№ 2 - 4604/11

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

«11» августа 2011 года                                                              г. Таганрог Ростовской области

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи            Мелащенко Е.В.

при секретаре судебного заседания Погореловой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ракоедова Е.П. к Евтодьевой Т.И., Бабаевой Н.С. о признании сделки недействительной, аннулировании в ЕГРП записи о праве собственности Бабаевой Н.С. и внесении записи о праве собственности Евтодьевой Т.И., третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, нотариус Самбур ФИО16,

установил:

23 июня 2011 года Ракоедов Е.П. обратился в суд с иском к Евтодьевой Т.И., Бабаевой Н.С. о признании договора купли-продажи от <дата>, заключенного между Евтодьевой Т.И. и Бабаевой Н.С., недействительным, аннулировании произведенной в ЕГРП на основании заключенного договора купли-продажи от <дата> записи о праве собственности Бабаевой Н.С. на комнату № в <адрес> и внесении записи о праве собственности на эту комнату № за Евтодьевой Т.И.

В обоснование иска истец указал, что проживает в <адрес> с <дата>., данная 3-х комнатная квартира ему осталась от его родителей. По решению суда в <дата>. эта квартира была разделена между ним и Евтодьевой Т.И., в соответствии с которым ему принадлежат две комнаты площадью 31,4 кв.м. и доля мест общего пользования и Евтодьевой Т.И. одна комната площадью 22,l кв.м. и 1/2 доля мест общего пользования, то есть он с ответчицей являлись совладельцами изолированной трехкомнатной <адрес>, расположенной по <адрес>.

В <дата>. Евтодьева Т.И. продала свою комнату Бабаевой Н.С., о чем он узнал только в конце августа того же года. Сделку оформляла нотариус Самбур С.В., впоследствии выяснилось, что ему почтой было отправлено уведомление о сделке, но он его не получал, в извещении не расписывался, Евтодьевой Т.И. в известность о продаже ее комнаты не был поставлен, о чем свидетельствуют документы. Таким образом, его право преимущественной покупки комнаты № площадью 22,l кв.м. в <адрес>, расположенной по <адрес>, было нарушено.

В связи с изложенным истец просит суд признать сделку договор купли-продажи от <дата>, заключенную между Евтодьевой Т.И. и Бабаевой Н.С., недействительной.

Аннулировать произведенную в ЕГРП на основании договора купли-продажи от <дата> запись оправе собственности Бабаевой Н.С. на комнату № в <адрес> и внести запись о праве собственности на эту комнату № вышеуказанной квартиры за Евтодьевой Т.И.

В судебном заседании истец Ракоедов Е.П. исковые требования поддержал и просил суд признать сделку купли-продажи от <дата> недействительной и вернуть стороны в первоначальное положение, для того, чтобы он впоследствии заключил договор купли-продажи квартиры с Евтодьевой Т.И. за более низкую цену, чем она продала Бабаевой Н.С.

Представитель истца Соколов М.В., действующий на основании доверенности от <дата>, исковые требования своего доверителя поддержал и просил удовлетворить.

Ответчик Евтодьева Т.И. в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания телефонограммой, что соответствует требованиям ст. 113 ГПК РФ, суду не сообщила об уважительных причинах неявки и не просила рассмотреть дело в ее отсутствие, а также об отложении разбирательства дела, поэтому дело рассмотрено в порядке ч. 4 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие ответчика Евтодьевой Т.И.

Ответчик Бабаева Н.С. в судебном заседании не присутствует, извещена о времени и месте судебного заседания, что подтверждается уведомлением о вручении судебной повестки.

В судебном заседании представитель Бабаевой Н.С. - Бабаев А.В., действующий на основании доверенности от <дата>, исковые требования не признал, в их удовлетворении просил отказать, пояснив суду, что Бабаева Н.С. является добросовестным приобретателем, перед подписанием договора купли-продажи, у нотариуса они удостоверились, что Ракоедовым Е.П. было получено заявление о намерении Евтодьевой Т.И. продать принадлежащее ей спорное жилое помещение. Кроме того, в <дата> года Ракоедов Е.П. был проинформирован о согласии Бабаевой Н.С. продать ему спорное жилое помещение, о чем он написал расписку. Также представитель Бабаевой Н.С. просил применить к заявленным требованиям все предусмотренные гражданским законодательством сроки исковой давности, так как об оспариваемой сделке Ракоедов Е.П. узнал <дата>.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в судебном заседании не присутствует, извещен о времени и месте судебного заседания, что подтверждается уведомлением о вручении судебной повестки. В материалах дела имеется отзыв Управления Росреестра по Ростовской области на исковое заявление, в котором изложена просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Ростовской области, а также указано на то, что в производстве Таганрогского городского суда Ростовской области находилось гражданское дело по иску Ракоедова Е.П. к Евтодьевой Т.И., Бабаевой Н.С. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, заключенного продавцом Евтодьевой Т.И. и покупателем Бабаевой Н.С., зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; аннулировании в ЕГРП записи о праве собственности Бабаевой Н.С., внесении записи о праве собственности истца. По существу заявленных требований третье лицо указало, что в соответствии с гражданским законодательством договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, к которому применяются правила о двух- и многосторонних сделках.

Договор может быть признан недействительным полностью или частично, как по общим основаниям, так и по специальным, применяемых только к определенным видам сделок.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным указаным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в ЕГРП посредством внесения регистрационных записей. Внесение и погашение регистрационных записей осуществляются на основании возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Таким образом, погашение соответствующей записи в Едином государственном реестре прав являетсяследствием удовлетворения исковых требований в порядке оспаривания зарегистрированного права с использованием надлежащих способов защиты права.

Однако при заявлении исковых требований по данному иску истец не учел положения Постановления Пленума ВС РФ № и Пленума ВАС РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и п. 3.1 Постановлении Конституционного Суда РФ от <дата> № в отношении надлежащих способов защиты права,которыми установлены надлежащие способы защиты права, и в соответствии с чем, в случае, если требования истца заявлены к добросовестному приобретателю, при этом, исходя из абз. 3 пункта3.1 вышеуказанного Постановления Конституционного Суда РФ, в удовлетворении исковых требований о применении последствий недействительности сделки, вытекающих из указанного, должно быть отказано, так как истцом по делу в этом случае избран ненадлежащий способ защиты права, в ином случае нарушаются вытекающие из Конституции РФ установленные законодателем гарантии зашиты прав и интересов добросовестного приобретателя. Кроме того, истцом по делу не конкретизированы последствия недействительности сделок, что исключает исполнимость в дальнейшем решения суда в отношении заявленных требовании в соответствующей формулировке.

При этом конкретные последствия недействительности сделки установлены ГК РФ и разъяснены в соответствии с Постановлением Пленума №.

А так же, согласно заявленным исковым требованиям не разрешается вопрос о праве нынешнего правообладателя на квартиру, что указывает на неисполнимость заявленных исковых требований.

Исковые требования истца об аннулировании в ЕГРП записи о праве собственности Бабаевой Н.С. и внесении записи о праве собственности за Евтодьевой Е.П. не соответствуют требованию ст. 12 ГК РФ и противоречат положению ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чемне подлежат удовлетворению судом.

В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации, как следствие признания недействительным правоустанавливающего документа,в судебном порядке может быть оспоренозарегистрированное право с использованием надлежащих способов защиты права, а не сама по себе государственная регистрация права или запись в ЕГРП. Исходя из вышеизложенного, просит в удовлетворении указанных требований отказать.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, нотариус Самбур С.В. в судебном заседании не присутствует, извещена о времени и месте судебного заседания, что подтверждается уведомлением о вручении судебной повестки.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего дела, материалы гражданского дела № по иску Ракоедова Е.П. к Евтодьевой Т.И., Бабаевой Н.С. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения сложились в отношении жилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>. Указанное жилое помещение № принадлежит на праве собственности ответчице Бабаевой Н.С. на основании договора купли-продажи от <дата>, зарегистрированного в Управлении Росреестра по РО <дата>. Право собственности ответчика Бабаевой Н.С. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>.

Согласно договору купли-продажи от <дата> Евтодьева Т.И. в лице Корнеева В.И. продала, а Бабаева Н.С. купила жилое помещение № в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. Указанное жилое помещение принадлежало Евтодьевой Т.И. по праву собственности на основании договора передачи № выд. <дата> Администрацией <адрес>; регистрационного удостоверения № выд. <дата> МУП «БТИ» <адрес>.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи от <дата> указанное имущество Евтодьева Т.И. продала Бабаевой Н.С. за <данные изъяты> рублей.

Договор купли-продажи комнаты № в <адрес> по адресу: <адрес> от <дата>, заключенный между Евтодьевой Т.И. и Бабаевой Н.С. нотариусом не удостоверялся. <дата> произведена государственная регистрация сделки купли-продажи от <дата>.

Оспаривая заключенный между Евтодьевой Т.И. и Бабаевой Н.С. договор купли-продажи от <дата>, Ракоедов Е.П. ссылается на нарушенное его право преимущественной покупки.

Согласно договорам передачи от <дата> № и №, регистрационным удостоверениям от <дата> № и от <дата> №, справкам МУП «БТИ» коммунальная <адрес> принадлежала Ракоедову Е.П. и Евтодьевой Т.И. по 1/2 доле.

В соответствии со свидетельством от <дата> №, удостоверенным нотариусом, <дата> Ракоедовым Е.П. было получено заявление Евтодьевой Т.И. о намерении продать жилое помещение № в <адрес> по адресу: <адрес>, принадлежащее Евтодьевой Т.И.

Однако в соответствии с ответом зам.начальника Таганрогского почтамта от <дата> - заказное письмо № от <дата> с уведомлением на имя Ракоедова Е.П., <адрес>, отправитель нотариус Самбур С.В., вручено <дата> почтальоном 22 отделения почтовой связи соседке ФИО11, проживающей по адресу: <адрес>, что подтверждается ее заявлением - отзывом, подписью на извещении ф. 22 на выданное заказное письмо и на уведомлении ф. 119.

По правилам п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ), то есть для защиты лица, чье преимущественное право нарушено, законом предусмотрен специальный способ защиты.

В ходе судебного разбирательства Ракоедов Е.П. требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя спорной комнаты не заявлял.

Ранее в рамках гражданского дела N № по спору между теми же сторонами Ракоедов Е.П. заявлял требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.

Определением Таганрогского городского суда <адрес> от <дата> исковое заявление Ракоедова Е.П. к Евтодьевой Т.И., Бабаевой Н.С. о переводе прав покупателя и обязанностей по договору купли-продажи - оставлено без рассмотрения в связи с повторной неявкой истца в судебное заседание.

При этом при рассмотрении настоящего гражданского дела истец пояснил, что не имеет возможности выполнить обязанности покупателя, то есть уплатить за спорную комнату <данные изъяты> рублей - денежную сумму, за которую Евтодьева Т.И. продала спорное жилое помещение.

Кроме того, представителем ответчика Бабаевой Н.С. представлена расписка Ракоедова Е.П. от <дата> о том, что он проинформирован о согласии Бабаевой Н.С. продать ему спорное жилое помещение. В судебном заседании Ракоедов Е.П. подтвердил подлинность представленной расписки.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что в данном случае правового интереса в признании договора купли-продажи от <дата> недействительной сделкой у Ракоедова Е.П. не имеется, что согласуется также с правовой позицией Верховного Суда РФ, который в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Из искового заявления усматривается, что истцом заявлены требования о признании договора недействительным, аннулировании в ЕГРП записи о праве собственности Бабаевой Н.С. и внесении записи о праве собственности Евтодьевой Т.И., что неправомерно, не соответствует требованиям ст. 12 ГК РФ и противоречит положению ст.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которыми зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке с использованием надлежащих способов защиты права, а не сама по себе государственная регистрация права или запись в ЕГРП.

Само преимущественное право состоит не в аннулировании продажи, а во вступлении в этот действующий договор на стороне покупателя. Добиваясь аннулирования договора, совершенного в обход преимущественного права, истец должен доказать серьезность своих намерений тем, что он сам готов заключить такой же договор.

Принимая во внимание вышеизложенное и то обстоятельство, что истец на предложение суда не пожелал уточнить исковые требования, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для применения срока исковой давности, предусмотренного п. 3 ст. 250 ГК РФ (поскольку истец не заявлял о переводе на него прав и обязанностей покупателя), а также предусмотренного п. 2 ст. 181 ГК РФ (так как в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества истец не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, кроме того, о нарушенном праве истец узнал в <дата> года, а с настоящим иском в суд истец обратился <дата>).

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Ракоедова Е.П. к Евтодьевой Т.И., Бабаевой Н.С. о признании сделки недействительной, аннулировании в ЕГРП записи о праве собственности Бабаевой Н.С. и внесении записи о праве собственности Евтодьевой Т.И., третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, нотариус Самбур ФИО16 - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в кассационном порядке в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение десяти дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 19 августа 2011 года.

Судья                                   Е.В. Мелащенко