№2-34

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«25» марта 2011 года

Таганрогский городской суд Ростовской области

В составе: председательствующего судьи Иванченко М.В.

при секретаре Жерноклевой М.Н.

с участием адвокатов Трифоновой И.В., Тищенко Е.И., Романычева Г.Н.

Рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Халилова Р.И. к Коровину А.Б., Администрации г. Таганрога о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии и разделе помещения в натуре,

У с т а н о в и л:

Халилов Р.И. обратился в суд с исковыми требованиями, которые дополнил в ходе рассмотрения спора (л.д.54-55). В обоснование требований Халилов Р.И. указал, что <дата> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи <данные изъяты> долей в праве собственности на нежилое здание - магазин-офис, площадью <данные изъяты> кв.м., состоящее из лит.А, п/А, этажность 1, мансардный; подземная этажность 1, вход в подвал, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу <адрес>.

По взаимной договоренности истец пользуется всеми помещениями, расположенными на 1 этаже, включая торговый зал, пл. <данные изъяты> кв.м., загрузочную пл. 7,2 кв.м., теплогенераторную, пл.5,7, санузел пл.2,7 кв.м., кладовую пл.7,5 кв.м., служебное помещение пл. 7,0 кв.м., тамбур № пл.1,4 кв.м., тамбур № пл.2,3 кв.м. Ответчик пользуется всеми остальными помещениями расположенными в подвале и мансарде.

В настоящее время между собственниками возникают споры о способе и условиях раздела общего имущества, поскольку ответчик намерен продать свою часть общей долевой собственности.

Кроме того, площадь помещений, находящихся у него в пользовании изменилась в связи с произведенной перепланировкой и переустройством. Так, были демонтированы стены между ранее существовавшими кладовой-пл.7,20 кв.м.; служебной - пл.6,60 кв.м.; загрузочной - пл.8,40 кв.м. и тамбуром - пл. 1,70 кв.м.. Изменился размер торгового зала с 36,30 кв.м. на <данные изъяты> кв.м. за счет обшивки стен гипсокартонном. Указанная перепланировка была выполнена без соответствующего разрешения. В связи с постановкой вопроса о разделе строения в натуре, истец считает необходимым сохранить помещение в перепланированном состоянии.

Халилов Р.И. просил сохранить помещение в перепланированном и переустроенном состоянии. Разделить нежилое здание - магазин-офис, площадью <данные изъяты> кв.м., состоящее из лит.А, п/А, этажность 1, мансардный; подземная этажность 1, вход в подвал, площадью 19,8 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, согласно сложившемуся порядку пользования, а именно выделить ему в собственность помещения, расположенные на 1 этаже, включая торговый зал- пл<данные изъяты> кв.м., лестничную клетку - пл. 8,30 кв.м., служебную- пл.24,70 кв.м., санузел пл.2,80 кв.м., котельную- -пл.6,00 кв.м., Ответчику выделить в собственность все помещения, расположенные в подвальном и мансардном этажах.

В судебном заседании Халилов Р.И. исковые требования поддержал и пояснил, что при заключении договора купли-продажи они исходили из того, что в собственности Халилова будут помещения первого этажа, исходя из этого определяли доли. Коровин А.Б. никогда помещениями первого этажа не пользовался. Каждый собственник сам производил отделку своих помещений, он за собственные средства выполнил отопление. Другие варианты раздела он полагает неприемлемыми, так как с момента возведения он сдает свои помещения в аренду, связан с арендаторами не только деловыми, но и родственными связями. Он просит взыскать с Коровина А.Б. денежную компенсацию за отклонение выделяемых частей по стоимости, согласен на уменьшение её размера на стоимость работ по оборудованию системы отопления в помещениях Коровина А.Б.

Ответчик Коровин А.Б. исковые требования не признал и полагал, что раздел должен быть произведен по варианту, предусматривающему выделение ему двух верхних этажей, а Халилову Р.И. - помещения подвала. Свою позицию ответчик мотивировал тем, что у него большие долги, такой вариант полностью соответствует долям в праве собственности. При этом не оспаривал, что с момента заключения договора купли-продажи он не пользовался помещениями первого этажа, они всегда находились в пользовании Халилова Р.И., который их сдавал в аренду. Он сначала использовал второй этаж под офис, но когда не стало предприятия, примерно два года назад, он перестал пользоваться помещением.

Представитель ОАО «НОМОС-БАНК» Батюк С.В., действующий по доверенности от <дата> №, возражал против удовлетворения исковых требований указав на то, что у Банка находится в залоге доля в праве собственности, принадлежащая Коровину, что выдел долей в натуре Банку не выгоден, так как стоимость имущества уменьшиться. В производстве суда находится гражданское дело по иску Банка к Коровину А.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество - долю в праве, поэтому с выделом смысл залога и предмет залога утрачиваются. Представитель Банка полагал, что со стороны Халилова Р.И. имеет место злоупотребление правом, так как до обращения Банка в суд Халилов Р.И. не имел намерения выделять свою долю. Кроме того, представитель Банка полагал, что нельзя производить раздел по существующему порядку пользования, вариант выдела Коровину А.Б. второго этажа и подвала будет нарушать его права, создавать неудобства в пользовании, необходимо учитывать размер расходов на изоляцию выделяемых частей, проведение отопления, отклонение от долей по стоимости.

Представитель Администрации г. Таганрога в судебное заседание не явился, о слушании дела был извещен, поэтому суд рассмотрел дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса и исследовав представленные доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

В силу ч.1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Вопросы перепланировки и переустройства нежилых помещений действующим законодательством не урегулированы.

В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона) (ст.6 ГК РФ).

В силу ч.2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст.26 ЖК РФ).

В силу ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 ст. 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 ст.26 настоящего Кодекса.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Перепланировки нежилого помещения по адресу <адрес>, была произведена без получения разрешительных документов. Администрация отказала согласовать её, посчитав, что имеет самовольная реконструкция.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».

В судебном заседании установлено, что в нежилом помещении, расположенном по адресу <адрес>, произведена перепланировка помещений: демонтированы стены между ранее существовавшими кладовой-пл.7,20 кв.м.; служебной - пл.6,60 кв.м.; загрузочной - пл.8,40 кв.м. и тамбуром - пл. 1,70 кв.м.. Изменился размер торгового зала с 36,30 кв.м. на 35,80 кв.м. за счет обшивки стен гипсокартонном.

Поскольку при проведении работ объем параметров нежилого здания не изменился, не произошло изменение качества инженерно-технического обеспечения, то это не является реконструкцией, а тем более самовольным строительством, поскольку нового объекта не возникло.

В соответствии с заключением эксперта ФИО8 от <дата> № здание магазина-офиса лит. «А,п/А» с мансардой, расположенного по <адрес>, в <адрес> выполнен с соблюдением строительных, строительных, санитарных, противопожарных нормам и правилам. По объемно-планировочному решению, по своим конструктивным элементам соответствует сборнику УПВС. СНИП 2.07.01-89** "Градостроительство Планировка и застройка их и сельских поселений", СНиП 2.03.11-85 «Защита строительных конструкций от коррозии», СНиП 11-26-76 «Кровля», СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП.08.02.-89 «Общественные здания и сооружения» и СНиП 2.09.04.-87 «Административные и бытовые здания», ЦНИИПромзданий «Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций по внешним признакам». Не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают их права и интересы, охраняемые градостроительными, противопожарными и санитарными нормами (л.д.97-104).

Поскольку внутренняя перепланировка помещений здания не отразилась на техническом состоянии строительных конструкций, не повлекла ухудшения его технического состояния, стороны не высказали возражений против сохранения здания в таком виде, то в этой части суд признал требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В судебном заседании установлено, что ФИО2 заключил с ОАО «НОМОС-БАНК» договор об ипотеке от <дата> и заложил в обеспечение надлежащего исполнения кредитных обязательств <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на Магазин-офис площадью <данные изъяты> кв.м., литер А, п\А, этажность 1; мансардный. Подземная этажность1: Вход в подвал площадью <данные изъяты> кв.м. литер а (л.д.143).

Возражая против удовлетворения исковых требований представитель Банка указывал на право Банка получить удовлетворение своих материальных претензий к должнику за счет заложенного имущества.

Суд полагает, что договор между Банком и Коровиным не влияет на законом установленное право участника общей долевой собственности требовать выдела своей доли в натуре и никак не ограничивает это право. Халилов участником правоотношений между Банком и Коровиным не является.

По договору простого товарищества от <дата> Халилов Р.М. (сейчас Халилов Р.И. л.д.12) и Коровин Д.А. (сын ответчика) объединили вклады в целях создания нежилого здания с мансардой - магазина канцтоваров и офиса на земельном участке, принадлежащем Халилову Р.М. (л.д.32). Товарищами был определен объем работ по строительству объекта и помещения, переходящие в собственность каждого товарища по окончании строительства. В собственность Халилова Р.И. переходили помещения на 1-м этаже, а в собственность Коровина Д.А. помещения подвала и мансардного этажа.

<дата> между Халиловым Р.М. и Коровиным А.Б. был заключен договор купли-продажи от <дата>, по которому Халилов Р.И. продал Коровину А.Б. <данные изъяты> долей в праве собственности на нежилое здание: магазин-офис, площадью <данные изъяты> кв.м., литер А, п\А, этажность 1; мансардный. Подземная этажность1: Вход в подвал площадью <данные изъяты> кв.м. литер а (л.д.7).

В судебном заседании Халилов Р.И. и Коровин А.Б. пояснили, что Коровину А.Б. в собственность перешли помещения мансардного этажа и подвала, а помещения первого этажа остались в собственности у Халилова. Исходя из этого рассчитывались доли в праве собственности. С момента заключения договора существует такой же порядок пользования.

В соответствии с заключением эксперта ФИО8 от <дата> предлагается выделить на долю Халилова Р.И. первый этаж, состоящий из помещений № торговый зал площадью-35.8м2, № служебное площадью-24.7м2, № санузел площадью-2.8м2 и № котельная площадью-6.0м2. Общая площадь выделяемых помещений составляет-69,3м2, что на 8.3м2 меньше идеальной доли. Размер денежной компенсации за отклонение выделяемых помещений по стоимости от стоимости рыночной доли определен в размере <данные изъяты> руб. (л.д.104).

Заключением Центра судебных экспертиз по Южному округу от <дата> № разработано три варианта раздела помещений (л.д.180-225).

Первый вариант раздела совпадает с вариантом, предложенным экспертом ФИО8 и соответствует сложившемуся порядку пользования. Размер денежной компенсации составляет <данные изъяты> руб., поскольку у Коровина А.Б. на <данные изъяты> кв.м. больше чем приходится на долю.

По второму варианту раздела Халилову Р.И. предлагается выделить помещения расположенные на втором этаже (мансардном) <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> м.кв., что на 1,7 м.кв. больше площади приходящейся на его идеальную долю. Коровину А.Б. предлагается выделить помещения расположенные на первом этаже и в подвале, общей площадью <данные изъяты> м.кв., что 1,7 м.кв. меньше площади приходящейся на его идеальную долю. Размер денежной компенсации, подлежащий выплате Коровину А.Б., при таком варианте составляет: <данные изъяты> руб.

По третьему варианту Халилову Р.И. предлагается выделить помещения, расположенные в подвальном этаже здания № общей площадью № м.кв., что на 0,4 м.кв. больше, площади приходящейся на его идеальною долю. Коровину А.Б. предлагается выделить помещения, расположенные на первом и втором (мансардном) этажах, общей площадью <данные изъяты> м.кв., что 0,4 м.кв. меньше площади приходящейся на его идеальную долю. Размер денежной компенсации Коровину А.Б. составляет <данные изъяты> руб.

Оценивая предложенные экспертами варианты раздела нежилого помещения, суд пришел к выводу, что раздел необходимо произвести по варианту, совпадающему с порядком пользования помещением. При этом суд исходит из того, что при определении долей в праве собственности на строение стороны исходили из того, что ФИО12 остаются помещения первого этажа, а ФИО2 помещения второго мансардного этажа и подвала. Из поэтажного плана строения видно, что в помещения мансардного этажа можно попасть только по лестнице, занимающей <данные изъяты> кв.м. первого этажа. Пространство, занимаемое лестницей, отделено от помещений первого этажа перегородкой, причем пространство под самой лестницей, находится в пользовании ФИО1

С момента заключения договора в <данные изъяты> году никаких споров между сторонами не возникало, пока Банк не стал претендовать на долю ФИО2 в удовлетворение своих претензий по кредитному договору.

В связи с изложенным суд считает, что приемлемым вариантом раздела является вариант пользования помещениями, так как стороны определяли доли в договоре исходя из помещений, которые они стали занимать, о помещениях переходящих в собственность существовала договоренность ещё на стадии строительства здания. Разница в квадратных метрах, приходящихся на долю, пропорциональна площади, занимаемой лестницей. Поскольку иного входа на второй этаж не существует, лестница изначально была предназначена для входа на мансардный этаж, никогда в пользовании Халилова Р.И. не находилась и он на неё не претендует, то она остается в собственности Коровина А.Б.

Иные варианты по мнению суда неприемлемы, так как они не соответствуют существующему порядку пользования помещениями, нарушают интересы Халилова Р.И., обустроившего своё помещение за собственные средства, сдающего помещения в аренду с момента введения здания в эксплуатацию. Коровину А.Б. по принимаемому судом варианту переходит в собственность помещения площадью <данные изъяты> кв.м., что превышает его долю на <данные изъяты> кв.м.

Суд считает, что оснований для взыскания денежной компенсации за отклонение стоимости выделяемой части от стоимости доли в данном случае не имеется, поскольку разница приходится на площадь, занимаемую лестницей, которая являлась всегда необходимой исключительно для мансардного этажа, отделена перегородкой от остальных помещений первого этажа. Учитывая, что эти обстоятельства были известны собственникам при определении долей в праве собственности на строения, суд полагает незаконным и несправедливым взыскание с Коровина денежной компенсации за отклонение от идеальных долей.

Для раздела помещений в натуре необходима реконструкция системы газоснабжения и отопления в пределах выделяемых нежилых помещений, что указали все эксперты. Согласно заключения эксперта ФИО8 от <дата> стоимость работ по переоборудованию систем составляет <данные изъяты> руб.

Поскольку помещения Халилова Р.И. имеют соответствующие системы энергообеспечения, что подтверждается представленными в дело договора на предоставление энергоносителей, то выполнить соответствующие работы суд поручает Коровину А.Б., так как именно в его помещениях необходимо установить котел и произвести разводку.

Затраты по оборудованию системы отопления суд считает необходимым пропорционально долям возложить на обе стороны, так как в строении существует единая система отопления, которая была перекрыта Халиловым Р.И. и помещения второго этажа отключены от системы отопления. Поскольку Коровин А.Б. выполняет эти работы за свой счет, то Халилов Р.И. должен компенсировать ему сумму <данные изъяты> руб. (73289 х 388/1133).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ сторона, в пользу которой состоялось решение суда, вправе претендовать на возмещение судебных расходов пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку требования Халилова Р.И. удовлетворены, то суд возмещает ему расходы на госпошлину в размере <данные изъяты> руб. и расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. В соответствии со ст. 100 ГПК РФ расходы на оплату услуг представителя подлежат компенсации в разумных пределах. Суд полагает, что с учетом сложности спора, объема работы, выполненной представителем, количества судебных заседаний, в которых он принимал участие, заявленная сумма расходов не превышает разумных пределов.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Сохранить нежилое помещение магазин-офис площадью <данные изъяты> кв.м.., расположенного по адресу <адрес>, лит. А, п/А, этажность 1, мансардный, подземная этажность 1, вход в подвал площадью <данные изъяты> кв.м. литер а, в перепланированном состоянии.

Произвести раздел нежилого помещения расположенного по адресу <адрес>, лит. А, п/А, этажность 1, мансардный, подземная этажность 1, вход в подвал площадью <данные изъяты> кв.м. литер а.

В собственность Халилова Р.И. выделить часть магазина - офиса, общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящую из помещений на 1 этаже № площадью <данные изъяты> кв.м., № площадью <данные изъяты> кв.м., № площадью 2,8 кв.м., № площадью 6,0 кв.м.

В собственность Коровина А.Б. выделить часть магазина - офиса, общей площадью 157,3 кв.м., состоящую из помещений мансардного этажа № площадью 9,4 кв.м., № площадью 5,1 кв.м., № площадью 6,0 кв.м., № площадью 13,6 кв.м., № площадью 36,9 кв.м., помещений подвала №площадью 44,6 кв.м., № площадью 30,8 кв.м., № площадью 2,6 кв.м., помещения первого этажа № площадью 8,3 кв.м.

Право общей долевой собственности на помещение магазин-офис расположенного по адресу <адрес>, прекратить.

Обязать Коровина А.Б. выполнить автономное отопление помещений подвала и мансардного этажа здания с установкой газового котла на мансардном этаже, с закольцеванием существующей системы отопления в пределах выделенных помещений.

Взыскать с Халилова Р.И. в пользу Коровина А.Б. возмещение расходов на выполнение автономного отопления помещений подвала и мансардного этажа <данные изъяты>

Взыскать с Коровина А.Б. в пользу Халилова Р.И. судебные расходы в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 1 апреля 2011 года.

Председательствующий: