Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 20 июля 2011 года. г. Таганрог Таганрогский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Рыжих А.Н. при секретаре Жерноклевой М.Н. рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2759/1, по иску Антонян А.Х. к ООО коммерческий банк «Донинвест» о взыскании задолженности по договору. У С Т А Н О В И Л: Антонян А.Х. обратился в суд, с иском указав, что на основании предварительного договора купли-продажи жилого помещения от <дата>, он оплатил ответчику ООО коммерческий банк «Донинвест», <данные изъяты> рублей, согласно приходного ордера № от <дата> и чека от <дата>. В соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи жилого помещения ( с условиями о предоплате) от <дата>, стороны договорились о подготовке и заключения в последующем договора купли-продажи жилого помещения (далее -основной договор). По договору купли - продажи недвижимого имущества ООО коммерческий банк «Донинвест» обязан был передать ему в собственность квартиру площадью 178, 8 кв.м. в том числе жилой 48.6 кв. м., расположенную на 1 и подвальном этажах 3 этажного с подвальным этажом дома, литер А, п./А, по адресу <адрес> кадастровый (или условный ) номер: 61-61-43/072/2006-377. Квартира принадлежит ООО коммерческий банк «Донинвест», на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 61-АЕ 260054, выданном Главным управлением регистрационной службы по Ростовской области <дата>. Согласно п.1.3. Предварительного договора купли-продажи жилого помещения (с условием о предоплате) от <дата>, ООО коммерческий банк «Донинвест», гарантирует, что передаваемая квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора. Однако когда он прибыл в квартиру, расположенную на 1 и подвальном этажах 3 этажного с подвальным этажом дома, литер А, п/А, <адрес>, для осмотра выяснилось собственники других квартир дома обустроили второй выход из подвального этажа дома, литер А, п/А. и пользуются подвалом литер п/А, утверждая, что подсобные помещения в многоквартирном доме литер А. в данном случае подвал литер п/А, должен использоваться всеми собственниками квартир в многоквартирном доме литер А, а в случае его не согласия с позицией остальных собственником многоквартирного дома литер А, намерены обратиться в суд. Кроме того, в квартире, площадью 178,8 кв.м. в том числе: жилой 48,6 кв.м., расположенной на 1 -м и подвальном этажах 3-х этажного с подвальным этажом дома, литер А, п/А, по адресу: <адрес>, отсутствуют батареи отопления, что делает невозможным эксплуатацию упомянутой квартиры и использование квартиры для проживания. Истец считает, что ответчик, ООО коммерческий банк «Донинвест», нарушил п.1.3. Предварительного договора купли - продажи жилого помещения (с условиями о предоплате) от <дата>, и в соответствии с условиями договора обязан возвратить ему сумму предварительного платежа в размере <данные изъяты>, однако ответчик удерживает упомянутую сумму до настоящего времени, мер по возврату денежных средств не предпринимает, претензия от 17 февраля 2011 года оставлена ответчиком без ответа, и таким образом ответчик незаконно пользуется его денежными средствами. Истец так же считает, что в соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом, а предварительный договор купли продажи жилого помещения (с условиями о предоплате) от <дата> в органах юстиции не зарегистрирован. Таким образом, при отсутствии основного договора купли - продажи квартиры, Предварительный договор (с условием о предоплате) от <дата>, приходный кассовый ордер № от <дата> и чек от <дата>, могут служить доказательством передачи денежных средств, в виде аванса, для оплаты оговоренной суммы оплаты за проданную квартиру. В связи с теми обстоятельствами, что договор купли - продажи квартиры, расположенной на 1 -м и подвальном этажах 3-х этажного с подвальным этажом жома. Литер А, п/А, по адресу6 <адрес>, совершен не был не зарегистрирован, Предварительный договор купли - продажи жилого помещения (с условием о пред оплате) от <дата>, в органах юстиции также не зарегистрирован, сумма аванса в размере <данные изъяты> подлежит возврату, как необоснованное обогащение. В связи, с чем он просит расторгнуть предварительный договор купли - продажи жилого помещения, расположенного на 1 - м и подвальном этажах 3 - х этажного с подвальным этажом дома, литер А, п/А, по адресу : <адрес> (с условием о предоплате) от <дата>, заключенный между ответчиком ООО коммерческий банк «Донинвест», и истцом, Антонян А.Х.. Взыскать с ответчика, ООО коммерческий банк «Донинвест», в пользу Антонян А.Х. сумму необоснованного обогащения <данные изъяты> рублей, взыскать с ответчика, ООО коммерческий банк «Донинвест», в пользу истца Антонян Артура Хачиковича банковский процент на сумму <данные изъяты> рублей, за период необоснованного удержания ответчиком в размере <данные изъяты> рублей. В судебном заседании истец поддержал сои исковые требования, просил удовлетворить их в полном объеме, и суду пояснил, что он был в банке и ему сообщили, что продается квартира. Цена его устраивала и он внес деньги в размене <данные изъяты> рублей и заключил предварительный договор. Квартиру он не видел, но знал где она расположена и это его устраивало. Акт приеме квартиры не составлялся. Он пошел осматривать квартиру. Квартира была в разрушенном состоянии, отсутствовали батереи отопления, вход в подвальное помещение из квартиры был заложен жителями дома, которые в подвальном помещении квартиры устроили перегородки, сделав себе кладовки. На его вопрос, по чему они заняли его подвал жители дома ответили, что это общий подвал и если нужно, то ни обратятся в суд. Он сначала в устной форме обратился в банк и просил вернуть ему аванс за квартиру в размере <данные изъяты> рубле, так как квартира ему не подходит в виду невозможности в ней проживания, но ему отказали. Тогда он <дата> обратился в банк с письмом о расторжении предварительного договора в виду того, что он не был проинформирован о состоянии квартиры и подвала и просил вернуть ему <данные изъяты> рублей, однако ответчик на претензию не ответил. Так же он просит взыскать с ответчика расходы на представителя в размере <данные изъяты> рублей и расходы, связанные с обращением к специалисту для получения заключения о состоянии квартиры в размере <данные изъяты> рублей. Представитель ответчика Дюкарева С.Н. действующая на основании доверенности № от <дата> иск не признала и суду пояснила, что между ООО КБ «Донинвест» и Антонян А.Х. <дата> был заключен предварительный договор купли-продажи помещения (с условиями предоплаты). Стороны договорились о подготовке и заключения договора купли-продажи жилого помещения в срок до <дата>. Истец взятые на себя обязательства не исполнил и договор купли-продажи с банком не заключил. ООО КБ «Донинвест» считает, что продаваемая квартира принадлежит банку на праве собственности. Утверждение соседей о совместном пользовании подсобным помещением являются лишь домыслами и юридической силы не имеют. Квартира свободна от прав третьих лиц. Предварительный договор заключается в письменной форме, установленной для основного договора, и не требует государственной регистрации. По условиям предварительного договора купли-продажи покупатель оплатил задаток в размере <данные изъяты> рублей и не может расцениваться как аванс. В соответствии с условиями предварительного договора п. 4.2, стороны обязались заключить основной договор на позднее <дата>. Антонян данные обязательства не выполнил. Согласно п. 2.3 предварительного договора купли-продажи от <дата> установлено, что «в случае расторжения настоящего договора по инициативе Покупателя, а так же в случае если основной договор не будет заключен по вине Покупателя, залог в размере <данные изъяты> рублей Продавцом не возвращается». Истцом самостоятельно была проведена экспертиза, вместе с тем истцом не представлены уточнения исковых требований о признании недействительным по иным основаниям, связанным с передачей имущества ненадлежащего качества. Экспертиза была проведена с нарушениями в связи, с чем представленные в качестве доказательства экспертное заключение не может быть принято в качестве надлежащего доказательства в связи с несоответствием требованиям ст. 59, 60 ГПК РФ. Допрошенная в судебном заседании специалист Р.М. суду пояснила, что по просьбе истца она проводила исследования квартиры, и она сделала заключение в рамках исследования, а не заключения по экспертизе. В квартиру они с истцом попали, через подвал, квартиры. В подвале проходят общие трубы коммуникаций всего дома. Квартира расположена в помещении, которое ранее использовалось как не жилое помещение под аптеку и магазин. Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах не допускается. Квартира должна состоять из жилых помещений и подсобных помещений: кухня, передняя, ванная комната или душевая, санузел, кладовая, или хозяйственный встроенный шкаф. На первом этаже квартиры отсутствуют: кухонное помещение, ванная или душевая, отсутствуют жилые помещения, регистры для отопления, в помещении на первом этаже оборудованы распределительные коробки для электроснабжения квартир всего дома, Техническое состояние электрических коробок аварийное. В помещении имеются отверстия, в которых ранее была установлена вентиляция. На стенах в квартире обнаружен грибок и плесень. Квартира № по <адрес> не соответствует нормативным требованиям и не пригодна для проживания. Суд выслушал мнение сторон, изучил материалы дела и пришел к выводу о необходимости удовлетворения требований истца по следующим обстоятельствам. <дата> между истцом Антонян А.Х. и ООО коммерческий банк «Донинвест» был заключен ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли - продажи жилого помещения (с условием о предоплате). Предметом договора являлась принадлежащая на праве собственности квартира площадью 178,8 кв.м. в том числе жилой 48,6 кв.м. Расположенная на 1-м и подвальном этажах 3-х этажного с подвальным этажом дома. Литер А,п/А, по адресу Россия, Ростовская область, г. Таганрог, <адрес>, Кадастровый номер 61-61042/072/2006-377. (свидетельство о государственной регистрации права серия 61-АЕ 260054, выданное Главным управлением регистрационной службы по Ростовской области <дата>.) п. 1.3. Предварительного договора (с условием о предоплате), «Продавец» гарантирует, что передаваемая квартира свободна от права третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом спора. п.2.1. по предварительной договоренности меду сторонами стоимость помещения составляет <данные изъяты>. п.2.2. « Покупатель» оплачивает стоимость помещения частями, в следующем порядке<данные изъяты>- задаток, в течение 3 дней с момента подписания настоящего договора-1 <данные изъяты> в срок до <дата>. п.2.3. Оплата стоимости квартиры будет производиться путем внесения наличных денежных средств «Продавцу» в порядке и в срок, определенный п. 2.2. настоящего договора. п. 2.4. в случае расторжения настоящего договора по инициативе «Покупателя», а так же в случае если основной договор не будет заключен по вине «Покупателя», задаток в размере <данные изъяты> рублей «Продавцом» не возвращается. п.3.1.1. «Продавец» обязуется заключить основной договор на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором. п. 3.2.1. «Покупатель» обязуется заключить основной договор на условиях предусмотренных настоящим предварительным договором. п.4.1. настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли- продажи жилого помещения (основного договора), который будет заключен в последующем. п.4.2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее <дата>. п.6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. В соответствии со ст. 429 ГК РФ: ч.1 - по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. ч.6- обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. На основании статья 380 ГК РФ: 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. 3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. На основаниистатьи 381 ГК РФ: 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Суд считает, что в связи с тем, что стороны заключили лишь предварительный договор, по которому обязались в определенный срок, то есть не позднее <дата> заключить договор о купле - продаже жилого помещения - квартиры, расположенной на 1 -м и подвальном этажах 3-х этажного с подвальным этажом жома. Литер А, п/А, по адресу6 <адрес>, и задатком следовательно, было обеспечено не исполнение обязательства по покупке квартиры, а именно исполнение обязательства, предусмотренного предварительным договором. (согласно п.2.2. предварительного договора «покупатель» оплачивает стоимость помещения частями, в следующем порядке <данные изъяты> рублей - задаток, в течение 3 дней с момента подписания предварительного договора, то есть он исполняет обязательства, предусмотренные предварительным договором). По мнению суда, задаток всегда становится частью платежа по заключенному договору, выдаваемый одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. А предварительный договор по своей сути безвозмездный и никаких платежных обязательств предусматривать не может. Он только обязывает стороны заключить основной договор на определенных условиях. Задаток может обеспечивать обязательства по основному договору. Например, по договору купли - продажи. Но это возможно, только если такой (основной) договор заключен. Признание задатка по предварительному договору противоречит общим правилам ГК РФ о зависимости обеспечивающего обстоятельства от основного -договора купли -продажи еще нет, а обеспечивающее его обязательство уже есть. В связи, с чем суд считает, что задаток, оплаченный истцом по настоящему договору, является авансом. Согласно ч. 3 ст. 380 ГК РФ, при наличии сомнений в отношении того является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается, уплаченной в качестве аванса. Аванс возвращается всегда в одинарном размере независимо от вины. Суд считает, что задаток - это форма обеспечения обязательств по основному договору, а аванс - просто часть платежа. Кроме того, обосновывая свои требования, истец пояснил, что при осмотре жилого помещения, которое он намеревался купить у ответчика было установлено, что жильцы дома квартиру, в котором он намеревался купить заявили ему несогласие по поводу того, что они не могут пользоваться подвалом под 3-х этажным многоквартирным домом, на который у ответчика имеется зарегистрированное право собственности и пояснили истцу, что они будут отстаивать свое право в суде. Так же истец сообщил, что в квартире жилой площадью 48,6 кв.м. отсутствуют батареи отопления, в подвале квартиры проходят общедомовые канализационные трубы, в квартире находится обще распределительный силовой щит всего дома, квартира в состоянии в котором она находится согласно исследований специалиста Р.М. квартирой не является. В соответствии со статьей 401 ГК РФ: 1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство В соответствии с ч. 1 статьи 451ГК РФ - существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Таким образом возникновение спора о праве пользования подвалом литер п/А, а так же отсутствие батарей отопления в квартире, всего состояния квартиры, которая раньше использовалась как помещение аптеки и магазина не пригодна для проживания согласно заключения специалиста, соответствует требованиям предъявляемым к жилому помещению, явились основанием не исполнения истцом обязанностей указанных в Предварительном договоре, что по мнению суда исключает возможность подписания основного договора купли - продажи жилого помещения, что является основанием возвращения оплаченной по договору суммы <данные изъяты> рублей как обычного аванса. Суд считает не объективными возражения ответчика по поводу заключения специалиста Р.М.., а так же утверждения о том, что истцом не предъявлены требования связанные с передачей имущества ненадлежащего качества, так как об этом истце указал в своем исковом заявлении, а в последствии в судебном заседании, и было подтверждено исследованиями специалиста Р.М. Суд не может согласиться с мнением истца, что предварительный договор требует государственной регистрации, так как в соответствии с ч.1 ст. 164 ГК РФ - сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи жилого помещения подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. В связи с тем, что суд делает выводы о том, что денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей уплаченные истцом по предварительному договору являются авансом, то у ответчика имеются обязательства по возвращению уплаченной в качестве аванса суммы в размере <данные изъяты> рублей. На основании статья 1102 ГК РФ: 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Термин «имущество», используемый в ст. 1102 ГК РФ, следует толковать расширительно, включая суда так же имущественные права и все иные защищенные правом блага. Включая денежные средства. В соответствии со статьей 1107 ГК РФ: 1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. 2. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В соответствии с ч. 2 статьи 314 ГК РФ - в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. В силу ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение в рамках заявленных истцом требований. Истец просит взыскать с ответчика проценты на сумму неосновательного обогащения с <данные изъяты> рублей, за период неосновательного удержания ответчиком аванса в размере <данные изъяты> рублей с 6 марта 2011 года по 6 апреля 2011 года в размере <данные изъяты> из расчета ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8% в год. (Указание Банка России от 25.02.2011 N 2583-У). Из расчета <данные изъяты>. На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. В связи, с чем суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца возврат уплаченной государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, оплату заключения специалиста в размере <данные изъяты> рублей, а так же в соответствии со ст. 100 ГПК РФ оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей с учетом сложности дела и участия представителя в судебных заседаниях. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Исковые требования Антонян А.Х. к ООО коммерческий банк «Донинвест» удовлетворить частично. Взыскать с ООО коммерческий банк «Донинвест» в пользу Антонян А.Х. денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Взыскать с ООО коммерческий банк «Донинвест», в пользу Антонян А.Х., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей. Взыскать с ООО коммерческий банк «Донинвест», в пользу Антонян А.Х. понесенные им судебные расходы в связи с оплатой услуг специалиста в размере <данные изъяты> рублей и оплаты услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей. Взыскать с ООО коммерческий банк «Донинвест», в пользу Антонян А.Х. возврат госпошлины в размере <данные изъяты> рублей. Решение может быть обжаловано в Ростовском областном суде через Таганрогский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовлено 25 июля 2011 года Председательствующий судья А.Н. Рыжих