РЕШЕНИЕ 2-1511/11
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 апреля 2011г.
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи: Мосунова О.Л.
При секретаре: Косенко Е.Я.
С участием прокурора Ищенко И.П.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Колоденко А.В. к Демидовой И.А., Николаеву В.В. о признании договора аренды жилого помещения недействительным и выселении,
У С Т А Н О В И Л:
Колоденко А.В. обратилась в суд с иском к Демидовой И.А., Николаеву В.В. о признании договора аренды жилого помещения недействительным и выселении. В обосновании своих требований указала, что на основании договора купли -продажи от <дата> она является собственником 2\3 доли жилого помещения кв. № в коммунальной квартире по <адрес> В квартире проживает дочь Дубровская Т.В. и внучка Дубровская Е.А.
Собственниками остальной части коммунальной квартиры № по <адрес> являются: Деревянко И.В. 1/3 доли жилого помещения №104 на основании договора дарения от 28.06.10г. Администрация города - жилое помещение №- наниматель Демидова И.А. 19.05.10г. Демидова И.А, без её согласия и согласия её членов семьи, сдала в поднаем комнату жилого помещения 102 - коммунальной квартиры №102.104, постороннему человеку- Николаеву В.В не являющегося членом семьи Демидовой И.А. 20.05.2010г. нарядом милиции ОМЗ УВД г. Таганрога было выяснено, что гражданин Николаев В.В. п.м.ж. <адрес> имеет временную прописку по адресу: <адрес>, снял квартиру у гражданки Ирины( где проживает и фамилии не знает, № сот. тел. № ) за 3тыс. рублей в месяц, договора найма нет. Коммунальная квартира № имеет один вход с лестничной площадки, один общий коридор, одну общую кухню, один общий туалет, одну общую душевую. Жилое помещение № не является изолированной квартирой. Общее имущество коммунальной квартиры № (коридор, туалет, кухня, душевая) являются долевой собственностью собственников жилых помещений. Использование квартиросъемщиками общественных мест в коммунальной квартире нарушают её права как собственника несущего бремя расходов на содержание общего имущества. Так, продавцом жилого помещения №, Величко Т.Н., в июле 2009г. был проведен ремонт туалета, душевой кабины по замене нового унитаза, в душевой установлен новый поддон для купания, заменены смесители для горячей и холодной воды, канализационные и водопроводные трубы, установлен новый водонагревательный аппарат для горячей воды.
За все это ею уплачены деньги при договоре купли- продажи. Демидова И.А. участия в ремонте не принимала денежных затрат не понесла. Небрежное отношение Демидовой И.А., дочери Марины и её сожителей, а также квартирантами привело к негодности общего имущества - поддон для купания разбит, краны текут, канализация не работает. На замечания о её не согласии сдачи квартиры в поднаем в коммунальной квартире № и небрежном отношении к общему имуществу получает в ответ оскорбления и угрозы в адрес детей.
Сдача в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире без её согласия, а также согласия членов семьи нарушает её законные права как собственника жилого помещения.
Считает, что сделка договора найма на жилое помещение №, в коммунальной квартире <адрес>, заключенная между Демидовой И.А. и Николаевым В.В. не соответствует нормам действующего законодательства РФ и нормам ЖК РФ и ГК РФ.
В связи с чем, просит суд в порядке ст. 168 ГК РФ признать сделку договора найма жилого помещения №, в коммунальной <адрес> от 19.05.2010г., заключенную между Демидовой И.А. и Николаевым В.В., без её согласия, как собственника жилого помещения и без согласия членов её семьи, проживающих в данном помещении - недействительной и применить последствия недействительности такой сделки.
В процессе рассмотрения искового заявления Колоденко А.В. уточнила свои требования, указав, что Демидова И.А., с февраля 2011г. является собственником приватизированного жилого помещения № в коммунальной квартире <адрес>, №, то согласно ст.42 п.1 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущее коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Таким образом, право собственника жилого помещения № в коммунальной квартире представляет собой долю в праве собственности на всю коммунальную <адрес>., а значит, жилые помещения в коммунальной квартире находятся в долевой собственности.
На основании ст. 246 п.1, ст247 п.1 ГК РФ распоряжение, владение и пользование имуществом, находящемся в долевой собственности, осуществляется по соглашению её участников. Таким образом, распоряжение жилым помещением № в коммунальной квартире № № (в т.ч. сдача в аренду) возможна только с согласия всех собственников всех комнат этой квартиры.
В связи с чем, просит суд признать сделку о сдаче жилого помещения 102 в аренду в коммунальной квартире <адрес> в <адрес> по <адрес> от 19.05.2010., заключенную между Демидовой И.А. и Николаевым В.В., без её согласия как собственника жилого помещения, недействительной и применить последствия недействительности такой сделки.
Ответчику Николаеву В.В. освободить указанное жилое помещение в срок установленный судом.
В судебном заседании Колоденко А.В. исковые требования в уточненном виде поддержала и просила суд иск удовлетворить. Так же суду сообщила, что Николаев В.В. частенько выпивает, приводит женщин, ходит в трусах, курит в местах общего пользования. Просила выселить Николаева В.В. из жилого помещения.
Демидова И.А. в судебном заседании иск не признала, сообщив суду, что она не проживает по адресу пер.Спартаковский, 16, а проживает у мужа в квартире по <адрес>. В жилом помещении проживает её дочь. Николаев В.В. её знакомый. Учитывая, что истица не проживает в коммунальной квартире, то она не смогла получить её согласие, согласие собственника другого жилого помещения в коммунальной квартире <адрес> - Гречевой В.К. и нового собственника - Деревянко И.В. у неё имеется.
Николаев В.В. в судебном заседании возражал против иска, сообщив суду, что он действительно заключил договор аренды комнаты в коммунальной квартире <адрес>. Так же суду сообщил, что он не выпивает, женщин не приводит, ходит не в трусах, а в шортах. Действительно пользуется местами общего пользования.
Администрация г.Таганрога в судебное заседание представителя не направила, в материалах дела имеется заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя. В связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, заключение прокурора, полагавшего иск удовлетворить, однако просил предоставить Николаеву В.В. время для снятия в аренду другого жилого помещения, суд считает, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, Колоденко А.В. является собственником 2/3 доли жилого помещения № в коммунальной квартире <адрес> в <адрес>, что подтверждается копией Свидетельства о регистрации от 17.09.2009г. (л.д.9). Фактически занимает комнату 40ж площадью 21.6кв.м. В указанной комнате проживает её родная дочь с малолетним ребенком.
Ранее комнату № площадью 11,5 кв.м. занимала Гречева В.К., на момент рассмотрения дела собственником 1/3 доли является Деревянко И.В.
Согласно договора социального найма жилого помещения от 19.10.2010г. Демидовой И.А. была предоставлено жилое помещение состоящее из 2-х жилых комнат общей площадью 37,50кв.м. в коммунальной квартире №, жилое помещение № в доме <адрес> 21.02.2011г. Демидова И.А. стала собственником жилого помещения № площадью 37,5кв.м. в коммунальной квартире <адрес> (л.д.39). Фактически Демидова И.А. занимает комнаты № площадью 15,2кв.м. и № площадью 22,3кв.м. (л.д.38, 41).
Так же в судебном заседании установлено, что коммунальная квартира № относится к блочному типу. Так, в коммунальной квартире имеются 4 изолированные жилые комнаты, кухня, коридор, туалет, душевая. (л.д.41,39).
В соответствии с пунктом 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении соседей.
Согласно ст. 42 ЖК РФ 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
4. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
5. Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
6. При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 288 ГК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Исходя из пункта 1 статьи 247 ГК РФ для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников.
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.
Часть 3 статьи 17 Конституции РФ устанавливает, что права и свободы (значит, и право собственности) должны осуществляться с таким расчетом, чтобы не нарушать права и свободы других лиц. Введение ограничений для собственника допускает статья 56 Конституции РФ. Эти ограничения конкретизированы в пункте 1 статьи 247 ГК РФ, предоставляющем суду право принимать решение по управлению общей собственностью вопреки воле кого-либо из сособственников.
Как следует из материалов дела 19 мая 2010г. между Демидовой И.А. и Николаевым В.В. был заключен договор аренды комнаты в коммунальной квартире, с предоставлением Николаеву В.В. жилого помещения площадью 14 кв.м. в коммунальной <адрес> в <адрес> по <адрес> На момент рассмотрения дела Николаев В.В. занимает именно комнату 14 кв.м. в коммунальной квартире, что и подтвердил Николаев В.В. в судебном заседании имея временную регистрацию по адресу <адрес> в <адрес>, что подтверждается копией Свидетельства N881 о регистрации по месту пребывания.
Обосновывая свой иск, Колоденко А.В. ссылалась не только на обстоятельства отсутствия ее согласия на вселение Николаева В.В., но и на несоблюдение им правил общежития и нарушение этим прав и законных интересов ее и её дочери с ребенком.
В подтверждение своих доводов истица в судебном заседании ссылалась на то, что к Николаеву В.В. часто приходят женщины, Николаев В.В. выпивает, курит в местах общего пользования, ходит в трусах, когда как в коммунальной квартире проживают исключительно женщины и дети. По вопросу незаконного вселения в квартиру Николаева В.В. истица обращалась в правоохранительные органы (л.д.8). На замечания о её не согласии сдачи квартиры в поднаем в коммунальной квартире № и небрежном отношении к общему имуществу получает в ответ оскорбления и угрозы в адрес детей.
Таким образом, представленными при разрешении спора доказательствами подтверждено, что осуществление Демидовой И.А. прав пользования и распоряжения долевой собственностью по своему усмотрению путем заключения с Николаевым В.В. договора жилого помещения привело к нарушению прав и законных интересов совладельца Колоденко А.В.
При таких обстоятельствах, имеются основания для вывода, что сделка по аренде жилого помещения комнаты 14 кв.м. в коммунальной квартире №, в доме № по <адрес>, заключенная между Демидовой И.А. и Николаевым В.В. ничтожна вследствие ее несоответствия требованиям закона (ст. 247 ГК РФ, п. 4 ст. 17 ЖК РФ) и в силу положений статьи 168 ГК РФ является недействительной.
Пунктом 1 статьи 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
Таким образом, суд приходит к убеждению, что Николаев В.В. подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения в порядке ст. 35 ЖК РФ.
Однако суд считает необходимым сохранить право проживания за Николаевым В.В. в жилом помещении 14кв.м. в коммунальной квартире <адрес> в <адрес> до <данные изъяты>., после чего подлежит выселению. При этом суд предоставляет Николаеву В.В. время для возможности найти другое жилое помещение для проживания.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Колоденко А.В. удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды комнаты 14 кв.м. в коммунальной квартире №, в доме № по <адрес> заключенный между Демидовой И.А. и Николаевым В.В..
Сохранить за Николаевым В.В. право на проживание в жилой комнате 14 кв.м., в коммунальной <адрес> по <адрес> до <данные изъяты>. после чего выселить Николаева В.В. из жилой комнаты 14 кв.м. в коммунальной <адрес> по <адрес>
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд, через Таганрогский городской суд в течение 10 дней.
Решение в окончательной форме изготовлено 19 апреля 2011г.
Председательствующий