Дело № 2-3671/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 августа 2011 года.                                                                                                                 г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Рыжих А.Н.,

при секретаре судебного заседания Буза Г.А., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сусловой И.И. к Тавадян А.А., Абгарян А.А. о признании недействительным договора оказания услуг ИП Тавадян А.А., и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, по встречному иску Тавадян А.А. и Абгарян А.А. о признании действительным договора на оказание услуг ИП Тавадян А.А. и предварительного договора купли - продажи недвижимого имущества.

У С Т А Н О В И Л:

В Таганрогский городской суд Ростовской области с исковым заявлением обратилась Суслова И.И. к Тавадян А.А. и Абгарян А.А. о признании недействительными договора оказания услуг ИП Тавадян А.А., предварительного договора купли - продажи недвижимого имущества Абгарян А.А.

В своем и сковом заявлении истец указал, что она 18 марта 2011 года обратилась в агентство недвижимости № 1 принадлежащее ИП Тавадян А.А., по адресу <адрес>, с тем, чтобы работники агентства показали имеющиеся у них варианты продающихся жилых домов и в случае ее согласия на покупку какого либо дома, провели проверку правоустанавливающих документов на этот дом и совершили действия необходимые для подготовки и осуществления сделки купли - продажи этого дома, а так же регистрацию сделки и ее права собственности на дом в Таганрогском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Ей показали два варианта, второй вариант представлял собой 2 этажный отдельно стоящий дом, ориентировочно площадью более 100 кв.м., расположенный по адресу г. <адрес> 26. Этот дом ей понравился, и она согласилась его купить. Они приехали в агентство недвижимости, где сотрудники агентства составили договор на оказание услуг, предварительный договор купли- продажи этого дома. Она и работник агентства ИП Тавадян подписали договор на оказание услуг, а так же она и хозяйка продаваемого дома Абгарян А.А. подписали предварительный договор купли - продажи дома. При подписании указанного договора, она оплатила работнику агентства ИП Тавадян А.А. <данные изъяты> в счет аванса за услуги по оформлению договора купли - продажи дома и хозяйки дома Абгарян А.А. <данные изъяты> как аванс в счет оплаты двухэтажного дома, оцененного в <данные изъяты>. Цену дома они согласовали с продавцом. В смысл напечатанного договора она вникнуть не успела, так как работники агентства недвижимости ей постоянно, что - то говорили и успокаивали, что все будет нормально, и волноваться не о чем. Придя, домой и перечитав указанные документы она поняла, что в предварительном договоре купли-продажи речь идет о покупки 1/2 доли одноэтажного жилого дома, литер «А» площадью 53,8 кв.м., сарая литер «Б», сарая литер «М». она обратилась в агентство с требованием вернуть ей полученные ими деньги, однако Тавадян А.А. и впоследствии Абгарян А.А. от ее предложения отказались. Она считает, что при заключении указанного предварительного договора купли - продажи были нарушены требования ст. 218, 219, 222, 554 ГК РФ и соответственно показанный ей 2двух этажный дом не может быть кому - либо продан, до момента государственной регистрации Абгарян А.А. своего права на этот дом, а заключенный между ей и Абгарян А.А. предварительный договор купли - продажи является не действительным. В силу ст. 166, 168 ГК РФ. Соответственно услуги ИП Тавадян А.А. не могут быть признаны оказанными, а деньги, полученные от ее ИП Тавадян А.А. и Абгарян А.А. по указанным договорам подлежат возврату.

В связи с выше изложенным она просит недействительным предварительный договор купли - продажи от <дата> заключенный между ей и Абгарян А.А., договор оказания услуг от <дата> заключенный между ей и Тавадян А.А., взыскать в ее пользу с Абгарян <данные изъяты>, с Тавадян <данные изъяты>.

В судебном заседании ответчики по делу Абгарян А.А. и Тавадян А.А. заявили встречный иск к сусловой И.И. и просят признать договор от 18 марта 2011 года об оказании услуг заключенный между сусловой И.И. и ИП Тавадян А.А., предварительный договор купли - продажи недвижимого имущества от 18 марта 2011 года заключенный между сусловой И.И. и Абгарян А.А. действительными сделками.

В судебном заседании истец поддержала свои исковые требования и суду пояснила, что она смотрела дом, но когда она там была, то поняла, что ничего не понимает. Тавадян сказа, что все проверит, и все будет хорошо. Она не успела прочитать и разобраться в договоре. Абгарян ей сказала, что она ничего по документам делать не будет. Она лично по телефону разговаривала с Тавадян и Абгарян и сказала им, что договор составлен не правильно, так как она хочет купить 2 этажный дом. Абгарян сказала ей, что деньги возвращать не будет, так как все потратила. Тавадян чек на деньги давать не хотел, потом расписался в договоре. Она смотрела два дома. Один дом хотела купить, но продавец отказался. Когда они узнали, что у нее есть деньги, ее уговорили купить этот дом. Сначала была большая цена <данные изъяты>, потом на <данные изъяты> сделали скидку. Показали дом внутри, ей понравилось, составили предварительный договор. Она не читала предварительный договор. Потом <дата> приехала мама ее мужа. Они позвонила Абгарня. 20 марта они поехали смотреть дом. Посмотрели дом, дом понравился. Мама спросила Абгарян, нормально ли у них с документами, та сказала, что мы будут делать, так как они продал, и что документы у нас, и мы сами все будем делать. Мама послала их проконсультироваться с юристом. 21 марта 2011 года они встретились с Плуткиным и проконсультировались. Потом поехали к Тавадян на фирму, что бы им вернули деньги, но им отказали. Они обратились в прокуратуру, Тавадян ей сказал, что если хочешь, то подавай в суд, но ничего не выиграешь. По документам она покупала 1/2 дома, она стала сомневаться, как она оформит дом, так как в адресе еще были совладельцы, о которых она ничего не знала. Когда она смотрела дом, то хозяйка сказала ей, что она покупает 1/2 доли домовладения.

В судебном заседании ответчик Тавадян А.А. иск не признал и суду пояснил, что в договоре оказания услуг указаны две даты до 15 мая 2011 года и до 30 декабря 2011 года. Они встретились в офисе, он взял документы и объяснил Сусловой, что ни не могут продать дом, его нет, он только построен и не узаконен. Он сейчас может сделать на 1/2 доли, а потом решит все. Сказал, что уступает <данные изъяты> на узаконение. Они сидели с Сусловой 4 часа, она все перечитала. В договоре оказания услуг и договоре купли - продажи написано, что она покупает то, что фактически там есть, по - другому, он продать не может. Ни кто не будет ждать 6 месяцев. Агентство должно было сделать узаконение реконструкции, и не отказывается от этого. Суслова не говорила, что хочет расторгнуть с ним договор, сказали, что напиши, что взял <данные изъяты> рублей. Они были в панике, что покупали не то, что хотели. 21 марта 2011 года они с Плуткиным пришли к Абгарня и предложили расторгнуть предварительный договор купли - продажи. Сусловой он показывал объекты без заключения договора. Показ объектов не предусматривает оплату. Подписание договора в учреждении юстиции было назначено на 13 мая 2011 года.

В связи с неявкой в судебное заседание надлежащим образом извещенной ответчика Абгарян А.А. дело было рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Будучи ранее допрошенная в судебном заседании ответчик Абгарян А.А. пояснила, что она объясняла, Сусловой, что у них фактически нет дома, по тому они продают за такую цену, что им нужны деньги и нет времени на его узаконение. Суслова согласилась и на 15 мая 2011 года была назначена сделка. Суслова ей 21 марта не говорила, что передумала покупать дом. Муж Сусловой позвонил ей и сказал, что не хочет с ними иметь никаких дел и выключил трубку.

Суд выслушал мнение сторон, изучил материалы дела и пришел к выводу о наличии оснований к удовлетворению исковых требований Сусловой И.И. и в отказе в удовлетворению исковых требований по встречному иску Тавадян А.А. и Абгарян А.А.

В судебном заседании было установлено, что 18 марта 2011 года Суслова И.И. обратилась в Агенство недвижимости № 1 ИП Тавадян А.А. с целью оказания помощи в приобретении двухэтажного жилого дома. Тавадян А.А. предложил ей несколько вариантов. Дом по адресу 25 переулок 26 Сусловой И.И. понравился и она заключила с ИП Тавадян А.А. 18 марта 2011 года Договор на оказания услуг по проверке документов, необходимых на дом и оказания услуг в его последующей покупке Сусловой И.И. заплатив Тавадян А.А. аванс в размере <данные изъяты> в момент подписания договора. В судебном заседании истец не предоставила подлинник договора на оказание услуг, а предоставила его копию, в связи с чем ответчик Тавадян А.А. посчитал, что предоставленная в судебное заседание копия договора по тексту не соответствует подлиннику. Однако в судебном заседании он не смог сказать в какой части копия договора не соответствует его подлиннику, так же он не смог предоставить второй экземпляр договора на оказание услуг от 18 марта 2011 года, сославшись ни чем это не подтвердив, что истица забрала его, когда он расписывался о получении от нее <данные изъяты>. В материале проверки по заявлению Сусловой И.И. с которым она 23 марта 2011 года обратилась в милицию с заявление в котором указала, что ее ввели в заблуждение работники агентства при продаже дома и что Тавадян А.А. и Абгарян А.А. не возвращают ей деньги. По заявлению был опрошен Тавадян А.А. который указал, что агентство до конца 2011 года берет на себя обязанность оформить документы. Суд считает, что хотя и Суслова И.И. не предоставила подлинник договора на оказание услуг от 18 марта 2011 года, копия договора от 18 марта 2011 года представленная истцом соответствует подлиннику, так как на копии имеется запись, что Тавадян А.А. получил <данные изъяты> в нем содержится две даты исполнения условий договора, о чем говорил ответчик Тавадян, кроме того Тавадян не указал, о том, что в копии указано то, чего не было в подлиннике договора. В связи с чем суд признает представлены договор на оказание услуг от 18 марта 2011 года, копией, составленного между Тавадян А.А. и Сусловой И.И. договора на оказание услуг от 18 марта 2011 года. В это же время был составлен предварительный договор купли-продажи от 18 марта 2011 года согласно которого Суслова С.С. приобретала у Абгарян А.А. 1/2 долю жилого дома литер «А» площадью 53, 8 кв.м. этаж. 1, сарай литер «Б» площадью 16,5 кв.м., этажность 1, литер «М» площадью 16 кв.м. этажность 1, расположены на земельном участке с площадью 400 кв.м. по адресу г. <адрес> №. за <данные изъяты>. Согласно договора стороны не позднее <дата> заключить основной договор. Согласно направленного Тавадян А.А. в адрес Сусловой И.И. уведомления регистрация договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра, и картографии была назначена на 13 мая 2011 года. При составлении предварительного договора купли-продажи от 18 марта 2011 года Суслова И.И. заплатила Абгарян А.А. аванс в размере <данные изъяты>.

Суслова И.И. при составлении выше указанных договоров понадеялась, что все обещания которые ей были даны оп покупке и в дальнейшем узаконении двухэтажного дома будут исполнены взяв договора поехала домой. 21 марта 2011 года она вместе с матерью своего мужа поехала смотреть двухэтажный дом который она собиралась купить. Посмотрев дом она по совету матери мужа которая стала сомневаться в законности сделки, так как по документам Суслова И.И. приобретает, не двухэтажный дом, а 1/2 доли дома который в настоящее время не существует стала сомневаться в законности данной сделки и в возможности дальнейшего узаконения двухэтажного дома, кроме того она не знала кто является совладельцем домовладения и как он отнесется к этому. Посоветовалась с юристом. После того как ей посоветовали не покупать двухэтажный дом который был не узаконен, а по документам она покупала 1/2 доли дома площадью 53,8 кв.м. она отказалась от покупки и сообщила об этом Тавадян А.А. предварительно попросив его расписаться в договоре на оказание услуг от 18 марта 2011 года о том, что Тавадян А.А. взял у нее <данные изъяты>, так как квитанцию о то, что Тавадян А.А. взял у нее <данные изъяты> он ей не выдал. После этого она предложила ему расторгнуть данный договор Тавадян А.А. отказался. Так же она предложила Абгарян А.А. расторгнуть предварительный договор купли-продажи заключенный от 18 марта 2011 года, та ей сказала, что деньги уже потратила и отказалась его расторгнуть. Лишь после отказа со стороны Тавадян А.А. и Абгарян она 23 марта 2011 года обратилась в милицию с заявлением с просьбой помочь ей возвратить ее деньги.

В судебном заседании кроме того было установлено, что ИП Тавадян А.А. не имел права заниматься оказанием услуг в сфере недвижимого имущества.

На основании ст. 429 ГК РФ - предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В предварительном договоре кули-продажи от 18 марта 2011 года указано, что продается 1/2 доля домовладения дома литер «А» площадью 53,8 кв.м. и сараи, а фактически Суслова А.А. должна была приобрести двухэтажный дом площадью более 100 кв.м. который продавец показывал покупателю. В настоящее время дома литер «А» площадью 53,8 кв.м. нет, так же двухэтажный дом который был показан Сусловой И.И. не узаконен.и фактически является самовольной постройкой.

Кроме того, в судебном заседании было установлено, что Суслова И.И. до 15 мая 2011 года то есть до даты указанной в предварительном договоре п. 3.1. предпринимала меры к расторжению данного договора однако Абгарян А.А. отказалась.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ - распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В судебном заседании не были предоставлены доказательства того, что собственники обще долевой собственности отказались от покупки доли Абгарян А.А., кроме того по справке МУП БТИ г. Таганрога от 8 июня 2011 года собственниками данного домовладения являются ЕС.Г. и Е.М.. по 1/2 доли. Право собственности Абгарян А.а. на земельный участок так же не зарегистрировано.

В связи с тем, что право собственности Абгарян А.А. на двухэтажный дом не зарегистрировано, дом площадью 53, 8 к.м. в котором Абгарян А.А. на основании свидетельства о регистрации права принадлежит 1/2 этого дома снесен, заключенный предварительный договор купли-продажи от 18 марта 2011 года является недействительным в силу ст. 167 ГК РФ и не влечет никаких юридических последствий и стороны обязаны возвратить друг другу все полученное от сделки.

Согласно договора на оказание услуг от 18 марта 2011 года Тавадян А.А. согласно п.1.2. Договора принял на себя обязательства проверки документов удостоверяющих право собственности фактических владельцев объекта недвижимости, включая документы необходимые для заключения сделку купли-продажи, а так же предварительных договорных обязательств по заключению сделки купли-продажи. Результатом его проверки явилось, что стороны заключили заведомо недействительный предварительный договор купли-продажи, а так же Суслова И.И. передала Абгарян А.А. аванс в размере <данные изъяты>, а Тавадян А.А. при подписании договора на оказание услуг получил <данные изъяты> в качестве аванса.

Согласно п. 2.1.4 Договора указано, что Тавадян А.А. (Исполнитель) подготовит необходимые документы для узаконения реконструкции приобретенного «Заказчиком» жилого дома и оформит правовые документы на земельный участок, но в договоре отсутствует адрес жилого дома, его основные характеристики, в чем заключается реконструкция жилого дома, которая фактически является строительством нового жилого дома. Так же расплывчата формулировка в отношении земельного участка, его адрес. Таким образом в договоре оказания услуг отсутствуют существенные необходимые условия данного вида договора предусмотренные ст. 779-782 со ссылкой на ст. 702 0739 ГК РФ. Кроме того ПБОЮЛ Тавадян А.А. собирался оказывать услугу Сусловой И.И. в виде оформления купли-продажи 1/2 доли несуществующего одноэтажного дома, так же согласно выписки из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей № от <дата> отсутствует какая либо деятельность связанная с оказанием посреднических услуг в сфере недвижимого имущества, что является нарушением п.а).э ст. 22.1 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей « № 129-ФЗ. И Постановления правительства № от <дата> « Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а так же физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей».

Таким образом заключенный договор на оказание услуг от 18 марта 2011 года является недействительным в силу ст. 167 ГК РФ и не влечет никаких юридических последствий и стороны обязаны возвратить друг другу все полученное от сделки.

Договора заключенные между Тавадян А.А., Абгарян А.А с Сусловой И.И. не соответствуют требованиям закона и ляются ничтожными.

На основании статья 1102 ГК РФ:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В связи с тем, что суд делает выводы о том, что денежные средства в сумме <данные изъяты> уплаченные истцом по предварительному договору купли продажи и договору оказания услуг от <дата> являются авансом, то у ответчиков имеются обязательства по возвращению уплаченной в качестве аванса суммы в размере <данные изъяты>.

Встречные исковые требования Тавадян А.А. и Абгарян А.А. подлежат отказу о выше приведенным обстоятельствам.

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возмещение с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным предварительный договор купли - продажи от 18 марта 2011 года заключенный между Сусловой И.И. и Абгарян А.А..

Признать недействительным договор на оказание услуг от <дата> заключенный между Сусловой И.И. и ИП Тавадян А.А.

Взыскать с Абгарян А.А. в пользу Сусловой И.И. <данные изъяты>.

Взыскать с Тавадян А.А. в пользу Сусловой И.И. <данные изъяты>

В удовлетворению исковых требований по встречному иску Тавадян А.А. и Абгарян А.А. к Сусловой И.И. отказать.

Взыскать с Абгарян А.А. в пользу Сусловой И.И. возврат государственной полшины в размере <данные изъяты>.

Взыскать с Тавадян А.А. в пользу государства государственную пошлину в размере <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 29 августа 2011г.

Председательствующий судья                                                            А.Н. Рыжих