Д-2-643/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 27 июня 2011 г. Судья Таганрогского городского суда Ростовской области Ядыкин Ю.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Райффайзенбанк» к Близнюковой К.Е., Васинеж Д.О., Близнюковой Е.С. о досрочном истребовании и взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, признании утратившими право пользования жилым помещением и обязании сняться с регистрационного учета по месту жительства, УСТАНОВИЛ: ЗАО «Райффайзенбанк» обратилось в суд с иском к Близнюковой К.Е., Васинеж Д.О., Близнюковой Е.С., ссылаясь на следующие обстоятельства: ОАО «ИМПЭКСБАНК», правопреемником которого является ЗАО «Райффайзенбанк», в соответствии с условиями кредитного договора № от 23.07.2007, с учетом внесенных дополнительным соглашением от 18.02.2010г. изменений, предоставило ответчице Близнюковой К.Е. для приобретения квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, денежные средства (кредит) в размере 1800000,00 рублей, на срок по 23.07.2026 года под 12% годовых, а заемщик Близнюкова К.Е. обязалась возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты и иные платежи, предусмотренные кредитным договором. Согласно п. 3.2 кредитного договора, проценты за пользование кредитом начисляются за соответствующий процентный период исходя из фактического количества дней в процентном периоде. Оплата процентов и погашение кредита производится ежемесячно, 23-го числа каждого месяца. Путем уплаты аннуитетных платежей, согласно с п. 1.7 кредитного договора. Согласно п. 8.1 кредитного договора, в случае нарушения заемщиком сроков возврата суммы основного долга, заемщик уплачивает кредитору повышенные проценты, начисленные на сумму просроченного основного долга. При этом под повышенными процентами понимаются проценты, состоящие из: процентов пользование кредитом, предусмотренных п. 1.6 кредитного договора (12 % годовых), неустойки (пени) в размере 12 % годовых за нарушение срока возврата суммы основного долга. Кроме того, согласно п. 8.2. кредитного договора, за нарушение сроков уплаты процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает штраф в размере 1000 рублей за каждое нарушение. Дополнительным соглашением к кредитному договору от 18.02.2010г. положения кредитного договора об ответственности были изменены: в случае нарушения сроков возврата суммы основного долга, начисленных по кредиту процентов, заемщик уплачивает неустойку в размере 0,06% от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. Перечисление денежных средств на счет заемщика №, открытый истцом для обслуживания кредита, подтверждается мемориальным ордером № от 23.07.2007г. Таким образом, истец полностью выполнил свое обязательство по предоставлению кредита. Заемщик Близнюкова К.Е. по договору купли-продажи с использованием кредитных средств № от 23.07.2007, заключенным с ФИО5, приобрела квартиру площадью 70,46 кв.м., в т.ч. жилой 48,4 кв.м., расположенную на 1 этаже 3-этажного дома литер «А» по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>. Право собственности заемщика на эту квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии <адрес> от 31.07.2007г. (запись регистрации №). Денежные средства за квартиру получены продавцом Швед Т.С. в полном объеме, квартира передана Близнюковой К.Е., что подтверждается расписками Шевд Т.С. и актом приема-передачи квартиры от 23.07.2007г. и 31.07.2007г. Согласно отчету об оценке № от 02.09.2010, подготовленному независимым оценщиком - ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт», рыночная стоимость этой квартиры составляет 1596000 рублей. Согласно ч.1 ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» данная квартира находится в залоге у истца с момента государственной регистрации права собственности заемщика, что подтверждается закладной от 23.07.2007 и регистрационной записью об ипотеке от 31.07.2007 №. Начиная с июля 2009 года Близнюкова К.Е. ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по кредитному договору, что подтверждается выпиской из ссудного счета заемщика. Задолженность по состоянию на 01.12.2010 составляет 1916432,34 рублей, в том числе: основной долг - 1722160,51 рублей, проценты за пользование кредитом - 90185,16 рублей, неустойка за просрочку уплаты основного долга - 94616,14 рублей, неустойка за просрочку уплаты процентов - 8470,53 рублей, штрафы за просрочку уплаты процентов - 1000,00 рублей. В случае неисполнения (ненадлежащего) исполнения обязательств по кредитному договору, согласно п. 7.1. кредитного договора, кредитор вправе потребовать от заемщика досрочного возврата всей суммы основного долга и уплаты начисленных процентов. Близнюковой К.Е. было направлено требование о досрочном исполнении обязательств, однако до настоящего времени требования истца ответчицей не исполнены, дополнительные меры истца по досудебному урегулированию спора также не дали каких-либо результатов, поэтому истец видит единственно возможным способом защиты своих имущественных интересов обращение в суд с указанными в данном иске требованиями. В настоящее время по имеющейся у истца информации в находящейся в залоге квартире помимо заемщика проживают и зарегистрированы дети ФИО3 - ФИО1, <дата> г.р. и ФИО2, <дата> г.р. В силу ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», обращение взыскания на данную квартиру является основанием для прекращения права пользования заемщика Близнюковой К.Е. и ее детей данным жилым помещением. Письменное согласие на выселение из квартиры детей в случае предъявления такого требования ответчица дала 23.07.2007 года, до получения кредитных средств на покупку квартиры. В соответствии со ст.7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 №713, снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета, в том числе в случае признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда. Признание ответчиков утратившими право пользования квартирой со снятием с регистрационного учета по данному месту жительства необходимо для реализации предмета залога - квартиры по наибольшей цене (чего нельзя будет достичь, если жилое помещение обременено правами на проживание данных лиц), что, безусловно, соответствует интересам ответчика. Ссылаясь на статьи 8, 11, 309, 310, 334, 337, 348, 361, 363, 425, 432, 810-819 ГК РФ, истец просил суд: 1. Взыскать с ответчика Близнюковой К.Е. 1916432,34 рублей задолженности по кредитному договору, в том числе: основной долг - 1722160,51 руб., проценты за пользование кредитом - 90185,16 руб., неустойка за просрочку уплаты основного долга -94616,14 руб., неустойка за просрочку уплаты процентов - 8470,53 руб., штрафы за просрочку уплаты процентов- 1000,00 руб. 2. Обратить взыскание на квартиру площадью 70,46 кв.м., в т.ч. жилой 48,4 кв.м., расположенную на 1 этаже 3-этажного дома литер «А» по адресу; <адрес>, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты> путем продажи с публичных торгов. 3. Установить начальную продажную цену квартиры в размере 1596000,00 рублей. 4. Признать Близнюкову К.Е., Васинеж Д.О., Близнюкову Е.С.ФИО17 утратившими право пользования квартирой в связи с обращением взыскания на нее. 5. Обязать Близнюкову К.Е., Васинеж Д.О., Близнюкову Е.С. сняться с регистрационного учета по месту жительства в данной квартире. 6. Взыскать с ответчика Близнюковой К.Е. 3500 рублей в возмещение расходов истца по оплате независимой оценки квартиры и 21782,16 рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины. В ходе судебного разбирательства истец увеличил исковые требования в части задолженности, просит суд взыскать с ответчицы Близнюковой К.Е. задолженность по состоянию на 06.06.2011 года в размере 2119777,52 рублей, в том числе: сумму основного долга 1722160,51 руб., сумму процентов за пользование кредитом 90185,16 руб., сумму неустойки за просрочку уплаты основного долга 287842,55 руб., неустойку за просрочку уплаты процентов 18589,30 руб., штрафы за просрочку уплаты процентов 1000,00 руб. В судебном заседании представитель истца Панин В.В. уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. Представил письменные пояснения к исковому заявлению, в которых в ответ на утверждения ответчицы Близнюковой К.Е. о том, что ей не была предоставлена возможность реструктуризации, указал, что ответчица не обращалась к истцу с заявлением о реструктуризации, и более того, не вступала в контакт с сотрудниками банка, в связи с чем отсутствовала возможность предложить ей проведение реструктуризации. Так, сотрудники банка пытались выйти на контакт с ответчицей с мая 2010 года по октябрь 2010 года, звонки производились с разных телефонов, но ответчица на них не отвечала. Истец считает, что ответчица вела себя крайне недобросовестно и всячески уклонялась и продолжает уклоняться от уплаты задолженности. Никаких попыток погасить задолженность даже частично со стороны ответчицы после подачи иска предпринято не было. Пояснил, что начальную продажную цену квартиры просит установить в 1596000,00 рублей, согласно представленного истцом заключением независимого оценщика, которое считает более правильным по сравнению с заключением судебной экспертизы. Считает, что заявленная неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку сумма штрафных санкций гораздо меньше основного долга. Считает, что оснований для отсрочки исполнения решения суда в части обращения взыскания на квартиру, так как более года меры по погашению задолженности не принимались, с марта 2010 года ответчица не платила, долго велось судебное разбирательство, утверждения ответчицы о том, что банком не принимались платежи, документально не подтверждены. Бывший муж ответчицы говорил по телефону, что давал деньги на погашение кредита, но эти деньги до банка не дошли. Кредитный договор продолжает действовать и в случае предоставления отсрочки истец будет требовать проценты за период отсрочки. Требования о признании утратившими право пользования квартирой и обязании сняться с регистрационного учета заявлены не только в интересах банка, но и в интересах ответчиков, так как это скажется на цене квартире при продаже с публичных торгов. Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов, в которое ездила ответчица, не относится к банку. Возможно, передавали документы в это агентство, так как Близнюкова К.Е. проблемный клиент. В дело представлены расчеты задолженности в двух вариантах, поскольку в феврале 2010 года банк перешел на другую систему расчетов, в связи с реорганизацией Таганрогского филиала в операционный офис. Ответчица Близнюкова К.Е., действующая в своих интересах и в интересах малолетней дочери Близнюковой Е.С., в судебном заседании представила письменные возражения на иск, в которых указала, что исковые требования признает частично. Считает, что некоторые доводы банка в обоснование исковых требований не соответствуют действительности, неразумны и не подлежат удовлетворению. Кредит ей был предоставлен на срок 228 месяцев, она исправно оплачивала все платежи вплоть до марта 2010 года, а не до лета 2009 года, как заявлено в иске, и это подтверждается соответствующими платежными документами. Ежемесячный платеж составляет 20076,94 рублей, включая сумму основного долга и процентов из расчета периода 228 месяцев. Эти платежи поставили ее перед банком в крайне невыгодные (кабальные) условия, поскольку более 3-х лет она производила платежи, выплатив около половины основной суммы кредита, а в настоящий момент получается, что все это время она оплачивала банку проценты, причем за все 228 месяцев. Данные действия банка противоречат статье 55 Конституции РФ. Общая сумма выплаченных ею денежных средств составляет 838442,00 рублей, в то время как сумма кредита составляет 1800000 рублей под 12 % годовых, а в настоящее время истец требует с нее взыскать более 2000000 рублей. Поскольку истец требует взыскание денежных средств досрочно, т.е. до истечения 228 месяцев, она считает, что должен быть произведен перерасчет процентов и расчетов по договору. Например, 23.07.2011 года будет 4 года с момента заключения кредитного договора; при аннуитетном методе расчета ежемесячный платеж должен составлять 47400 рублей, а общая сумма выплаченных процентов за 4 года 475343 рубля + сумма кредита. Таким образом, сумма исковых требований крайне завышена. Размер штрафов и неустоек также является крайне завышенным и размер ее ответственности должен быть уменьшен в соответствии со ст. 333 ГК РФ, поскольку явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. В силу ч.3 ст.55 Конституции РФ именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размеры процентов, ануитетных платежей, неустоек, штрафов - они должны быть соразмерными указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из предусмотренных в законе правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Кроме того, истец не представил суду доказательств, подтверждающих наличие у него возможных убытков, вызванных неисполнением ею договора. Считает, что ей может быть предоставлена отсрочка по реализации квартиры в соответствии с п.3 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку она не имела намерения не выплачивать банку платежи по договору, а длительная невыплата ею денежных средств по кредиту связана как с ее неблагоприятным стечением жизненных обстоятельств, так и с действиями самого банка. В сентябре 2010 года она собралась выплатить банку задолженность и продолжать платить за кредит, однако в банке ей заявили, что график ее платежей аннулирован, долг продан коллекторскому агентству и против нее готовится иск в суд. Она неоднократно обращалась к представителям банка с просьбой заключить мировое соглашение, предложив выплачивать более высокий процент по ипотеке, однако все ее просьбы и предложения были проигнорированы. Она готова оплачивать ипотечный кредит, поскольку спорная квартира ей и ее семье очень нравится, она несет бремя содержания и благоустраивает эту квартиру. У нее на иждивении несовершеннолетняя дочь 2000 года рождения, и она сделает все, чтобы обеспечить дочери нормальные условия жизни, а дочь привыкла к району возле дома, удобно ходить в школу. Кроме того, она имеет финансовую возможность оплачивать кредит и погасить остаток задолженности, что подтверждается справкой 2-НДФЛ, и ей готовы помочь родственники. Просит суд уменьшить размер требуемых истцом выплат процентов по долгу, пересчитав аннутетные платежи и размер процентов в соответствии с временем ее фактического пользования кредитом, уменьшить размер договорных неустоек, отсрочить реализацию квартиры сроком на 1 год, отсрочить исполнение решения суда по вопросам признания утратившими право пользования жилым помещением и снятия с регистрационного учета. В дополнение к изложенному в письменных возражениях на иск Близнюкова К.Е. пояснила, что задолженность образовалась в связи с тем, что она болела. В августе 2010 года она пыталась платить, но деньги у нее в банке не взяли, ссылаясь на нарушение графика погашения кредита, направляли в <адрес> в отдел реструктуризации. Через банкомат она не стала вносить деньги, так как у нее кредитная карта «Центр-Инвест» и специалист банка сказала, что будут сниматься проценты, а ей это невыгодно. В октябре ей позвонил из Москвы специалист по реструктуризации ипотечных кредитов и сказал, что нужно ехать в агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в <адрес>. Они с сыном поехали, затем собрали требуемые от них документы и сдали полный пакет документов в декабре, а в январе им отказали в реструктуризации, ссылаясь на то, что в свидетельстве о регистрации права появилась какаю-то литера, т.е. имеются несоответствия в документах, при этом документы не вернули. На ее предложение о заключении мирового соглашения сотрудники банка заявили, что график платежей аннулирован, поэтому платежи не принимаются. Она спрашивала, почему документы оказались в агентстве по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, ей пояснили, что банк заключил соглашение с РИЖК. Затем к ней приезжали коллекторы, так как банк хотел переуступить право требования долга. Накануне судебного заседания, 23-го числа она звонила в центральный офис банка в <адрес>, ей предложили уплатить 500000 рублей и тогда может быть рассмотрят вопрос о реструктуризации долга, но сразу выплатить такую сумму денег она не может. Утверждения представителя истца о том, что бывший супруг давал ей деньги для погашения платежей по кредиту, не соответствуют действительности и ничем не подтверждены. Цена ее квартиры не меньше 2 млн. рублей. Оплату услуг эксперта по оценке квартиры просит возложить на банк. Она хотела найти покупателя и предложить банку вариант продажи, так как считает, что продажа с публичных торгов невыгодна. Ответчик Васинеж Д.О. в судебном заседании поддержал высказанные его матерью Близнюковой К.Е. возражения на иск и ходатайство об отсрочке исполнения решения суда. Пояснил, что он учится заочно в Таганрогском филиале Московского государственного открытого университета, закончил 1-й курс, работает в Производственном объединении «ЮЗЭС». Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, рассмотрев ходатайство ответчиков об отсрочке исполнения решения, суд признает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, с предоставлением отсрочки в части обращения взыскания на предмет ипотеки, по следующим основаниям: Факт получения кредита в сумме 1800000 рублей под залог приобретенной за счет этого кредита квартиры, изложенные истцом условия кредитного договора, а также ненадлежащее исполнение ответчицей Близнюковой К.Е. своих договорных обязательств, подтверждены материалами дела и ответчиками не оспариваются. Представленные истцом расчеты задолженности и взыскиваемых сумм соответствуют условиям рассматриваемого кредитного договора и графику погашения кредита, что заемщиком Близнюковой К.Е. также не оспаривается. Ответчица признает, что в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору с нее подлежит взысканию непогашенная часть кредита с обращением взыскания на заложенное имущество, просит лишь отсрочить реализацию заложенной квартиры. Доводы ответчицы Близнюковой К.Е. о том, что суд должен уменьшить размер требуемых истцом договорных процентов, не основаны на законе и условиях рассматриваемого кредитного договора. В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев установленных законом. В соответствии с п.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В силу п.2 ст.819 ГК РФ к отношением по кредитному договору применяются правила, установленные для договора займа. Пунктом 2 ст.811 ГК РФ установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В соответствии с п.7.1 рассматриваемого кредитного договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей суммы основного долга и уплаты начисленных процентов. В расчете взыскиваемых сумм проценты начислены по состоянию на 06.06.2011 года, т.е. за прошедшее время. Закон не предоставляет права суду уменьшать договорные проценты. Ссылки ответчицы на кабальность этих процентов неосновательны, поскольку они начислены из расчета 12% годовых, что соответствует обычно применяемым ставкам по таким кредитам. Ответчица в суд с требованием о признании условий кредитного договора недействительными в установленном законом порядке не обращалась, доводы возражений на иск не могут рассматриваться как встречный иск. Изложенное свидетельствует о том, что требования истца о досрочном взыскании с ответчицы Близнюковой К.Е. суммы основного долга и установленных кредитным договором процентов являются законными и обоснованными. С ответчицы подлежит взысканию основной долг в сумме 1722160,51 рублей, проценты за пользование кредитом - 90185,16 рублей. В то же время, доводы ответчицы о том, что она уже уплатила значительную сумму процентов, должны быть учтены при определении размера неустойки, наряду с ее доводами о том, что ненадлежащим исполнением договора истцу не были причинены убытки, соразмерные размер заявленным неустойкам, увеличенный дополнительным соглашением размер неустойки составляет 21,6% годовых, что почти в два раза выше договорных процентов, поэтому неустойка должна быть снижена судом на основании ст.333 ГК РФ. В силу ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В данном случае размер неустоек за просрочку погашения основного долга и уплаты процентов исчислен до 23.02.2010г. из расчета 12% годовых на просроченные суммы, а с 24.02.2010г. из расчета 0,06%за каждый день просрочки, что составляет 21,6% годовых от суммы просроченных платежей, что с учетом начисления договорных процентов, полученной при выдаче кредита комиссии в размере 36000 рублей, погашенных штрафных санкций в размере более 4000 рублей и взыскиваемого штрафа в размере 1000 рублей несоразмерно последствиям нарушения обязательства. Поэтому суд уменьшает взыскиваемые с ответчицы неустойки по основному долгу и процентам до 160000 рублей, что с учетом указанных сумм соразмерно законной неустойке (ч.1 ст.811 ГК РФ), рассчитанной по ставке рефинансирования ЦБ РФ (8,25% годовых) на момент принятия решения по делу. При этом доводы ответчицы о том, что она хотела погашать задолженность, но платежи у нее не принимались, т.е. имела место просрочка кредитора, суд не принимает во внимание, поскольку эти доводы истцом оспариваются и соответствующими доказательствами не подтверждены. Суд признает подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании с ответчицы штрафа в размере 1000 рублей, поскольку этот штраф предусмотрен п. 8.2 кредитного договора и мог быть начислен за каждое нарушение в размере 1000 рублей, а истец требует взыскать его однократно. Таким образом, с ответчицы Блзнюковой К.Е. в пользу истца подлежит взысканию сумма основного долга 1722160,51 рублей, проценты за пользование кредитом в сумме 90185,16 рублей, неустойки за просрочку платежей по основному долгу и процентам в размере 160000 рублей, штраф в размере 1000 рублей, а всего задолженности по кредитному договору в размере 1973345,67 рублей. Согласно ч.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Рассматриваемая квартира является находящейся в залоге у ЗАО «Райффайзенбанк» с момента государственной регистрации права собственности Близнюковой К.Е. на данную квартиру, что подтверждается закладной от 23.07.2007г. и регистрационной записью от 31.07.2007г. № на договоре купли-продажи. В силу ч.1 ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определен судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, а именно: 1. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. 2. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона. 3. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности; предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки. Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. 4. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если: она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). В силу ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. В данном случае требование истца об обращении взыскания на заложенную квартиру ответчиками не оспаривается, в настоящем решении определены суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, имеются заключения оценщиков о рыночной стоимости квартиры, на основе которых суд может определить начальную продажную цену, поэтому подлежит удовлетворению требование истца об обращении взыскания на предмет ипотеки путем продажи рассматриваемой квартиры с публичных торгов. Частью 1 ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом. В данном случае имеются предусмотренные статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основания для частичного удовлетворения ходатайства ответчиков об отсрочке исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество и признания их утратившими право пользования квартирой. Уважительными причинами для отсрочки суд признает следующее: предметом ипотеки является жилое помещение, в котором проживают залогодатель Близнюкова К.Е. и ее дети, в том числе малолетняя дочь, поэтому после принятия решения суда ответчикам необходимо определиться со своим дальнейшим местом жительства; для ответчицы Близнюковой К.Е. эта квартира является единственным жильем, поэтому в соответствии со ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»освобождение квартиры при отсутствии другого жилья должно производиться с предоставлением жилого помещения маневренного фонда (п.2 ст.95 ЖК РФ), а в <адрес> свободных квартир маневренного фонда нет в связи с отселением в ограниченное количество квартир маневренного фонда жильцов аварийных домов; ответчица Близнюковой К.Е. не отказывается от погашения долга, намерена предпринять меры к его погашению, на настоящий момент сумма долга меньше определенной в экспертном заключении стоимости квартиры и нет оснований полагать, что к истечению отсрочки эта сумма превысит стоимость квартиры. С учетом изложенных обстоятельств, времени предстоящего зимнего периода и требований ст.51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по определению судом срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд считает необходимым предоставить ответчикам отсрочку исполнения решения в указанной части до 01.04.2012г. С доводами представителя истца о том, что начальная продажная цена квартиры должна быть определена в соответствии с заключением оценочной компании «Квартал-Эксперт» - в размере 1596000 рублей суд не может согласиться по изложенным в определении от 28.12.2010г. о назначении судебной экспертизы основаниям, а именно: При оценке с применением сравнительного подхода оценщик занизил стоимость рассматриваемой квартиры по сравнению с указанными в отчете аналогами, взял за основу предложения по продаже квартир в пятиэтажных кирпичных домах, в которых высота потолков 2,5м., а рассматриваемая квартира расположена в находящейся в хорошем состоянии «сталинке» с высокими потолками, с более высоким уровнем шумоизоляции (в квартирах в районе «Нового вокзала» уличный шум от транспорта в ночное время зачастую значительно превышает допустимый уровень), и по площади эта квартира на 5-10 кв.м. больше, чем аналоги. Квартиру оценщик не осматривал и не учитывал ее состояние, ограничившись фотографией жилого дома. Судя по фотографии, дом находится в состоянии после ремонта (окрашены стены, карнизы и цоколь, навешены новые отливы и водосточные трубы). Кроме того, оценщиком должно было учитываться, что г.Таганрог второй по величине город Ростовской области, с развитой промышленностью, транспортом, учреждениями и предприятиями культуры, досуга и туризма, высшего и среднего образования, поэтому средняя рыночная цена 1 кв.м. жилья в этом городе выше средней рыночной цены по Ростовской области. Приказом Министерства регионального развития РФ от 30.09.2010г. №438 утверждена средняя рыночная цена 1 кв.м. жилой площади по Ростовской области в размере 27300 рублей, а из отчета следует, что цена 1 кв.м. рассматриваемой квартиры определена в 22651 руб. Мотивировки занижения стоимости квартиры по сравнению со средней стоимостью по Ростовской области отчет не содержит. В заключении экспертов Таганрогской торгово-промышленной палаты ФИО9 и ФИО10 сделан вывод о том, что рыночная стоимость рассматриваемой квартиры составляет 2019000 рублей без учета НДС. Это заключение с применением сравнительного подхода достаточно мотивировано, сопровождается аналогами для сравнения с таблицей произведенных корректировок, фототаблицами объекта экспертного исследования и не вызывает у суда сомнения в правильности вывода экспертов о рыночной стоимости. В этом же заключении экспертами сделан расчет ликвидационной стоимости имущества с выводом о том, что наиболее вероятная ликвидационная стоимость рассматриваемой квартиры составляет 1427000,0 рублей. Этот расчет не может быть применен для определения начальной продажной цены квартиры, поскольку на публичных торгах в форме открытого аукциона или конкурса квартира должна продаваться по рыночной стоимости, а не по вероятной цене срочной продажи. Оценив имеющиеся в деле доказательства относительно стоимости рассматриваемой квартиры, учитывая, что целью оценки является продажа квартиры на публичных торгах, и учитывая отсрочку в исполнении решения суда в части обращения взыскания на эту квартиру, суд определяет начальную продажную цену в размере 2000000 рублей. Поскольку ответчики подлежат признанию утратившими право пользования квартирой в связи с обращением на нее взыскания, нет необходимости возлагать на них обязанность сняться с регистрационного учета в этой квартире. В исковом заявлении правильно указывается, что в соответствии со ст.7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в Российской Федерации снятие ответчиков с регистрационного учета по месту жительства может быть произведено на основании вступившего в законную силу решения суда о признании их утратившими право пользования жилым помещением. Кроме того, ответчица Близнюкова Е.С. в данной квартире не зарегистрирована, а зарегистрирована по месту жительства своего отца - <адрес>, <адрес>, что подтверждается имеющейся в деле адресной справкой. Таким образом, требования истца о возложении на ответчиков обязанности сняться с регистрационного учета следует оставить без удовлетворения. В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Частью 3 ст.96 ГПК РФ установлено, что эксперты, специалисты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам, специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами, специалистами. В данном случае с ответчицы Близнюковой К.Е. в пользу истца подлежит взысканию сумма уплаченной при подаче иска государственной пошлины 21782 руб. 16 коп. поскольку эта сумма не превышает определенный по правилам ст.333.19 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины в части удовлетворенных исковых требований. Кроме того, с Близнюковой К.Е. подлежит взысканию в пользу в пользу Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты в возмещение расходов по проведению экспертизы 9350 рублей. Стоимость экспертных услуг сторонами не оспаривается, а доводы ответчицы о том, что эти расходы должен понести истец, противоречат требованиям ст.98 ГПК РФ. Требование истца о взыскании с ответчицы ФИО3 3500 рублей в возмещение расходов по проведению независимой оценки удовлетворению не подлежит, поскольку судом представленный истцом отчет оценщика оценен критически, требование истца об установлении начальной продажной цены квартиры в соответствии с эти отчетом оставлено без удовлетворения. Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования ЗАО «Райффайзенбанк» удовлетворить частично. Взыскать с Близнюковой К.Е. в пользу ЗАО «Райффайзенбанк» сумму основного долга 1722160 руб. 51 коп., проценты за пользование кредитом 90185 руб. 16 коп., неустойку за просрочку уплаты основного долга и процентов 160000 руб., штраф за нарушение срока уплаты процентов 1000 руб., в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины 21782 руб. 16 коп., а всего 1995127 (один миллион девятьсот девяносто пять тысяч сто двадцать семь) рублей 83 копейки. Обратить взыскание на являющуюся предметом залога квартиру общей площадью 70,46 кв.м., в т.ч. жилой 48,4 кв.м., расположенную на 1 этаже 3-этажного дома литер «А» по адресу: <адрес>, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>, путем продажи с публичных торгов. Установить начальную продажную цену квартиры в размере 2000000 (два миллиона) рублей. Признать Близнюкову К.Е., Васинеж Д.О., Близнюкову Е.С. утратившими право пользования квартирой № в доме № по ул.<адрес> в г.<адрес> в связи с обращением взыскания на эту квартиру. Отсрочить исполнение решения в части обращения взыскания на являющуюся предметом залога квартиру и признания Близнюкову К.Е., Васинеж Д.О., Близнюкову Е.С. утратившими право пользования этой квартирой до 01 апреля 2012 года. Остальную часть исковых требований о взыскании неустойки, возложении на ответчиков обязанности сняться с регистрационного учета и требование о взыскании расходов истца на оценку квартиры оставить без удовлетворения. Взыскать с Близнюковой К.Е. в пользу Таганрогской межрайонной торгово-промышленной палаты в возмещение расходов по проведению экспертизы 9350 рублей. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский Решение в окончательной форме изготовлено 13 июля 2011 года Федеральный судья Ядыкин Ю.Н.
при секретаре Краевой И.А.,
городской суд через Таганрогский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления
решения в окончательной форме.