по делу № 2-3542-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июня 2011г.                                                                                          г.Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Юрченко Н.Н.

при секретаре Борщевой И.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Булаховой С.С. к Копач В.Ю., 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на долю квартиры

по встречному иску Копач В.Ю. к Булаховой С.С., Булахову В.Е. о признании сделки недействительной и нечинении препятствий в проживании

УСТАНОВИЛ:

Согласно иска между Булаховой СМ.С. и Копач В.Ю. 28.10.2010 года был заключен договор купли-продажи 3/4 доли квартиры, находящейся по адресу <адрес>. Поскольку дом является памятником архитектуры истица на основании договора купли-продажи получила охранное обязательств за № 266-10 на объект культурного наследия, после чего вместе с Копач В.Ю. обратились в Таганрогский отдел Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на предмет регистрации договора купли-продажи, но в связи с просрочкой паспорта Копач В.Ю. в регистрации было отказано. Ответчица от своих обязательств уклоняется.

Истица просила суд признать за ней право собственности на 3/4 доли квартиры, общей площадью 75,37 кв.м., этаж 2, литер А, по адресу <адрес>. Впоследствии уточнила исковые требования, просила суд вынести решение о регистрации договора купли-продажи и перехода права на 3/4 доли в праве на соответствующую квартиру, поскольку денежные средства в размере 850 000 рублей ею были переданы ответчице по договору купли-продажи указанной квартиры, однако регистрировать его ответчик уклоняется.

Заочным решением от 10.03.2011г. исковые требования удовлетворены.

18.04.2011г. заочное решение от 10.03.2011г. отменено.

Копач В.Ю. обратилась в суд со встречным иском к Булаховой С.С., Булахову В.Е. о признании сделки недействительной и нечинении препятствий в проживании. В обоснование исковых требований указала, что она является собственником 3/4 доли квартиры <адрес> на основании свидетельства о праве наследства по закону от 14.11.2007г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Осенью2010г. собственником 1/4 доли указанной квартиры стала Булахова С.С., приобретшая права на квартиру у двоюродной сестры истицы - Г.. Еще до осуществления данной сделки ответчик Булахов В.Е. стал преследовать истицу о продаже ей своей доли на квартиру. В октябре 2010г. доведя истицу до отчаяния, против ее воли, Булахов В.Е. вынудил истицу подписать договор купли-продажи от 28.10.2010г. и вместо денег, предусмотренных п.3 договора Булахов В.Е. заявил, что нашел Копач В.Ю. однокомнатную квартиру, за которую выплатил деньги, и она должна подписать указанный договор на приобретение этой квартиры. Но ознакомившись с предлагаемым Копач В.Ю. жильем, последняя отказалась от всех сделок. После государственной регистрации сделки между Булаховой С.С. и Г. ответчики по делу сменили замки в спорной квартире, не предоставив ключ истице и поселили квартиранта. Полагала, что представленный суду договор от 28.10.2010г. является не действительным поскольку в соответствии с п.9 договор считается заключенным с момента его регистрации, чего истица не допустила по причине уклонения ответчиков от выполнения требований п.3 договора, поскольку расчет между сторонами до подписания договора не производился, никаких денежных средств она не получала и расписки о получении денежных средств не давала. Просила суд признать недействительным договор купли-продажи от 28.10.2010г. подписанный Булаховой С.С. и Копач В.Ю. Обязать ответчиков по делу не чинить ей препятствий в пользовании и владении квартирой <адрес> предоставив ключи от входной двери. Взыскать солидарно с ответчиков судебные расходы.

09.06.2011г. судом приняты уточнения исковых требований Булаховой С.С. о вынесении решения, которым зарегистрировать договор купли-продажи от 28.10.2010г. 3/4 доли квартиры <адрес>, заключенный между Булаховой С.С. и Копач В.Ю., и зарегистрировать переход права собственности на данную квартиру к Булаховой С.С..

Представитель истца Булахов Е.В., действующий на основании доверенности от 18.04.2011г. исковые требования поддержал просил удовлетворить, сославшись на то, что присутствовал при подписании договора купли-продажи от 28.10.2010г. и при передаче денежных средств в размере 850 000 до подписания договора в квартире Копач В.Ю., однако следка не была зарегистрирована в связи с тем что у Копач В.Ю. был просрочен паспорт. После подписания договора квартира была передана вместе с ключами, но Копач было разрешено пользоваться квартирой, поскольку вещи Копач продолжали оставаться в квартире. Ключей от квартиры у Копач не было поскольку старые замки были поменяны на новые, при этом Копач сказала, что в случае необходимости она обратиться когда ей нужны будут вещи. Где она стала жить ему не известно, Копач говорила, что у нее есть знакомая, где она будет жить. Сейчас Копач В.Ю. от заключения сделки уклоняется. Возражал против удовлетворения встречных исковых требований сославшись на отсутствие на то законных оснований. Договор купли-продажи заключен в письменной форме, подписан сторонами, переданы денежные средства, не смогли зарегистрировать сделки сразу, поскольку у Копач В.Ю. был просрочен паспорт. Истицей был уплачен взнос для получения Копач нового паспорта, который она так и не получила, от регистрации сделки уклоняется. Еще до подписания договора от 28.10.2010г. Копач В.Ю. было предложено посмотреть квартиру по <адрес>, но посмотрев ее Копач В.Ю. отказалась ее приобретать. Никаких документов на указанную квартиру с Копач В.Ю. не подписывалось. Им данная квартира найдена по объявлению. Он пытался найти ей другое жилье, поскольку был заинтересован в приобретении 3/4 доли квартиры по <адрес> и чтобы Копач В.Ю. быстрее съехала, но Копач В.Ю. отказалась сославшись на то, что у нее есть знакомая, которая поможет ей найти квартиру.

В судебном заседании представитель истца Дунин С.В., действующий на основании доверенности № 1д-800 от 08.06.2011г. исковые требования поддержал, просил удовлетворить, сославшись на то, что денежные средства Копач переданы в полном объеме, что отражено в договоре. Никакого давления на Копач при подписании договора не оказывалось, передача денежных средств осуществлена в квартире Копач до подписания договора купли-продажи от 28.10.2010г. Встречные исковые требования Копач В.Ю. не признал, полагал отсутствуют законные основания для их удовлетворения, поскольку договор купли-продажи Копач В.Ю. подписан, денежные средства получены, от регистрации сделки уклоняется. Сослался на ст. 551 ГК РФ, соблюдена письменная форма договора, воля ответчицы была направлена на отчуждение квартиры. Свидетели фактически не знают обстоятельств дела, видят сидящую в подъезде женщину и ориентируются в обстоятельствах по рассказам самой Копач В.Ю. В представленной суду газете доводы тоже приведены со слов соседей. Сама Копач В.Ю., которую называют почему то в статье Наташа П. никаких пояснений корреспонденту не дала и в судебное заседание не является. В милицию в отношении Булаховой и Булахова с заявлением не обращалась. Также указал, что Булахов В.Е. не надлежащий ответчик по делу поскольку собственников спорной квартиры не является, договор купли-продажи заключен с Булаховой С.С.

Представитель ответчика истца по встречному иску Тумаков Ю.С., действующий на основании доверенности № 1Д-514 от 05.04.2011г. первоначальные исковые требования не признал, сославшись на то, что в виду неисполнения ответчиками п.3 договора о передаче денежных средств в размере 850 000 рублей, Копач В.Ю. отказалась от дальнейшей сделки в подтверждение своих доводов могут представить письмо Администрации г.Таганрога, где указано что в договоре в обязательном порядке должна стоять подпись Копач о получении денежных средств от Булаховой. Просили признать сделку незаключенной, что следует из п.9 договора, так как сделка заключена под влиянием обмана. Не отрицал, что действительно Копач В.Ю. на регистрацию в Юстицию не является, поскольку сделка подписана на очень не выгодных для нее условий, поскольку она является собственником 3/4 дои квартиры - 57 кв.м., и получается что Булахов приобрел данную квартиру в два раза дешевле чем среднерыночная цена. Сразу после подписания договора Копач в спорную квартиру не пускали, Булахову вселили в квартиру алкоголика, чтобы Копач вообще не входила в квартиру, чинили ей препятствия в проживании, пользовании и владении собственной квартирой. Копач сразу заявила, что в Юстицию для регистрации договора являться не будет. Почему Копач В.Ю. ранее не заявила о признании сделки недействительной он пояснить не может. Доверительница ранее писала заявление в милицию, но писала не на истцов, то есть на Булахову С.С. Копач В.Ю. с заявлением в милицию не обращалась. На вопрос почему ответчик не является в судебное заседание лично пояснил, что по всей видимости Копач не понимает ни сущности вопроса не сущности проблемы. Вместе с тем она вменяема, понимает характер своих действий и отдает им отчет.

Судом допрошены в качестве свидетелей:

Ч., который пояснил, что 28.10.2010г. присутствовал при подписании договора купли-продажи, который им был составлен, и передаче денежных средств в размере 850 000 рублей Копач В.Ю. купюрами по 1 000 рублей, которые в его присутствии лично Копач В.Ю. пересчитала. Передача денег и подписание договора происходило в квартире Копач В.Ю. по <адрес>. За составление договора им получено денежное вознаграждение в размере 3 000 рублей.

М., который пояснил, что знает стороны, неприязненных отношений нет, свидетелем подписания договора купли-продажи от 28.10.2010г. не был. Ему известно, что Булаховы заменили замок, ключей Копач В.Ю. от квартиры не дали. Видел как меняли замок, но кто не видел, после чего Копач стала ночевать в подъезде. Копач не пьет, не курит, кормит ее социальная служба. Работает - убирает в 3-х подъездах, деньги платят жильцы, характеризуется положительно.

К., пояснила, что знает стороны, при заключении договора купли-продажи от 28.10.2010г. не присутствовала. Со слов Копач В.Ю. ей известно, что Булахов В.Е. чинит Копач В.Ю. препятствия в пользовании квартирой, забрал у нее ключи и она живет по подъездам. Копач убирает в подъездах почти каждый день. Также со слов Копач В.Ю. ей известно, что она является собственников квартиры № 33 3/4 доли и 1/4 доли принадлежала ее тети Х., которая свою долю продала Булаховой С.С.. Потом Булахову забрали у Копач В.Ю. ключи, чтобы сделать другие ключи и ей предоставят, но не предоставили, а потом и ее в квартиру не пустили. Никакого договора Копач В.Ю. не подписывала. По этому поводу поднялась общественность и жильцы дома обратились в Таганрогскую правду.

М., которая пояснила, что проживает в кВ.41 по <адрес>. Знает стороны, при заключении договора купли-продажи от 28.10.2010г. не присутствовала. От Копач В.Ю. узнала, что Булаховы взяли у нее ключи, чтобы сделать дубликат и так ключи Копач не вернули, в связи с чем она вынуждена ночевать в подъезде. Статья в газете вышла потом что общественность обратилась в газету. Почему Копач В.Ю. не является в суд ей не известно, ей 46 лет, официально нигде не работает, характеризуется положительно.

Истец, ответчик в судебное заседание не явились, о дне слушания уведомлены путем направления судебного извещения, об отложении дела не просили, обратились к суду с заявлениями о рассмотрении дела в их отсутствие. Дело в порядке ст.167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствии истца и ответчика.

3-е лицо в судебное заседание не явились, уведомлены, об отложении дела не просили. Дело в порядке ст.167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствии 3-его лица.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, судья полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что между истицей и ответчицей 28.10.2010 года был заключен договор купли-продажи 3/4 долей в праве общей долевой собственности на спорную квартиру по адресу <адрес>. Согласно п.3 договора денежные средства в размере 850 000 рублей Копач В.Ю. получены. Таким образом сделка фактически исполнена, однако в установленном законом порядке данный договор зарегистрирован не был, а Копач В.Ю. до настоящего времени уклоняется от регистрации договора.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Истец в обоснование исковых требований представила договор купли-продажи от 28.10.2010 года. Ответчик в обоснование своих возражений ссылается на совершения данной сделки под влиянием обмана, угроз со стороны Булахова.

Согласно п.1 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из показаний свидетелей допрошенных по ходатайству ответчика: М., К., М. не усматривается, что договор от 28 октября 2010 года подписывался Копач В.Ю. под влиянием угроз со стороны Булахова В.Е. Иных доказательств Копач В.Ю. не представлено. Факт подписания договора представителем ответчика не оспаривается, обстоятельства подписания договора подтверждаются показаниями свидетеля Ч. С заявлением в отношении Булаховой С.С. Копач В.Ю. не обращалась. Обращение в милицию на которое ссылается представитель ответчика проводилось в отношении другого лица и по другим обстоятельствам. Исковое заявление в суд с октября 2010 года Копач В.Ю. не подавала.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что представителем Копач В.Ю. не представлено доказательств того, что ее волеизъявление не соответствовало ее намерениям в силу умышленных действий Булахова В.Е., связанных с психическим воздействием, при котором Копач В.Ю. имела основание реально опасаться причинения ей вреда, которые бесспорно бы свидетельствовали о заключении сделки под влиянием угроз, насилия или обмана со стороны Булахова В.Е.

Согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Для договоров продажи недвижимости существенным условием является цена (ст.555 ГК РФ) и дополнительно для договоров продажи жилых помещений -перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (ст.558 ГК РФ).

Договор купли-продажи квартиры от 28 октября 2010 года содержит все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, установленные ГК РФ: предмет договора (пункт 1); цену жилого помещения (пункт 3);

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Свобода усмотрения сторон договора в полной мере распространяется и на условия обеспечения исполнения их обязательств, возникающих из соглашения сторон.

Несостоятельна ссылка представителя Копач В.Ю. на ничтожность договора на том основании, что договор не прошел государственную регистрацию поскольку в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ, такой договор признается не заключенным. В тоже время в случае уклонения стороны от регистрации договора законом предусмотрено возможность защиты заинтересованной стороной своих прав посредством обращения в суд о регистрации следки и перехода права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

П.1 ст.551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

П. 3 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из п. 1 ст. 16 Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Стороны договора вправе обратиться за регистрацией в любое время с учетом требований разумности применительно к требованиям ст. 314 ГК РФ. Положения п. 1 ст.165 ГК РФ о ничтожности сделок по мотиву отсутствия их регистрации и прав по ним следует отличать от других аналогичных по названию сделок, не порождающих правовых последствий, начиная с момента их заключения и заканчивая регистрацией, даже если таковая была проведена.

В п. 3 ст. 165 ГК РФ речь идет только об одном из обязательных элементов, относящихся к форме сделок с недвижимостью, который может быть восполнен в судебном порядке. Так, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка согласно статье 28 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрируется в соответствии с решением суда.

С учетом, вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что стороны заключили договор купли-продажи жилого помещения в предусмотренной законом форме, который закону не противоречит, однако Копач В.Ю. намеренно уклоняется от его регистрации.

Частью 1 ст. 12 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон с регистрации) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 551 ч.3 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Учитывая, что сделка не прошла государственную регистрацию, суд находит возможным, признать ее действительной с последующей регистрацией на основании решения суда перехода права собственности Булаховой С.С. на 3/4 доли в спорной квартире.

При указанных обстоятельствах исковые требования Булаховой С.С. подлежат удовлетворению.

В удовлетворении встречных исковых требований следует отказать, так как Копач В.Ю. не представила доказательств в обоснование заявленных ею требований по встречному иску, а равно в обоснование возражений по первоначальному иску.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.167, 193-199 ГПК РФ, судья

РЕШИЛ:

Исковые требования Булаховой С.С. к Копач В.Ю., 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании права собственности на долю квартиры - удовлетворить.

Признать действительным договор купли-продажи от 28.10.2010 года купли-продажи 3/4 доли квартиры, общей площадью 75,37 кв.м., этаж 2, литер А, по адресу <адрес>. заключенный между Булаховой С.С. и Копач В.Ю..

Зарегистрировать переход права собственности на 3/4 доли квартиры, общей площадью 75,37 кв.м., этаж 2, литер А, по адресу <адрес> к Булаховой С.С..

В удовлетворении встречных исковых требований Копач В.Ю. к Булаховой С.С., Булахову В.Е. о признании сделки недействительной и нечинении препятствий в проживании - ОТКАЗАТЬ.

На решение может быть подана жалоба в кассационном порядке в Ростовский областной суд, через Таганрогский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 июня 2011 г.

Судья:                                                                                    Юрченко Н.Н.