РЕШЕНИЕ 2-3635/11 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 21 июня 2011г. Таганрогский городской суд Ростовской области в составе: Председательствующего судьи: Мосунова О.Л. При секретаре: Косенко Е.Я. Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дьяченко Т.Д. к Чоладзе Ш.Н. о взыскании денежной суммы в размере 100 000рублей по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества, по встречному иску Чоладзе Ш.Н. к Дьяченко Т.Д. о взыскании штрафа в сумме 100 000рублей по предварительным договорам купли-продажи недвижимого имущества, У С Т А Н О В И Л: Дьяченко Т.Д. обратилась в суд с иском к Чоладзе Ш.Н. о взыскании 100 000рубелй. В обоснование своих требований указала, что 04.02.2011г. между ней и Чоладзе Ш.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества по которому: продавец Чоладзе Ш.Н. является собственником жилого дома, летней кухни, гаража и 87/160 доли земельного участка, находящиеся по адресу <адрес> имеет намерение продать, а - Дьяченко Т.Д. купить вышеуказанные объекты. В соответствии с намерениями, продавец и покупатель обязуются в срок до 03.04.2011г. заключить договор купли-продажи вышеуказанных объектов в простой письменной форме. 14 февраля 2011г. вторично между ней и Чоладзе Ш.Н. опять же был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества по которому: продавец Чоладзе Ш.Н. является собственником жилого дома, летней кухни, гаража и 87/160 доли земельного участка, находящиеся по адресу <адрес> имеет намерение продать, а она - Дьяченко Т.Д. купить вышеуказанные объекты. В соответствии с намерениями, продавец и покупатель обязуются в срок до 03.04.2011г. заключить договор купли-продажи вышеуказанных объектов в простой письменной форме. Покупатель, т.е. она Дьяченко Т.Д. в подтверждение своих намерений, выплатила продавцу Чоладзе Ш.Н. дважды денежную сумму в размере 50000рублей: 04 февраля 2011г. и 14 февраля 2011г., которые он получил и расписался в договоре. Общая сумма задатка равна 100 000 рублей. Договор не исполнен в оговоренные ими сроки. Все правоотношения между ними были сведены к покупке домовладения по <адрес> в <адрес>, т.к. этот вариант был для неё самым оптимальным и в принципе остаётся им. В оговоренные сроки, ответчик пытается заключить договор купли-продажи домовладения по <адрес> с другими лицами. До настоящего времени условия договора ответчик не собирается выполнять, на его предложения вернуть суммы задатка не реагирует, т.к. ею в его адрес проживания направлялась претензия о расторжении договора от 04.02.2011г. и 14.02.2011г. Данную претензию он получил 09.03.2011г. и мер никаких не предпринимал. В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно ст.381 ГК при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. В связи с чем, просит суд взыскать с Чоладзе Ш.Н. сумму по предварительному договору от 04.02.2011г. в размере 50 000 руб; сумму по предварительному договору от 14.02.2011г. в размере 50 000 руб, а всего 100 000 руб. В свою очередь Чоладзе Ш.Н. обратился в суд со встречным иском к Дьяченко Т.Д. В обосновании своих встречных требований указал, что 04 февраля 2011 года между ним и Дьяченко Т.Д. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 80.6 кв. м., летней кухни общей площадью 18.6 кв. м., гаража и 87/160 доли на земельный участок площадью 578 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>. В соответствии с намерениями договора Продавец Чоладзе Ш.Н. и Покупатель Дьяченко Т.Д. обязуются в срок до 03.04.2001 года заключить договор купли-продажи вышеуказанного Объекта в простой Письменной форме. В подтверждение своих намерений при подписании договора Покупатель выплачивает Продавцу денежную сумму в размере 50000рублей, являющуюся гарантией Покупателя в выполнении им своих обязательств по договору и при надлежащем его исполнении сторонами засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи Объекта (п. 2.2.1 договора). В п. 4.8 предварительного договора указано, что если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя, то Продавец в течение пяти банковских дней со дня истечения срока, указанного в п. 1.2 настоящего договора возвращает Покупателю денежную сумму, указанную в п. 2.2.1 (50 000руб.), а Покупатель в этот же срок уплачивает Продавцу штраф в размере денежной суммы, указанной в п. 2.2.1 договора (50 000 руб.). 14 февраля 2011 года между ним и Дьяченко Т.Д. повторно заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома общей площадью 80.6 кв. м., летней кухни общей площадью 18.6 кв. м., гаража и 87/160 доли на земельный участок площадью 578 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>. В соответствии с намерениями договора Продавец Чоладзе Ш.Н. и Покупатель Дьяченко Т.Д. обязуются в срок до 03.04.2001 года заключить договор купли-продажи вышеуказанного Объекта в простой письменной форме. В подтверждение своих намерений при подписании договора Покупатель выплачивает Продавцу денежную сумму в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей, являющуюся гарантией Покупателя в выполнении им своих обязательств по договору и при надлежащем его исполнении сторонами засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи Объекта (п. 2.2.1 договора). В п. 4.8 предварительного договора указано, что если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя, то Продавец в течение пяти банковских дней со дня истечения срока, указанного в п. 1.2 настоящего договора возвращает Покупателю денежную сумму, указанную в п. 2.2.1 (50 000руб.), а Покупатель в этот же срок уплачивает Продавцу штраф в размере денежной суммы, указанной в п. 2.2.1 договора (50 000 руб.). С его стороны все условия предварительных договоров от 04.02.2011 и от 14.02.2011 выполнены: собраны в установленный п. 2.1.1 договоров срок до 14.03.2011 оформленные надлежащим образом документы, необходимые для заключения договора купли-продажи Объекта, а также для государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - до 05 марта 2011, что подтверждается справкой Агентства недвижимости «Мечты в реальность». Задолженность по коммунальным платежам отсутствовала, сняты с регистрационного учета все зарегистрированные в продаваемом Объекте лица (зарегистрированные в <адрес> в <адрес> Орлова Ю. А. и Панцхава М.Д. сняты с регистрационного учета 14.02.2011). Техническое состояние Объекта не ухудшено, претензии со стороны третьих лиц отсутствуют, также отсутствуют аресты, обременения и запрещения. Ответчик Дьяченко Т.Д (Покупатель) от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (Объекта) отказалась в одностороннем порядке 01 марта 2011 года без указания причин, что подтверждается уведомлении о расторжении договора от 01 марта 2011 года и актом о расторжении договора от 01.63.2011; во исполнение п. 2.2.3 договора письменное уведомление с предложением заключить договор купли-продажи ему не направляла. Договор купли-продажи домовладения по адресу: <адрес> не заключен по вине ответчицы Дьяченко Т.Д. В соответствии с п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. В предварительных договорах от 04.02.2011 и от 14.02.2011 предусмотрена санкция за неисполнение договора Покупателем Дьяченко Т.Д. - штраф в размере 50 000 рублей по каждому договору, а всего 100 000 рублей. До настоящего времени штрафы ответчицей не оплачены. В связи с чем, просит суд, взыскать в дьяченко Т.Д. в его пользу по предварительному договору от 04.02.2011 штраф в размере 50 000 рублей, по предварительному договору от 14.02.2011 штраф в размере 50 000 рублей, а всего 100 000 рублей. В судебном заседании Дьяченко Т.Д. и её представитель адвокат Кучерявый В.И. доводы иска поддержали и просили его удовлетворить. Встречные исковые требования не признали, просили отказать. Так же суду пояснили, что заключить два договора им посоветовали в риэлтерской фирме. Так же Дьяченко Т.Д. суду пояснила, что основной причиной расторжения договора послужило то, что ей отказали в выдаче кредита для покупки домовладения. Чоладзе Ш.Н. обещал ей вернуть деньги, говорил, что бы она не волновалась, однако в последствии отказался от возврата денег. Чоладзе Ш.Н. и его представитель - Козловский В.М. в судебном заседании исковые требования не признали, встречный иск поддержали, сообщив суду, что никаких переговоров по продаже дома Чоладзе Ш.Н. не вел. Дьяченко Т.Д. сама отказалась от заключения договора. 25.04.2011г. он лишь заключил предварительный договор с Егоровой Н.А., основанной договор находится на регистрации. Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования Дьяченко Т.Д. следует удовлетворить, встречные исковые требования следует оставить без удовлетворения по следующим основаниям. В силу ст. 429 ГК РФ По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. 4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В силу ст. 407 ГК РФ 1. Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 2. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Как следует из материалов дела что 04.02.2011г. между Дьяченко Н.Д. и Чоладзе Ш.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества по которому: продавец Чоладзе Ш.Н. является собственником жилого дома, летней кухни, гаража и 87/160 доли земельного участка, находящиеся по адресу <адрес> имеет намерение продать, а Дьяченко Т.Д. купить вышеуказанные объекты. В соответствии с намерениями, продавец и покупатель обязуются в срок до 03.04.2011г. заключить договор купли-продажи вышеуказанных объектов в простой письменной форме. 14 февраля 2011г. вторично между Дьяченко Т.Д. и Чоладзе Ш.Н. так же был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества по которому: продавец Чоладзе Ш.Н. является собственником жилого дома, летней кухни, гаража и 87/160 доли земельного участка, находящиеся по адресу <адрес> имеет намерение продать, а Дьяченко Т.Д. купить вышеуказанные объекты. В соответствии с намерениями, продавец и покупатель обязуются в срок до 03.04.2011г. заключить договор купли-продажи вышеуказанных объектов в простой письменной форме. Анализируя указанные выше предварительные договоры, суд приходит к убеждению об их идентичности, как в объекте продажи, так и правах и обязанностях сторон, срока заключения основного договора. Единственным отличием предварительных договоров является дата их составления. Таким образом, суд считает, что на момент рассмотрения дела действующим предварительным договором является предварительный договор от 14 февраля 2011г., т.к. он составлен и подписан сторонами позже чем, первоначальный договор. В связи с тем, что предварительный договор от 4.02.2011г. утратил свою силу по причине заключения нового предварительного договора от 14.02.2011г. Чоладзе Ш.Н. обязан вернуть Дьяченко Т.Д. денежную сумму в размере 50 000рублей, полученную Чоладзе Ш.Н. и являющуюся гарантией Покупателя за выполнении условий по настоящему договору от 4.02.2011г. При этом суд так же исходит из того, что в предварительном договоре от 14.02.2011г. нет ни одной ссылки на то, что денежная сумма 50 000рублей, полученная Чоладзе Ш.Н. в рамках договора от 4.02.2011г. зачитывается в сумму договора от 14.02.2011г. Учитывая, что судом предварительный договор от 4.02.2011г. признан недействующим, то не подлежит удовлетворению встречные исковые требования Чоладзе Ш.Н. в части взыскания с Дьяченко Т.Д. денежной суммы в размере 50 000рублей в рамках договора от 4.02.2011г. В силу ст. 307 ГК РФ 1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Как следует из материалов дела 1 марта 2011г. Дьяченко Т.Д. направлена Чоладзе Ш.Н. уведомление о расторжении договора от 04.02.2011г. и 14.02.2011г. Однако учитывая, что договор от 4.02.2011г. судом признан недействующим, то в данном случае суд рассматривает предложение относительно расторжения предварительного договора от 14.02.2011г. В судебном заседании установлено, что основной причиной расторжения договора являлось отказ кредитной организацией, в данном случае Банк ВТБ-24, от предоставления денежных средств для приобретения недвижимого имущества. Других доказательств Дьяченко Т.Д. в судебное заседание не представила. В силу ст. 452 ГК РФ Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. В силу ст. 453 ГК РФ При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Так же в судебном заседании установлено, что после получения уведомления о расторжении договора Чоладзе Ш.Н. не предпринял никаких мер по направлению ответа на уведомление о расторжении предварительного договора. Учитывая, что 25 апреля 2011г. Чоладзе Ш.Н. заключил предварительный договор купли-продажи с Егоровой Н.А. на указанный выше объект недвижимого имущества, то суд приходит к убеждению, что Чоладзе Ш.Н. принял предложение Дьяченко Т.Д. о расторжении договора. Таким образом, Чоладзе Ш.Н. обязан вернуть Дьяченко Т.Д. денежную сумму в размере 50 000рублей, оплаченную в рамках договора от 14.02.2011г. Суд не может принять в качестве доводов по встречному иску Чоладзе Ш.Н. к Дьяченко Т.Д. ссылку на п.4.8. Договора от 14.02.2011г. по следующим основаниям. Так, согласно п.4.8 Договора если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя, то продавец в течение 5 банковских дней со дня истечения срока, указанного в п.1.2. настоящего договора, возвращает Покупателю денежную сумму, указанную в п.2.2.1, настоящего договора, а Покупатель в этот же срок уплачивает Продавцу штраф в размере денежной суммы указанной в п.2..2.1., т.е. 50 000рублей. В судебном заседании установлено, что Чоладзе Ш.Н. (продавец) в оговоренные в п.4.8 договора сроки денежную сумму в размере 50 000рублей не вернул. В связи с чем, у него не возникло требовать от Дьяченко Т.Д.- Покупателя, штраф в сумме 50 000рублей. В связи с чем, встречные требования Чоладзе Ш.Н. о взыскании с Дьяченко Т.Д. 50 000рублей в рамках договора от 14.02.2011г. так же не подлежат удовлетворению. В порядке ст. 98 ГПК РФ с Чоладзе Ш.Н. в пользу Дьяченко Т.Д. следует взыскать расходы по оплате госпошлины в сумме 3200рублей. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, Р Е Ш И Л: Исковые требования Дьяченко Т.Д. удовлетворить. Взыскать с Чоладзе Ш.Н. в пользу Дьяченко Т.Д. денежную сумму в размере 100 000рублей и 3200рублей расходы по оплате госпошлины. Встречные исковые требования Чоладзе Ш.Н. оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд, через Таганрогский городской суд в течение 10 дней. Решение в окончательной форме изготовлено 27.06.2011г. Председательствующий Вплоть до 03.04.2011г. он не заключил и не пытался заключить договор купли-продажи домовладения по <адрес> в <адрес> с другими лицами, доказательства обратного Дьяченко Т.Д. не предоставлены.