РЕШЕНИЕ 2-1566/11
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
11 мая 2011г.
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи: Мосунова О.Л.
При секретаре: Косенко Е.Я.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КУИ г.Таганрога к Колесникову А.В. о взыскании задолженности за использование земельного участка и пени,
У С Т А Н О В И Л:
КУИ г.Таганрога обратилось в суд с иском к Колесникову А.В. о взыскании задолженности за использование земельного участка и пени. В обоснование своих требований указали, что в соответствии с договором аренды № от <дата> Колесникову А.В. был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 8400 кв.м., кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства детского оздоровительного комплекса, на основании Постановления Администрации г. Таганрога № 620 от 15.02.2010г.
П. 2.1. договора устанавливался срок договора аренды с 15.02.2010 по 13.02.2011, а в п. 8.2. договора указано, что условия договора, предусмотренные разделом 3 «Размер и условия внесения арендной платы» распространяются с даты выхода Постановления Администрации, то есть с 15.02.2010. П. 3.3. договора также установлено, что арендная плата начисляется с 15.02.2010.
Пунктом 3.1. договора аренды определяется годовой размер арендной платы, составляющий 708 385 рублей, согласно расчету арендной платы, который устанавливался на основании Решения Городской Думы №718 от 11.11.2008 и на основании Отчета по оценке рыночной стоимости №75/10 от 27.04.2010, выполненного ООО «Техническое Бюро Кадастра».
Согласно п.3.2 договора аренды ответчик обязан вносить арендную плату пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года.
Ответчиком не исполнена обязанность по уплате арендной платы в соответствии с п.4.4.3 договора аренды.
В соответствии с п. 5.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
17.08.2010 Комитетом было направленно письмо Колесникову А.В., в котором предлагалось последнему оплатить сумму образовавшейся задолженности, в противном случае предусматривалась возможность обращения в суд с исковым заявлением. Однако до настоящего времени задолженность не погашена.
В результате ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы у ответчика сложилась задолженность по договору за период с 15.03.2010 по 15.12.2010 в размере 640 360,88 руб., в том числе задолженность по арендным платежам в размере 619 891, 22 руб. и пеня в размере 20 469,66 руб. (расчет пени произведен на 17.12.2010).
В соответствии со ст.ст.1, 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным, а освобождение от платежей возможно исключительно в силу федерального закона, либо закона субъекта федерации.
На основании изложенного, просят суд взыскать с Колесникова А.В. задолженность по плате за землю в размере 640 360,88 руб., в том числе задолженность по арендным платежам в размере 619 891,22 руб. и пеня в размере 20 469,66 руб.
В судебном заседании представитель КУИ г.Таганрога исковые требования поддержал, просил суд иск удовлетворить. Так же суду пояснил, что обязательства взятые в рамках договора аренды ответчик должен исполнять, односторонний отказ не допускается. Доводы ответчика о том, что оценка рыночной стоимости земельного участка произведена неправильно, что привело завышению арендной платы не могут быть приняты в силу свободы договора.
В судебном заседании Колесников А.В. исковые требования признал в части, а именно сумму из расчета годовой арендной платы, установленной в заключении эксперта применительно к рыночной стоимости земельного участка, т.е. из расчета 254 511,89рублей в год. Считает, что именно такая арендная плата должна быть установлена при заключении договора. Он неоднократно обращался с заявлениями в КУИ, Городскую Думу, однако ему было отказано.
Так же в своих письменных возражениях указал, что в 2002 году по Договору аренды № от <дата> на основании Постановления Администрации №3971 от 06.09.2002г. и Протокола об итогах торгов №02-5 от 22.072002г. ему, как победителю торгов, был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок, общей площадью 2690 кв.м., с целевым назначением: для строительства кафе, предприятий торговли, зрелищных и развлекательных объектов, расположенный по <адрес>. На момент заключения договора аренды №02-1379 от 10 октября 2002г., в соответствие с п.2.1 которого, размер арендной платы устанавливается в размере 40 081 рублей в год.
Постановлением Администрации г.Таганрога №4824 от 24.09.2004г. Колесникову С.А. изменить целевое назначение указанного земельного участка на: для строительства детского санатория - профилактория, в связи с чем внесены изменения в Договор аренды земельного участка №02-1379 от 10.10.2002г. в части целевого назначения.
Постановлением Администрации г.Таганрога №1417 от 02.05.2007г., рассмотрев его обращение в предоставлении в аренду земельного участка, общей площадью 8400 кв.м., находящегося по <адрес>, для строительства детского оздоровительного комплекса, решено утвердить Акт выбора и проект границ указанного земельного участка и предварительно согласовать место размещения объекта на период проведения проектно- изыскательских работ, а также поставить земельный участок на кадастровый учет.
На основании Постановления Администрации г.Таганрога №620 от 15.02.2010г., 04.05.2010г. заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка (Договор), согласно положениям которого ему предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес> для строительства детского оздоровительного комплекса, площадью 8400 кв.м., сроком с 15.02.2010г. по 13.02.2011г.
Кроме того, отмечает, что у него отсутствует возможность начала процесса строительства на земельном участке по указанному адресу, в связи со следующими обстоятельствами.
Для того чтобы приступить к строительству, необходимо подключение проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, поскольку функционирование его невозможно обеспечить без такового подключения и получения технических условий. В соответствии с п.9 ст.48 Градостроительного кодекса РФ, орган местного самоуправления не позднее, чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании а размещения объекта капитального строительства, обязан предоставить заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям. Несмотря на это, органами местного самоуправления г.Таганрога указанные возможности не были предоставлены ни в момент заключения Договора, и не предоставлены до настоящего времени.
Таким образом, считает необходимым применение в отношении истца ст.404 ГК РФ, в соответствие с которой неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, в связи с чем, суд вправе уменьшить размер ответственности должника, равно как и в случае, если кредитор (Истец) умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим мнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.
В соответствии с п.7 ст.48 Градостроительного кодекса РФ, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно- технологического обеспечения, срок действия технических условий, а также информация о плате за подключение предоставляется организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно- технологического обеспечения, по запросам правообладателей земельных участков.
Являясь правообладателем земельного участка, с целью проведения на земельный участок необходимых коммуникаций, он обращался в ООО «Аквасервис», МУП «Таганрогэнерго», ОАО «Таганрогмежрайгаз», МУП «Управление Водоканал», ПО ЮЗЭС «Ростовэнерго» и другие организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно- технологического обеспечения, запросами о подключении планируемого объекта строительства и выдачи технических условий, на что были получены отказы, мотивированные отсутствием соответствующих возможностей подключения.
Таким образом, в связи с отсутствием каких-либо коммуникаций на земельном участке, возникает необходимость самостоятельного их проведения, а именно строительства канализационной насосной станции для подключения к сетям МУП «Водоканал», строительства новой ПС 35/6 кВ - для осуществления подключения к «Юго-Западным электрическим сетям», для газификации необходимо выполнение гидравлических расчетов. Все это требует значительных финансовых вложений, кроме того, арендная плата за земельный участок, который «простаивает» по указанным причинам, необоснованно высока.
Выслушав лиц участвующих в деле, экспертов, исследовав материалы дела, обсудив экспертное заключение суд считает. Что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст. 65 ЗК РФ За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.
Согласно п.1.4. Решения Городской Думы г.Таганрога от 11.11.2008г. N718 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена» в случае предоставления земельного участка в аренду из земель, находящихся в государственной собственности, для строительства и целей, не связанных со строительством незастроенных земельных участков, размер арендной платы на нормативный срок строительства за такие земельные участки устанавливается исходя из рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Как следует из материалов дела между истцом и ответчиком заключен договор аренды №10-0219 от 04.05.2010г. согласно которому Колесникову А.В. был предоставлен в аренду земельный участок, общей площадью 8400 кв.м., кадастровый номер 61:58:0003513:36, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства детского оздоровительного комплекса, на основании Постановления Администрации г. Таганрога № 620 от 15.02.2010г.
Пунктом 2.1. договора установлен срок договора аренды с 15.02.2010 по 13.02.2011, а в п. 8.2. договора указано, что условия договора, предусмотренные разделом 3 «Размер и условия внесения арендной платы» распространяются с даты выхода Постановления Администрации, то есть с 15.02.2010г. Согласно п. 3.3. договора установлено, что арендная плата начисляется с 15.02.2010.
Согласно п.3.2 договора аренды ответчик обязан вносить арендную плату пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за IV квартал - не позднее 15 ноября текущего года.
Согласно п.1.4. Решения Городской Думы г.Таганрога от 11.11.2008г. N718 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена» в случае предоставления земельного участка в аренду из земель, находящихся в государственной собственности, для строительства и целей, не связанных со строительством незастроенных земельных участков, размер арендной платы на нормативный срок строительства за такие земельные участки устанавливается исходя из рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пунктом 3.1. договора аренды годовой размер арендной платы составляет 708 385 рублей. Расчет произведен согласно расчету арендной платы, который устанавливался на основании Решения Городской Думы №718 от 11.11.2008 и на основании Отчета по оценке рыночной стоимости №75/10 от 27.04.2010, выполненного ООО «Техническое Бюро Кадастра».
В силу ст. 120 Конституции РФ Суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.
Оценке с точки зрения соответствия закону подлежат нормативные акты любого государственного или иного органа (нормативные указы Президента Российской Федерации, постановления палат Федерального Собрания Российской Федерации, постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации, акты органов местного самоуправления, приказы и инструкции министерств и ведомств, руководителей учреждений, предприятий, организаций и т.д.).
В рамках рассматриваемого дела судом была назначена экспертиза с целью определения правильности оценки рыночного размера годовой арендной платы за земельный участок, требованиям действующего законодательства и стандартов оценки.
Согласно проведенной по делу экспертизы установлено, что отчет N075/10от 29.09.2009г. об оценке стоимости ежемесячной аренды недвижимого имущества, расположенного по адрес у <адрес> не соответствует статье 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» N135-ФЗ от 29.07.1998г. и федеральным стандартам. При этом эксперт в своем заключении от 11.04.2011г. указал, что при расчете в отчете оценки рыночной стоимости арендной платы использовались необоснованные данные, которые влияют на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. При составлении отчета от 29.09.2009г. экспертом не соблюдены основные принципы, указанные в Федеральных стандартах оценки.
В судебном заседании допрошенный эксперт Цымбал Е.А. выводы, изложенные в своем заключении подтвердил, так же суду показал, что в отчете об оценке рыночной стоимости арендной платы, произведенный ООО «ТБК» не учтены существенные факторы оценки земельного участка, а именно отсутствие коммуникаций и затраты на их подвод, географическое расположение земельного участка в г.Таганроге, а так же его площадь, что привело к необоснованному завышению рыночной стоимости участка и как следствие повлияло на размер арендной платы.
В судебном заседании оценщик Проскурин А.В. не смог убедительно возразить против доводов эксперта, а по некоторым позициям согласился с экспертом Цымбал Е.А.
Анализируя собранные по делу доказательства в их системной связи, установлено, что рыночная стоимость земельного участка составляет не 42 932 400рублей, а 3 178 653,52рубля, годовая арендная плата земельного участка составляет не 708 385рублей, а 254 511,89рублей. Указанные обстоятельства подтверждаются проведенной по делу судебной экспертизой.
Суд не может принять доводы представителя КУИ г.Таганрога о свободе договора, и исполнении взятых на себя обязательств по исполнению договора аренды, при этом суд исходит из следующего:
В силу ст. 1 ГК РФ Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Исходя из смысла указанных выше норм следует, что договор аренды должен быть заключен в соответствии с действующим законодательством, а расчет арендной платы должен быть рассчитан в соответствии с Решением Городской думы N 718 от 11.11.2008г. действующего на момент составления отчета по оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы за земельный участок, применительно к ФЗ об оценочной деятельности.
В судебном заседании установлено, что рыночная стоимость земельного участка определена не в соответствии с действующим законодательством, регулирующих оценочную деятельность в РФ и ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3 (федеральные стандарты оценки), что привело к неправильному (завышенному)расчету размере арендной платы за земельный участок.
Таким образом, суд приходит к убеждению, что при определении задолженности по арендной плате в рамках договора аренды земельного участка N219 от 4 мая 2009г. следует рассчитывать годовую арендную плату не 708 385рубелй, а из расчета размере годовой арендной платы 254 511,89рублей.
Так, за период с 15.03.2010г. по 15.12.2010г. сумма задолженности по договору аренды составляет 222 697рублей, при этом суд принимает во внимание суммы, которые были зачтены КУИ г.Таганрога в своем расчете, оплаченные Колесниковым А.В.(л.д.15 ).
В соответствии с п. 5.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Исходя из суммы годовой арендной платы в 254 511,89рублей - сумма пени за просрочку оплаты арендной платы в сроки указанные в договоре аренды составит 3 969,51 рублей, при этом суд принимает за основу сроки просрочки, ставки рефинансирования, представленные КУИ г.Таганрога в своем расчете задолженности(л.д.15).
В силу ст. 103 ГПК РФ с взысканной суммы с Колесникова А.В. в доход федерального бюджета следует взыскать госпошлину в сумме 5 466,67рублей, т.к. КУИ г.Таганрога освобождено от оплаты госпошлины при подаче иска.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования КУИ г.Таганрога удовлетворить частично.
Взыскать с Колесникова А.В. задолженность по арендным платежам за землю в сумме 222 697,86рублей, пени 3 969,51рубль.
Взыскать с Колесникова А.В. в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 5 466, 67рублей.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд, через Таганрогский городской суд в течение 10 дней.
Решение в окончательной форме изготовлено 16 мая 2011г.
Председательствующий