договорам стороны свои обязательства не исполнили, что повлекло их прекращение. Кроме того, между истцом и Боровым В.А. были заключены договоры займа. Передача истцом денежных средств Боровому В.А. по договорам займа, при от сутствии возражений последнего, свидетельствует о согласованной воле сто рон именно на заключение договора займа, который регулируется требованиями ст.807 ГК РФ. Согласно данной норме, условия догово ров займа носят самостоятельный характер, из договора вытекает обязанность одной стороны предоставить денежные средства, а обязанность другой сторо ны вернуть заемные денежные средства на условиях, предусмотренных дого вором.
В силу требований ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Анализируя изложенное суд полагает, что истцом и ответчиком Боровым В.А. в части признания иска не представлено доказательств, которые могли быть судом расценены как соответствующие обстоятельства, включая предшествующие предварительным договорам переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон по делу, обычаи делового оборота, а также последующее поведение сторон по делу, кроме того выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Истец полагает, что фактически между сторонами сложились отноше ния долевого строительства многоквартирного дома. Однако, суду не представлено доказательств в нарушение требований ст.56 ГПК РФ о том, что деньги полученные Боровым В.А. от истца по оспариваемым договорам были потрачены на строительство объекта недвижимости, расположенного по <адрес> в <адрес>. Более того, последующее поведение ответчика Борового В.А., выразившееся в том, что он не поставил истца в известность о продаже спорного объекта ООО «Десерт» и при этом заключал с ним новые договора не свидетельствует о действительной общей воли сторон с учетом цели договора.
Относительно притворности сделки суд, полагает, что заключая притворную сделку, стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, ко торую прикрывает юридически оформленная сделка.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Феде рации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нор мам), действующим в момент его заключения. В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Федеральный Закон №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимо сти и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» преду сматривает, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возни кающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквар тирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств гра ждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательст вом о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании дого вора участия в долевом строительстве.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При этом договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком по сле получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного до ма и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства уча стнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре вышеуказанных условий, такой договор считается незаключенным (ст.4).
Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строитель ства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строи тельства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недви жимости (ст.18).
Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 32 совместного с Пленумом Верховного Суда Российской Федерации Постановления от 01 июля 1996 года №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.
Анализируя изложенное суд полагает, что не доказан факт использования денежных средств, полученных от истца, для строительства жилого дома, кроме того договоры займа заключены истцом не с ООО «Профит Интернэшнел», а с Боровым В.А. как с физическим лицом. Каких-либо обременений правами истца по отношению к принадле жащему ООО «Век» объекту недвижимости не регистрировалось, а также ООО «Век» не принимало на себя каких-либо обязательств перед истцом по доле вому участию в строительстве.
При таких обстоятельствах суд полагает, что толковать оспариваемые договоры договора ми участия в долевом строительстве нет никаких оснований, в связи, с чем требования истца необоснованны и незаконны.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Масловского Б.И. к ООО «Профит Интернэшнел» в лице предпринимателя Борового В.А., ООО «Десерт», ООО «Век» о толковании договоров и применении последствия ничтожности сделки - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2010 года.
Председательствующий судья Курасова Е.А.