Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2012г.        г.Таганрог

Таганрогский городской Суд Ростовской области в составе:

Председательствующего судьи Романенко С.В.

при секретаре Ивановой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Артабан» к Харамановой Елене Федоровне, Пастухову Дмитрию Ивановичу, Коновой Людмиле Михайловне, КУИ г. Таганрога о признании недействительным договора аренды земельного участка, сносе самовольно возведенных построек,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Артабан» обратилось в суд с исковыми требованиями к Харамановой Елене Федоровне, Пастухову Дмитрию Ивановичу, Кононовой Людмиле Михайловне, КУИ г.Таганрога о признании недействительным договора аренды от <дата> №№ земельного участка, общей площадью 3487 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, <адрес> а также о сносе самовольно возведенной постройки - объекта незавершенного строительства, литер А, общей площадью 243,7 кв.м., расположенной на вышеуказанном земельном участке.

Исковые требования мотивироаны тем, что <дата> в газете «Таганрогская правда» № опубликована информация о предполагаемом использовании земельного участка площадью 3487 кв. м по адресу: г. Таганрог, ул. <адрес>, для размещения объекта бытового обслуживания.

13.02.2009 ООО «Артабан» направило в администрацию заявление о предоставлении в аренду данного земельного участка в соответствии с его предполагаемым использованием.

На основании постановления от <дата> № <дата> администрация предоставила обществу с ограниченной ответственностью «Мевис» спорный участок для размещения объекта бытового обслуживания на срок 5 лет.

Комитет (арендодатель) и ООО «Мэвис» (арендатор) на срок до 18.03.2015 заключили договор от <дата> № № аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 3487 кв. м (кадастровый номер №) для размещения объекта бытового обслуживания. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.03.2010. Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.

По договору от <дата> № № «Мэавис» передало Макиенко Д.В. права и обязанности арендатора по договору от <дата> № № аренды спорного земельного участка. Договор об уступке права аренды зарегистрирован в установленном порядке. Земельный участок передан Макиенко Д.В. по акту приема-передачи.

08.04.2011 между Макиенко Д.В. и Ивановой Е.В. был заключен Договор об уступке права аренды, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с условиями Договора уступки Макиенко Д.В. передал Ивановой Е.В. права и обязанности по Договору аренды земельного участка от <дата> № №, находившегося в государственной собственности, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, <адрес> площадью 3487 кв.м., кадастровый номер: №, из земель населенных пунктов, предоставленного для размещения объекта бытового обслуживания. Земельный участок был передан Ивановой Е.В. по акту приема-передачи к договору от 08.04.2011.

На указанном земельном участке Ивановой Е.В. был возведен объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Литер: А, площадь застройки: 243,70 кв.м., кадастровый номер: №, инвентарный номер: №, степень готовности объекта незавершенного строительства 9%.

27.10.2011 Ивановой Е.В. зарегистрировано право собственности на Объект, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № №.

02.11.2011 между Ивановой Е.В. и Харамановой Еленой Федоровной, Пастуховым Дмитрием Ивановичем и Кононовой Людмилой Михайловной был заключен Договор купли-продажи, в соответствии с которым Покупатели приобрели в общую долевую собственность, в равных долях, объект незавершенного строительства.

29.11.2011 Хараманова Елена Федоровна зарегистрировала право собственности на Объект незавершенного строительства, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № №.

29.11.2011 Пастухов Дмитрий Иванович зарегистрировал право собственности на Объект незавершенного строительства, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № №

29.11.2011 Кононова Людмила Михайловна зарегистрировала право собственности на Объект незавершенного строительства, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № №

26.12.2011 между Ивановой Е.В. и Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога было подписано Соглашение № № о расторжении договорных отношений, возникших на основании Договора об уступке права аренды от <дата> в связи с переходом права собственности на объект недвижимости другим лицам.

В соответствии с решением Арбитражного суда Ростовской области от <дата>. по делу № вынесенного по заявлению Управления Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области, суд признать недействительными постановление Мэра г. Таганрога от 12.01.2009 № 32 «О предварительном согласовании места размещения объекта для проведения проектно-изыскательских работ для размещения комбината бытового обслуживания по адресу: ул. <адрес> постановление Администрации г. Таганрога от <дата> № № «О предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Мевис» земельного участка, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, <адрес> договор аренды от <дата> № №, не соответствующими требованиям статей 1, 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции».

Ввиду признания первоначального договора аренды от <дата> №№, заключенного между КУИ г. Таганрога и ООО «Мевис», недействительным, ООО «Артабан» считает свои права и охраняемые законом интересы по приобретению данного участка в аренду нарушенными, а объект, возведенный ответчиками - самовольной постройкой, подлежащей сносу.

ООО «Артабан» в судебное заседание не явилось, направило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики в судебное заседание не явились, направив заявление о рассмотрении дела в их отсутствие. Свою позицию изложили в отзыве, который приобщен к материалам дела.

Представитель ответчиков - ФИО13 действующий по доверенностям, в судебном заседании возражал удовлетворению исковых требований, по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель Комитета по управлению имуществом г. Таганрога -ФИО14., действующий по доверенности, в судебное заседание явился, представил отзыв, в соответствии с которым просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица - Администрация города Таганрога, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, исходя из требований ст. 167 ГПК РФ, считает необходимым рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истца, ответчиков и третьих лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

На основании постановления от <дата> № № администрация предоставила обществу с ограниченной ответственностью «Мевис» спорный участок для размещения объекта бытового обслуживания на срок 5 лет.

Комитет (арендодатель) и ООО «Мэвис» (арендатор) на срок до 18.03.2015 заключили договор от <дата> № № аренды земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 3487 кв. м (кадастровый номер №) для размещения объекта бытового обслуживания. Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 26.03.2010.

Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке. По договору от <дата> № № ООО «Мэвис» передало Макиенко Д.В. права и обязанности арендатора по договору от <дата> № № аренды спорного земельного участка. Договор об уступке права аренды зарегистрирован в установленном порядке. Земельный участок передан Макиенко Д.В. по акту приема-передачи.

08.04.2011 между Макиенко Д.В. и Ивановой Е.В. был заключен Договор об уступке права аренды, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с условиями Договора уступки Макиенко Д.В. передал Ивановой Е.В. права и обязанности по Договору аренды земельного участка от <дата> № № находившегося в государственной собственности, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, <адрес>, площадью 3487 кв.м., кадастровый номер: № из земель населенных пунктов, предоставленного для размещения объекта бытового обслуживания.

Земельный участок был передан Ивановой Е.В. по акту приема-передачи к договору от <дата>.

На основании разрешения на строительство №№, выданным <дата> Администрацией города Таганрога в лице Комитета по архитектуре и градостроительству, на указанном земельном участке Ивановой Е.В был возведен объект незавершенного строительства, назначение: нежилое. Литер: А, площадь застройки: 243,70 кв.м., кадастровый номер: №, инвентарный номер: № степень готовности объекта незавершенного строительства 9%.. В силу п.2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

27.10.2011 Ивановой Е.В. зарегистрировано право собственности на Объект, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № №.

02.11.2011 между Ивановой Е.В. и Харамановой Еленой Федоровной, Пастуховым Дмитрием Ивановичем и Кононовой Людмилой Михайловной был заключен Договор купли-продажи, в соответствии с которым Покупатели приобретали в общую долевую собственность, в равных долях, Объект незавершенного строительства.

29.11.2011 Хараманова Елена Федоровна зарегистрировала право собственности на Объект незавершенного строительства, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № №.

29.11.2011 Пастухов Дмитрий Иванович зарегистрировал право собственности на Объект незавершенного строительства, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № №

29.11.2011 Кононова Людмила Михайловна зарегистрировала право собственности на Объект незавершенного строительства, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № №.

В соответствии с пунктом 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с п.1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, расположенных под объектами собственности.

Поскольку ответчики являлись собственниками объекта незавершенного строительства, литер А, общей площадью 243,7 кв.м., с ними был заключен договор аренды от <дата> №№ земельного участка, общей площадью 3487 кв.м., с кадастровым №№, в целях размещения объекта бытового обслуживания. Договор заключен на срок с <дата>. по <дата>.

В соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

. В соответствии с пунктом 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Такой договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Указанный договор от <дата> №№ прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается штемпелем на обратной стороне договора и не отрицается сторонами.

В соответствии с п.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разрешением на строительство №№ от <дата> ответчикам было разрешено строительство здания бытового обслуживания, общей площадью 1427,8 кв.м., 2-я очередь. В настоящее время на указанном земельном участке ответчиками возведен объект незавершенного строительства, общей площадью 475,27 кв.м., 1 -я очередь, что составляет 21,6 % от общего объема работ, что подтверждается техническим паспортом от 12.04.2012, представленным в материалы дела.

Кроме того, степень готовности 2-й очереди объекта бытового обслуживания составляет 4 %, что также подтверждается техническим планом от 20.04.2012, техническим паспортом от 12.04.2012, а также фототаблицами №№1-5, представленными в материалы дела.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается, в частности, на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечении судебной защиты нарушенных прав.

В соответствии с пунктом 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является такое строение или сооружение, которое создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, либо возведено без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Материалами дела подтверждается получение ответчиками и их правопредшественником всех необходимых разрешений на строительство, которые не отменены в установленном законом порядке, ввиду чего, признаки самовольной постройки в данном случае отсутствуют.

Поскольку приобретенный объект незавершенного строительства по смыслу статьи 222 ГК РФ не является самовольной постройкой, к ней не могут быть применены правила указанной статьи о ее сносе.

Кроме того, необходимо учитывать следующее:

В силу статей 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения.

В данном случае требование о сносе самовольных построек было заявлено лицом, которое претендовало на получение данного земельного участка в аренду, но которое было лишено данного права ввиду неправомерности действий органа местного самоуправления, допустившим нарушение порядка рассмотрения заявок и предоставления земельных участков, в связи с чем, к указанным правоотношениям подлежит применению положения ГК РФ о виндикационном иске (ст. 302 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам и юридическим лицам.

Ограничения права частной собственности могут быть предусмотрены только законом и только в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 231 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В совместном постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 13).

Ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 Кодекса приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (пункт 37).

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в государственном реестре имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в государственном реестре о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38).

По смыслу пункта 1 статьи 302 Кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (пункт 39).

Судом признается недоказанным факт того, что ответчики знали или могли знать о правопритязаниях ООО «Артабан» относительно спорного земельного участка, поскольку о судебном споре им стало известно только после привлечения их на основании определения Арбитражного суда от <дата> по делу №

Рассматривая вопрос добросовестности судом такая добросовестность презюмируется до тех пор, пока лицо, заявляющее требования относительно объекта владения, не докажет обратного. При этом, признание недействительным первоначального договора аренды от <дата> № №, заключенного между КУИ г. Таганрога и ООО «Мевис», не устанавливает факта их недобросовестного поведения по приобретению объекта незавершенного строительства. Напротив, ответчиками были приняты все предусмотренные законом меры для оформления прав на земельный участок и оформления разрешительной документации на строительство объекта бытового обслуживания.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

В постановлении от 21.04.2003 года N 6-П Конституционный Суд Российской Федерации указал: поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Таким образом, в соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации в случае, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Договор купли-продажи от <дата>, заключенный между Ивановой Е.В. и ответчиками на объект незавершенного строительства, литер А, общей площадью 243,7 кв.м., в соответствии со ст.ст. 8, 551,551 ГК РФ договор купли-продажи вступил в силу с момента его подписания. В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса). Согласно ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Поскольку при приобретении ответчиками по договору купли-продажи от 02.11.2011 у Ивановой К.В. объекта незавершенного строительства, литер А, общей площадью 243,7 кв.м., на него не был наложен арест, и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали сведения о правопритязаниях третьих лиц, судом признаются ответчики Хараманова Елена Федоровна, Пастухов Дмитрий Иванович, Кононова Людмила Михайловна добросовестными приобретателями объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, общей площадью 3487 кв.м., по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, <адрес> При этом, судом установлено, что ответчики действовали с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от них требовалась по характеру заключаемого договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, а вышеуказанный договор купли-продажи никем не оспорен, в судебном порядке не признан недействительным в силу ничтожности.

Кроме того, судом также учитывается тот факт, что в соответствии с разрешением на строительство №№ от <дата>, в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, ответчикам было разрешено Администрацией города Таганрога строительство 2-й очереди здания бытового обслуживания, общей площадью 1427,8 кв.м. Поскольку разрешение было выдано в установленном законом порядке, у ответчиков не было оснований полагать, что они незаконно находятся на спорном земельном участке, поскольку орган местного самоуправления обязан соблюдать федеральные законы в области градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, свидетельствующих о недобросовестном поведении ответчиков истцом не представлено.

Таким образом, учитывая отсутствие самовольно возведенных объектов на земельном участке, общей площадью 3487 кв.м., с кадастровым №№ расположенным по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, <адрес>, а также учитывая факт добросовестности ответчиков по приобретению объекта незавершенного строительства, расположенного на вышеуказанном земельном участке

Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст. 15 ЗК РФ, ст.ст. 12,131,551, 302,304 ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд-

РЕШИЛ:

ООО «Артабан» в иске к Харамановой Елене Федоровне, Пастухову Дмитрию Ивановичу, Коновой Людмиле Михайловне, КУИ г. Таганрога о признании недействительным договора аренды земельного участка, сносе самовольно возведенных построек - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд в течение месяца.

Председательствующий судья Романенко С.В.