№2-5738

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«19» октября 2010 года

Таганрогский городской суд Ростовской области

В составе: председательствующего судьи Иванченко М.В.

при секретаре Андриенко Л.Л.

Рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Розенберг И.Н к Администрации г. Таганрога, Комитету по управлению имуществом г. Таганрога, Назарову А.С., Назаровой М.С., Тарасовой Е.В., Забежайло В.К., Забежайло Е.М., Забежайло С.В., Крюковой Г.П., Кибкало Г.П. о сохранении дома в реконструированном состоянии, исключении из числа собственников, разделе строений и земельного участка, прекращении общей долевой собственности,

У с т а н о в и л:

Розенберг И.Н. обратился в суд с иском в обоснование которого указал, что <дата> по Договору купли-продажи доли домовладения им приобретена в собственность <данные изъяты> доли в домовладении, состоящем из жилого дома, лит. А, общей площадью <данные изъяты> кв. м., в т.ч. жилой - <данные изъяты> кв.м.; жилого дома, лит. Б, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в.т.ч. жилой - <данные изъяты> кв.м.; жилого дома, лит. В, общей площадью <данные изъяты> кв.м.; сарая, лит. И, сарая, лит. 3, сарая, лит. К, лит. Л, сарая лит. Г, сарая лит. II, и др. наружных сооружений, расположенных на земельном участке площадью № кв.м., кадастровый номер №, находящемся по адресу: <адрес>.

<дата> по Договору купли-продажи недвижимого имущества им было приобретено в собственность нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м.лит. п/А, комнаты: 1-5. В реальное пользование ему поступили жилой дом, лит. А и нежилое помещение, лит. п/А, являющиеся подвальным помещением жилого дома.

Весной 2006 г. была произведена реконструкция жилого дома за счет возведения служебной пристройки, лит. А1, площадью 15,9 кв.м., подвала, лит. п/А1, площадью 15,6 кв.м., коридора, лит.а, площадью 5,9 кв.м.

<дата> он обратился в Комитет по Архитектуре и градостроительству администрации г. Таганрога с заявлением о сохранении жилого дома в перепланированном состоянии и выдаче разрешения о вводе жилого дома с возведенными пристройками в эксплуатацию, но получил отказ со ссылкой на то, что органы местного самоуправления не наделены действующим законодательством полномочиями по «узаконению самовольной реконструкции».

Истец полагает, что он может просить сохранить дом в реконструированном состоянии, так как в соответствии с п. 3 Договора купли-продажи доли домовладения от <дата> ему перешло право аренды части земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., соразмерно доли в домовладении равной <данные изъяты>, которое было предоставлено предыдущему собственнику на 49 лет, а именно до <дата> на основании Постановления Администрации г.Таганрога № от <дата>, договора аренды № от <дата>, дополнительного соглашения № от <дата> с назначением для использования жилой застройки. Реконструкция дома произведена в пределах земельного участка, находящегося у него в пользовании, вдоль принадлежащей ему части земельного участка был обустроен забор, т.е. на сегодняшний день сложился порядок пользования земельным участком.

Техническим заключением ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» № от <дата> подтверждается, что жилой дом отвечает требованиям СП и СНиП по санитарно-бытовым и пожарным условиям, вновь созданные помещения смонтированы с учетом безопасности, не затрагивают несущие конструкции и внутренние несущие стены, не угрожают устойчивости и надежности рядом расположенных смежных комнат, и не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, истец указал, что он обратился в КУИ г.Таганрога, являющееся собственником <данные изъяты> доли в Домовладении с предложением о реальном разделе и прекращении долевой собственности.

Письмом № от <дата> КУИ г.Таганрога сообщило, что ввиду того, что <адрес> уже не являются собственностью муниципального образования «Город Таганрог», вопрос о прекращении долевой собственности и исключении муниципального образования «Город Таганрог» из числа собственников домовладения может быть решен в судебном порядке. Истец полагает, что поскольку он владеет отдельно стоящим домом, в общем владении Назарова А.С., Назарова СП., Назаровой М.С, Забежайло В.К., Забежайло Е.М., Забежайло СВ., Крюковой Г.П., находятся иные строения, к каждому оборудованы отдельные проходы и подъезды, имеется техническая возможность для выдела принадлежащей ему части Домовладения и прекращении общей долевой собственности.

В соответствии с п. 3 Договора купли-продажи доли домовладения от <дата> ему перешло право аренды части Земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., с назначением для использования жилой застройки. Участок, находящийся в его пользовании отделен забором с учетом интересов всех собственников, обустроен индивидуальный подъезд. Фактически произошел раздел земельного участка. В соответствии с заключением Комитета по архитектуре и градостроительству Таганрога и МУП «БТИ» от <дата>, площадь земельного участка составляет 1376 кв.м. и его возможно разделить.

Истец просит

- признать возможным сохранение жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, ул. <адрес>, с возведенными пристройками, общей площадью <данные изъяты> кв.м., жилой - <данные изъяты> кв.м.;

- исключить муниципальное образование «Город Таганрог» из числа собственников домовладения;

- осуществить реальный раздел домовладения, выделив ему в собственность: жилой дом лит. «А, А1, п/А, п/А1, а», общей площадью <данные изъяты> кв. м., в т.ч. жилой - <данные изъяты> кв.м.;

- осуществить реальный раздел земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м.,
кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, Таганрог, <адрес>, выделив ему в пользование земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м. с учетом сложившегося землепользования и предложенным ООО «ТБК» границ;

- прекратить долевую собственность на домовладение, расположенное по адресу:
<адрес>.

В судебное заседание истец Розенберг И.Н. не явился, о слушании дела был извещен, передал заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представители истца Фарафонов Е.А., действующий по доверенности от <дата> и Комарова И.С., действующая по доверенности от <дата>, исковые требования поддержали и пояснили, что когда истец приобрел долю в праве собственности на строения, фактически в пользование ему перешел жилой дом лит. «А», в котором имелись пристройки, возведенные без разрешения. Подвальное нежилое помещение, находящееся под домом также было приобретено в собственность по договору купли-продажи. Для улучшения жилищных условий самовольные пристройки были облагорожены, отремонтированы, поэтому истец хочет сохранить дом в реконструированном состоянии. Кроме того, необходимо привести документы в порядок, прекратить право муниципальной собственности, так как на долю муниципалитета приходились дома, где расположены квартиры, сейчас квартиры все в собственности, поэтому у муниципалитета не осталось недвижимости на участке. Представители поддержали требование истца о прекращении общей долевой собственности и о признании за ним права на дом лит. «А». Также они полагали обоснованными требования в части выдела земельного участка, полагая, что истцу он был передан на основании аренды, истец пользуется меньшим участком, чем ему передано, его участок огорожен, прав собственников квартир не нарушает.

Ответчики Назаров А.С., Назарова М.С., Тарасова Е.В., Забежайло В.К., Забежайло Е.М., Забежайло С.В., Крюкова Г.П., Кибкало Е.Г. в судебное заседание не явились, от всех имеются заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель Кибкало Е.Г. Синчук М.А., действующий по доверенности от <дата>, исковые требования не признал и указал, что права его доверительницы нарушаются тем, что истец, реконструировал дом без согласия собственников, при отсутствии разрешительной документации, фактически пытается этим произвести захват земельного участка. Его доверитель не согласна с предложенным планом раздела земельного участка, полагает, что не учтены интересы собственников квартир, в том числе и её, отсутствует проезд к их домам, отсутствуют доказательства возможности эксплуатации их строений в соответствии с санитарными, пожарными нормами и правилами. Против исключения муниципалитета из числа собственников представитель ответчицы возражений не заявил. Против выдела доли истца в натуре возражал, так как ему не предоставлено право на возведение пристройки на земельном участке многоквартирного дома.

Представитель Администрации г. Таганрога и КУИ г. Таганрога Клименко Е.С., действующая по доверенностям от <дата> № и от <дата> поддержала позицию Администрации и Комитета, изложенную в ответах истцу, пояснила, что земельный участок находится в собственности собственников помещений многоквартирного дома и в силу закона разделу не подлежит.

Исследовав представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.

На основании договора купли-продажи от <дата> Розенберг И.Н. приобрел в собственность <данные изъяты> долей в праве собственности на домовладение, находящееся по адресу <адрес>, в том числе: жилой дом лит. «А» общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м., жилой дом лит. «Б», общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой 73,40 кв.м., жилой дом лит. «В» общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м., сарай лит. «И», сарай лит. «З», сарай лит. «К», сарай лит. «Л», сарай лит. «Г», сарай лит. 11 и наружные сооружения. Домовладение находится на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., часть которого предоставлена продавцу в аренду на срок 49 лет. (л.д.11-12).

Право собственности истца было зарегистрировано <дата> (л.д.13-18).

По договору купли-продажи от <дата> истец приобрел у МУП «ЖЭУ» нежилое помещение лит. п\А, комнаты 1-5, общей площадью 64,1 кв.м. (л.д.19-21).

Земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по <адрес>, был поставлен на государственный кадастровый учет <дата>, фактическое использование - для эксплуатации смешанной жилой застройки (л.д.28).

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Без оформления документов произведена реконструкция жилого дома лит. «А» путем возведения пристроек лит. «А1, п\А1» (л.д.63). По данным БТИ лит. «а8» перелитерован в лит. «А1», лит. «п\а8» в лит. «п/А1».

Как пояснил в судебном заседании представитель МУП «БТИ» ФИО15 в 2002 году прибыла пристройка лит. «а8», которая в настоящее время перелитерована в «А1»

Согласно технического заключения ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» от <дата> жилой дом Лит. "А,А1,п/А1,п/А,а", расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям п. 4.4 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные". Площади помещений жилого дома Лит. "А,А1,п/А1,п/А,а", их габаритные размеры и высота, соответствуют требованиям п.п. 4.4, 4.5 СНиП 31-02-2001, предъявляемым к площадям помещений, габаритным размерам помещений и их высоте, располагаемым в жилых одноквартирных домах. Габариты входного проема жилого дома Лит. "А,А1,п/А1,п/А,а", соответствуют требованиям п. 6.16 СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений". Набop конструктивных элементов жилого дома Лит. "А,А1,п/А1,п/А,а" соответствует требованиям сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) № 4 "Жилые, общественные, коммунальные здания и здания бытового обслуживания». Объемно-планировочные решения и набор конструктивных элементов жилого дома имеют функциональную пожарную безопасность класса Ф 1.4, что соответствует требованиям СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений". Место расположения жилого дома находится за пределами территории промышленно-коммунальных, санитарно-защитных зон предприятий, сооружений и иных объектов. Помещения жилого дома обеспечены естественным освещением, что соответствует требованиям п. 8.9 СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные" и соответствует требованиям п. 5.1. СанПиН 2.1.2.1002-00 "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям", где указано, что жилые комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение.

Инсоляция жилых комнат, в жилом доме Лит. "А,А1,п/А1,п/А,а", соответствует требованиям п.9,19 СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Расположение жилого дома Лит. "А,А1,п/А1,п/А,а", по отношению к границам участка соответствует требованиям п.5.3. методических указаний по осуществлению государственного санитарного надзора за индивидуальной жилой застройкой МУ 2.1.2.012-98. Таким образом, жилой дом лит. "А,А1,п/А1,п/А,а", расположенный по адресу: Таганрог, <адрес>, не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан и пригоден для постоянного проживания (л.д.35-42).

В соответствии со ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме ст. 44 ЖК РФ отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Суду представлены доказательства, что собственники квартир многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, дали согласие на сохранение дома в реконструированном состоянии. Отсутствие согласия только Кибкало И.Г. не может изменить решения остальных собственников, поэтому суд пришел к выводу, что полномочное согласие получено.

Кроме того, доводы представителя Кибкало И.Г. о том, что сохранение реконструкции нарушит её права, в судебном заседании подтверждения не нашли. Как установил суд пристройка к дому лит. «а8» существовала давно, впервые прошла инвентаризацию в 2002 году, потом имело место только присвоение иного литера. Поскольку дом лит. «А» находится на значительном отдалении от дома, в котором расположена квартира Кибкало, возведенная пристройка не создает препятствия для прохода к другим домам, суд считает, что нарушения прав Кибкало её возведением не доказано.

Учитывая, что произведенная реконструкция с увеличением габаритов дома не нарушает строительных норм и правил, права и законные интересы граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то её возможно сохранить.

Суд пришел к выводу об удовлетворении и требований об исключении муниципалитета из числа собственников основываясь на том, что письмом Комитета по управлению имуществом г. Таганрога от <дата> (л.д.44) и другими доказательствами подтверждается, что по адресу <адрес>, отсутствуют объекты муниципальной собственности, муниципальные квартиры перешли в собственность граждан.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В судебном заседании установлено, что на территории земельного участка по адресу <адрес>, были расположены многоквартирные дома. Дом лит. «А» также являлся трехквартирным. Общая долевая собственность возникла на основании решения Таганрогского городского суда от <дата>, когда ФИО17, приобретя право собственности на все квартиры, расположенные в лит. «А», что подтверждается справкой БТИ от <дата> и показаниями представителя БТИ ФИО15 в судебном заседании, обратилась в суд с иском об определении долей в домовладении. На дом лит. «А» была определена доля 49/100, соответственно муниципалитет стал собственником 51/100 доли.

Поскольку доля ФИО17 перешла по гражданско-правовым сделкам Розенберг И.Н., то он фактически стал собственником всего лит. «А», поэтому выделение ему на долю жилого дома лит. «А» соответствует требованиям закона и не нарушает права собственников квартир, расположенных в других домах на земельном участке.

Суд полагает не основанными на законе требования о разделе земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м.

При этом суд исходит из того, что данный участок сформирован в 2004 году, на нем находятся многоквартирные дома (л.д.28).

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке

Ст. 16 ФЗ «О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку земельный участок по <адрес>, был сформирован до введения в действие ЖК РФ, то земельный участок перешел в собственность собственников помещений многоквартирного дома с момента вступления в силу ЖК РФ, то есть с <дата>.

В силу ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Учитывая, что истец фактически является собственником нескольких квартир многоквартирного дома, объединенных между собой и расположенных в отдельно стоящем здании, то его право на земельный участок пропорционально размеру общей площади помещения в доме.

В силу особого юридического статуса земельного участка и прямого запрета на выдел доли в праве на общее имущество, которым является земельный участок, истец не вправе требовать раздела земельного участка в натуре.

Наличие договора аренды земельного участка с прежним собственником, от которого перешли права истцу, не имеет никакого значения, так как с <дата> участок не находится в собственности муниципалитета.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Для исследования всех необходимых доказательств по делу судом был приглашен специалист БТИ, за выход которого не произведена оплата, составляющая <данные изъяты> руб.

Распределение судебных расходов осуществляется судом в соответствии с требованиями ст. 98 ГПК РФ.

Поскольку суду необходимо было выяснение вопроса о статусе земельного участка, связанного со статусом расположенных на нем строений, в части раздела земельного участка истцу было отказано, то суд взыскивает расходы с истца.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Сохранить жилой дом лит. «А,А1,п/А1,п/А,а», расположенный по адресу <адрес>, в реконструированном состоянии общей площадью всех частей <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м.

В порядке выдела доли в натуре, признать за Розенберг И.Н. право собственности на жилой дом лит. «А,А1,п/А1,п/А,а», расположенный по адресу <адрес>, общей площадью всех частей <данные изъяты> кв.м., общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м.

Исключить муниципальное образование «Город Таганрог» из числа собственников строений, расположенных по адресу <адрес>.

Прекратить общую долевую собственность на жилой дом лит. «А,А1,п/А1,п/А,а», расположенный по адресу <адрес>.

Оставить без удовлетворения исковые требования о разделе земельного участка в натуре.

Взыскать с Розенберга И.Н. оплату за выход специалиста в судебное заседание в доход МУП «БТИ» в размере <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в 10-дневный срок в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий: