№2-350/12

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 марта 2012 года         г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Качаевой Л.В.

с участием представителя Маргаевой Т.Г., Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю. - адвоката Турзаевой Е.К.

при секретаре Чаленко Ю.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Кузьмина А.Н. к Маргаевой Т.Г. о нечинении препятствий

по иску Маргаевой Т.Г., Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю. к Савченко Ю.Н. и Кузьмину А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, истребовании доли квартиры, применении последствия недействительной сделки и приведении сторон в первоначальное положение,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Кузьмин А.Н. обратился в суд с иском к Маргаевой Т.Г.о нечинении препятствий, мотивируя заявленные требования следующими обстоятельствами, <дата> решением Таганрогского городского суда, бывший совладелец спорной квартиры Савченко Ю.Н. был вселен в кв. № по <адрес>, ответчицу Савченко Т.Г. (Маргаева Т.Г. в настоящее время) обязали не чинить ему препятствий в проживании и пользовании квартирой, в которой был определен порядок пользования: Савченко Ю.Н. в пользование была выделена жилая комната лит. «2ж» площадью 10,2 кв.м., Савченко Т.Г. (Маргаева Т.Г.) в пользование была выделена жилая комната лит. «1ж» площадью 16,1 кв.м. и «3ж» площадью 11,9 кв.м., в общее пользование были выделены кухня лит. «9кух» площадью 7,9 кв.м., коридор лит. «7кор» площадью 11,6 кв.м., ванная комната лит. «5ван» площадью 2,7 кв.м., санузел лит. «4с/у» площадью 1,2 кв.м. и кладовая лит. «8кл» площадью 1,1 кв.м. Решение суда вступило в законную силу, однако Савченко Ю.Н. не мог заключить с истцом договор купли-продажи, определенной ему в пользование жилой комнаты лит. «2ж», так как ответчик чинила ему в этом препятствия, вследствие чего, Савченко Ю.Н. вынужден был обратиться в суд за защитой своих законных интересов как собственника 1/4 доли спорной квартиры. <дата> решением Таганрогского городского суда, Савченко Т.Г. (Маргаева Т.Г.) обязали не чинить препятствий Савченко Ю.Н. в продаже 1/4 доли квартиры №, по <адрес>. <дата> между истцом и Савченко Ю.Н. был заключен договор купли-продажи 1/4 доли квартиры <адрес> по <адрес>, согласно которому истцу в пользование отошла жилая комната лит. «2ж» площадью 10,2 кв.м. и в общее пользование перешли помещения: кухня, коридор, ванная комната, санузел, кладовая. Истцом по договору купли-продажи было оплачено продавцу Савченко Ю.Н. 400 000 рублей, после чего поданы все необходимые документы в УФСГР по Ростовской области и <дата> истец получил свидетельство о государственной регистрации права собственности на 1/4 доли квартиры.

В настоящее время истец не может полностью осуществлять свои права как собственника, так как ответчик Савченко Т.Г. (Маргаева Т.Г.) чинит в этом препятствия, не пускает истца на его жилую площадь, поменяла замки на входной двери, ключ от которой передал Савченко Ю.Н., не открывает двери в квартиру.

Причина препятствий Савченко Т.Г. (Маргаевой Т.Г.) в осуществлении прав не известна, в каком состоянии находится жилая комната неизвестно, так как истец не имеет к ней доступа и не может проживать в ней, так как ответчик игнорирует законные требования.

Ответчику была направлена претензия, в которой истец просил находиться в квартире <дата> и <дата> в 14.00 часов, однако ответчик воспрепятствовала в этом.

Истец просит обязать ответчика Савченко Т.Г. (Маргаеву Т.Г.) не чинить препятствий в пользовании жилой комнатой лит. «2ж» 10,2 кв.м., кухней лит. «9кух» площадью 7,9 кв.м., коридором лит. «7кор» площадью 11,6 кв.м., ванной комнатой лит. «5ван» площадью 2,7 кв.м., санузлом лит. «4с/у» площадью 1,2 кв.м. и кладовой лит. «8кл» площадью 1,1 кв.м., обязать ответчика за свой счет предоставить дубликаты ключей от входной двери квартиры № по <адрес>, а также взыскать судебные издержки.

Маргаева Т.Г., Перхулина А.Ю. и Савченко Д.Ю. обратились в суд с иском к Савченко Ю.Н. и Кузьмину А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, применении последствий недействительной сделки, выделе в натуре доли квартиры из общего имущества, об исключении из числа собственников доли квартиры в связи с невозможностью ее выдела в натуре с выплатой денежной компенсации её стоимости, указывая, что квартира № по <адрес> принадлежала истцам и ответчику Савченко Ю.Н. в равных долях по 1/4 доли каждому на основании договора передачи № от <дата> и регистрационного удостоверения БТИ г. Таганрога № от <дата>. Савченко Ю.Н. является бывшим супругом Маргаевой Т.Г. и отцом Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю. Квартира состоит из 3-х жилых комнат общей площадью 63,3 кв.м., в том числе жилой площадью 38,2 кв.м. Между истцами и ответчиком Савченко Ю.Н. сложились плохие отношения, в связи с чем, стали возникать споры по пользованию указанной квартирой, которые не разрешались мирным путем, на предложения продажи спорной квартиры и раздела, полученных от продажи денежных средств, Савченко Ю.Н. отказывался. Решением суда от <дата> был определен порядок пользования квартирой. На протяжении длительного времени Савченко Ю.Н. в квартире не проживал. В настоящее время истцам стало известно, что решением суда от <дата> удовлетворены требования Савченко Ю.Н. к Маргаевой Т.Г. и истцы обязаны не чинить препятствий в продаже за 400 000 рублей 1/4 доли квартиры. О решении суда стало известно только в <дата> года. В регистрационной службе узнали, что собственником 1/4 доли уже является Кузьмин А.Н. Истцы обжаловали решение суда от <дата>, считая его незаконным. Обстоятельства заключения сделки между ответчиками по делу 1/4 доли квартиры истцам неизвестны. Считают, что заключенный между ответчиками договор купли-продажи 1/4 доли спорной квартиры не соответствует требованиям закона, так как истцы имеют преимущественное право покупки.

В порядке ст. 39 ГПК истцы Маргаева Т.Г., Перхулина А.Ю. и Савченко Д.Ю. по иску уточняли исковые требования и в последней редакции к производству суда приняты следующие требования к ответчику Савченко Ю.Н. и Кузьмину А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, истребовании доли квартиры, применении последствия недействительной сделки и приведении сторон в первоначальное положение.

Определением Таганрогского городского суда от <дата> производства по гражданским делам по вышеуказанным искам были объединены в одно производство.

В судебном заседании Кузьмин А.Н. исковые требования поддержал, указал на чинение препятствий в доступе в квартиру Маргаевой Т.Г., а также не предоставление новых ключей от входной квартиры, поскольку замок сменен и прежние ключи, переданные Савченко Ю.Н. при покупке доли квартиры, не подходят. В удовлетворении иска Маргаевой Т.Г., Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю. просил отказать.

Маргаева Т.Г., Перхулина А.Ю. и Савченко Д.Ю. в судебном заседании не присутствуют, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о чем свидетельствуют письменные заявления с просьбой рассмотрения дела в их отсутствие.

Представитель Маргаевой Т.Г., Турзаева Е.К., действующая на основании доверенности от <дата> и ордера № от <дата> и действующая на основании ордера № от <дата> по представлению интересов Маргаевой Т.Г., Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю., требования Кузьмина А.Н. не признала, пояснила, что сделка купли-продажи произведена с нарушениями норм закона и подлежит признанию недействительной, поскольку грубо нарушены права Маргаевой Т.Г., Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю., имеющих преимущественное право покупки доли квартиры, однако Савченко Ю.Н. нарушил требования закона и продал свою долю квартиры. Маргаева Т.Г. не чинила препятствий Кузьмину А.Н. в пользовании квартирой. Покупателя доли не знала, по приходу Кузьмина в квартиру не пустила, документы о праве собственности не видела. Просит отказать в иске Кузьмину А.Н., поскольку он является не добросовестным приобретателем доли квартиры, иск её доверителей просила удовлетворить, в силу нарушений норм закона.

Савченко Ю.Н. в судебном заседании не присутствует, о времени и месту судебного разбирательства извещался надлежащим образом, направлением заказных писем с уведомлениями, возвращенных в адрес суда с пометками «истечение срока хранения и неявка адресата за получением». Извещение о явке в судебное заседание на <дата> направлялись посредством личного уведомления судебного пристава по ОУПДС Таганрогского городского отдела УФССП по РО, однако факт установления адресата установить не удалось. Судом предпринимались достаточные меры по извещению Савченко Ю.Н. о дате, времени и месте судебного заседания во время всего периода рассмотрения спора. Однако во все судебные заседания ответчик не являлся, доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении не представлено. Суд находит, что Савченко Ю.Н. о разбирательстве дела извещался надлежащим образом, таким образом, ответчик не был лишен возможности воспользоваться своими правами, принять участие в судебных заседаниях, направить суду возражения на исковые требования.

Судом рассмотрено дело в отсутствие не явившихся сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что исковые требования Кузьмина А.Н. подлежат удовлетворению в части, исковые требования Маргаевой Т.Г., Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю. удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что дела Кузьмин А.Н. является собственником 1/4 доли квартиры площадью 63,30 кв.м., расположенной по <адрес>, приобретенной по договору купли-продажи от <дата>. Маргаева Т.Г. является собственником 1/4 доли квартиры № в многоквартирном жилом доме № по <адрес>, на основании договора передачи № от <дата>. Собственниками остальных долей (по 1/4 доли) указанной квартиры являются Перхулина А.Ю. (Савченко А.Ю.) и Савченко Д.Ю., что также подтверждается договором передачи № от <дата>.

В настоящее время в квартире проживает только Маргаева Т.Г., Перхулина А.Ю. и Савченко Д.Ю. в квартире не проживают, имеют место проживания в <адрес> и <адрес> соответственно, что следует из представленных заявлений указанных лиц.

Как следует из заявленных требований, Кузьмин А.Н. считает, что действиями Маргаевой Т.Г., направленными на воспрепятствование прохода в свою квартиру и проживанию в ней, нарушены его права собственника жилого помещения. В частности, он лишен возможности пользования комнатой, выделенной прежнему владельцу доли квартиры на основании решения суда. При этом, как следует из искового заявления и объяснения Кузьмина А.Н., противодействие Маргаевой Т.Г. выражается в том, что она поменяла замок на входной двери квартиры, в квартиру не пускает.

Оценив представленные истцом доказательства в совокупности, а также во взаимосвязи с объяснениями представителя Маргаевой Т.Г., суд приходит к обоснованному выводу о том, что истцом Кузьминым А.Н. не доказан факт воспрепятствования ответчицей пользования комнатой.

Суду не представлены доказательства того, что Маргаева Т.Г. чинит препятствия в пользовании комнатой в квартире Кузьмину А.Н. Показания Кузьмина А.Н. в судебном заседании сводились к тому, что Маргаева Т.Г. воспрепятствовала доступу в квартиру, при этом заявленные требования сводятся к чинению препятствий Маргаевой Т.Г. в пользовании жилой комнатой и помещениями общего пользования в квартире. Суду также не представлены доказательства того, что истец принимал меры для обеспечения доступа в жилую комнату. Суд считает, что поводом для обращения в суд послужило желание Кузьмина А.Н. пользоваться принадлежащей долей квартиры, в доступе к которой чинятся Маргаевой Т.Г. препятствия.

Учитывая указанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что истцом не предоставлено доказательств, что Маргаевой Т.Г. чинятся препятствия в пользовании жилой комнатой и местами общего пользования квартирой. Иных требований не заявлено, как и не представлено доказательств воспрепятствования пользования жилой комнатой и местами общего пользования квартирой, как нарушающие имущественные права и интересы Кузьмина А.Н.

В соответствии со ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Требования Кузьмина А.Н. об обязании предоставления ключей от входной квартиры № по <адрес> суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку данный факт не опровергался представителем Маргаевой Т.Г., сославшимся на то обстоятельство, что доля квартиры была продана Савченко Ю.Н. (прежним владельцем доли) без извещения остальных участников общедолевой собственности, в нарушение норм закона. В связи с обжалованием совершенной сделки Маргаева Т.Г., проживающая в спорной квартире, не допускала в квартиру Кузьмина А.Н., и не знала о том, что именно он является собственником доли квартиры. Доводы Кузьмина А.Н. о смене замка на входной двери, в связи с чем, ключ от входной двери переданный Савченко Ю.Н. не подходит, стороной ответчика не оспаривался.

Анализируя изложенные обстоятельства, суд находит, что Маргаева Т.Г. воспрепятствует собственнику 1/4 доли квартиры в осуществлении его законным прав, поскольку, Кузьмин А.Н. является собственником 1/4 доли квартиры, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, а также выпиской из ЕГРП. Данные обстоятельства дают правовую возможность Кузьмину А.Н. осуществлять свои права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества, имеющего доступ в квартиру, наравне с остальными участниками долевой собственности. В связи с чем, требования об обязании Маргаевой Т.Г. предоставления Кузьмину А.Н. дубликатов ключей от входной двери спорной квартиры, подлежат удовлетворению.

Жилищный кодекс Российской Федерации объектами жилищных прав признает жилые помещения, т.е. изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (части 1 и 2 статьи 15), и относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (часть 1 статьи 16).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорной является квартира по адресу: <адрес>, состоящая из трех жилых комнат площадью 63,3 кв.м., которая принадлежала Савченко Ю.Н., Савченко Т.Г. (в настоящее время Маргаева Т.Г.), Савченко А.Ю. и Савченко Д.Ю., на основании договора передачи № от <дата> на праве общей долевой собственности, по 1/4 доли каждому.

Решением Таганрогского городского суда от <дата> Савченко Ю.Н. вселен в квартиру № по <адрес>, суд обязал Савченко Т.Г. (в настоящее время Маргаева Т.Г.), Перхулину А.Ю. и Савченко Д.Ю. не чинить препятствий в пользовании квартирой, определен порядок пользования квартирой, в пользование Савченко Ю.Н. выделена комната лит. «2ж» площадью 10,2 кв.м., в пользование Савченко Т.Г. (в настоящее время Маргаева Т.Г.) и Савченко Д.Ю. выделены комнаты лит. «1ж», площадь. 16,1 кв.м. и лит. «3ж» площадью 11,9 кв.м., в общее пользование выделены остальные помещения.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Заочным решением Таганрогского городского суда от <дата> суд обязал Савченко Т.Г. (в настоящее время Маргаева Т.Г.), Перхулину А.Ю. и Савченко Д.Ю. не чинить препятствий Савченко Ю.Н. в продаже за 400 000 рублей принадлежащей ему на праве собственности 1/4 доли квартиры, расположенной в <адрес>.

Согласно договора купли-продажи от <дата> Савченко Ю.Н. продал 1/4 доли квартиры, расположенной по <адрес> Кузьмину А.Н. за 400 000 рублей.

Указанный договор и переход права собственности на 1/4 доли в квартире зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области <дата>.

Как следует из установленных судом обстоятельств, Маргаева Т.Г., Перхулина А.Ю. и Савченко Д.Ю. о продаже доли квартиры узнали из полученной в ЕГРП выписки о принадлежности 1/4 доли квартиры Кузьмину А.Н., после чего стало известно о заочном решении от <дата>.

Определением Таганрогского городского суда от <дата> заочное решение суда от <дата> было отменено. Решением Таганрогского городского суда от <дата> в удовлетворении исковых требований Савченко Ю.Н. об обязании нечинения препятствии Маргаевой Т.Г., Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю. в продаже доли квартиры за 400 000 рублей, было отказано.

Рассматривая настоящий спор, суд, на основании оценки собранных по делу доказательств, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку установил, что исковые требования Маргаевой Т.Г., Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю. на законе не основаны и истцами выбран не установленный законом способ защиты нарушенного права. Кроме того, в нарушение требований закона истцами документ, подтверждающий факт внесения на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте РФ уплаченную покупателем за долю квартиры сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке жилого помещения необходимых расходов, не представлен.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества, судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истцы в этом случае не имеют права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Согласно п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее: в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

Исходя из предъявленного иска следует, что Маргаева Т.Г., Перхулина А.Ю. и Савченко Д.Ю. обратились в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры в пределах трехмесячного срока, установленного ч. 3 ст. 250 ГК РФ.

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

При таких данных, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, оцененные в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Маргаевой Т.Г., Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры от <дата>, заключенного между Савченко Ю.Н. и Кузьминым А.Н,, и как следствие, требования указанных истцов об истребовании доли квартиры, применении последствия недействительной сделки и приведении сторон в первоначальное положение, подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Кузьмина А.Н. к Маргаевой Т.Г. о нечинении препятствий, удовлетворить частично.

Обязать Маргаеву Т.Г. предоставить Кузьмину А.Н. дубликаты ключей от квартиры № по <адрес>.

В остальной части исковые требования Кузьмина А.Н., оставить без удовлетворения.

Исковые требования Маргаевой Т.Г., Перхулиной А.Ю. и Савченко Д.Ю. к Савченко Ю.Н. и Кузьмину А.Н. о признании недействительным договора купли-продажи доли квартиры, истребовании доли квартиры, применении последствия недействительной сделки и приведении сторон в первоначальное положение, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено <дата>.

Председательствующий: