№2-256

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«21» января 2011 года

Таганрогский городской суд Ростовской области

В составе: председательствующего судьи Иванченко М.В.

при секретаре Андриенко Л.Л.

Рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Ляшенко Р.В. к Низиенко В.П. о государственной регистрации договора купли-продажи, по встречному иску Низиенко В.П. к Ляшенко Р.В. о расторжении договора,

У с т а н о в и л:

Ляшенко Р.В. обратился в суд с иском в котором указал, что <дата> между ним и Низиенко В.П. был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которого он приобрел в собственность недвижимое существо: Парикмахерская, литер А, 1 этаж, комнаты: 1-6, 15, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; терраса, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Литер: а, расположенные по адресу: Ростовская область, г. Таганрог<адрес> Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: Договора купли-продажи № от <дата> Объект обременен в пользу Коммерческого банка «Русский Славянский банк» закрытое акционерное общество) - Ипотека. Дата регистрации: <дата>, № регистрации: № Срок действия с <дата> по <дата> Цена объекта по договору купли-продажи от <дата> составляет <данные изъяты>. Передача отчуждаемых объектов Продавцом и принятие их покупателем осуществлены до подписания договора. Оборудование и коммуникации объекта сторонами проверены, находятся в исправном состоянии. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого имущества, претензий к нему не имеет, согласен принять его в собственность. Стороны договорились, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи объектов не будут являться основанием для применения в последствии ст. 475 ГК РФ. Покупатель Ляшенко Р.В. уплатил Низиенко В.П. до заключения договора <данные изъяты>) рублей. Данный факт подтверждается распиской Низиенко В.П. от <дата>

Непосредственно после заключения договора купли-продажи от <дата>, документы для подтверждения права собственности Ляшенко Р.В. были переданы в Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. <дата> им получено письмо-уведомление из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в котором было указано, что Низиенко В.П. отозвал доверенность лица, сдавшего документы на регистрацию.

Фактически договор исполнен. Низиенко В.П. препятствует покупателю реализовать свои права, не допускает его на территорию приобретённого объекта, уклоняется от регистрации. Претензию, направленную в его адрес оставил без ответа.

Истец Ляшенко Р.В. просил вынести решение о государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области договора купли-продажи недвижимого имущества от <дата> Объект по договору:

Парикмахерская, литер А, 1 этаж, комнаты: 1-6, 15, общей площадью <данные изъяты> кв.м., терраса, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Литер:а, расположенные по адресу: <адрес>.; взыскать с ответчика госпошлину в размере <данные изъяты> руб.

Низиенко В.П. подал встречный иск в котором указал, что парикмахерская в момент заключения договора купли-продажи находилась в залоге у Филиала АКБ «Русславбанк» по договору ипотеки от <дата> в обеспечение исполнения им обязательств по кредитному договору от <дата> №, заключенному между банком и Низиенко В.П. Поэтому при заключении договора стороны исходили из того, что стоимость Парикмахерской составляет <данные изъяты> рублей по оценке Банка на момент обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке по иску Банка. Однако, вступившим в законную силу заочным решением Таганрогского городского суда от <дата> по иску филиала АКБ «Русславбанк» к Низиенко В.П. об обращении взыскания на заложенное имущество стоимость Парикмахерской на основании заключения эксперта - оценщика составила <данные изъяты> рубля, что на <данные изъяты> рубля больше стоимости объекта недвижимости по договору купли-продажи от <дата> Таким образом, парикмахерская была продана им дешевле на <данные изъяты> рубля ее действительной стоимости, что является для него экономически крайне невыгодным, обременительным и убытками, в виде упущенной выгоды. При наличии объективных данных о ее действительной стоимости на момент заключения договора купли-продажи Парикмахерская не была бы продана за <данные изъяты> рублей и договор с этим условием заключен бы не был.

В связи с существенным изменением обстоятельств и нежеланием продавать объект недвижимости по явно заниженной цене Низиенко В.П. письменно предложил покупателю Ляшенко Р.В. расторгнуть договор купли-продажи от <дата>, однако ответа не последовало.

Низиенко В.П. просит суд договор купли-продажи от <дата> недвижимого имущества: Парикмахерская, литер А, 1-й этаж, комнаты: 1-6, 15 общей площадью <данные изъяты> кв.м.; терраса, литер а общей площадью 15,1 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> заключенный между Низиенко В.П. и Ляшенко Р.В. расторгнуть.

В судебное заседание Ляшенко Р.В. не явился, о слушании дела был извещен, его представителем представлены суду возражения на встречный иск, в которых содержится просьба о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель Ляшенко Р.В. Синчук М.А., действующий по доверенности от <дата>0 года, исковые требования поддержал и пояснил, что с согласия Банка был заключен договор купли-продажи спорной недвижимости, цена недвижимости была определена с учетом обременения в виде ипотеки. Ляшенко Р.В., приобретая её рисковал, что Банк может обратить на неё взыскание, что повлияло на стоимость помещения. Денежные средства были переданы продавцу, он выдал доверенность для представления его интересов в регистрационной службе, однако регистрации договора не случилось, так как доверенность Низиенко была отозвана. Других препятствий для регистрации договора не имелось. Он полагает, что договор исполнен сторонами, покупная сумма выплачена, отзыв доверенности является препятствием для регистрации, поэтому истец вправе претендовать на удовлетворение исковых требований. Относительно доводов встречного иска представитель истца указал, что цена в договоре была определена сторонами добровольно, с учетом риска покупателя, что Банк обратит взыскание на заложенное имущество, поэтому стоимость имущества отличается от рыночной стоимости. Требование о расторжении договора считает не основанными на законе, никаких существенных обстоятельств не имело место, а действия Низиенко В.П. расценивает как умышленное затягивание рассмотрения спора.

Ответчик Низиенко В.П. исковые требования не признал и пояснил, что он является кредитором Банка, что в связи с отказом Банка по переводу денежных средств на оплату задолженности по контракту в соответствии с зарегистрированными в Банке паспортами сделки, ему реально угрожала выплата больших штрафных санкций. Банк требовал возврата кредита, не проводил операции по перечислению денежных средств его контрагентам, и они пришли к соглашению о реализации заложенных объектов недвижимости. При этом Банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на имущество. Судом была назначена экспертиза для оценки рыночной стоимости заложенного имущества. Он не присутствовал в судебном заседании, так как находился в командировке, а представитель Банка Синчук М. сказал ему в телефонном разговоре, что проведенной экспертизой определена та же стоимость парикмахерской. Не видя решения суда, <дата> им был подписан договор. Покупателя нашел Банк, он истца никогда не видел. Доверенность на регистрацию сделки им была выдана также представителю Банка. По инициативе Банка <дата> было заключено мировое соглашение, а <дата> им получено решение суда, из которого ему стало известно, о том, что для погашения кредита следует продать только один объект, что парикмахерская стоит дороже. Он отозвал доверенность и предложил Ляшенко Р.В. встретиться, чтобы обсудить вопрос о выплате рыночной стоимости имущества, но Ляшенко Р.В. разговаривать с ним не стал. Он считает, что никаких препятствий для регистрации сделки не чинил, его лично никто на регистрацию сделки не приглашал, покупатель с ним разговаривать не хочет. Он поддерживает встречные требования и готов вернуть <данные изъяты> руб. либо продать парикмахерскую по рыночной цене.

Представитель «Русславбанка» Синчук М.А., действующий по доверенности от <дата>, пояснил, что Низиенко В.П. уклонялся от выплаты процентов по кредиту, Банк взыскал задолженность, принимал участие в реализации имущества. Банк не должен был обращаться с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, это несогласованность действий работников Банка, но было заключено мировое соглашение, цена сделки была определена по согласию сторон, поэтому Банк поддерживает требования Ляшенко Р.В.

Представитель УФСГР в судебное заседание не явился, о слушании дела был извещен, направил в суд отзыв на исковое заявление в котором просил рассматривать дело в его отсутствие. Также в отзыве представитель УФСГР указал, что в ЕГРП зарегистрированы обременения в виде ипотеки на парикмахерскую, расположенную по адресу <адрес>, сведений об ограничении (обременении) прав на земельный участок по <адрес>, отсутствуют. Обременения в пользу ЗАО «Русский Славянский Банк». Ссылаясь на ст. 551 ГК РФ представитель УФСГР полагает, что истец должен уточнить исковые требования и просить вынести решение о государственной регистрации перехода к Ляшенко Р.В. права собственности на спорный объект недвижимого имущества, удовлетворение требований в такой редакции будет являться основанием для обращения Ляшенко Р.В. за государственной регистрацией перехода права собственности (л.д.47-49).

Выслушав участников процесса и исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу, что в удовлетворении обоих исков надлежит отказать.

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. (ст.555 ГК РФ).

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Только договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.558 ГК РФ).

Поскольку закон предусматривает в сложившейся ситуации право стороны по договору на предъявление требований о регистрации перехода права собственности, а не регистрации договора, избранный истцом способ защиты права (регистрация сделки) не соответствует указанным требованиям закона, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Кроме того, при разрешении вопроса о регистрации перехода права собственности суд обязан проверить соответствие сделки требованиям закона, добросовестность сторон при её заключении и недобросовестность стороны, уклоняющейся от её регистрации.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Суд полагает, что в данном случае переход права собственности не может быть зарегистрирован и по следующим основаниям.

В судебном заседании не оспаривалось, что отчуждение парикмахерской было связано с наличием задолженности по кредитному договору Низиенко В.П. перед ЗАО «Русславбанк».

Из представленных документов следует, что Банк обратился в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. <дата> по иску Банка принято решение, которым взыскание обращено на недвижимое имущество, расположенное по адресу <адрес> В обращении взыскания на иное имущество, в том числе спорную недвижимость по <адрес>, отказано, так как рыночная стоимость недвижимости по <адрес> превышает кредитную задолженность Низиенко В.П. перед Банком.

<дата> заключается договор купли-продажи между Ляшенко Р.В. и Низиенко В.П.

Между Банком и Низиенко В.П. заключается мировое соглашение на стадии исполнительного производства, утвержденное судом <дата>, согласно которого парикмахерская продается за <данные изъяты>

С <дата> по <дата> Низиенко В.П. отсутствует в г. Таганроге, решение об обращении взыскания на его имущество принимает судом в его отсутствие.

Представителем истца Ляшенко Р.В. в рассматриваемом споре является работник Банка. Утверждение Низиенко В.П., что он не видел покупателя ничем не опровергнуто.

Доводы иска, подписанного Ляшенко Р.В., о том, что договор был исполнен и ему передано недвижимое имущество, опровергаются фактами, изложенными в отзыве на встречный иск, также им подписанным, где указывается, что парикмахерская работает, арендаторы арендные платежи ему не оплачивают, что приобретенной по договору недвижимостью он не пользуется.

Доверенность на представление Низиенко В.П. в УФСГР на регистрации сделки также была выдана работнику Банка.

По мнению суда, имеет место недобрая совесть при совершении сделки со стороны Ляшенко Р.В., о чем свидетельствуют обстоятельства приобретения имущества по цене ниже его стоимости; приобретение имущества при обстоятельствах, которые не позволяют сделать вывод о наличии у Ляшенко Р.В. заинтересованности приобрести имущество для собственного использования, очевидно влияние работников кредитора на формирование воли сторон при совершении сделки, и наличия только у Банка интереса в доведении сделки до логического конца, поскольку истец сам в суд ни разу не прибыл и интереса к рассмотрению спора не проявил. Интерес Банка в данном деле имеет место безусловно, поскольку он заинтересован в возврате кредитных средств.

Согласно представленной в дело переписки Ляшенко Р.В. не принял приглашение ответчика встретиться для обсуждения сложившейся ситуации, общается с ним посредством направления писем. Ляшенко Р.В. направил ответчику письмо от <дата> с предложением сообщить на каком основании отозвана доверенность, при этом никаких предложений о явке Низиенко В.П. на регистрацию договора данный документ не содержит (л.д.11). Второй раз Ляшенко Р.В. отреагировал на предложение о расторжении договора, указав, что никаких предложений ему письменно не поступало и об отказе расторгать договор вне зависимости от предлагаемых условий.

Из данных документов следует, что до обращения в суд от Ляшенко Р.В. не поступало предложений в адрес Низиенко В.П. явиться на регистрацию договора, на основании чего у суда сложилось убеждение, что все вопросы регистрации договора решались не покупателем, а представителями заинтересованного в сделке лица- Банком.

Что касается встречного иска, то в силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Определение рыночный стоимости отчуждаемого имущества, которая не соответствует цене, о которой договорились стороны, по смыслу приведенной нормы права, не является существенным обстоятельством, которое влечет расторжение договора купли-продажи, так как сторона в договоре действует разумно, в своих интересах, вольна в определении цены отчуждаемого имущество, имела возможность заранее обеспокоиться о выяснении рыночной стоимости своего имущества, а мотивы совершения сделки не имеют значения при её оценке.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Оставить без удовлетворения исковые требования Ляшенко Р.В. к Низиенко В.П. о государственной регистрации договора купли-продажи.

Оставить без удовлетворения исковые требования Низиенко В.П. к Ляшенко Р.В. о расторжении договора.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 января 2010 года.

Председательствующий: