Д-2-1550/11

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 апреля 2011 г. Судья Таганрогского городского суда Ростовской области Ядыкин Ю.Н.,

при секретаре Савченко О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гребневой Н.Я., Мизрахи Р.В., Обедковой Г.А., Онищенко С.И., Соколовой А.В. к ООО УК «Центр коммунальных услуг» о признании действий по начислению платы за жилое помещение и коммунальные услуги незаконными, и встречному иску ООО УК «Центр коммунальных услуг» к Гребневой Н.Я., Мизрахи Р.В., Обедковой Г.А., Онищенко С.И., Соколовой А.В. о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Гребнева Н.Я., Мизрахи Р.В., Обедкова Г.А., Онищенко С.И., Соколова А.В. обратились в суд с иском к ООО УК «Центр коммунальных услуг» о признании действий по начислению платы за жилое помещение и коммунальные услуги незаконными, ссылаясь на следующие обстоятельства:

Истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, ул. <адрес>. В ноябре 2010 года собственники этого дома провели общее собрание в форме заочного голосования, на котором было принято решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного между собственниками помещений в многоквартирном доме и ООО Управляющая компания «Центр коммунальных услуг», в связи с невыполнением ООО УК «ЦКУ» условий договора. На том же собрании была выбрана новая управляющая организация - ООО Управляющая компания «Мой Дом». 30 ноября 2010 года бы изготовлен протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и вместе с письмом направлен в адрес вновь избранной управляющей организации ООО УК «Мой Дом». В письме также содержалась просьба направить письмо в ООО УК «ЦКУ», которым уведомить бывшую управляющую компанию об отказе собственников от исполнения договора управления многоквартирным домом, приложив к уведомлению протокол общего собрания. ООО УК «Мой Дом» в тот же день направило информационное письмо в ООО УК «ЦКУ», приложив к нему протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № по ул. <адрес> от 30 ноября 2010 года. В дальнейшем, 20 декабря 2010 года ООО УК «Мой Дом» повторно уведомило ООО УК «ЦКУ» об отказе собственников от исполнения договора управления многоквартирным домом и выборе новой управляющей организации. В декабре 2010 года ООО УК «Мой Дом» заключило с собственниками договора управления многоквартирным домом. На основании пункта 5.2.2 заключенных договоров счета-квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг выставляются ООО «УК «Мой Дом», а собственники дома в установленном договорами порядке оплачивают данные платежные документы. 11 января 2011 года от собственников дома также было подготовлено и направлено ответчику письмо аналогичного содержания с ранее полученными от ООО УК «Мой Дом» письмами. С января 2011 года ООО УК «Мой Дом» приступило к управлению общим имуществом их многоквартирного дома, выполняя аварийные работы и работы по содержанию и ремонту дома. 05 января 2011 года состоялось комиссионное обследование дома, по результатам которого был составлен акт технического состояния дома. ООО УК «ЦКУ» заранее уведомлялось о комиссионном обследовании дома, которое состоялось в присутствии собственников дома, представителей ООО УК «Мой Дом» и специалистов в области строительства многоквартирных жилых домов. Однако, будучи надлежащим образом извещенным, ООО УК «ЦКУ» участия в комиссионном обследовании технического состояния нашего дома не приняло, своих представителей для участия в комиссии не направило, проявив тем самым безразличие к судьбе их дома. С января 2011 года ООО УК «ЦКУ» фактически управлением их домом не осуществляет, никаких работ не проводит, однако в конце января 2011 года в своих почтовых ящиках они обнаружили счета-квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг, где получателем средств значится УК «ЦКУ». Сразу после получения в январе счетов-квитанций они обратились в управляющую компанию ООО УК «Мой Дом», где им ответили, что данные бланки выпущены не ООО УК «Мой Дом», эти счета-квитанции оплате не подлежат. Кроме того, сотрудники ООО УК «ЦКУ» распространяют среди собственников дома не соответствующую действительности информацию о том, что ООО УК «Мой Дом» не имеет своей аварийной службы, а ее сотрудники не прошли обучение и не имеют соответствующих допусков на проведение работ по содержанию и ремонту дома. Указанная информация распространяется ООО УК «ЦКУ» с целью дискредитировать вновь избранную управляющую компанию и не допустить ООО УК «Мой Дом» к управлению общим имуществом их дома. По их мнению, распространяемая ООО УК «ЦКУ» информация и счета-квитанции направлены на введение в заблуждение собственников помещений дома, в целях незаконного получения денежных средств на оплату услуг, которые ответчик им не оказывает.

Ссылаясь на ст.44, части 2, 3, 9 ст.161, части 1, 2, 5 ст.162, ч.1 ст.165, статьи 154, 155 Жилищного кодекса РФ, статьи 450, 782 Гражданского кодекса РФ, истцы просят суд признать действия ООО УК «ЦКУ» по начислению платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном жилом доме № по ул. <адрес> с января 2011 года незаконными. Возложить на ООО УК «ЦКУ» обязанность прекратить выпуск и направление счетов-квитанций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг собственникам помещений в жилом доме № по ул. <адрес> в <адрес>.

ООО УК «ЦКУ», действующее через представителя Беляева И.Б., исковые требования не признало, предъявило Гребневой Н.Я., Мизрахи Р.В., Обедковой Г.А., Онищенко С.И., Соколовой А.В. встречный иск, в котором просит суд признать незаконными решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № по ул. им. <адрес> в <адрес> от 30.l1.2010г. об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного между собственниками помещений в МКД и ООО УК «ЦКУ», в связи с невыполнением ООО УК «ЦКУ» условий договора; и выборе новой управляющей организации - ООО УК «Мой Дом». В обоснование встречного иска указывается, что на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № по ул. им. <адрес> в <адрес>, с 01.01.2010г. этот многоквартирный дом находится в управлении ООО УК «ЦКУ». Срок окончания договоров на управление долями в общем имуществе МКД - 31.12.2010г., однако, по мнению истцов, в ноябре 2010 года было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений этого дома в форме заочного голосования по вопросам повестки дня: процедурные вопросы; отказ от исполнения договора управления МКД, заключенного между собственниками помещений в МКД и ООО УК «ЦКУ»; выбор управляющей организации - ООО УК «Мой Дом». Решения собрания были оформлены протоколом №1 от 30.11.2010г. В соответствии с п.2 указанных в протоколе итогов собранием было принято решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного между собственниками помещений в МКД и ООО УК «ЦКУ», в связи с невыполнением ООО УК «ЦКУ» условий договора. Ответчик считает, что данное основание досрочного расторжения договора управления МКД не основано на фактических обстоятельствах дела, поэтому решение по нему является незаконным. Согласно ч.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Частью 8 указанной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. В силу норм ГК РФ, одним из видов договора возмездного оказания услуг является договор на управление многоквартирным домом. Возможность одностороннего отказа от такого договора предусмотрена ст.782 ГК РФ и ст.162 ЖК РФ. Однако, нормы ЖК РФ, в отличие от ст.782 ГК РФ, предусматривают основания для такого отказа и связывают возможность одностороннего отказа от исполнения договора собственником помещения в случае не выполнения управляющей организацией условий договора. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 ст.162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Применительно к ч.8.2 ст.162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства. Данная позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №1027/10 от 15.07.2010г. Ни из текста протокола общего собрания, ни из каких либо иных документов не следует, что ООО УК «ЦКУ» не исполняло свои обязанности по договору управления. Напротив, несмотря на то, что МКД находится в управлении только один год, за это время ООО УК «ЦКУ» проделан большой объем работ по содержанию и ремонту дома, что подтверждается множественными актами выполненных работ, подписанными жильцами дома, что свидетельствует о надлежащем выполнении своих обязанностей по договору, и своевременности реагирования на обращения собственников помещений в МКД. Таким образом, при отсутствии доказательств ненадлежащего исполнения условий договора, решение о досрочном расторжении договорных отношений между собственниками помещений МКД и ООО УК «ЦКУ» не основано на нормах действующего законодательства. Кроме того, в соответствии с п.3 отраженных в протоколе итогов голосования принято решение выбрать новую управляющую организацию - ООО УК «Мой Дом». Указанное решение также противоречит нормам действующего законодательства (ч.2 ст.161 ЖК РФ), так как на момент принятия решения о выборе новой управляющей компании действовал договор управления многоквартирным домом, заключенный с ООО УК «ЦКУ». В соответствии с пунктом 9.5 этого договора, если ни одна из сторон до окончания срока действия договора не заявит о его прекращении, то он пролонгируется на тех же условиях еще на один год. Никаких доказательств того, что собственники помещений МКД уведомили ООО УК «ЦКУ» о прекращении договорных обязательств до окончания срока действия договора не представлено. Таким образом, в настоящее время договор продлил свое действие еще на один год, т.е. до 31.12.2011г. В соответствии с ч.9 ст.161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Таким образом, до надлежащего расторжения договоров с одной управляющей компанией не возможна передача МКД в управление другой управляющей организации, тем более заключение с ней договоров до окончания срока действия действующих договоров. Более того, ответчик считает, что собрание было проведено с грубыми нарушениями норм действующего законодательства, и принятые на нем решения являются недействительными. В соответствии с ч.2 ст.45 ЖК РФ, проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются внеочередными. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. Из представленных в материалы дела документов, не ясно, кто из собственников МКД явился инициатором проведения собрания. То, что председателем собрания избран один из истцов - Гребнева И.Я., не следует, что именно она являлась инициатором собрания. В соответствии с ч.4 ст.45 ЖК РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В соответствии с ч.5 ст.45 ЖК РФ, в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. В материалах дела отсутствуют доказательства о направлении каждому собственнику помещений в МКД заказным письмом надлежащим образом оформленных сообщений о проведении собрания либо вручения таких сообщений собственникам под роспись. Также не представлено доказательств того, что ранее собственниками МКД принималось решение о возможности размещения сообщений о предстоящих общих собраниях в доступном для всех собственников помещении МКД. Кроме того, как следует из текста протокола, собрание проводилось в форме заочного голосования. В соответствии с ч.1 ст.47 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. В соответствии с ч.2 ст.47 ЖК РФ, принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В соответствии с ч.3 ст.47 ЖК РФ, в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался». Таким образом, обязательным условием признания решений общих собраний законными является наличие доказательства существования надлежащим образом оформленных бюллетеней. Копии бюллетеней в материалы дела не представлены, как не представлено доказательств получения этих бюллетеней (при их наличии) до окончания срока приема бюллетеней (по крайней мере, до 30.11.2010г. - даты составления протокола. Более того, в соответствии с ч.3 ст.45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

В судебное заседание истцы не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом. Мизрахи Р.В., Обедкова Г.А., Онищенко С.И., Соколова А.В. направили через представителя Гребневой Н.Я. - Фомина В.Н. заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель истцы Гребневой Н.Я. и 3-го лица ООО УК «Мой Дом» - Фомин В.Н., а также 3-е лицо на стороне истцов - Цветкова Н.М. (уполномоченная собственниками помещений многоквартирного дома представлять их интересы перед управляющей организацией ООО УК «Мой Дом») в судебном заседании исковые требования поддержали, требования встречного иска не признали.

Фомин В.Н. пояснил, что общее собрание собственников в форме заочного голосования проводилось с 25.11.2010г. по 30.11.2010г., заблаговременно (10.11.2010г.) перед входами в подъезды дома вывешивались объявления о проведении собрания с указанием повестки дня, места сдачи бюллетеней для голосования и места ознакомления с информационными материалами по повестке дня. В дело представлен подлинник одного из объявлений и фотографии, подтверждающие размещение объявлений. Кроме того, факт размещения объявлений подтверждается объяснениями 3-го лица Цветковой Н.М. Основаниями для отказа собственников от исполнения договора с ООО УК «ЦКУ» являлись заявления жильцов дома и фотографии, подтверждающие ненадлежащее предоставление услуг управляющей организацией. Ссылки представителя ответчика на то, что жильцы дома не обращались в ООО УК «ЦКУ» с заявлением об отказе от исполнения договора, а также на то, что не было заявления о прекращении договорных отношений за месяц до окончания срока действия договора, считает необоснованными, так как старший по дому пытался обратиться с таким заявлением по окончанию голосования, но заявление не было принято, поэтому жильцы обратились в новую управляющую компанию с просьбой известить ответчика о прекращении договорных отношений с 01.01.2011 года. ООО УК «Мой Дом» известило ответчика о прекращении договорных отношений, приложив протокол общего собрания собственников. По решению собрания договорные отношения прекращаются в связи с неисполнением ответчиком условий договора, а прекращение договорных отношений в связи с истечением срока договора, как дополнительное основание, само собой разумеется. Ответчик с 01.01.2011г. работы по управлению домом не осуществляет, но рассылает квитанции на оплату жилищных и коммунальных услуг. Договор расторгнут в установленном законом порядке, собственниками помещений заключены договоры с новой управляющей компанией, и эта управляющая компания исполняет обязанности по управлению многоквартирным домом. Ответчиком не исполнялся сам предмет договора - обеспечение комфортного проживания, не выполнялся ряд условий договора, в частности по состоянию кровли, системы отопления и т.д. Никто из собственников дома решения собрания от 30.11.2010г. не оспаривает. По просьбе некоторых собственников, которые сомневались, что решения принимались большинством голосов, в январе 2011 года был произведен обход квартир и повторный опрос голосовавших, и сомневавшиеся собственники убедились, что решение принято законно, и споров между собственниками относительно управляющей компании нет. Ссылки представителя ответчика на то, что некоторые собственники сдали проголосовали 23 и 24 ноября, т.е. до указанного в объявлении срока сдачи бюллетеней для голосования, считает несущественными, так как в соответствии с ч.2 ст.47 ЖК РФ действительны бюллетени, полученные до окончания даты их приема, и сам представитель ответчика говорит о том, что заочное голосование должно проводиться в течение 10-ти, а не 5-ти дней. Несущественными считает и отсутствие в некоторых бюллетенях паспортных данных жильцов, так как эти жильцы действительно голосовали, но отказались представлять паспортные данные, а при опросе в январе подтвердили, что они действительно голосовали. Ответчик к участию в проведении собрания не привлекался, так как собрание проводилось в форме заочного голосования, а ответчик не мог голосовать, поскольку не является собственником помещений в этом доме. Бюллетени голосования находились у собственников, по инициативе которых проводилось собрание, и у ответчика не было препятствий ознакомиться с этими бюллетенями после получения протокола собрания, но он по этому вопросу не обращался. Доводы представителя ответчика о том, что ООО УК «Мой Дом» не заключило договоры с ресурсоснабжающими организациями, считает не относящимися к предмету спора, поскольку все коммунальные ресурсы подаются, а задержка в письменном оформлении договоров вызвана тем, что ресурсоснабжающие организации знают о споре между управляющими компаниями, заняли выжидающую позицию и будут заключать договоры в письменном виде после разрешения споров в судебном порядке. ООО УК «Мой Дом» оплату по этому дому ресурсоснабжающим организациям производит, т.е. договоры на подачу коммунальных ресурсов через присоединенную сеть фактически исполняются. Считает, что утверждения ответчика о недействительности решений собрания не обоснованы и не доказаны. Ссылки ответчика на Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №1027/10 от 15.07.2010г. сделаны с искажением сути этого постановления, так как в этом постановлении говорится о том, что вопрос о расторжении договора со старой управляющей компанией не рассматривался, а в данном случае этот вопрос общим собранием был разрешен. Представленные ответчиком в обоснование утверждений о надлежащем исполнении договора акты выполненных работ не соответствуют тем актам, которые были представлены собственникам приложением к отчету о выполненных работах и израсходованных средствах (21 акт, а не 120 относятся к выполнению работ). В некоторых актах подписи не собственников квартир, по некоторым актам работы фактически не проводились, что подтверждается отчетом, а в некоторых актах указаны работы, за которые жильцы рассчитывались собственными средствами. Считает, что эти акты - недопустимые доказательства, а доводы представителя ответчика о том, что основанием для отказа собственников от исполнения договора может быть только неисполнение договора управляющей организацией, а ненадлежащее исполнение не является таким основанием, не основаны на законе.

3-е лицо Цветкова Н.М. пояснила, что неосновательны утверждения представителя ответчика о том, что собрание собственниками не проводилось и о недействительности решений общего собрания собственников. Подготовкой и проведением собрания занималась инициативная группа. Она на момент проведения собрания отсутствовала в городе. В январе она участвовала в повторном опросе голосовавших, который проводился по просьбе собственников, сомневавшихся в правомерности решения собрания. С ними ходила по квартирам ФИО11, которую ответчик хотел привлечь к участию в деле в качестве 3-го лица, и которая при подсчете голосов убедилась в правомерности решения общего собрания. Некоторые работы, о необходимости которых заявляли жильцы и их уполномоченный, ответчиком не выполнялись, и эти работы выполнены новой управляющей компанией в 1-м квартале 2011 года (ремонт труб на 5-м и 7-м этажах, частичный ремонт кровли, системы отопления, устранение протечек в подвале дома). Ответчик свою работу не обозначал ни планированием, ни отчетами, а сейчас эта работа налажена и после представления ООО УК «Мой Дом» отчета о выполненных работах за 1-й квартал 2011 года многие жильцы просят представить им квитанции, чтобы по частям оплатить задолженность в новую управляющую компанию. Большинство жильцов оплачивают в настоящее время услуги в ООО УК «Мой Дом», заключили договоры с этой управляющей компанией, и заключение договоров продолжается. Указанных в представленных ответчиком актах работ по остеклению оконных проемов подъездов в декабре 2010 года не было. Ответчик ссылается на оценку самим своей работы, но оценивать работу управляющей компании должны собственники дома, а самим оценивать свою работу - это самолюбование, а не объективная оценка. С января 2011 года она избрана уполномоченной по дому и ни одного акта УК «ЦКУ» не подписывала.

Кроме того, Фомин В.Н. и Цветкова Н.М. пояснили, что ссылки ответчика на нарушение порядка проведения собрания считают несостоятельными и по тому основанию, что в 2009 году общего собрания по избранию ООО УК «ЦКУ» управляющей компанией в установленном законом порядке вообще не проводилось, а старший по дому собрал от жильцов доверенности и сам все за них решил.

Представитель ООО УК «ЦКУ» Беляев И.Б. в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал требования встречного иска, ссылаясь на изложенные в нем доводы. Высказал мнение о том, что ООО УК «ЦКУ» является единственной законной управляющей компанией, которая должна оказывать услуги по рассматриваемому дому. Считает, что выставляемые ответчиком с января 2011 года квитанции на оплату коммунальных услуг являются законными. Деньги с этого дома собираются не в полном объеме, а ресурсоснабжающим организациям оплачиваются в полном объеме. Работы по обслуживанию дома проводятся ответчиком только в той части, в которой не чинятся препятствия жильцами дома. Факт того, что имеются препятствия в выполнении работ, подтверждается письменным объяснением уборщицы ФИО13, которую не допустили к выполнению работ по уборке придомовой территории. Считает, что собрание собственников, оформленное протоколом от 30.11.2010г. проведено с нарушением закона. Доказательств размещения объявлений о проведении этого собрания не представлено, и если бы такие объявления были вывешены на подъездах, то управляющая компания должна была бы о них знать, поскольку все работники предупреждены о необходимости информирования о таких объявлениях. Порядок информирования о проведении собрания должен быть определен предыдущим собранием, но такого решения собрания не было. Заочное собрание должно проводиться в течение 10-ти дней, а не 5 дней, как указано в представленном истцами объявлении. Ряд представленных истцами бюллетеней заочного голосования имеют недостатки. Некоторые проголосовали 23-го и 24-го ноября, т.е. до объявленного срока голосования. В некоторых бюллетенях указана площадь всей квартиры, а голосовал только один из долевых собственников. У собственника Рудченко указан паспорт 2003 года, а когда избиралась УК «ЦКУ» указывался паспорт 2007 года, т.е. непонятно откуда брались паспортные данные. По квартире № вообще не указаны паспортные данные. В протоколе указано, что проголосовало 51,6% от общего числа голосов, но если вычесть недействительные бюллетени и площади, по которым долевые собственники не могли голосовать, то кворума явно не было, а значит решения собрания являются недействительными. Такая форма собрания как повторный опрос голосовавших, законом не предусмотрена, поэтому ссылки истцов на проверку результатов голосования в январе 2011 года считает необоснованными. В установленном законом порядке повторное голосование не проводилось. По неисполнению условий договора ничего конкретного не сказано. Постановлением Правительства РФ №307 от 23.05.2006г. установлено, что аварийные работы проводятся по заявлениям жильцов. Договор исполнялся как со стороны ООО УК «ЦКУ», так и со стороны жильцов, которые обращались с заявлениями о выполнении работ. Не указаны основания расторжения договора, а о расторжении в связи с окончанием срока его действия заявлений от собственников не поступало. Законом не предусмотрено делегирование подачи таких заявлений 3-му лицу, поэтому ссылки истцов на извещение со стороны ООО УК «Мой Дом» считает необоснованными. Доказательств того, что собственники за месяц до окончания срока действия договора направили решение общего собрания о прекращении договорных отношений, нет. 3-е лицо Цветкова Н.М. пояснила, что она не представляла ответчику решение общего собрания, а другие собственники также не обращались. Бюллетени голосования вместе с представленным через ООО УК «Новый Дом» протоколом общего собрания представлены не были, поэтому нельзя было проверить действительность этого протокола. Бюллетени представлены только в ходе судебного разбирательства. Считает, что документы были подготовлены задним числом, а собрание было проведено незаконно, без уведомления ответчика, хотя должны были уведомлять, так как оценивалось качество проведенных работ. Днем 30.11.2010г. уже был составлен протокол и представлен в УК «Новый Дом» с просьбой известить УК «ЦКУ», хотя срок голосования на момент составления протокола еще не закончился. Представленные истцом фотографии не подтверждают ненадлежащее предоставление услуг, так как управляющая компания не мусорит, замки на вход на крышу дома ставились. Сами жильцы ломают замки и бросают мусор. Заявки выполнялись, дом был подготовлен к отопительному сезону надлежащим образом. Первоочередные работы по ремонту дома должны были определяться решением общего собрания собственников, но таких решений не было. Проводились те работы, которые предусмотрены нормативными актами. В соответствии с ч.8.2 ст.162 ЖК РФ договор может быть расторгнут в случае неисполнения, а не в случае ненадлежащего исполнения. Автоматического прекращения договора по истечению его срока законом не предусмотрено, решения о прекращении договорных отношений в связи с истечением срока договора собственниками не принималось, поэтому договор пролонгирован и действует до настоящего времени.

Представитель 3-го лица - Администрации г.Таганрога Шепелев О.С. пояснил, что ЖК РФ устанавливает процедуру проведения общих собраний в целом, и собрания должны проводиться в соответствии с этой процедурой. Объявление о проведении собрания должно быть за 10 дней, а по истечении 10 дней - объявление по итогам собрания. В решении собственника должны быть его данные и ответы по повестке дня. Долевой собственник должен голосовать в пределах своей доли (1голос - 1 кв.м.). На практике возникают различные вопросы, связанные с действительностью решений общих собраний, но у городской администрации нет полномочий проверять легитимность проведения таких собраний. Разрешение спора о действительности решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома относится к компетенции суда.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд признает исковые требования Гребневой Н.Я., Мизрахи Р.В., Обедковой Г.А., Онищенко С.И., Соколовой А.В. подлежащими удовлетворению, а встречный иск ООО УК «Центр коммунальных услуг» не подлежащим удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства установлено, что имеются два основания прекращения договорных отношений между собственниками помещений многоквартирном доме № по ул. <адрес> в <адрес> и ООО УК «Центр коммунальных услуг»: отказ собственников помещений на основании решения общего собрания собственников от исполнения договора управления многоквартирным домом в связи с невыполнением управляющей организацией условий такого договора (ч.8.2 ст.162 ЖК РФ) и прекращение срока действия договора при наличии заявления от собственников дома о его расторжении за один месяц до окончания срока действия договора (ч.5 ст.162 ЖК РФ, п.7.3 договора и ст.425 ГК РФ).

Частью 8.2 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В данном случае общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме № по ул. <адрес> в <адрес> от 30.11.2010г. принято решение об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО УК «ЦКУ», в связи с невыполнением ООО УК «ЦКУ» условий договора.

Доводы встречного иска о незаконности решения общего собрания нельзя признать обоснованными. Истцами представлены объявление о проведении собрания и бюллетени голосования в количестве 154 штук, подтверждающие, что общее собрание в форме заочного голосования действительно проводилось. Никто из собственников дома с заявлением о признании решений этого собрания недействительными в суд не обращался. Факт доведения решений собрания до собственников дома подтверждается представленным истцами реестром договоров на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, заключенных между собственниками и ООО УК «Мой Дом» (на 86 квартир от общего количества 162 квартиры на момент подачи иска - 02.02.2011г.). Из объяснений участвующих в деле лиц следует, что заключение договоров с вновь избранной управляющей организацией продолжается. ООО УК «Мой Дом» приступило к управлению этим домом с 01.01.2011 года и проводит соответствующие работы, а ООО УК «ЦКУ» собственники помещений к управлению дома не допускают. В ходе судебного разбирательства установлено, что при заполнении некоторых бюллетеней голосования действительно были допущены отступления от требований ч.3 ст.47 ЖК РФ по указанию документов, удостоверяющих личность и право собственности, но таких бюллетеней всего 3 из 154, а сдача некоторых бюллетеней 23 и 24 ноября, т.е. до объявленного периода сдачи бюллетеней с 25 по 30 ноября существенным недостатком не является. Из содержания бюллетеней следует, что подсчет голосов велся правильно, из расчета 1кв.м. - 1 голос. Большинство собственников подтвердили правомерность решений этого собрания заключением договоров с новой управляющей компанией, поэтому допущенные при проведении собрания нарушения процедуры его проведения следует признать несущественными и не влекущими признание решений недействительными. Частью 6 ст.46 ЖК РФ установлено, что суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование оспаривающего решение собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Утверждения ответчика о том, что договор управления многоквартирным домом им исполнялся надлежащим образом, и собственники не вправе были принимать решение об отказе от исполнения этого договора в одностороннем порядке, суд признает необоснованными, так как эти утверждения опровергаются объяснениями со стороны истцов и материалами дела. В материалы дела представлены копии заявлений собственников помещений ФИО15 (<адрес>), ФИО4, ФИО16 (<адрес>), ФИО17 (<адрес>), ФИО3 (<адрес>) и уполномоченного собственниками ФИО18 в ООО УК «ЦКУ» с требованиями устранения протечек канализации в подвале под 4-м подъездом, закрепления металлического ограждения на крыше дома, устранения течи между балконом и лоджией на 5-м этаже, замене стояков водоснабжения и канализации в связи с протечками и аварийным состоянием этих систем в квартирах. Из ответов на эти заявления и представленных ответчиком актов выполненных работ следует, что ответчиком давались обещания выполнить работы, но эти обещания не были исполнены. Утверждения 3-го лица Цветковой Н.М. о том, что указанные в заявлениях собственников недостатки в содержании общего имущества устранялись в 1-м квартале 2011 года новой управляющей организацией, ответчиком не опровергнуты. Из представленного истцами ответа территориального отдела Роспотребнадзора на заявление жильцов этого дома следует, что в отношении ООО УК «ЦКУ» проводилось административное расследование и было установлено, что параметры микроклимата в жилых комнатах квартиры № и № квартиры № не соответствуют СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», что является нарушением со стороны управляющей организации ст.23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Кроме того, ненадлежащее состояние общего имущества этого многоквартирного дома, а соответственно и ненадлежащее исполнение условий договора со стороны ответчика, подтверждается представленными истцом фотографиями и актом технического состояния многоквартирного дома № по ул. <адрес> от 05.01.2011г., в котором указывается на неудовлетворительное состояние кровли, систем отопления и горячего водоснабжения, ввода водопровода и необходимость проведения ряда работ по текущему ремонту конструкций дома, находящихся в удовлетворительном состоянии. При этом из отчета ответчика о собранных и израсходованных средствах следует, что на счете этого дома по состоянию на 01.12.2010г. имелось 233517,37 рублей и имелась задолженность жильцов в сумме 106816,95 рублей, т.е. ответчику поступали средства для исполнения условий договора управления этим многоквартирным домом. Представленная ответчиком информация о выполненных работах за период с 01.01.2010г. по 01.12.2010г. на сумму 240729,75 рублей и приложенные к ней акты выполненных работ в совокупности с перечисленными доказательствами истцов свидетельствуют, что выполнялись в основном аварийно-восстановительные работы, но в недостаточном объеме, а работа по приведению в надлежащее состояние общего имущества дома не была организована. Представленные ответчиком многочисленные акты существенной информативной нагрузки в дополнение к приложенным к отчету ответчика актам не несут, так как по нескольку раз повторяют действия подрядной организации по аварийным вызовам, по вопросам залития квартир соседями и прочим действиям, не связанным с выполнением конкретных работ и расходованием средств на содержание общего имущества дома. Ответчик по договору с истцами и другими собственниками помещений МКД (пункты 2.2, 3.1.1) брал на себя обязательство оказывать услуги и выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества с наибольшей выгодой в интересах собственника и в соответствии с требованиями действующих руководящих документов, регламентирующих оказание жилищно-коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Совокупность исследованных в судебном заседании доказательств свидетельствует, что ответчик надлежащим образом свои обязательства не исполнял. Следовательно, собственники дома вправе были принять решение об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неисполнением ответчиком условий договора. Доводы представителя ответчика о том, что расторжение договора могло быть только при неисполнении, а не при ненадлежащем исполнении условий договора являются надуманными и не основанными на законе. Пункт 8.2 ст.162 ЖК РФ не связывает возможность одностороннего отказа от исполнения договора только с неисполнением договора в целом, а предоставляет собственником такую возможность при неисполнении условий договора, т.е. при ненадлежащем исполнении управляющей организацией договорных обязательств.

Таким образом, требования встречного иска о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме удовлетворению не подлежат.

Утверждения ответчика о том, что он не был надлежащим образом извещен о расторжении договорных отношений, опровергаются объяснениями сторон и материалами дела. Ответчику через вновь избранную управляющую компанию ООО УК «ЦКУ» собственники представили 30.11.2010г. заявление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке с приложением протокола общего собрания. При этом срок для передачи документации по управлению домом устанавливался до 01.01.2011г., т.е. до окончания срока действия договора между собственниками дома и ответчиком, и уведомление поступило за месяц до окончания срока действия договора, как это и предусмотрено пунктом 7.3 для прекращения срока действия договора. Ссылки ответчика на то, что не было заявления собственников непосредственно в его адрес, не имеют существенного значения для принятия решения по делу, поскольку законом форма уведомления о прекращении договорных отношений не установлена, а факт такого уведомления имел место. При наличии сомнений в действительности уведомления, у ответчика не было препятствий обратиться к собственникам дома и убедиться в намерении прекратить договорные отношения, но этого было сделано. При таких обстоятельствах окончание срока действия договора является самостоятельным основанием прекращения договорных отношений.                   

         Таким образом, доводы истцов о том, что ответчик незаконно, при отсутствии договорных отношений по управлению многоквартирным домом, выставляет собственникам помещений дома № по ул. <адрес> в <адрес> квитанции на оплату жилищных и коммунальных услуг, являются обоснованными и доказанными. В силу ст.12 ГК РФ прекращение правоотношений и пресечение действий, нарушающих право, относятся к способам защиты права, поэтому требования истцов подлежат удовлетворению в полном объеме, на ответчика следует возложить обязанность прекратить выпуск и направление счетов-квитанций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме № по ул. <адрес> в <адрес>.

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд      

РЕШИЛ:

Исковые требованияГребневой Н.Я., Мизрахи Р.В., Обедковой Г.А., Онищенко С.И., Соколовой А.В. удовлетворить.

Признать действия ООО УК «Центр коммунальных услуг» по начислению платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме № по ул. <адрес> в <адрес> с января 2011 года незаконными. Обязать ООО УК «Центр коммунальных услуг» прекратить выпуск и направление счетов-квитанций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме <адрес> по ул. <адрес> в <адрес>.

Встречные исковые требования ООО УК «Центр коммунальных услуг» о признании незаконным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № по ул. <адрес> в <адрес> от 30.11.2010г. об отказе от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного с ООО УК «ЦКУ», в связи с невыполнением ООО УК «ЦКУ» условий договора, и выборе новой управляющей организации - ООО УК «Мой Дом», - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 апреля 2011 года.

Федеральный судья                                                             Ядыкин Ю.Н.