Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Сызрань
24 марта 2011г.
Судья Сызранского городского суда Самарской области Зуморина Л.В.,
с участием адвоката Дьяченко ТВ /ордер от 23.03.2011г./,
при секретаре Павловой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело *** по иску Ахмадулина Ш.А. к Портнову В.Н. о признании состоявшейся сделки купли-продажи долей жилого дома и долей земельного участка, о признании права собственности на доли жилого дома и доли земельного участка,
У С Т А Н О В И Л :
Истец Ахмадулин ША *** обратился в Сызранский городской суд Самарской области с иском к ответчику Портнову ВН, в котором просит признать действительной сделку купли-продажи 654/1304 долей жилого дома и 5/9 долей земельного участка, расположенных в ***, ***, заключенную между Ахмадулиным ША и Портновым ВН, а также признать за ним право собственности на данные доли жилого дома и земельного участка, общей площадью 489 кв.м, расположенные по адресу - ***, *** /л.д.2/.
В обоснование иска истец Ахмадулин ША ссылается на то, что *** на основании письменной расписки он купил у Портнова ВН 5/9 долей жилого дома и 5/9 долей земельного участка, расположенных по вышеназванному адресу, за 100 000 рублей.
Данные доли домовладения и земельного участка принадлежали Портнову ВН на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, нотариально удостоверенному *** по реестру за ***.
Денежные средства за данное недвижимое имущество он отдал полностью собственнику Портнову ВН.
От Портнова ВН на Шафиеву ЗЮ была оформлена доверенность по оформлению документов по подготовке к продаже 5/9 долей жилого дома и 5/9 долей земельного участка по вышеназванному адресу.
Однако они не смогли оформить данную сделку в установленном законом порядке, поскольку продавцом к дому были возведены самовольные пристрои под литерами А1 А2 А3 и на момент продажи жилого дома они не были зарегистрированы.
Решениями мирового судьи судебного участка *** *** от *** и от *** за Портновым ВН было признано право собственности на пристрой под литером А3 к жилому дому и определены доли собственников в праве общей долевой собственности на домовладение; доли стали составлять - Бирюкова НН-124/1304 долей в праве, Малышевой НС-526/1304 долей в праве, Портнова ВН-654/1304 долей в праве.
Поэтому была определена фактическая доля домовладения, принадлежащая Портнову ВН, с учетом самовольно выстроенных строений к жилому дому, вместо 5/9 долей в праве, принадлежащих ранее Портнову ВН.
На Портнова ВН по доверенности было выдано свидетельство о государственной регистрации права от *** на 654/1304 долей в праве на жилой дом по вышеуказанному адресу, а свидетельство о государственной регистрации права, выданное Портнову ВН *** на 5/9 долей жилого дома, было аннулировано.
Однако свидетельство о государственной регистрации права, выданное Портнову ВН *** на 5/9 долей земельного участка по вышеназванному адресу, площадью 489 кв.м, является действующим, поскольку вопрос в отношении изменения долей земельного участка не рассматривался.
Истец Ахмадулин ША занимался вопросом оформления права собственности Портнова ВН на пристрои к жилому дому, в связи с чем, истек 3-х годичный срок действия доверенности от ***, выданной Портновым ВН на Шафиеву ЗЮ.
Истец Ахмадулин ША несколько раз обращался к Портнову ВН, оформив ему заявление и приезжая к нему по месту проживания в ***, с просьбой выдачи доверенности на новый срок либо надлежащего оформления договора купли-продажи долей жилого дома и земельного участка, однако ответчик Портнов ВН ответил ему отказом.
Между тем, истец Ахмадулин ША считает, что он выполнил в полном объеме обязательства по договору купли-продажи долей жилого дома и долей земельного участка, полностью оплатил их стоимость согласно договоренности, ответчик уклоняется от оформления сделки купли-продажи в установленном законом порядке, поэтому истец Ахмадулин ША вынужден обратиться в суд с данным иском.
Истец Ахмадулин ША в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования уточнил и просил признав сделку купли-продажи от *** 5/9 долей жилого дома и 5/9 долей земельного участка по ***, *** *** действительной, признать за ним право собственности на указанное недвижимое имущество /л.д.95/.
В судебном заседании истец Ахмадулин ША и его представитель – адвокат Дьяченко ТВ иск поддержали и привели вышеназванные доводы.
Истец Ахмадулин ША также дополнил, что приобретенный дом требовал значительного ремонта, поэтому он приобретал строительный материал и самостоятельно занимался строительством пристроев к жилому дому, фактически была произведена реконструкция жилого дома; с 2001 года ответчик Портнов ВН претензий к истцу не имел - не требовал выселения истца и его семьи из этого жилого дома, не требовал денежных средств за проживание в жилом доме и дополнительно денежных средств по договору купли-продажи; истец производил оплату коммунальных услуг по дому; подлинники всех документов находятся у истца /свидетельства о праве на наследство по завещанию, о государственной регистрации права собственности Портнова ВН на доли жилого дома и земельного участка, технический паспорт на жилой дом/, данные документы были переданы лично Портновым ВН после получения *** от истца денежных средств в сумме 100 000 рублей за доли жилого дома и за доли земельного участка.
Ответчик Портнов ВН в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о дне слушания дела согласно телефонного сообщения по телефону *** /хотя прибыл из *** и совместно с представителем после разбирательства данного дела знакомился с материалами гражданского дела ***/.
Представитель ответчика Портнова ВН - Кабанов ИГ /по доверенности от ***/ иск не признал по доводам, указанным в письменных возражениях от *** на исковое заявление, также заявил о необходимости применения пропуска срока исковой давности по заявленным истцом требованиям.
Суд, заслушав истца Ахмадулина ША, его представителя-адвоката Дьяченко ТВ, представителя ответчика Портнова ВН - Кабанова ИГ, ранее допрошенных в судебном заседании свидетелей М*** и Ш***, обозрив заявление третьего лица Бредихиной МГ о поддержании иска Ахмадулина ША и рассмотрении дела в ее отсутствии по причине проживания в ***, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора в порядке ст.43 ГПК РФ на основании определения Сызранского городского суда *** от *** /л.д.31/, являющейся сособственником жилого дома и земельного участка по вышеназванному адресу /л.д.29, 30, 36-41/, полагает иск Ахмадулина ША обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что *** на основании письменной расписки /л.д.6/ Ахмадулин ША купил у Портнова ВН 5/9 долей жилого дома и 5/9 долей земельного участка, расположенных по адресу - ***, ***, за 100 000 рублей.
Данные доли домовладения и земельного участка принадлежали Портнову ВН на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию, нотариально удостоверенному *** по реестру за *** /л.д.23/.
Денежные средства за данное недвижимое имущество он отдал полностью собственнику Портнову ВН.
От Портнова ВН на Шафиеву ЗЮ была оформлена доверенность от *** по оформлению документов по подготовке к продаже 5/9 долей жилого дома и 5/9 долей земельного участка по вышеназванному адресу /л.д.74/.
Однако стороны не смогли оформить данную сделку в установленном законом порядке, поскольку к жилому дому были возведены самовольные пристрои и на момент продажи жилого дома они не были зарегистрированы.
Решениями мирового судьи судебного участка *** *** от *** и от *** /л.д.8, 9/ за Портновым ВН было признано право собственности на пристрой под литером А3 к жилому дому и определены доли собственников в праве общей долевой собственности на домовладение; доли стали составлять - Бирюкова НН-124/1304 долей в праве, Малышевой НС-526/1304 долей в праве, Портнова ВН-654/1304 долей в праве.
Поэтому была определена фактическая доля домовладения, принадлежащая Портнову ВН, с учетом самовольно выстроенных строений к жилому дому, вместо 5/9 долей в праве, принадлежащих ранее Портнову ВН.
На Портнова ВН по доверенности было выдано свидетельство о государственной регистрации права от *** на 654/1304 долей в праве на жилой дом по вышеуказанному адресу, а свидетельство о государственной регистрации права, выданное Портнову ВН *** на 5/9 долей жилого дома, было аннулировано ***
Однако свидетельство о государственной регистрации права, выданное Портнову ВН *** на 5/9 долей земельного участка по вышеназванному адресу, площадью 489 кв.м /л.д.5/, является действующим, поскольку вопрос в отношении изменения долей земельного участка не рассматривался.
Истец Ахмадулин ША занимался вопросом оформления права собственности Портнова ВН на пристрои к жилому дому, в связи с чем, истек 3-х годичный срок действия доверенности от ***, выданной Портновым ВН на Шафиеву ЗЮ.
Истец Ахмадулин ША несколько раз обращался к Портнову ВН, оформив заявление и приезжая к нему по месту проживания в ***, с просьбой выдачи доверенности на новый срок либо надлежащего оформления договора купли-продажи долей жилого дома и земельного участка, однако ответчик Портнов ВН ответил ему отказом.
Между тем, суд полагает, что истец Ахмадулин ША выполнил в полном объеме обязательства по договору купли-продажи долей жилого дома и долей земельного участка от ***, полностью оплатил их стоимость согласно договоренности, ответчик уклоняется от оформления сделки купли-продажи в установленном законом порядке.
Согласно ч.4 ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Согласно ст.165 ГК РФ если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст.551 ч.1 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения или другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Судом установлено, что за принадлежащее Портнову ВН недвижимое имущество в виде 5/9 долей жилого дома и 5/9 долей земельного участка по ***, *** *** Ахмадулин ША /покупатель/ передал Портнову ВН /продавцу/ денежную сумму в 100 000 рублей, что подтверждается распиской от ***
Судом не могут быть приняты во внимание доводы Портнова ВН и его представителя о том, что 100 000 рублей не являются окончательным расчетом за продаваемое Портновым ВН недвижимое имущество, что стороны сделки договорились о продаже и покупке недвижимого имущества за 200 000 рублей, что оставшиеся 100 000 рублей Портнов ВН должен получить после оформления сделки купли-продажи и ее государственной регистрации, поскольку из содержания расписки от *** следует о получении Портновым ВН от Ахмадулина ША не аванса, задатка или предварительной оплаты, а о получении им расчета за проданное им недвижимое имущество.
Сумма в 100 000 рублей была определена по договоренности сторон сделки, что также следует из текста представленной расписки от ***
Также не могут быть приняты во внимание доводы Портнова ВН и его представителя Кабанова ИГ о том, что распиской не подтверждается факт продажи долей жилого дома и долей земельного участка именно по ***, *** ***, так как в расписке адрес отсутствует, поэтому они ссылаются на отсутствие предмета сделки купли-продажи недвижимого имущества.
Между тем, из текста расписки следует о продаже Портновым ВН и покупке Ахмадулиным ША 5/9 долей жилого дома и 5/9 долей земельного участка, именно такой размер долей в праве общей долевой собственности принадлежал Портнову ВН на объект, расположенный по адресу - ***, *** ***.
Доказательств принадлежности Портнову ВН данного размера долей в праве на иной объект недвижимого имущества в порядке ст.56 ГПК РФ им не представлено.
Кроме того, из возражения Портнова ВН на исковое заявление от *** /л.д.48-49/ и протокола судебного заседания Домодедовского городского суда *** от *** /л.д.54-56/ следует о продаже Портновым ВН Ахмадулину ША 5/9 долей жилого дома и 5/9 долей земельного участка именно по ***, *** ***.
На тот момент основанием не признания ответчиком Портновым ВН иска явился не факт продажи истцу иного объекта недвижимости, а не полный расчет со стороны Ахмадулина ША за доли жилого дома и доли земельного участка именно по этому адресу, что следует из письменных возражений ответчика Портнова ВН /л.д.48-49/, протокола судебного заседании Домодедовского городского суда *** от *** /л.д.54-56/, а также объяснений ответчика Портнова ВН и его представителя Кабанова ИГ в судебном заседании в Сызранском городском суде *** от *** /л.д.75-83/.
Суд полагает необходимым учесть в доказательства состоявшейся между сторонами Портновым ВН и Ахмадулиным ША сделки купли-продажи вышеназванного недвижимого имущества принадлежность Портнову ВН на праве собственности к моменту сделки *** по свидетельствам о государственной регистрации права собственности от *** вышеназванных долей жилого дома и земельного участка, а также факт наличия у истца подлинника расписки о получении ответчиком денежных средств за спорный объект недвижимости, длительного проживания с 2001 года семьи истца Ахмадулина ША в приобретенной им части жилого дома по вышеназванному адресу, производство истцом ремонтных работ в купленном доме, содержание жилого дома в течение длительного времени, отсутствие каких-либо требований со стороны Портнова ВН к истцу Ахмадулину ША о вселении Портнова ВН в жилой дом, об определении Ахмадулину ША платы за пользование жилым домом, о выселении семьи Ахмадулина ША, о передаче истцом ответчику дополнительно денежных средств по договору купли-продажи, а также наличие у истца подлинников всех документов на доли жилого дома и земельного участка, принадлежащих Портнову ВН /свидетельства о праве на наследство по завещанию, о государственной регистрации права собственности Портнова ВН на доли жилого дома и земельного участка, технический паспорт на жилой дом/, переданных согласно реестра /перечня/ передаваемых документов, составленного Портновым ВН и Ахмадулиным ША /л.д.118/.
Кроме того, определениями мирового судьи судебного участка № *** от *** и от *** отменены по вновь открывшимся обстоятельствам решения за 2004г. по гражданским делам *** и *** о признании права собственности на пристрой и о перераспределении долей в праве на жилой дом, а исковые требования Портнова ВН по этим предметам спора были оставлены без рассмотрения, что позволит истцу решать вопрос об оформлении прав собственности на доли в праве на реконструированный жилой дом и о прекращении права собственности Портнова ВН на перераспределенные между участниками долевой собственности в результате узаконения пристроя доли в праве на этот жилой дом.
Не соответствуют требованиям закона доводы представителя ответчика Портнова ВН - Кабанова ИГ о пропуске истцом Ахмадулиным ША срока исковой давности для обращения в суд с такими требованиями по следующим основаниям.
Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В силу ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со ст.199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно ст.200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения /статья 304 ГК РФ/.
Суд полагает, что по вышеприведенным основаниям истец Ахмадулин ША является владельцем спорных долей жилого дома и долей земельного участка, обратившись с иском о признании состоявшейся между сторонами сделки купли-продажи этого недвижимого имущества и о признании на него права собственности, истец требует устранения нарушений его права, защита которого предусмотрена положениями ст.305 ГК РФ /защита прав владельца, не являющегося собственником/.
Поэтому суд приходит к выводу о том, что по данному спору по требованиям владельца Ахмадулина ША об устранении нарушений его права исковая давность по правилам ст.208 ГК РФ не распространяется.
Более того, из представленных доказательств следует, что истец более 10 лет проживает в спорном доме, производил его ремонт и реконструкцию, содержал и содержит его и земельный участок в надлежащем состоянии, ответчик Портнов ВН выселения истца и членов его семьи из жилого дома, передачи документов на жилой дом и на земельный участок, ключей от дома, заключения договора аренды не требовал до 2010г.
При таких обстоятельствах, с учетом представленных доказательств, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования Ахмадулина ША.
На основании изложенного и руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Ахмадулина Ш.А. к Портнову В.Н. о признании состоявшейся сделки купли-продажи долей жилого дома и долей земельного участка, о признании права собственности на доли жилого дома и доли земельного участка удовлетворить.
Признать действительной сделку от *** купли-продажи 5/9 долей жилого дома и 5/9 долей земельного участка, расположенных в ***, ***, заключенную между Ахмадулиным Ш.А. и Портновым В.Н..
Признать за Ахмадулиным Ш.А. право собственности на 5/9 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом и на 5/9 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 489 кв.м, расположенных по адресу - ***, ***.
Решение с правом обжалования в Самарский областной суд через Сызранский городской суд в течение 10 дней.
С У Д Ь Я :