Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
29 марта 2011 года г.Сызрань
Судья Сызранского городского суда Самарской области Левина С.А.
при секретаре Марукян Ю.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Понятова А.А. к Красновой Т.Ю. о признании сделки состоявшейся и признании права собственности, по иску Шпитько А.А., Качалова Г.Ю. к Администрации городского округа Сызрань о признании недействительной государственной регистрации права на объект недвижимости и прекращении права
Установил:
ДД.ММ.ГГГГ Понятов А.А. обратился в суд с иском к ответчику Красновой Т.Ю., ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и представителем ответчицы Я*** был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 670 кв.м. и расположенного на нём жилого дома площадью 61,10 кв.м., находящихся по <адрес>. Оплата по договору им была произведена полностью, что подтверждается предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенным нотариусом в реестре №. Земельный участок принадлежит ответчице по праву собственности на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а жилой дом – на основании решения Сызранского городского суда Самарской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ Указанный договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома был сдан на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы . Им было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, так как не было предоставлено согласие супруга на продажу имущества. Найти супруга Красновой Т.Ю. и саму ответчицу не представляется возможным. Имущества, нажитого ответчицей и её мужем совместно в браке нет, так как жилой дом принадлежит ответчице на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ в порядке принятия наследства после смерти её бабушки. Земельный участок был оформлен на средства истца, что предусмотрено в вышеназванном предварительном договоре купли-продажи. Он свои обязательства по сделке выполнил, оплатил ответчице стоимость имущества. Просит признать сделку купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>, заключенную между ним и Я***, действующем на основании доверенности от имени Красновой Т.Ю., ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся, признать за ним право собственности на земельный участок площадью 670,00 кв.м. и расположенный на нём жилой дом площадью 61,10 кв.м., находящиеся по адресу <адрес>
В ходе подготовки дела к слушанию было установлено, что Краснова Т.Ю. умерла ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ производство по данному делу было приостановлено для определения круга наследников, возобновлено ДД.ММ.ГГГГ
Согласно ответа нотариуса наследственное дело после смерти Красновой Т.Ю. не заводилось.
ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Администрация г.о. Сызрань и МРИ ФНС № 3 по Самарской области.
ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен родной брат Красновой Т.Ю. – Качалов Г.Ю. по его ходатайству.
ДД.ММ.ГГГГ Качалов Г.Ю. и Шпитько А.А. обратились в суд с иском к Администрации г.о. Сызрань о признании недействительной государственной регистрации права Красновой Т.Ю. и прекращении права собственности за ней на жилой дом площадью 61,10 кв.м., расположенный по адресу <адрес> в порядке наследования по закону по праву представления, ссылаясь на то, что решением Сызранского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт принятия Красновой Т.Ю. наследства после смерти ДД.ММ.ГГГГ бабушки М*** на указанный выше жилой дом. На основании данного судебного акта Краснова Т.Ю. зарегистрировала право собственности на данный объект недвижимости в Управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области. ДД.ММ.ГГГГ Краснова Т.Ю. умерла. ДД.ММ.ГГГГ определением Сызранского городского суда решение от ДД.ММ.ГГГГ отменено. В настоящее время они не могут вступить в права наследования на указанное домовладение, поскольку право собственности зарегистрировано в УФРС за Красновой Т.Ю.
ДД.ММ.ГГГГ данные дела объединены в одно производство
В судебном заседании представитель Понятова А.А. по доверенности Илюхина О.А. исковые требования уточнила, просит признать сделку купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную между Понятовым А.А. и Красновой Т.Ю. ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся и действительной, признать за Понятовым А.А. право собственности на жилой дом площадью 61,10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, иск Шпитько и Качалова не признала, пояснила, что в 2009 году между Красновой Т.Ю. и Понятовым А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, который был удостоверен нотариусом . Краснова получила деньги в сумме 515000 рублей в присутствии нотариуса, все документы на дом были собраны. За Красновой было признано право собственности в порядке наследования после смерти бабушки М*** О том, что у нее есть еще наследники, истец не знал. Согласно предварительного договора Понятов обязался оформить документы на земельный участок за свой счет. Краснова покинула дом после передачи ей денег. Её искали по родственникам, когда она была нужна для оформления доверенности, но никто не объявился. Краснова выдала доверенность на представление ее интересов отчиму Понятова – Я***. От имени Красновой он выкупил землю, заказал межевое дело, поставил участок на учет, зарегистрировал право собственности на земельный участок за Красновой, никаких других наследников также не было, домовая книга была утрачена, её восстановили ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между Я*** от имени Красновой и Понятовым был заключен договор купли-продажи данных жилого дома и земельного участка. На тот момент они не знали, что Краснова умерла. У Бахтиярова не возникало сомнений в том, что он покупает дом у собственника. М*** умерла в 2001 год, ее дочь Л*** умерла в 2005 году. Последняя в нотариальную контору не обращалась после смерти матери. После вынесения решения Сызранским городским судом об установлении факта принятия ей наследства после смерти матери, она также не обратилась в нотариальную контору и не оформила свои наследственные права. Отсутствие денежных средств для вступления в права наследства уважительной причиной пропуска срока для оформления своих прав не является. Когда Понятов оформлял землю, ему выдали кадастровый паспорт, из которого следует, что о сведения о правах на земельный участок по <адрес> отсутствуют. В дело представлено свидетельство о праве собственности М*** на земельный участок по <адрес> Однако, в ГУП «ЦТИ» зарегистрировано право на жилой дом, расположенный по данному адресу, за Г***. Шпитько А.А., по их сведениям, уже продал дом третьим лицам. Качалов не был прописан в доме на момент смерти бабушки М***, не жил в нем до истечения полугода после ее смерти. Понятов является добросовестным покупателем. Регистрация его права была приостановлена лишь из-за отсутствия согласия супруга, с которым она давно не жила, и который не имел право на спорный дом, т.к. он приобретен Красновой в порядке наследования.
Представитель Качалова Г.Ю., Шпитько А.А. по доверенности Балаченкова Н.А. иск Понятова не признала, исковые требования Качалова и Шпитько поддержала, пояснив, что решение Сызранского городского суда от 2008 года в настоящее время отменено. Домовая книга не была утрачена. Она была у Шпитько. Качалов Г.Ю. всегда жил в доме, о чем есть решение суда об установлении факта ее постоянного проживания. Наследниками после смерти М*** являются У***, дети Качаловой - Качалов Г.Ю. и Краснова Т.Ю., Л***, о чем указано в решении Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ Данным решением установлен факт принятия Л*** наследства после смерти матери М*** После вынесения данного решения Л*** свои наследственные права на дом не оформила, т.к. у нее не было денег, в 2005г. она умерла. Ее супруг Шпитько А.А. вступил в наследство после ее смерти на квартиру. В 2006 году была получена выписка из Земельной кадастровой палаты, где указано, что М*** является собственником земельного участка по <адрес>, в свидетельстве о праве собственности на землю, которое выдано М***, также указан данный адрес, это ошибка. О праве собственности Красновой Т.Ю. на данный дом ей стало известно от нотариуса . Добросовестный приобретатель является собственником с момента регистрации его права. Право собственности Понятова на спорный дом не зарегистрировано. Есть сомнения в передаче денег Красновой Т.Ю.
Представители ответчиков - Администрации г.о. Сызрань и МРИ ФНС № 3 по Самарской области представили заявление о рассмотрении дела без их участия.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, поэтому суд определил рассмотреть дело без его участия.
Свидетель Я*** пояснил, что Понятов А.А. является его пасынком. Он купил дом и земельный участок у Красновой Т.Ю. для него по объявлению в газете. Это было зимой 2009 года. Он осмотрел участок, участок ему понравился. Договаривался о покупке с представителем Красновой риэлтором В***. Они пошли к нотариусу, заключили предварительный договор. У В*** были все документы. Других наследников не было. Краснова являлась единственной наследницей. Деньги были переданы Красновой в присутствии нотариуса. Домовая книга была утеряна, её восстановила В***. Краснова ему говорила, что она является единственным наследником. Он передал ей 515000 рублей за дом и земельный участок. В присутствии нотариуса состоялась договоренность о том, что он выкупит землю. Он все оплатил. В апреле 2010 года была оформлена доверенность от Красновой. Он ходил в КИО, выкупил землю. ДД.ММ.ГГГГ он не знал, что Краснова умерла. Она жила по <адрес> с сожителем.
Проверив дело, заслушав представителей истцов, свидетеля, исследовав письменные доказательства, гражданское дело № (ранее №), суд находит исковые требования Понятова А.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению, а иск Качалова Г.Ю. и Шпитько А.А. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.2, ч. 3 ст.165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд может по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Судом установлено, что решением Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт принятия Красновой Т.Ю. наследства после смерти ДД.ММ.ГГГГ бабушки М*** и за ней признано право собственности на жилой дом общей площадью 61,1 кв.м., жилой площадью 26,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> порядке наследования по закону по праву представления. Право собственности за Красновой Т.Ю. зарегистрировано в ГУ ФРС ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.
ДД.ММ.ГГГГ между Красновой Т.Ю. и Понятовым А.А. был заключен предварительный договор, из которого следует, что Краснова Т.Ю. имеет намерение продать земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес> Понятову А.А. за 515000 рублей. Цена договора изменению не подлежит. Указанный жилой дом принадлежит Красновой Т.Ю. на основании решения Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ Документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, не представлено. Краснова Т.Ю. обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ оформить земельный участок в собственность. Расходы по оформлению земельного участка в собственность несет покупатель Понятов А.А. Согласно п. 1 указанного договора Краснова Т.Ю., Понятов А.А. обязались до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. В силу п. 3 договора, Понятов А.А. выдает полную сумму договора Красновой Т.Ю. в размере 515.000 рублей полностью по предстоящему договору купли-продажи земельного участка и жилого дома. Данный договор ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом в реестре за №.
ДД.ММ.ГГГГ Краснова Т.Ю. выдала доверенность Я***, удостоверенную нотариусом в реестре за №, которой уполномочила купить за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, подписать договор купли-продажи и передаточный акт, зарегистрировать договор и право собственности.
ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Администрации городского округа Сызрань от ДД.ММ.ГГГГ №, Администрация г.о. Сызрань – «Продавец» и Краснова Т.И. в лице представителя Я*** действующего на основании доверенности, удостоверенной нотариусом . ДД.ММ.ГГГГ в реестре за №, – «Покупатель», заключили договор, в соответствии с которым, Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № местоположение: <адрес> под домом индивидуальной жилой застройки площадью 670 кв.м. На участке имеется жилой дом, находящийся у Покупателя на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия № №. Согласно раздела 2 указанного Договора, Краснова Т.Ю. оплачивает цену земельного участка, которая составляет 8867,12 рублей полностью до регистрации права собственности на Участок в течение 7 дней с момента подписания настоящего Договора. В силу раздела 3 и 4 договора, передаваемый по настоящему договору земельный участок не заложен, не продан, иным образом не отчужден, в споре, под арестом и под запрещением не находится. Стороны подтверждают, что земельный участок передан Продавцом к моменту заключения Договора, а Покупатель его принял.
ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации № за Красновой Т.Ю. права собственности на вышеуказанный земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ между Красновой Т.Ю. в лице Я***, действующего на основании доверенности, удостоверенной нотариусом ДД.ММ.ГГГГ в реестре за №, – «Продавец» и Понятовым А.А. – «Покупатель» был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 670 кв.м. с жилым домом общей площадью 61,10 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1, 2.2, 2.3 договора стороны оценивают земельный участок в 515000 рублей, а жилой дом в 8867,12 рублей. В результате настоящего договора Понятов А.А. приобрел земельный участок и жилой дом, находящиеся по данному адресу за 523867,12 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. В силу п. 3.1 земельный участок и расположенный на нем жилой дом правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом не состоят.
ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права и права собственности на земельный участок по адресу: <адрес> приостановлена в связи с тем, что поскольку данный земельный участок приобретен по договору купли-продажи, требуется представить документ, подтверждающий, что Краснова Т.Ю. на момент приобретения имущества (ДД.ММ.ГГГГ) в браке не состояла, либо что отчуждаемое имущество после расторжения брака является собственностью Красновой Т.Ю.
Поскольку найти супруга Красновой Т.Ю. и саму Краснову Т.Ю. найти не представилось возможным, истец обратился в суд с настоящим иском.
В ходе подготовки дела к слушанию установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Краснова умерла. Таким образом, договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный Я*** от имени Красновой Т.Ю. с Администрацией г.о. Сызрань, государственная регистрация права собственности Красновой Т.Ю. на земельный участок с местоположением: <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по вышеуказанному адресу, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между представителем Красновой – Я*** и Понятовым А.А., не являются действительными, поскольку действие доверенности, выданной Красновой Т.Ю. Я***, прекращено в соответствии со ст. 188 ГК РФ, в связи с ее смертью, и данные сделки совершены после смерти Красновой Т.Ю.
Вместе с тем, суд полагает, что сделку купли-продажи жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, заключенную между Красновой Т.Ю. и Понятовым А.А следует признать состоявшейся и действительной, поскольку обязательства Понятовым полностью исполнены, он оплатил стоимость вышеуказанного жилого дома, что подтверждается записью Красновой Т.Ю. на предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ о том, что она получила деньги в сумме 515000 рублей полностью в присутствии нотариуса, т.е. фактически сделка исполнена ДД.ММ.ГГГГ
Данный жилой дом Краснова Т.Ю. приобрела в порядке наследования, поэтому он не являлся совместной собственностью супруга последней.
Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно Постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003г. № 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Кроме того, Понятов А.А. является добросовестным приобретателем спорного жилого дома, поскольку на момент совершения сделки жилой дом <адрес> не был обременен правами третьих лиц, под арестом не состоял, что не оспорено сторонами и подтверждается п. 3.1 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ
То обстоятельство, что Краснова Т.Ю. скрыла в 2008г. от суда наличие других наследников бабушки М***, в связи с чем, решение Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ было отменено по вновь открывшимся обстоятельствам определением от ДД.ММ.ГГГГ и производство по иску Красновой Т.Ю. к Администрации г.о. Сызрань об установлении факта принятия наследства и признании права собственности на жилой дом определением Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ было прекращено по причине смерти Красновой Т.Ю. и не заведением после ее смерти наследственного дела, не может служить основанием для отказа в иске, поскольку ни Понятов А.А., ни представитель Красновой по доверенности Я*** какого-либо участия в рассмотрении данного гражданского дела не принимали, о наличии других наследников, как и о решении Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлен факт принятия Л*** наследства после умершей матери М***, не знали, что не оспорено в судебном заседании представителем Шпитько и Качалова.
Из домовой книги следует, что Качалов Г.Ю. зарегистрирован в спорном доме с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. по истечении 6 месяцев со дня смерти ДД.ММ.ГГГГ своей бабушки М*** Поэтому оснований у Понятова А.А. считать его принявшим наследство, не имелось, а о наличии решения Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлен факт постоянного проживания Качалова Г.Ю. в доме по <адрес> с октября 1987г. по 2001г., Понятов и Я*** не знали и знать не могли, поскольку ни сами, ни Краснова Т.Ю. участия в данном деле не принимали. Истец Шпитько А.А. и его умершая супруга Л*** в данном доме зарегистрированы не были.
Таким образом, судом не установлено, что Понятов А.А. знал достоверно о притязании других наследников на покупаемое недвижимое имущество, как не установлено и то, что он не проявил добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность при совершении сделки.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В нарушение данной нормы закона Шпитько и Качаловым не представлено достоверных, допустимых, неоспоримых доказательство того, что Понятов А.А. не действовал открыто, разумно и осмотрительно, поэтому не является добросовестным приобретателем, а также доказательств того, что деньги истцом Красновой Т.Ю. не передавались.
Доводы о том, что право собственности истца на спорный жилой дом не зарегистрировано, суд не может принять во внимание, поскольку данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в иске Понятова А.А., именно отсутствие регистрации и явилось основанием для обращения его в суд за защитой нарушенного права.
Таким образом, суд полагает признать за Понятовым А.А. право собственности на жилой дом площадью 61,10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.
При таких обстоятельствах, иск Шпитько А.А., Качалова Г.Ю. о признании недействительной государственной регистрации права Красновой Т.Ю. и прекращении права собственности за ней на жилой дом площадью 61,10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку данный иск не будет иметь для них правовых последствий в связи с признанием за Понятовым права собственности на вышеуказанный жилой дом, вступить в права наследования на указанное домовладение у нотариуса они не смогут, а в суд о признании за ними права на долю в вышеуказанном жилом доме в порядке наследования, они не обращались.
Кроме того, признание недействительной государственной регистрации права Красновой Т.Ю. и прекращении за ней права собственности на жилой дом площадью 61,10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, возможно в рамках исполнения гражданского дела № путем представления в Управление Росреестра по Самарской области копии определения об отмене решения Сызранского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по вновь открывшимся обстоятельствам и копии определения от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении производства по делу по иску Красновой Т.Ю. о признании за ней права собственности на жилой дом.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Понятова А.А. к Красновой Т.Ю. удовлетворить.
Признать сделку по купле-продаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную между Понятовым А.А. и Красновой Т.Ю. ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся и действительной.
Признать за Понятовым А.А. право собственности на жилой дом площадью 61,10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Иск Шпитько А.А., Качалова Г.Ю. о признании недействительной государственной регистрации права Красновой Т.Ю. и прекращении права собственности за ней на жилой дом площадью 61,10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 10 дней через Сызранский городской суд.
Судья: Левина С.А.