о взыскании задолженности по кредитному договору

Судебные акты /
ЮФО /
Ростовская область /
Таганрогский городской суд /
о взыскании задолженности по кредитному договору

о взыскании задолженности по кредитному договору

по делу №2-55-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 августа 2011г г.Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области

в составе председательствующего судьи Юрченко Н.Н.,

при секретаре Борщевой И.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЗАО «Райффайзенбанк» к Боровому В.А., Боровой (Балацун) О.В., 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Гладкова Н.В., Гладков Л.А., Моисеенко А.Д. о досрочном истребовании и взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество

по встречному иску Балацун (Боровой) О.В. к ЗАО «Райффайзенбанк», Боровому В.А. о признании кредитного договора № 3930602 от 20.02.2008г. незаключенным и обременения (ипотеки) отсутствующим.

У С Т А Н О В И Л:

ЗАО «Райффайзенбанк» (далее - Банк), обратился с иском к ответчикам о досрочном истребовании и взыскании задолженности по кредитному договору в размере 10 786 804,80 рублей и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование вышеуказанных требований Банк указал, что в соответствии с условиями Кредитного договора № 3930602 от 20.02.2008 с последующими изменениями и дополнениями в редакции дополнительных соглашений от 08.10.2009 и от 19.02.2010 (далее - Кредитный договор) ЗАО «Райффайзенбанк» (далее -Банк) ответчикам Боровому В.А. и Боровой О.В, выступающими в качестве солидарных заемщиков (далее - Заемщики), был предоставлен денежные средства (кредит) в размере 9 900 000 рублей на срок 180 месяцев с даты предоставления кредита под 15 % годовых, в связи с чем Заемщики обязались возвратить полученные денежные средства, уплатить проценты за пользование кредитом и иные платежи, предусмотренные Кредитным договором.

В соответствии с п. 2.1. Кредитного договора кредит был предоставлен путем перечисления денежных средств на счет Заемщика Борового В.А. №, открытый в соответствии с договором текущего счета № от 20.02.2008 для обслуживания кредита по Кредитному договору. Указанное подтверждается мемориальным ордером № 3930602 от 20.02.2008 и выпиской со счета Заемщика Борового В.А. №. Таким образом, Банк полностью выполнил свое обязательство по предоставлению кредита.

В обеспечение исполнения обязательств Заемщиков по Кредитному договору с Заемщиком Боровым В.А. был заключен договор ипотеки № 3930602 от 20.02.2008 (далее - Договор ипотеки), согласно которому в залог был внесен Земельный участок, <данные изъяты> и расположенный на данном земельном участке объект незавершенного строительства Жилой дом в периоде строительства. <данные изъяты> Недвижимое имущество принадлежит Заемщику Боровому В.А. на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.10.2006 серии № и от 14.02.2008 серии №. Договор ипотеки зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, что подтверждается регистрационными штампами, проставленными на Договоре ипотеки. Права Банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству также удостоверены закладной от 21.02.2008.

Согласно отчету об оценке № 191/Е-54 от 21.04.2010, подготовленному независимым оценщиком - <данные изъяты> рыночная стоимость Недвижимого имущества составляет 11 435 000 рублей, в т.ч.: Земельный участок - 1 466 600 рублей; Жилой дом - 9 968 400 рублей.

Начиная с апреля 2009 года Заемщики ненадлежащим образом исполняют свои обязательства по Кредитному договору, что подтверждается выпиской из ссудного счета Заемщика. Суммы в погашение кредита вносились с большими просрочками и не в полном объеме. Неисполнение Заемщиками своих обязательств, взятых на себя по Кредитному договору, привело к образованию задолженности по состоянию на 10.06.2010 в сумме 10 786 804,80 рубля, в том числе: основной долг (в соответствии с п. 1.1. Кредитного договора) - 9 568 509,84 рублей; проценты за пользование кредитом (в соответствии с п.п. 1.5., 4.1. Кредитного договора из расчета 15 % годовых) - 723 145,35 рублей; пеня за просрочку возврата кредита (в соответствии с п. 7.2. Кредитного договора) - 467445, 17 рублей; пеня за просрочку уплаты процентов (в соответствии с п. 7.3. Кредитного договора) - 27704, 44 рублей.

Требования о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору было вручено Заемщикам 15.04.2010. Однако до настоящего времени требования Банка Заемщиками не исполнены.

Истец просит суд взыскать солидарно с Борового В.А., Боровой О.В. сумму задолженности по кредиту в размере: 10786804,80 рубля, в том числе: основной долг - 9 568 509,84 рублей; проценты за пользование кредитом - 723 145,35 рублей; пеня за просрочку возврата кредита - 467 445, 17 рублей; пеня за просрочку уплаты процентов - 27704, 44 рублей. Расходы по оплате государственной пошлины в размере 64 000 рублей.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на Недвижимое имущество: Земельный участок. <данные изъяты> Жилой дом в периоде строительства. <данные изъяты> Установить начальную продажную цену Недвижимого имущества: Земельный участок - 1 466 600 рублей; жилой дом - 9 968 400 рублей.

14.02.2011г. судом приняты уточнения исковых требований в части общения взыскания путем продаж с публичных торгов на жилой дом, <данные изъяты>.

09.03.2011г. судом принято увеличение исковых требований в части взыскания задолженности по кредитному договору до 13 639,138,1 рублей

Балацун (Боровая) О.В. обратилась в суд со встречным иском к ЗАО «Райффайзенбанк», Боровому В.А. о признании кредитного договора № 3930602 от 20.02.2008г. незаключенным и обременения (ипотеки) отсутствующим.

В обоснование исковых требований указала, что 11.03.2010г. представителями ответчика ЗАО «Райффайзенбанк» ей было предложено подписать документы, в связи с изменениями реквизитов ответчика. Поскольку всеми делами и взаимоотношениями с банком занимался ее бывший муж, Боровой В.А., то при подписании с документами не знакомилась и исходила из пояснений представителей банка. Вторые экземпляры подписанных ею документов ей выданы изначально не были. В апреле 2010г. было получено письмо от 24.03.2010г. №882 от директора операционного офиса «Таганрогский» Южного филиала ЗАО «Райффайзенбанк» с требованием погасить задолженность в сумме 10 207 762,667 руб. в срок до 23.04.2010г.

Как стало известно позднее, 11.03.2010г. Балацун (Боровая) О.В. подписала Кредитный договор №3930602 от 20.02.2008г. Однако 20.02.2008г. никакого Кредитного договора №3930602 не подписывала и ни в какие обязательственные отношения с ответчиком ЗАО «Райффайзенбанк» не вступала, денежных средств от ответчика не получала.

Из выписки по счету Борового В А. следует, что денежные средства по кредитному договору № 3930602 от 20 февраля 2008 года зачислены на счет Борового В. А. 20 февраля 2008 года. Поскольку денежные средства по Кредитному договору №3930602 от 20.02.2008г. получены Боровым В.А. до подписания договора Балацун (Боровой) О.В., то заемные обязательства возникли между ЗАО «Райффайзенбанк» (заимодавец) и Боровым В.А. Заемщик). Соответственно заемные обязательства между ЗАО «Райффайзенбанк» Заимодавец) и Балацун (Боровой) О.В. не возникли и все претензии ЗАО «Райффайзенбанк» к Балацун (Боровой) О. В., вытекающие из Кредитного договора №3930602 от 20.02.2008г. являются необоснованными.

31.08.2010г. брак заключенный 28.02.1981г. между Балацун (Боровой) О.В., и Боровым В.А., расторгнут.

Жилой дом расположенный по адресу: <адрес>, был приобретен Боровыми в браке, поэтому является совместно нажитым имуществом.

Решением Таганрогского городского суда от 19 ноября 2010г. был произведен раздел совместно нажитого имущества, и за Балацун (Боровой) О. В., признано право собственности на 1/2 доли в праве собственности на Жилой дом. по адресу: <адрес>.

Своего согласия на залог Жилого дома по адресу: <адрес> Балацун (Боровой) О.В., не давала. 20.02.2008г. был подписан Договор ипотеки №3930602 между Боровым В.А., с одной стороны и ЗАО «Райффайзенбанк», с другой стороны., по которому Боровым В.А. в залог ЗАО «Райффайзенбанк» в обеспечение Кредитного договора №3930602 от 20.02.2008г. были переданы земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по су: <адрес>, о чем Балацун (Боровой ) О.В. стало известно только в октябре 2010г. при подготовке документов в суд на раздел совместно нажитого имущества.

В виду отсутствия нотариального согласия Балацун (Боровой) О. В., на совершение ипотеки Боровым В.А. в ношении Жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, то запись от 19.05.2008г. № об ипотеке является незаконной и должна быть признана отсутствующей.

Просила суд признать незаключенным Кредитный договор № 3930602 от 20.02.2008г. между ЗАО «Райффайзенбанк», Боровым В.А. и Балацун (Боровой) О.В., в части принятия ее обязательств по данной сделке. Признать отсутствующим обременение (ипотеку) в отношении Жилого дома. <данные изъяты>, оформленное записью от 19.05.2008г. №

28.03.2011г. к участию в деле в качестве 3-его лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

01.08.2011г. к участию в деле в качестве 3-х лиц Гладкова Н.В., Гладков Л.А., Моисеенко А.Д..

В судебном заседании представитель истца Панин В.В., действующий на основании доверенности от 11.04.2011г. уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Пояснил, что в соответствии с законом об ипотеки (ст.5) договор ипотеки регистрируется на произведенные улучшения. Объект был 95,4% готовности. В течении более года никакого погашения не производилось С согласия банка было зарегистрировано право собственности на объект завершенного строительства с сохранением на него объекта залога. Кредитный договор является конценсуальным, то есть факт передачи денег не имеет значение в отличии от договора займа, то есть считается заключенным с момента передачи денег. Деньги могли быть направлены не только на застройку дома, что кредитным договором не ограничивается. При назначении экспертизы по делу истец просил оценку по правовым документам, то есть оценка предусматривает внесение платежей на регистрацию недвижимости. Ни кто не оценивал соответствие строительным нормам вновь произведенные улучшения, то есть юридически их не существует, поэтому просил суд исходить из суммы 13 276 000 рублей и по оценке земли - 1 341 000 рублей, цену установить раздельно. Полагал отчет об оценке <данные изъяты> необоснованным: для сравнения взяты объекты не по месту нахождения заложенного имущества; не корректно произведен расчет стоимости, а именно путем использования объявлений не с актуальной стоимости, что привело к завышению стоимости объекта оценки; отчет подготовлен не в рамках судебной экспертизы, без предупреждения эксперта об уголовной ответственности.

Против удовлетворения встречных исковых требований возражал, сославшись на то что при заключении договора соблюдена письменная форма, все существенные условия договора были прописаны в кредитном договоре, имеются все согласования по существенным условиям кредитного договора. Имеется нотариальное согласие Боровой (Балацун) О.В. на заключение договора ипотеки с Боровым В.А. Не отрицал, что кредитный договор подписан Боровой О.В. позже. Насколько позже пояснить не может, но после перечисления денежных средств Боровому В.А, Юридически можно продать то имущество, которое юридически зарегистрировано. Не отрицал, что по факту можно пользовать самовольными постройками, но нельзя сказать, что они впоследствии будут узаконены и переданы в собственность. Ответчики произвели другие строения без согласия банка, у которого строение в залоге. Деньги полученные Боровым В.А. по кредитному договору поступили в совместную собственность с согласия супруги Боровой (Балацун) О.В., что подтверждается кредитным договором о передаче им обоим денежных средств. Судом установлен факт подписания Боровой (Балацун) О.В. кредитного договора после передачи денежных средств, а в каком году и в каком месяце это судом или кем либо не установлено. Наличие других кредитных обязательств Борового В.А., и передача последним денежных средств в размере 5 000 000 рублей другому физическому лицу ни какого отношения к данному делу не имеет.

При изменении технических характеристик объекта, дополнительного соглашения либо заключение другого договора ипотеки не требуется.

Представитель ответчика Балацун (Боровой) О.В. - Захаров А.Е., действующий на основании доверенности от 14.02.2011г. исковые требования не признал в полном объеме, сославшись на то, что денежные средства по указанному кредитному договору перечислены на счет Борового В.А. и были им использованы по личному усмотрению. Фактически произошло перекредитование- 5 млн рублей закрылись в другое соглашение между <данные изъяты> и Банком. Балацун не брала этот кредит, её подпись была поставлена в договоре в 2010г., это стало известно из другого дела. Боровая подписала этот кредит уже после снятии этих денег со счета в банке. Считал, что на регистрацию объекта завершенного строительства не давала Боровая О.В. и при отсутствии такового право является недействительным и подлежит отмене. Сослался на ст.78 Закона «Об ипотеки» в соответствии с которой не может быть обращено взыскание на предмет ипотеки, на Постановление пленума ВАС от 14.01.2011г. кредит предоставленный для строительства дома или его достройки, при отсутствии согласия на регистрацию залога со стороны Боровой О.В. может быть оспорено само право. В соответствии с п.2 ст 23 Закона об ипотеке были внесены изменения в договор об ипотеке. Но никакого соглашения не было подписано. Согласия Боровой получено не было. Изменения и дополнения в договор об ипотеке не допускаются. Вопрос о цене жилого объекта - ценой является 19 млн. рублей, т.к. она отражает рыночную стоимость объекта. Эксперт является лицензируемой организацией. Под сомнение экспертиза не поставлена. Рыночная стоимость должна составлять 19 млн. рублей.

Представитель ответчика Борового В.А. - Трибунская Т.М., действующая на основании доверенности от 22.10.2010г. заявили о признании встречных исковых требований в полном объеме. Первоначальный иск признала частично, выразила не согласие в части начисления пени и обращении взыскная на заложенное имущество, сославшись на ст. 446 ГК РФ в соответствии с которой не может быть обращено взыскание, на имущество, которое является единственным жильем, если только имущество не является залогом ипотеки. Договор ипотеки (все листы) были подписаны Боровым В.А. как и Боровой О.В. только в 2010г. году. Денежные средства были израсходованы в личных целях, 5 000 000 рублей были внесены на счет <данные изъяты> который впоследствии перечислил деньги на счет банка. Жилой дом по <адрес> не был приобретен или улучшен за счет кредитных средств, в связи с чем на него не может быть обращено взыскание. Согласны с суммой основанного долга с процентами за пользование, с пеней не согласны, просили применить ст.333 ГК РФ. В случае удовлетворения требований по первоначальному иску просили принять заключение эксперта по оценке на 19 млн. рублей, поскольку данное экспертное заключение отражает рыночную стоимость имущества.

3-е лицо Гладкова Н.В. полагала, что данный кредит использовался Боровым В.А. для постройки дома по <адрес>. Ипотеку Боровой брал для того, чтобы рассчитываться с продавцом. Боровой приобретал этот дом как стройвариант в 2006г., сделка регистрировалась 19.05.2008г., поэтому передача 5 000 000 рублей надумана, настаивала что 9 000 000 рублей могли пойти на отделку дома. Откуда появилось свидетельство о готовности 95 % - ей не известно. Боровой В.А. купил дом по <адрес> и потом сразу же взял кредит, и рассчитался с продавцом. Она занималась продажей этого дома, и была на этом доме, это был стройвариант, была одна коробка. В каком виде был дом в феврале 2008 года ей не известно. В отношении Борового В.А. возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, Боровой брал деньги на строительство многоэтажного дома, но не дома ни денег. Она давала деньги на дом по <адрес> в декабре 2008 года, на тот момент там ничего не было, застройщиком был <данные изъяты>

Ответчики в судебное заседание не явились, уведомлены, об отложении дела не просили. Обратились к суду с заявлением о рассмотрении дела в их отсутствие. Дело в порядке ст.167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствии ответчиков.

3-и лица Гладков Л.А., Моисеенко А.Д. в судебное заседание не явились, уведомлены, об отложении дела не просили. Дело в порядке ст.167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствии 3-х лиц.

Представитель третьего лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явились, уведомлены, об отложении дела не просили. Ранее направили в суд отзыв на исковое заявление, в котором указали, что в настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности Борового В.А. на жилой дом, <данные изъяты>, (с ограничением права в виде ипотеки от 21.02.2008; ареста от 26.07.2010, запрета на отчуждение от 02.08.2010, от 07.09.2010, в пользу ЗАО «Райффазенбанк»; запрета на совершение регистрационных действий от 14.02.2011), что подтверждается выписками из ЕГРП от 31.03.2011 № направленными в адрес суда Таганрогским отделом Управления Росреестра по Ростовской области. Сведения о регистрации прав, ограничений (обременении) прав на объект незавершенного строительства, <данные изъяты> в настоящее время в ЕГРП отсутствуют, что подтверждается уведомлением об отсутствии в ЕГРП (запрашиваемых сведений от 31,03.2011 №, направленными в адрес суда Таганрогским отделом Управления Росреестра по Ростовской области. Обращено вниманиесуда на то, чтоправо собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства было прекращено в связи с его преобразованием в жилой дом. В связи с чем 19.05.2008 на основании договора купли-продажи №4-51 от 24.04.2007, дополнительного соглашения от 05.02.2008г, технического паспорта №5-86-3-05 от 25.04.2008, в ЕГРП было зарегистрировано право собственности на вышеуказанный жилой дом. Полагали необходимым истцу уточнить просительную часть исковых требований в части описания объектов недвижимого имущества, просили суд рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления Росреестра по Ростовской области. Дело в порядке ст.167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствии 3-его лица.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, судья приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что в соответствии с условиями Кредитного договора № 3930602 от 20.02.2008 с последующими изменениями и дополнениями в редакции дополнительных соглашений от 08.10.2009 и от 19.02.2010 (далее -- Кредитный договор) ЗАО «Райффайзенбанк» (далее -Банк) ответчикам Боровому В.А. и Боровой О.В, выступающими в качестве солидарных заемщиков (далее - Заемщики), был предоставлен денежные средства (кредит) в размере 9 900 000 рублей на срок 180 месяцев с даты предоставления кредита под 15 % годовых, в связи с чем Заемщики обязались возвратить полученные денежные средства, уплатить проценты за пользование кредитом и иные платежи, предусмотренные Кредитным договором.

К кредитному договору были заключены дополнительное соглашение.

Согласно п. 4.1. Кредитного договора, проценты за пользование кредитом начисляются ежемесячно, начиная со дня, следующего за датой предоставления кредита на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, исходя из расчета процентной ставки в размере 15 % годовых и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.

Уплата процентов и погашение кредита производится ежемесячно, в дату осуществления ежемесячного платежа (соответствует календарной дате выдачи кредита) путем осуществления аннуитетных платежей, согласно п. 4.2.3. Кредитного договора.

Согласно п.п. 7.2., 7.3. Кредитного договора, при нарушении сроков возврата кредита, сроков уплаты начисленных процентов Заемщики уплачивают пеню в размере 0,9 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату кредита и уплате процентов за каждый календарный день просрочки.

Дополнительным соглашением от 08.10.2009 к Кредитному договору в п. 7.2., 7.3. Кредитного договора были внесены изменения в части снижения пени до 0,1 %.

В соответствии с п. 2.1. Кредитного договора кредит был предоставлен путем перечисления денежных средств на счет Заемщика Борового В.А. №, открытый в соответствии с договором текущего счета № 3930602 от 20.02.2008 для обслуживания кредита по Кредитному договору. Указанное подтверждается мемориальным ордером № 3930602 от 20.02.2008 и выпиской со счета Заемщика Борового В.А. №. Таким образом, Банк полностью выполнил свое обязательство по предоставлению кредита.

В случае неисполнения (ненадлежащего) исполнения своих обязательств по Кредитному договору, согласно 5.1., 6.4.1. Кредитного договора, Банк вправе потребовать от Заемщиков досрочного возврата суммы кредита, уплаты начисленных процентов и пеней. Требование о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору было вручено заемщикам 15.04.2010г.

В соответствии с п. 3.4. Кредитного договора и п. 2.4., 3 Договора ипотеки, Банк, в случае ненадлежащего исполнения обязательств по Кредитному договору, вправе обратить взыскание на заложенное имущество.

В соответствии со статьей 11 ГК РФ защита нарушенных и оспоренных гражданских прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел и установленным процессуальным законодательством.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статьям 425 и 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для Сторон момента его заключения.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 ГК РФ и не вытекает из существа кредитного договора.

Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (п.1 ст. 810 ГК РФ).

Согласно п.2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Таким образом, требования Банка о взыскании задолженности по кредитному договору с причитающимися процентами являются обоснованными.

В судебном заседании исследован расчет денежных средств, заявленных к взысканию с ответчиков, принят как правильный.

Однако, в части заявленных требований ЗАО «Райффайзенбанк» о взыскании с ответчиков пени за просрочку возврата кредита в размере 3 070 079,84 руб.; пени за просрочку уплаты процентов в размере - 277403,07 руб., суд признает явную несоразмерность требуемой истцом неустойки последствия нарушенного обязательства, и считает возможным на основании ст.333 ГК РФ уменьшить размер пени за просрочку возврата кредита до 300 000 руб.; пени за просрочку уплаты процентов до 30 000 руб.

Требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество также подлежат удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Договор ипотеки зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области, что подтверждается регистрационными штампами, проставленными на Договоре ипотеки. Права Банка как залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству также удостоверены закладной от 21.02.2008.

Доводы ответчика со ссылкой на ст.446 ГПК РФ о том, что взыскание не может быть обращено на жилое помещение и ст.ст.13,23 п.2,78 Закона «Об ипотеке» не состоятельны в силу следующего.

Разрешая предъявленные истцом требования, суд руководствуется ст. 446 ГПК РФ и ст. 50 ФЗ Об Ипотеке (залоге недвижимости) приходит к выводу о том, что основания для признания спорного договора об ипотеке недействительным на основании ст.446 ГПК РФ отсутствуют.

В соответствии с п.п. 3 п.1 ст.5 ФЗ от 16.07.1998 г., N 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ и, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

19.05.2008 на основании договора купли-продажи №4-51 от 24.04.2007, дополнительного соглашения от 05.02.2008г, технического паспорта №5-86-3-05 от 25.04.2008, в ЕГРП за Боровым В.А. было зарегистрировано право собственности на жилой дом по <адрес>.

В настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрировано право собственности Борового В.А. на жилой дом, площадью 456,4 кв.м.; земельный участок, площадью 498 кв.м., с назначением - земли населенных пунктов, для использования в целях эксплуатации индивидуального жилого дома, <адрес>

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Реализовывая свое право на распоряжение имуществом, Боровой В.А. передал банку в залог недвижимое имущество, заключив с последним Договор об ипотеке, который был зарегистрирован Управлением Росреестра по Ростовской области 21.02.2008г.

Согласно п.2,3 ст.339 ГК РФ установлена обязательная письменная форма и регистрация Договора об ипотеке, несоблюдение правил, содержащихся в п.п.2,3 указанной статьи, влечет недействительность договора о залоге.

При заключении Договора об ипотеке требования п. 2 и 3 ст. 339 ГК РФ сторонами нарушены не были, следовательно, нельзя признать Договор об ипотеке недействительным на основании несоблюдения формы договора и отсутствия его регистрации в государственных органах осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество может быть обращено для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с пунктом 2 статьи 50 Федерального закона 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, возможно при нарушении сроков внесения очередных платежей и процентов по кредитному договору более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

Обстоятельства нарушения кредитного обязательства со стороны ответчика подтверждены материалами дела.

В силу статьи 12 Закона об ипотеке при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Доводы ответчика о том, что на жилое помещение не может быть обращено взыскание, поскольку оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в спорном помещении, несостоятелен ввиду следующего.

В силу ч.1 ст.78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

В рассматриваемом случае кредит предоставлен для любых целей за исключением предпринимательской деятельности. Соответственно ст.78 ФЗ «Об ипотеке» регулирует отношения прекращения права пользования совместно проживающих в квартире или доме залогодателя, а не обращения взыскания. Прекращение права пользования (выселение) не является предметом настоящего иска.

Представитель ответчика также не обосновал свои возражения тем, что 5 000 000 рублей из полученной суммы были сразу переданы Боровым В.А. для погашения задолженности перед Банком по кредитному договору <данные изъяты> в связи с чем требовал истребовать документы банка о поступлении денежных средств в погашение долга. Суд считает данные доводы не убедительными, так как представитель Борового В.А. пояснила, что полученные по кредитному договору деньги были обналичены, затем положены на счет <данные изъяты> а затем переведены банку, в связи с чем в удовлетворении ходатайства об истребовании данных сведений судом было отказано.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд приходит к выводу об удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

При определении его стоимости суд исходит из оценки данного имущества по заключению эксперта по определению суда, где эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, сомневаться в его компетентности и объективности у суду нет оснований.

Суд опровергает предоставленную ответчиком оценку <данные изъяты> так как данная оценка производилась по заявлению заинтересованного лица с внесением им оплаты, специалист не предупреждался и не несет ответственности за дачу ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Принимая оценку <данные изъяты> суд исходит из суммы оценки жилого дома <данные изъяты> в 14 735 000 рублей (стоимость вместе с земельным участком), так как данная оценка произведена в отношении реально существующего объекта площадью 511,80 кв.м., который в данном состоянии будет выставляться на торги и реализовываться.

Эксперт давая в выводах оценку стоимости объекта указал стоимость земельного участка в 1341000 руб. и стоимость жилого дома лит. «Б» - 14 735 000 рублей (участок и строение). При этом в заключении указал, что полученные цифры относятся к стоимости домовладения в целом, так как подобные дома продаются на рынке в качестве единых объектов, включая земельные участки и строения. Соответственно при стоимости земельного участка в 1341000 рублей стоимость жилого дома лит. «Б» составляет 13394000 рублей (14735000 - 1341000).

Не могут приняты во внимания доводы ответчиков в части перерегистрации объекта недвижимости (залога) уже как завершенного объекта без согласия другого собственника, поскольку изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение Органом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.

Сохранение обременения в виде ипотеки в пользу ЗАО «Райффайзенбанк» следует из Выписки из ЕГРП № от 24.01.2011 (копия прилагается).

Согласно ст.76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, действует без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений, а ипотека распространяется на построенное жилое здание.

В соответствии с п.6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. Договором ипотеки иное не предусмотрено.

Таким образом ипотека в пользу Банка по Договору ипотеки распространяется на Жилой дом в его завершенном строительством виде.

Требования истца Балацун (Боровой) О.В. по встречному иску приняты судом к совместному рассмотрению в порядке ст.138 ГПК РФ, так как удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска.

Доводы Балацун (Боровой) О.В. по встречному иску судом изучены и опровергнуты выше приведенными доказательствами, в связи с чем исковые требования Балацун (Боровой) О.В. подлежат оставлению без удовлетворения.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Истцом документально подтверждены расходы на оплате государственной пошлины в размере 64 000 рублей, которые должны быть взысканы с ответчиков в пользу истца.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 98, 167, 193-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л:

Иск ЗАО «Райффайзенбанк» к Боровому В.А., Балацун (Боровой) О.В., 3-е лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Гладкова Н.В., Гладков Л.А., Моисеенко А.Д. о досрочном истребовании и взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество -удовлетворить частично.

Взыскать с Борового В.А., Балацун (Боровой) О.В. в равных долях в пользу ЗАО «Райффайзенбанк» задолженность по кредитному договору: основной долг - 9 568 509,84 рублей: проценты за пользование кредитом - 723145,35 рублей; пеня за просрочку возврата кредита в размере 300 000 рублей, пеня за просрочку уплаты процентов в размере 30 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлине в размере 64 000 рублей. Всего 10 685 655, 19 рублей.

Обратить взыскание путем продажи с публичных торгов на Недвижимое имущество: Земельный участок. <данные изъяты> установив начальную продажную цену в 1 341 000 рублей.

Жилой дом. <данные изъяты> Установить начальную продажную цену 14 735 000 рублей.

В удовлетворении требований в остальной части отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Балацун (Боровой) О.В. к ЗАО «Райффайзенбанк», Боровому В.А. о признании кредитного договора № 3930602 от 20.02.2008г. незаключенным и обременения (ипотеки) отсутствующим - отказать.

Копию решения направить сторонам не присутствовавшим в судебном заседании.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течении 10 дней с момента изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 августа 2011г.

Судья Юрченко Н.Н.