Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 20 января 2011 года Сызранский городской суд Самарской области в составе: председательствующего Левиной С.А. при секретаре Марукян Ю.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Сызрани гражданское дело *** по заявлению Балабанова С.Н. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской областиоб обжаловании отказа в государственной регистрации УСТАНОВИЛ: Балабанов С.Н. обратился в суд с заявлением о признании неправомерным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Самарской области в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - магазин с примыканием в дому *** и понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области провести государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в качестве основания для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества Росреестр указал, что им не были предоставлены надлежащие правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, а именно - договор аренды земельного участка от *** ***, по мнению Росреестра, заключен в нарушение требований действующего законодательства РФ. Данная позиция Росреестра неправомерна и противоречит действующему законодательству РФ, т. к. представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка не оспорен, не признан недействительным или не заключенным в установленном законом порядке. Кроме того, при заключении указанного договора аренды были соблюдены все требования действующего законодательства РФ в области земельных правоотношений, а именно Постановлением Администрации г.о. Сызрань от *** *** им было предварительно согласовано место размещения магазина, был утвержден проект границ земельного участка, Постановлением Администрации г.о. Сызрань от *** *** было принято решение о предоставлении ему указанного участка на праве аренды, на основании которого был заключен договор аренды. Также в качестве основания для отказа в государственной регистрации права Росреестр указал на отсутствие документа, устанавливающего или удостоверяющего его право собственности на магазин. При этом регистрирующим органом не было принято во внимание представленное на государственную регистрацию разрешение на строительство от *** № *** выданное на его имя Комитетом по строительству и архитектуре Администрации г.о. Сызрань на основании Постановления Администрации г.о. Сызрань от *** ***, Постановление Администрации г.о. Сызрань о присвоении магазину адреса, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от *** №***, которые подтверждают, что он является правообладателем спорного объекта недвижимости. Кроме того, Росреестр указал на то, что представленное на регистрацию соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому срок договора продлевается с *** по *** по форме и содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства. Данный вывод регистрирующего органа также неправомерен, т. к. в соответствии с пунктом 5.1. вышеуказанного договора арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке Договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению Арендатора, переданному Арендодателю не позднее чем за 30 календарных дней до истечения срока договора. Согласно статьи 621 Гражданского кодекса РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором. Учитывая, что пунктом 5.1. договора предусмотрена возможность продления договора, считает данное основание для отказа не соответствующим законодательству РФ. Кроме того, Постановление Администрации г.о. Сызрань от *** ***, во исполнение которого было заключено соглашение, не противоречит действующему законодательству РФ, принято законно и обосновано, в судебном и ином порядке не оспорено и не отменено. В судебном заседании заявитель Балабанов С.Н. заявление поддержал, привёл доводы, изложенные выше, дополнив, что все документы, необходимые для регистрации магазина, им были представлены, в том числе и на земельный участок, а именно - договор аренды *** от ***, соглашение к данному договору аренды, постановления Администрации о присвоении адреса объекту, кадастровый паспорт, однако постановления Администрации от *** *** о согласовании проекта границ земельного участка, от *** ***, от *** *** о предоставлении земельного участка в аренду, от *** об утверждении градостроительного плана земельного участка, от *** *** о заключении соглашения к договору аренды, он не предоставлял. В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по доверенности в лице П*** возражала против заявленных требований, по тем основаниям, что заявитель предоставил регистратору для регистрации права собственности лишь постановление Администрации г. Сызрани об упорядочении адреса объекту. На государственную регистрацию в качестве документа, подтверждающего право пользования земельным участком, заявителем был представлен договор аренды земельного участка *** от ***, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок на срок 11 месяцев с *** по *** Данный договор они не оспаривают. Однако, срок аренды земельного участка под указанным объектом недвижимого имущества истек в июле 2009г., поэтому данный договор аренды не может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего права заявителя на указанный земельный участок. Представленное соглашение от *** к договору *** аренды земельного участка от ***, согласно которому продлевается срок аренды данного земельного участка на 3 года с *** по ***, не может быть принято во внимание, так как оно не соответствует действующему законодательству РФ. Между заявителем и муниципальным образованием г.о. Сызрань должен быть заключен новый договор аренды указанного земельного участка в общем порядке, то есть после издания соответствующего акта Администрацией г.о. Сызрань, который в соответствии со ст.609 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Представитель КИО Администрации г.о. Сызрань К*** пояснила, что договор аренды заключался на основании постановления Администрации *** от *** сроком на 11 месяцев, действия Администрации законны, что установлено ***. Согласно ст. 621 ГК РФ они имели право заключить дополнительное соглашение, а не новый договор аренды, срок договора аренды земельного участка в данном соглашении указан. Этого достаточно для того, чтобы вновь не совершать распорядительные действия с земельным участком. Балабанов имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка. Дополнительное соглашение заключено после истечения срока договора аренды, это был период для подготовки постановления Администрации. Проверив дело, выслушав стороны, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований по следующим основаниям. В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Согласно ст. 255 ГПК РФ, пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от *** *** «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, действия (бездействия) органа государственной власти недействительным является одновременное наличие двух условий - незаконности правового акта, действия (бездействия) государственного органа и нарушение прав и законных интересов или создание препятствий к осуществлению прав и свобод, обратившегося в суд с соответствующим требованием гражданина. Согласно статье 258 ГПК РФ обязание на государственный орган может быть возложено судом только в случае признания его действий незаконными. Судом установлено, что постановлением Администрации г.о. Сызрань от *** *** утвержден Проект границ земельного участка в границах части : А, площадью 30 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположением: ***, смежен с западной стороны с границей земельного участка (от т.333 до т. 335) ***, установлен вид разрешенного использования «для строительства объекта торговли - магазин с примыканием к дому ***», образованный путем изменения границ земельного участка с кадастровым номером ***; земельный участок в границах части: Б, оставшуюся часть в границах кадастрового квартала отнесен к землям государственной собственности; предварительно согласовано место размещения объекта торговли; утвержден акт о выборе земельного участка для строительства магазина с примыканием к дому *** Постановлением Администрации г.о. Сызрань от *** *** в аренду Балабанову С.Н. предоставлен вышеуказанный земельный участок на срок 11 месяцев. Постановлением Администрации г.о. Сызрань от *** *** утвержден градостроительный план земельного участка, имеющего кадастровый номер *** местоположение: *** города, смежен с западной стороны с границей земельного участка (от т.333 до т. 335) ***, под строительство объекта торговли - магазин с примыканием к дому № ***. Постановлением Администрации г.о. Сызрань от *** *** указанный выше земельный участок представлен в аренду Балабанову С.Н. на новый срок 11 месяцев с *** *** между муниципальным образованием г.о. Сызрань в лице руководителя КИО Р*** и Балабановым С.Н. заключен договор *** аренды земельного участка Постановлением Администрации г.о. Сызрань от *** *** Балабанову С.Н. было разрешено строительство объекта торговли - магазин с примыканием к дому № *** на земельном участке с кадастровым номером ***. Постановлением Администрации г.о. Сызрань от *** *** КИО Администрации г.о. Сызрань поручено заключить соглашение к договору аренды земельного участка *** от *** с Балабановым С.Н. о продлении на 3 года срока аренды земельного участка. *** между муниципальным образованием г.о. Сызрань в лице руководителя КИО Р*** и Балабановым С.Н. заключено соглашение к договору *** аренды земельного участка от *** о продлении срока аренды на 3 года с *** по *** *** Балабановым С.Н. получено разрешение на строительство № *** объекта капитального строительства - объекта торговли - магазина с примыканием к дому *** *** на земельном участке с кадастровым номером ***, площадью 30 кв.м. *** *** г.о. Сызрань руководителем Комитета по строительству и архитектуре Администрации го. Сызрань Д*** выдано разрешение на ввод указанного выше объекта в эксплуатацию. Постановлением Администрации г.о. Сызрань от *** *** упорядочен адрес объекта торговли - магазина с примыканием к дому *** *** и земельному участку с кадастровым номером ***, присвоен адрес *** В силу абзаца 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от *** № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. В соответствии с п.2 ст. 16 и п.1 ст. 18 Федерального закона от *** № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, содержать описание недвижимого имущества. Согласно ст.25 вышеназванного закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В соответствии с п.2 ст.263 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. На государственную регистрацию в качестве документа, подтверждающего право пользования земельным участком, заявителем был представлен договор аренды земельного участка *** от ***, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок на срок 11 месяцев с *** по *** Срок аренды земельного участка под указанным объектом недвижимого имущества истек в июле 2009г. Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Судом установлено, что на государственную регистрацию Балабановым С.Н. было представлено соглашение от *** к договору *** аренды земельного участка от ***, в соответствии с которым, срок аренды земельного участка, площадью 30 кв.м. с кадастровым номером *** под строительство объекта торговли - магазин с примыканием к дому *** ***, продлен на 3 года с *** по *** Заключение дополнительного соглашения к договору аренды, продляющее срок действия договора, не противоречит нормам действующего законодательства, вместе с данное соглашение подлежит государственной регистрации, поскольку по сути это дополнительное соглашение является новым договором со сроком действия более года. В силу п.2 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Статьей 30 Земельного кодекса РФ установлен порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности. Согласно п.1 ст.30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: В соответствии с п.5 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление |земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для В случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. В соответствии со ст.31 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо обеспечивает выбор земельного участка и определяет варианты размещения объекта. Органы местного самоуправления информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. В п.2 ст.32 Земельного кодекса РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства. Согласно п.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: 1- проведение работ по формированию земельного участка: выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от *** N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение); принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов); 2- проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка 3- подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или В п. 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ указано, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства. Однако, на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение установленной законном процедуры предоставления Балабанову С.Н. указанного земельного участка, а именно: постановления Администрации от *** *** о согласовании проекта границ земельного участка, от *** ***, от *** *** о предоставлении земельного участка в аренду, от *** об утверждении градостроительного плана земельного участка, от *** *** о заключении соглашения к договору аренды, что не оспорил заявитель в судебном заседании. Кроме того, как указано выше, дополнительное соглашение к договору аренды не прошло государственную регистрацию, поэтому оно является незаключенным. Таким образом, заявителем не был представлен документ, подтверждающий его право на данный земельный участок, что противоречит ст.25 Федерального закона от *** № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При таких обстоятельствах суд полагает, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области обоснованно отказало заявителю в государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества. Суд не находит оснований и для удовлетворения требований Балабанова в части обязания Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *** произвести государственную регистрацию объекта недвижимого имущества, поскольку по смыслу ст. 258 ГПК РФ решение об обязанности соответствующего органа государственной власти может быть принято, только при признании судом заявления обоснованным. С учетом изложенного выше, суд полагает в удовлетворении заявления Балабанова С.Н. отказать. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : В удовлетворении заявления Балабанова С.Н. о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - магазин с примыканием к дому № *** и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области провести государственную регистрацию права собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества за Балабановым С.Н. - отказать. Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение 10 дней. Судья: Левина С.А. Мотивированное решение изготовлено *** Судья Левина С.А.
31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
осуществление его государственного кадастрового учета;
строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего
Кодекса.
или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или
предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов,
аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица,
заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных
участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при
условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии
предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется
только одна заявка;
подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления
земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).